Как купить новостройку в СПб от проверки застройщика до выписки о собственности

Купить новостройку в СПб можно по договору участия в долевом строительстве, коротко ДДУ. Такой договор считается заключённым только с момента государственной регистрации. Деньги вы переводите на счёт эскроу, замороженный счёт в банке. Застройщик получает их после ввода дома в эксплуатацию, когда дом официально достроен. Правила одни для Петербурга и Москвы: их задают федеральный закон о долевом строительстве и Налоговый кодекс.

Как устроена покупка квартиры в строящемся доме

В сделке три стороны: вы, застройщик и банк. Застройщик обязуется построить дом и передать вам квартиру, когда получит разрешение на ввод в эксплуатацию. Вы обязуетесь заплатить цену и принять квартиру. Банк ведёт счёт эскроу и хранит на нём ваши деньги, пока идёт стройка.

В законе вас называют участником долевого строительства, коротко дольщиком. Если квартира нужна для жизни вашей семьи, к договору применяется и закон о защите прав потребителей. Он работает в тех вопросах, которые закон о долевом строительстве не решает.

Из трёх сторон сделки только вы покупаете квартиру не каждый год. Застройщик и банк проводят такие договоры сотнями. Ваша опора в этом неравенстве одна: бумаги. Проектная декларация, договор, акт осмотра и передаточный акт фиксируют, что вам обещали и что вы получили. Читайте их сами, даже если рядом юрист.

Сделка проходит шесть шагов, от проверки застройщика до записи в государственном реестре.

1. До брони
   Проверка застройщика
   Документы на стройку, участок и саму компанию
2. Перед подписью
   Сверка договора
   Условия договора совпадают с проектной декларацией
3. После подписи
   Регистрация договора
   Государство вносит договор в реестр
4. После регистрации
   Оплата
   Деньги уходят на счёт эскроу
5. После ввода дома
   Приёмка квартиры
   Осмотр, список недостатков и передаточный акт
6. После передаточного акта
   Регистрация собственности
   Квартира становится вашей по документам

Сроки между шагами спросите у застройщика и банка до брони. Запишите их рядом с датами из договора. Так вы сразу увидите, если сделка застряла на одном из шагов, и спросите о причине вовремя.

Как договор и счёт в банке связаны между собой, разобрано в статье про ДДУ и эскроу.

Что проверить у застройщика до брони

Брать деньги дольщиков застройщик вправе, когда выполнил три условия:

• получил разрешение на строительство;
• разместил проектную декларацию;
• зарегистрировал право на участок или договор аренды, субаренды либо безвозмездного пользования им.

Если хотя бы одного условия нет, деньги отдавать рано. Бронь в такой момент тоже лучше отложить.

Проектная декларация описывает застройщика и сам проект. От неё зависит, сколько денег дольщиков застройщик вправе привлечь. Декларация считается официальным документом: всё, что в ней записано, влечёт для застройщика юридические последствия. Читайте её раньше рекламных буклетов.

В декларации найдите шесть разделов:

• разрешение на строительство и права застройщика на участок;
• характеристики дома, благоустройство и общее имущество;
• срок передачи квартиры;
• планируемую стоимость строительства;
• банк, где открывают счета эскроу;
• число уже заключённых договоров долевого участия.

Срок передачи из декларации выпишите сразу. Он понадобится дважды: при сверке договора и если стройка затянется. Банк из того же документа будет держать ваши деньги, поэтому узнайте его название до брони.

Декларация длинная, и читать её подряд тяжело. Начните с трёх мест: срок передачи, банк для счетов эскроу и права на участок. Потом откройте характеристики дома и сверьте их с тем, что вам показывали в офисе продаж. Расхождение между рекламой и декларацией выясняйте до брони.

Бумаги о самой компании ищите в открытой части единой информационной системы жилищного строительства. Если их там нет, застройщик обязан дать их вам для ознакомления:

• учредительные документы;
• документы о регистрации компании и постановке на налоговый учёт;
• годовые отчёты;
• бухгалтерскую отчётность;
• аудиторские заключения.

Отчётность показывают за срок до трёх лет работы компании. Попросите её до брони и сравните годы между собой. Если застройщик тянет с бумагами, отложите бронь до их получения.

Как выбрать сам дом и район в Петербурге, написано в гайде о выборе новостройки.

Что должно быть в договоре долевого участия

Договор с застройщиком заключают письменно и обязательно регистрируют у государства. Заключённым он считается с момента регистрации. До этого дня у вас на руках подписанная бумага, которая ещё не стала договором.

Электронный договор подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью. Уточните заранее, есть ли у вас такая подпись. Если её нет, договор подписывают на бумаге.

В договоре обязательно стоят шесть условий:

• описание вашей квартиры;
• срок, когда застройщик её передаст;
• цена;
• сроки и порядок оплаты;
• гарантийный срок;
• способ оплаты, например счёт эскроу.

