Управляющая компания в новостройке: кто и как её выбирает

Первую управляющую компанию в новостройке выбирает застройщик. Он подписывает с ней договор управления не позже чем через пять дней после того, как получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию. С этой бумагой дом считается построенным. Потом компанию выбирает местная власть на открытом конкурсе или сами собственники на общем собрании. Основные правила есть в Жилищном кодексе. Он один на всю Россию, и в Петербурге с Ленинградской областью действует тот же.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

ВАО · Сокольники

КОД Сокольники

бизнес-класс · квартиры

Подобрать квартиру

ЦАО · Хамовники

Коллекция Лужники

элитный-класс · строится

Подобрать квартиру

Центральный район

МИРЪ

от 19,9 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Красногвардейский район

AKZENT

от 23,6 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Как устроена система управления новым домом

Управляющая компания содержит и ремонтирует общее имущество дома и получает за это деньги. Общее имущество принадлежит всем собственникам вместе. Кто будет заниматься этим в новом доме, решают по закону, и вариантов три.

Жилищный кодекс разрешает такие способы управлять многоквартирным домом:

1. Собственники управляют сами. Так можно только в доме, где квартир не больше тридцати.
2. Домом управляет товарищество собственников жилья, сокращённо ТСЖ. Это объединение самих владельцев квартир. Вместо ТСЖ бывает жилищный кооператив или другой специализированный потребительский кооператив.
3. Домом управляет управляющая организация: компания, которая этим зарабатывает.

Способ выбирают собственники на общем собрании, и больше никто: застройщик и компания за жильцов это не решают. Собрание вправе поменять способ в любое время. Только у договоров с компаниями свои сроки, о них ниже, в главе о смене компании.

Компания без лицензии договор управления подписать не может. Лицензию на управление многоквартирными домами выдаёт государство. Договор составляют одним документом, его подписывают обе стороны. Подписать можно на бумаге или в электронном виде, через государственную систему ЖКХ.

В первые месяцы после ввода дома собственники компанию не выбирают. Сначала её назначает застройщик. Потом компанию отбирают на конкурсе или назначает власть. Сами жильцы решают только на собрании. Чем раньше соседи договорятся, тем раньше в доме будет компания, которую выбрали они.

Первая компания приходит от застройщика

Компания застройщика управляет домом, пока не появится компания, которую отобрал конкурс. Договор с ней застройщик подписывает сразу после ввода дома, поэтому дом обслуживают с первых дней, ещё до конкурса. Закон делает такой договор коротким, и сам застройщик продлить его не может.

В Госдуму внесли законопроект: он разрешает подписывать такой договор самое большее на год. Пока в Жилищном кодексе прежний срок. Если закон примут, компания застройщика задержится в доме дольше, и повлиять на выбор жильцы смогут в основном через собрание собственников.

Про компанию застройщика лучше узнать до покупки. Брокер Art Estate запросит у застройщика ответы на такие вопросы:

• какая компания будет управлять домом после ввода;
• есть ли у неё лицензия управлять многоквартирными домами;
• можно ли заранее увидеть проект договора управления;
• где местная власть опубликует извещение о конкурсе по этому дому.

По ответам станет ясно, с кем вы встретитесь на приёмке квартиры и к кому пойдёте с первой протечкой. Как вводят дом в эксплуатацию, рассказываем в статье о сдаче дома в эксплуатацию.

Конкурс после ввода дома

На открытом конкурсе местная власть отбирает управляющую компанию для нового дома. Сначала власть публикует извещение о конкурсе на официальном сайте, потом проводит сам конкурс. Сколько дней дают на каждый шаг, смотрите в цифрах в начале статьи.

Точные даты конкурса по вашему дому брокер Art Estate узнает в местной администрации. После конкурса у власти есть ещё десять дней. За это время она сообщает всем, кто принял квартиры по передаточному акту, кто победил и какие будут условия договора управления.

Новосёлы, которые приняли квартиры, обязаны подписать договор с победителем. Но договор вступит в силу и без подписи. Если за два месяца после конкурса собственники его не подписали, он считается заключённым на условиях конкурса.

Договор с победителем конкурса подписывают на срок от одного года до трёх лет. Итоги конкурса записывают в протокол. Когда его утвердят, у победителя есть десять рабочих дней, чтобы отдать организатору подписанный проект договора.

Бывает и другой повод для конкурса. Власть объявляет его, если собственники за шесть месяцев до конкурса не выбрали способ управления. Или выбрали, но так и не выполнили своё решение.

Конкурс проходит без жильцов, а жить по его условиям вам придётся годами. Письмо об итогах прочитайте в тот же день, когда оно пришло. Если условия не устраивают, начинайте готовить собрание, о нём глава ниже.

Временная компания, если выбора нет

Бывает, что собственники не выбрали способ управления, и конкурс тоже не состоялся. Дом и тогда не остаётся без компании: власть своим решением назначает компанию с лицензией.

