Dubai Creek Harbour : le quartier Emaar au bord de Dubai Creek et la tour attendue depuis dix ans
Comment les sept îles de The Lagoons sont devenues un quartier Emaar, ce qui est arrivé à la tour de Calatrava, Aeon, The Grand, les nouvelles tours jusqu'en 2030, le prix d'entrée et ce qu'une visite ne montre pas.
Dubai Creek Harbour est un nouveau quartier Emaar sur les rives de Dubai Creek, face à Downtown et près d'une réserve où les flamants roses hivernent. Une tour plus haute que Burj Khalifa y avait été annoncée, mais en dix ans seules ses fondations ont été construites. En revanche, une île avec marina, une promenade et des dizaines de tours résidentielles ont vu le jour. Le prix d'entrée y est presque 1,5 fois moins élevé qu'à Downtown. Notre catalogue compte 49 immeubles dans le quartier, dont 23 seront livrés à partir de 2026, tous construits par le même promoteur. Nous expliquons l'origine du quartier, le sort de la tour, les différences entre les immeubles, le prix d'entrée et ce qu'une visite ne montre pas.
Ce qui se passe dans le quartier
Le quartier se construit par vagues. Les premiers immeubles sur Creek Island, avec sa marina, sont achevés et habités. La deuxième vague, des immeubles plus bas, est en voie d'achèvement : ils seront terminés et livrés en 2026. La troisième vague, composée de tours élevées, se poursuit jusqu'en 2030.
Pour l'acheteur, cela a trois conséquences. Premièrement, il n'y a qu'un promoteur, Emaar. La qualité des immeubles, la gestion et les espaces communs sont plus homogènes ici que dans les quartiers où vingt sociétés différentes construisent côte à côte. Deuxièmement, les prix se tiennent. Un appartement d'une chambre dans les programmes neufs coûte de 1,78 à 1,98 million de dirhams ; il n'y a pas ici d'écart de un à dix comme à Downtown. Troisièmement, les principales promesses du quartier ne se sont pas encore concrétisées. La tour n'existe pas, le centre commercial non plus et le métro ouvrira en 2029.
Si vous achetez aux Émirats pour la première fois, commencez par notre guide « Comment acheter un bien immobilier aux Émirats » : il explique le déroulement d’une transaction à Dubaï, de la réservation à la remise des clés.
Les sept îles qui n'ont jamais vu le jour
Un vaste projet avait déjà été prévu pour cette rive. En avril 2006, Sama Dubai, la société de construction du groupe Dubai Holding, a annoncé The Lagoons : sept îles reliées par des ponts sur Dubai Creek, avec des logements, des bureaux, des marinas, le premier opéra de la ville et un planétarium. La superficie annoncée était de 70 millions de pieds carrés, pour 65 milliards de dirhams.
Deux ans plus tard, la crise a éclaté et le projet s'est arrêté. Le terrain près de la réserve est resté à l'abandon jusqu'en 2013.
Le 7 octobre 2013, Dubai Holding et Emaar ont signé un accord de coentreprise. Superficie du projet : 6 millions de m², « plus de trois fois la taille de Downtown ». Pour Emaar, la logique était claire : l’entreprise avait déjà bâti Downtown autour de sa tour et s’apprêtait à refaire la même chose au bord de l’eau.
Le 27 octobre 2014, le projet a été présenté sous un nouveau nom : Dubai Creek Harbour. Les premiers immeubles, Dubai Creek Residences, ont été annoncés le même jour. Les ventes ont été lancées le 1er novembre dans quatre villes à la fois : Dubaï, Abu Dhabi, Londres et Moscou. Mohamed Alabbar, dirigeant d’Emaar, déclarait alors : « Dubai Creek : le berceau de notre patrimoine et l’artère qui a porté la croissance de la ville. »
En 2016, le plan s’est précisé : 6 km², une promenade de 4,5 km, neuf quartiers, 22 hôtels, un yacht-club et une marina. En 2018, il prévoyait 7,3 millions de m² de logements, 700 000 m² de parcs et plus de 200 000 futurs habitants. Les premiers immeubles de l’île, les six tours de Dubai Creek Residences et leurs 872 appartements, devaient être livrés au T1 2019.
En août 2022, Emaar a racheté l’ensemble du quartier. Pour la part de Dubai Holding, elle a versé 7,5 milliards de dirhams, moitié en espèces, moitié en actions Emaar. Pour l’acheteur, cela signifie simplement que le quartier a un seul propriétaire, qui construit les 49 immeubles de notre catalogue.
La tour en chantier depuis dix ans
Le cœur du quartier devait être une tour plus haute que Burj Khalifa. En février 2016, l’architecte et ingénieur espagnol Santiago Calatrava a remporté un concours international. Son projet a été retenu parmi six propositions. Il s’est inspiré du lys et du minaret : une tige fine, un bouton allongé au sommet avec des plateformes d’observation, et des câbles qui s’écartent vers le sol.