Если хотя бы одного условия нет, договор считается незаключённым. Для вас это значит, что договора с застройщиком нет, даже если под ним стоят подписи.

Описание квартиры проверьте особенно внимательно. По нему квартиру нельзя спутать с соседней: этаж, номер на плане, площадь, число комнат. Сверьте описание с планировкой, которую вы выбирали, и попросите проект договора за несколько дней до подписи. Читать договор в офисе за десять минут до визита к нотариусу или в банк неудобно и рискованно.

Условия договора должны совпадать с проектной декларацией на день подписания. Если они расходятся, суд по вашему иску может признать договор недействительным. Сверку делайте до подписи. Положите рядом декларацию и проект договора и пройдите по сроку передачи, описанию дома и банку для счёта эскроу.

Где лежат ваши деньги во время стройки

Счёт эскроу открывает уполномоченный банк: так называют банк, которому разрешено вести такие счета для долевого строительства. Банк учитывает ваши деньги и блокирует их, пока не передаст застройщику.

Деньги на счёт вы вносите после регистрации договора. Оплата считается сделанной в момент, когда деньги пришли на счёт эскроу. Сохраните подтверждение банка о поступлении: оно доказывает, что вы заплатили.

Если договор разрешает платить частями, каждый платёж идёт на тот же счёт эскроу по графику из договора. Подтверждение берите на каждую часть. Через год-два стройки собрать их задним числом сложнее, чем сохранить сразу.

Проценты на деньги на счёте эскроу не начисляются. Плату за ведение счёта банк тоже не берёт. Деньги лежат без дохода всю стройку, учитывайте это, когда планируете бюджет на эти годы.

Застройщик получает деньги после ввода дома. Он приносит в банк разрешение на ввод или сведения о том, что разрешение размещено в единой информационной системе жилищного строительства. Банк перечисляет деньги застройщику в течение десяти рабочих дней после этого.

Договор долевого участия могут расторгнуть, или вы сами от него откажетесь. Тогда договор счёта эскроу прекращается. Деньги вернутся к вам после того, как в реестре погасят запись о регистрации ДДУ. При ипотеке деньги уходят на залоговый счёт банка, который выдал кредит, если так записано в кредитном договоре.

Деньги на счёте эскроу застрахованы на 100 % остатка, но у страховки есть потолок. Её считают отдельно от страховки ваших обычных вкладов и счетов.

Возмещение по счёту эскроу выплачивают в размере 100 % остатка, но не больше 10 млн рублей. Всё, что на счёте сверх этой суммы, остаётся без страховки. Поэтому банк из декларации проверяйте так же внимательно, как застройщика.

Сколько стоит оформление новостройки

Оформление квартиры обходится в две государственные пошлины. Первую платят за регистрацию договора долевого участия, вторую за регистрацию собственности. Размер второй зависит от стоимости, по которой квартиру оценило государство.

Если государство оценит квартиру выше порога, вторая пошлина вырастет. Узнайте оценку после того, как квартиру поставят на государственный учёт, и заложите разницу в бюджет заранее.

Часть расходов возвращает имущественный налоговый вычет, льгота по налогу на доход при покупке жилья. Вычет считают от расходов на квартиру до 2 000 000 рублей. По процентам ипотеки предел расходов 3 000 000 рублей. Как устроен вычет, разобрано в статье о вычете при покупке квартиры.

Как принять квартиру и что с гарантией

Передать квартиру застройщик вправе только после разрешения на ввод дома. Последний день передачи стоит в договоре. Минимум за месяц до него застройщик присылает вам сообщение о готовности квартиры. Если договор назначает дату начала приёмки, сообщение приходит минимум за 14 рабочих дней до неё.

1. Сообщение получено
   Начало приёмки
   Приступите в течение семи рабочих дней, если в договоре нет другого срока
2. Осмотр квартиры
   Акт о несоответствиях
   Запишите каждый недостаток до подписи передаточного акта
3. Недостатки есть
   Отказ от подписи
   Передаточный акт не подписывайте, пока застройщик их не устранит
4. Недостатки устранены
   Передаточный акт
   В акте дата передачи и основные характеристики квартиры

Акт о несоответствиях перечисляет, чем квартира отличается от обещанной. Передаточный акт закрывает передачу, вместо него бывает другой документ о передаче. Пока вы его не подписали, у вас есть рычаг: застройщику нужна ваша подпись, вам нужна исправная квартира.

На осмотр приходите днём, с договором и планировкой. Пройдите комнату за комнатой: окна, двери, стены, полы, розетки, вода. Каждое замечание фотографируйте и вписывайте в акт о несоответствиях. Если в инженерных системах вы не разбираетесь, возьмите с собой человека, который в них понимает.

Не затягивайте с приёмкой. Если вы от неё уклоняетесь, застройщик через два месяца после срока передачи вправе составить односторонний акт. Для этого ему нужны доказательства, что вы получили сообщение о готовности или заказное письмо вернулось. Со дня такого акта риск случайной гибели квартиры переходит к вам: ущерб, в котором никто не виноват, ложится на вас.