В Петербурге такую компанию назначает городская власть. Для трёх городов, Москвы, Петербурга и Севастополя, закон сделал особый порядок. В остальных регионах, в том числе в Ленинградской области, решает местное самоуправление.

Договор с временной компанией считается заключённым в тот день, когда власть приняла решение. Подписи жильцов не нужны. В течение пяти рабочих дней власть письменно сообщает о решении всем собственникам.

Временная компания работает не бессрочно. Она уходит, когда собственники выберут способ управления или подпишут договор с компанией, которую выбрали сами или которую отобрал конкурс. Если ничего из этого не случилось, через год она уходит всё равно.

Если в доме появилась временная компания, пора готовить собрание собственников. Пока она работает, всё по дому решают за жильцов. Собрание возвращает выбор соседям.

Во что обойдётся управление новосёлу

За квартиру платят с того дня, когда её передали. Передаточный акт подтверждает, что застройщик отдал вам квартиру, а вы её приняли. По дате в акте считают плату, поэтому проверьте её, когда подписываете.

Условия договора управления одинаковы для всех собственников дома. Договориться с компанией об особой плате только для своей квартиры не выйдет. Изменить условия жильцы могут только вместе, через собрание.

В договоре компания обязана написать, как считают три суммы:

• цену договора управления;
• плату за содержание и ремонт жилого помещения;
• плату за коммунальные услуги.

У временной компании плата за содержание жилья такая же, какую установила власть. Сколько берёт компания застройщика или победитель конкурса, видно из договора и письма об итогах конкурса. Брокер Art Estate заранее узнает размер платы, а на собрании вы сравните его с тем, что предложат другие компании.

Как проверить квартиру, прежде чем подписать акт, рассказываем в статье о приёмке квартиры в новостройке. Когда вы подписали акт без замечаний, приёмка закончена: квартира и её счета теперь ваши.

Общее собрание выбирает свою компанию

Чтобы выбрать способ управления и новую компанию, нужно внеочередное собрание. Так закон называет собрание, которое созывают по необходимости. Созвать его вправе любой собственник квартиры в доме.

1. За десять дней и раньше
   Сообщить о собрании
   инициатор предупреждает всех собственников дома о дате собрания
2. В день собрания
   Собрать кворум
   собрание состоялось, если пришли собственники или их представители, у которых больше половины всех голосов дома
3. После голосования
   Посчитать голоса
   решение о способе управления принято, если за него больше половины голосов всех собственников
4. Не позже десяти дней после решения
   Вывесить итоги
   сообщение о решениях и итогах вывешивают в доме

Кворум и решение считают по-разному. Кворум показывает, что собрание состоялось. Обычно решение принимают большинством голосов тех, кто пришёл на собрание. Для некоторых вопросов закон требует больше половины голосов всех собственников дома. Какое правило работает для вашей повестки, проверьте до собрания. Соседи, которые не пришли, за решение не голосуют, поэтому собирайте участников заранее.

Пример: на собрание пришли собственники с большинством голосов, кворум есть. За новую компанию проголосовала только часть из них, и голосов не хватило. Решение не принято, инициатору придётся созывать собрание заново.

Голосовать можно и через интернет. В государственной системе ЖКХ хранят сообщения о собрании, решения, итоги и протоколы, там же голосуют по вопросам повестки. Собрания онлайн правительство разрешило проводить на портале госуслуг и в приложении «Госуслуги.Дом». Что вы собственник, при таком голосовании проверяют по ЕГРН, государственному реестру недвижимости.

Смена компании и первый день её работы

С компанией, которую выбрали сами собственники, договор подписывают на срок от одного года до пяти лет. Точный срок решает собрание. Выйти из такого договора можно по общему правилу.

Правило такое: по решению собрания собственники вправе отказаться от договора не раньше чем через год после подписания. Исключение одно: компания не выполняет условия договора. Тогда год ждать не нужно.

С компанией по конкурсу порядок другой. Собственники вправе сами, без согласия компании, отказаться от договора в конце каждого года с того дня, как его подписали. Для этого до конца срока собрание должно решить выбрать или сменить способ управления.

1. Первый шаг
   Решение собрания
   собственники выбирают новую компанию или другой способ управления
2. Второй шаг
   Договор с новой компанией
   собрание решает, на какой срок его подписать
3. В течение пяти рабочих дней
   Сведения в системе
   компания вносит договор в государственную систему и отправляет сведения о нём в жилищную инспекцию
4. После записи о доме
   Начало работы
   новая компания начинает управлять домом с того дня, когда реестр лицензий записал дом за ней

Жилищная инспекция проверяет управляющие компании от имени государства. Реестр лицензий ведут в каждом регионе, в нём записано, какая компания управляет каким домом. Пока там нет записи, новая компания работу не начинает.

Дату смены показывает реестр лицензий: обещания компаний её не заменяют. Попросите новую компанию сообщить, когда изменения внесут. До этого дня дом обслуживает прежняя компания.