En avril 2016, Alabbar a estimé le coût de la tour à environ un milliard de dollars et déclaré qu’elle serait « un cran au-dessus » de Burj Khalifa. La première pierre a été posée en octobre 2016, avec la promesse d’en faire la plus haute tour du monde en 2020.
Les fondations ont été réalisées à grande échelle. En août 2017, plus de 145 pieux avaient été enfoncés à plus de 72 m de profondeur. En mai 2018, la dalle qui les recouvre a été achevée : 50 000 m³ de béton, soit environ 120 000 t, et 16 000 t d’armatures.
La tour n’a pas dépassé les fondations. Le chantier a été suspendu le temps de revoir le projet. En août 2023, Alabbar a confirmé que la tour était en cours de reconception. En février 2024, il a indiqué que la nouvelle tour serait plus basse que Burj Khalifa : « Burj Khalifa sera un homme, Creek Tower sera une femme. »
En janvier 2026, Alabbar a promis un appel d’offres sous trois mois et expliqué ce changement ainsi : « Après Burj Khalifa, la hauteur seule ne suffit plus. » Le 21 septembre 2026, il a déclaré attendre que la situation régionale se stabilise : « Pour l’instant, j’attends simplement. » À ce jour, la tour n’existe pas et aucune échéance n’est fixée.
Des flamants roses à la fenêtre
Le voisin du quartier restera là. Ras Al Khor est une réserve à l’extrémité du creek, avec 620 ha de marais salants, lagunes et mangroves. Dubaï la protège depuis le 1er mars 1998 et, en 2007, elle est devenue la première zone humide des Émirats inscrite à la convention de Ramsar.
Plus de 20 000 oiseaux d’eau de 67 espèces y hivernent, et plus de 450 espèces animales y vivent au total. Les flamants roses en sont les résidents les plus connus : un comptage de janvier 2011 a recensé 3 100 oiseaux. En juillet 2025, la réserve a fermé pour une rénovation de 650 millions de dirhams.
Pour l’acheteur, la réserve signifie une chose : ce terrain est protégé et aucune tour n’y sera construite. La vue sur l’eau et les mangroves depuis ce côté du quartier restera dégagée.
Ce qui fonctionne déjà
Creek Island est déjà habitée : les immeubles sont occupés, le front de mer est ouvert et des yachts sont amarrés dans la marina. Le yacht-club accueille plus de 80 bateaux. L’hôtel Address Grand Creek Harbour, avec 223 chambres, a ouvert en décembre 2022. En juin 2025, le quartier comptait environ 40 000 habitants.
On vient ici pour la vue. L’inscription #DubaiCreekHarbour près de la piscine du front de mer est placée de manière à inclure Burj Khalifa dans le cadre. En janvier 2023, le Viewing Point a ouvert juste à côté : une passerelle d’observation de 70 m qui s’avance de 26 m au-dessus de l’eau. L’accès est libre.
Voici l’île le soir : les tours des premiers immeubles autour de la marina, avec les enseignes Emaar et Vida sur les façades.
Le métro en 2029, en attendant le ferry
Le point faible du quartier, ce sont les accès routiers. Il n’y a pas encore de métro. La ligne bleue : 30 km, 14 stations, un viaduc de 1 300 m au-dessus du creek. Le contrat de 20,5 milliards de dirhams a été signé en décembre 2024, et l’ouverture est prévue le 9 septembre 2029.
En juin 2025, la première pierre de la ligne a été posée et la station du quartier dévoilée : 74 m de haut, conçue par SOM, le cabinet qui a également conçu Burj Khalifa. La station est prévue pour 160 000 passagers par jour.
Aujourd’hui, on s’y rend en voiture. En décembre 2022, la RTA a ouvert des ponts vers le quartier, d’une longueur totale de 1 730 m et d’une capacité de 10 600 voitures par heure. Il y a aussi le ferry de la RTA : un arrêt coûte 2 dirhams. En 2024, les lignes maritimes du quartier transportaient environ 30 000 passagers par mois.
Dubai Square : le centre commercial où l’on entre en voiture
La deuxième promesse du quartier après la tour, c’est Dubai Square. Annoncé en juillet 2018 comme un quartier commerçant conçu autour de la technologie, il a été présenté à nouveau par Emaar en décembre 2025 : un centre commercial dans lequel on peut entrer à bord d’un véhicule électrique et circuler devant les vitrines.
Le chantier est en cours, avec un délai de trois ans. Nouveaux chiffres pour l’ensemble du quartier : plus de 11 millions de m² et 180 milliards de dirhams d’investissement. En 2013, le quartier était annoncé sur 6 millions de m². Considérez cela comme un plan, pas comme un fait : les échéances ont déjà glissé pour la tour.