Риски для собственников

Поддельный протокол. В Петербурге из-за поддельных протоколов собраний собственников появился законопроект. Депутат Госдумы от Петербурга предложил ввести уголовную ответственность за подделку решений общего собрания, в том числе за искажение итогов и голосование по поддельным доверенностям. Когда итоги вывесят в доме, сверьте их с тем, как голосовали вы и ваши соседи.

Короткий срок на суд. Оспорить решение собрания в суде может собственник, который не участвовал в собрании или голосовал против, если решение нарушило его права. Заявление подают в течение шести месяцев с того дня, когда вы узнали или должны были узнать о решении. Этим днём могут посчитать и день, когда итоги вывесили в доме, поэтому проверяйте их сразу.

Компания, которую назначили по нагрузке. Временную компанию власть берёт из перечня организаций: ту, у которой в управлении меньше домов, чем у остальных. Если такая компания жильцов не устраивает, выход один: провести собрание.

Решение без последствий. Собрание выбрало способ управления, но дальше дело не пошло: договор не подписали, компания работу не начала. Тогда власть считает решение невыполненным и объявляет конкурс. Поэтому после собрания доведите дело до договора и до того дня, когда реестр лицензий запишет дом за новой компанией.

О рисках самой покупки в строящемся доме рассказываем в статье о рисках дольщика. Управление домом начинается позже, когда квартиру уже передали.

Ошибки новосёлов

Чаще всего новосёлы ошибаются с собранием. Они делают ремонт, переезжают, и голосование, которое решит судьбу дома на годы вперёд, проходит без них.

Чтобы не пропустить собрание, проголосуйте онлайн, если оно идёт через государственную систему ЖКХ. Или оформите доверенность на соседа, которому доверяете.

Попросите у кандидатов проект договора до собрания. Смотрите в нём, какие работы компания будет делать, как считают плату и как жильцы будут проверять компанию.

Доверенность пишите на конкретный вопрос повестки и на человека, которого знаете. После собрания проверьте по итогам, как посчитали ваш голос.

Документы для проверки и хранения

Договор управления прочитайте один раз, но внимательно. Что в нём обязательно должно быть, перечисляет закон. По этому списку видно, весь ли договор вам дали.

Если пункта из списка нет, спросите компанию, где он. Без перечня работ трудно доказать, что компания обязана делать за ваши деньги.

Эти бумаги понадобятся, когда будете проверять счета, готовить собрание или пойдёте в суд. Храните копии в одном месте, на бумаге и в электронном виде.

Порядок действий для новосёла

Об управляющей компании придётся думать трижды: когда считаете бюджет до покупки, когда подписываете акт и когда соседи выбирают компанию. Порядок одинаковый для любого нового дома в Петербурге и области.

1. До покупки
   Вопросы об управлении
   брокер Art Estate узнает у застройщика, какая компания придёт в дом, и запросит проект договора
2. На приёмке
   Передаточный акт
   проверьте дату передачи и сохраните свой экземпляр акта
3. После ввода дома
   Конкурс и письмо об итогах
   прочитайте условия договора, которые пришлют после конкурса
4. В первый год
   Собрание собственников
   соберите соседей и выберите компанию, если условия не устраивают

Как устроена сама покупка в Петербурге, рассказываем в статье как купить новостройку в Петербурге. Вопросы про управляющую компанию брокер Art Estate задаст застройщику вместе с остальными, ещё до договора.

Счета за содержание квартиры и коммунальные услуги пригодятся и потом. Когда соседи будут выбирать компанию, сравните её плату с той, что вам уже приходит. Так на собрании вы будете решать по цифрам.

Частые вопросы

Кто платит за квартиры, которые застройщик ещё не передал?
Застройщик. За каждую квартиру, которую ещё не передали, он платит с того дня, когда получил разрешение на ввод дома. Когда вы подписали передаточный акт, дальше платите вы.

Что будет, если не подписать договор с компанией, которую выбрал конкурс?
Договор всё равно вступит в силу: когда пройдёт срок на подпись, он начнёт действовать на условиях конкурса и без ваших подписей. Если не подписать, компания останется прежней. Сменить её можно только через собрание.

Кто вправе созвать собрание собственников?
Любой собственник квартиры в доме. Обычно за дело берётся группа соседей: готовит вопросы, ищет кандидатов в компании и предупреждает остальных о собрании.

Когда новая компания начинает обслуживать дом?
С того дня, когда реестр лицензий записал дом за ней. До этого компания сама вносит сведения о договоре в государственную систему и отправляет их в жилищную инспекцию.

Можно ли отказаться от компании раньше чем через год?
Можно, если компания не выполняет условия договора. Если выполняет, придётся ждать, пока с подписания пройдёт год.

С чего начать, если квартира ещё не куплена?
С вопросов об управлении. Брокер Art Estate узнает у застройщика, какая компания придёт в дом и есть ли у неё лицензия, и запросит проект договора. Потом посчитайте бюджет: плата компании вместе с ремонтом. Если вы выбираете квартиру в Петербурге или области, оставьте заявку на подбор: брокер Art Estate подберёт варианты под ваш бюджет и сам задаст застройщику вопросы об управлении домом.