Aeon : deux bâtiments près d’un parc de la taille de six terrains de football
Aeon: un ensemble de deux bâtiments sur Creek Island. La première tour compte 20 étages, pour 262 appartements au total. Burj Khalifa est à environ 10 minutes, l’aéroport à environ 15 minutes.
Le point important ici, c’est le voisinage. Il y a Central Park à côté, le parc de l’île de la taille de six terrains de football, et une plage urbaine de 700 m. La marina du quartier compte 81 places pour yachts. Le règlement de l’immeuble autorise les animaux domestiques, ce qui compte dans un quartier doté d’un parc et d’un front de mer.
Des appartements de deux chambres, d’une superficie à partir de 119,75 m², sont actuellement en vente à partir de 3 197 888 AED, soit 26 705 AED par m². Livraison prévue au T2 2028, avancement de 90 %. Échéancier : 10 % à la réservation, 70 % pendant les travaux et 20 % à la remise des clés. Demandez au promoteur l’échéancier en vigueur par écrit. Les frais de service sont de 215 AED par m² et par an, plus élevés que chez les voisins.
The Grand : une tour achevée près de la marina
The Grand: l’une des plus hautes tours résidentielles de l’île. Elle se trouve sur Creek Island et a été livrée au T4 2022. Elle compte 575 appartements et s’élève jusqu’au 62e étage.
L’immeuble est organisé par niveaux. Les appartements d’une et deux chambres occupent les étages 2 à 48, ceux de trois chambres les étages 50 à 59, et les penthouses se trouvent aux 61e et 62e étages. Les surfaces vont de 73,56 à 307,47 m². Les résidents disposent d’une piscine à débordement et d’un court de tennis.
C’est un immeuble pour ceux qui ne veulent pas attendre. Il est construit, vous pouvez en faire le tour à pied et vérifier la vue avant la transaction. L’appartement le moins cher actuellement en vente compte trois chambres, mesure 211,6 m² et coûte 7 400 000 AED, soit 34 972 AED par m². Le mètre carré y est un tiers plus cher que dans les immeubles du quartier en construction : c’est le prix d’un immeuble achevé et d’une île déjà aménagée.
Des immeubles moins hauts : de 8 à 22 étages
La deuxième vague du quartier est différente. Elle ne comporte pas de tours d’une cinquantaine d’étages : Mangrove et Moor at Creek Beach montent à 8 étages, Cedar et Lotus à 11. Dans ce type d’immeuble, il y a moins de voisins : Mangrove ne compte que 156 appartements.
Mangrove, Cedar et Moor affichent déjà un avancement de 100 %, avec une livraison prévue au second semestre 2026. Il ne reste en vente que de grands appartements : deux chambres à Mangrove à partir de 2 856 888 AED, trois chambres à Cedar à partir de 3 784 888 AED et à Moor à partir de 4 087 888 AED. The Cove II, juste à côté, est plus haut avec 22 étages, et propose encore des appartements d’une chambre à partir de 1 780 000 AED.
Nouvelle vague : des tours à livrer d’ici 2030
La troisième vague comprend des tours de grande hauteur. Les délais y sont les plus longs et les appartements d’une chambre les plus abordables. Silva, haute de 47 étages, doit être livrée au T3 2029. Un appartement d’une chambre de 68,75 m² y coûte à partir de 1 790 888 AED. Altan et Albero at Green Gate sont deux tours de 53 étages, toutes deux proposées à partir de 1 813 888 AED. Valia, haute de 55 étages, doit être livrée en 2030, mais les travaux n’ont pas encore commencé.
Valo et ALTUS sont plus proches de la livraison : avancement de 66 % et 64 %, avec des échéances en 2028 et début 2029. Il ne leur reste en vente que des appartements de deux et trois chambres. Montiva by Vida et Lyvia by Palace relèvent des marques hôtelières d’Emaar et seront tous deux livrés en 2029.
Quel est le prix d’entrée ?
Le prix d’entrée médian des nouveaux immeubles du quartier est d’environ 2,86 M AED. C’est presque le niveau de Business Bay, où la médiane est d’environ 2,8 M, et sensiblement moins que Downtown, à 4,1 M, ou Dubai Marina, à 4,5 M. Retrouvez la comparaison avec les autres quartiers de la ville dans notre analyse « Quel budget pour investir à Dubaï ».
Le prix « à partir de » est toujours celui de l’appartement disponible le moins cher de l’immeuble. À Silva, il s’agit d’un appartement d’une chambre de 69 m², à ALTUS, d’un appartement de trois chambres de 148 m². Il est plus juste de comparer le prix au mètre carré. De ce point de vue, le quartier est étonnamment homogène : presque tous les nouveaux immeubles se situent entre 23 800 et 28 300 dirhams par mètre carré. Seuls Mangrove et Creek Haven sont plus chers, tandis que The Grand, déjà achevé, se distingue.
Pour les immeubles achevés, comme Mangrove, l’échéancier est différent : 20 % à la réservation et 80 % à la remise des clés.
En plus du prix, l’acheteur paie 4 % de frais au Dubai Land Department lors de l’enregistrement, puis des frais de service annuels après la livraison. Pour la plupart des nouveaux immeubles du quartier, ils sont de 183 AED par m² et par an, et de 215 AED chez Aeon, Valo, ALTUS, Cedar et Mangrove. Nous expliquons leur fonctionnement dans l’article sur les charges d’un appartement. L’échéancier est le même ici pour les immeubles Emaar en construction : 10 % à la réservation, 70 % pendant les travaux, 20 % à la remise des clés. Nous expliquons comment le lire dans l’article sur le paiement échelonné du promoteur.
Un quartier au bord de l’eau plutôt qu’une adresse prestigieuse : un exemple de notre expérience
Prenons un exemple à Dubaï. Notre cliente Anna cherchait un appartement à moins de 500 000 dollars, rapportant au moins 3 000 dollars par mois, et envisageait Dubai Marina et Downtown. Dans ces quartiers établis et réputés, un tel appartement n’aurait rapporté que 2 500 dollars au maximum.
Nous lui avons proposé un appartement d’une chambre de 70 m² dans un quartier en développement au bord de l’eau et avons négocié avec le promoteur un prix réduit de 10 % : 450 000 dollars au lieu de 500 000. L’appartement est loué à la nuitée et rapporte 3 800 dollars par mois.
Pour Creek Harbour, retenez une chose de cet exemple. Un quartier qui est encore en cours de réalisation propose un prix inférieur à celui d’une adresse déjà établie offrant la même vue sur l’eau. En échange, vous attendez encore le métro, le centre commercial et la tour.
Ce que la visite ne montre pas
À qui cela convient, et à qui non
| Ce qui compte pour vous | Quel projet | Pourquoi |
|---|---|---|
| Petit budget | The Cove II, Silva | Une chambre à partir de 1,78 et 1,79 M AED |
| Emménager maintenant | The Grand | Livré en 2022, sur Creek Island |
| Immeuble bas | Mangrove, Cedar, Moor | 8 à 11 étages, avancement de 100 % |
| Parc et eau à proximité | Aeon | Près de Central Park et de la plage urbaine, livraison en 2028 |
| Plan de paiement étalé | Altan, Albero, Valia | Les paiements s’étalent jusqu’à la livraison en 2029 et 2030 |
| Marque hôtelière | Montiva by Vida, Lyvia by Palace | Marques hôtelières Emaar, livraison en 2029 |
À qui cela ne conviendra pas. À ceux qui ont besoin d’un métro près de chez eux dès aujourd’hui. À ceux qui recherchent une plage en bord de mer : ici, il y a le creek et une lagune, la mer est loin. À ceux qui veulent choisir entre plusieurs promoteurs : il n’y en a qu’un dans le quartier. Découvrez le régime de propriété pour les étrangers aux Émirats dans notre analyse du freehold.
Erreurs à l’achat
Les questions les plus fréquentes, en bref
Où se trouve Dubai Creek Harbour ?
Sur la rive de Dubai Creek, près de la réserve de Ras Al Khor, de l’autre côté de l’eau face à Downtown. Burj Khalifa est à environ 10 minutes en voiture, l’aéroport à environ 15 minutes.
Qui construit le quartier ?
L’ensemble du quartier est construit par Emaar, le promoteur de Burj Khalifa et Dubai Mall. Jusqu’en 2022, le projet était une coentreprise avec Dubai Holding. En août 2022, Emaar l’a entièrement racheté pour 7,5 milliards de dirhams.
Combien coûte un appartement à Dubai Creek Harbour ?
Nous calculerons le prix selon l’appartement que vous recherchez.
La tour Dubai Creek Tower a-t-elle été construite ?
Non. Les fondations ont été achevées en mai 2018, puis le projet a été revu. L’appel d’offres est reporté et la tour n’a pas de date de livraison.
Y a-t-il un métro dans le quartier ?
Pas encore. La ligne bleue, avec une station dans le quartier, est en construction et son ouverture est prévue le 9 septembre 2029. Pour l’instant, on y vient en voiture ou par le ferry RTA, à 2 AED par arrêt.
Comment payer un appartement sur plan ?
Pour les nouveaux programmes Emaar du quartier, le plan est de 10/70/20 : 10 % à la réservation, 70 % pendant les travaux et 20 % à la remise des clés. Ajoutez 4 % de frais du Dubai Land Department. La loi prévoit que les fonds soient déposés sur le compte séquestre de l’immeuble.
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