Серьёзные недостатки ухудшают качество квартиры или делают её непригодной для использования по договору. При таких недостатках требуйте одно из трёх:

• бесплатно устранить недостатки;
• соразмерно снизить цену;
• возместить ваши расходы на устранение.

Вместе с квартирой застройщик обязан передать инструкцию по эксплуатации. В ней правила безопасного использования квартиры и сроки службы отделки, инженерных систем и конструкций. Попросите инструкцию в день подписания акта и храните её вместе с договором.

Таблица показывает нижнюю границу. Срок по вашей квартире записан в договоре, там его и проверяйте. Как дом проходит ввод в эксплуатацию, разобрано в статье о сдаче дома.

Какие риски у сделки и как их закрыть

Главные риски новостройки связаны со сроками и с банком. На каждый в законе есть ответ, и его полезно знать до подписи.

Просрочка передачи. Если застройщик задержал передачу квартиры больше чем на два месяца, вы вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, без его согласия. После расторжения застройщик обязан вернуть деньги и заплатить проценты в течение 20 рабочих дней. Перед отказом посчитайте дни от срока в договоре и сохраните всю переписку с застройщиком.

Перенос ввода дома. Счёт эскроу открывают на срок, связанный с датой ввода дома из декларации. Он заканчивается самое позднее через шесть месяцев после этой даты. Продлить его можно по вашему заявлению, на срок до двух лет. Если стройка затягивается, следите за сроком счёта и подайте заявление заранее.

Отзыв лицензии у банка. Бывает, что банк теряет лицензию до ввода дома и регистрации собственности. Тогда вы и застройщик заключаете договор счёта эскроу с другим уполномоченным банком. Страховое возмещение выплачивает Агентство по страхованию вкладов. Срок выплаты 20 рабочих дней со дня, когда вы подали документы.

Каждый из трёх рисков проще закрыть, если вы заметили его рано. Раз в несколько месяцев спрашивайте застройщика, в каком состоянии стройка и не меняется ли срок ввода. Ответы сохраняйте письменно.

Когда квартира станет вашей по документам

Собственность на квартиру регистрируют после передачи. Подавать заявление закон поручает застройщику. Он делает это, когда квартира передана вам и поставлена на государственный учёт как отдельный объект.

1. День передаточного акта
   Право на вычет
   С этой даты у вас появляется право на имущественный вычет
2. До 30 рабочих дней после акта
   Заявление в Росреестр
   Заявление подаёт застройщик. Он делает это сам и в электронном виде. От вас доверенность не нужна
3. После регистрации
   Выписка из реестра
   Застройщик передаёт вам выписку, и вы подаёте заявление на вычет

Росреестр, ведомство по регистрации недвижимости, вносит ваше право в ЕГРН, единый государственный реестр недвижимости. Выписка из ЕГРН подтверждает, что право зарегистрировано. Храните её вместе с договором и передаточным актом.

Вместе с квартирой регистрируется ваша доля в общем имуществе дома. Она неразрывно связана с квартирой. Продать или передать эту долю отдельно от квартиры нельзя.

При подписании передаточного акта спросите застройщика, когда он отправит заявление и как сообщит вам о регистрации. Дату акта запишите: от неё идут оба срока, и для заявления застройщика, и для вашего права на вычет.

Какие ошибки стоят денег и времени

Четыре ошибки связаны со спешкой: оплатили раньше, подписали быстрее, ответили позже.

Платите только после того, как договор зарегистрирован. Бронь оплачивайте строго по соглашению о брони.

Перед подписью пройдите по списку из шести условий и отметьте каждое.

Всё, что нашли на осмотре, вписывайте в акт о несоответствиях. Устное обещание исправить позже бумагой не считается.

Ответьте на сообщение сразу и договоритесь о дате осмотра. Если уезжаете надолго, предупредите застройщика письменно.

Какие документы собрать до сделки и после

Папка по новостройке собирается в два этапа. Первая часть нужна до брони, вторая остаётся с вами после передачи квартиры.

Храните оригиналы в одной папке. По датам из этих бумаг считают просрочку, срок счёта эскроу и право на вычет. Электронные копии держите отдельно, чтобы быстро отправить их банку или в налоговую.

Как провести деньги через сделку

Свои деньги. До регистрации договора деньги остаются у вас. За бронь платите только по подписанному соглашению о брони. После регистрации переводите деньги на счёт эскроу в сроки и порядке, которые записаны в договоре. Сохраняйте подтверждение банка о каждом платеже.

Ипотека. Банк, который выдаёт кредит, участвует в той же цепочке. Перед подписью кредитного договора прочитайте, куда уйдут деньги со счёта эскроу, если договор долевого участия расторгнут. Вычет по процентам ипотеки поможет вернуть часть расходов на кредит. Подробности о кредите на новостройку в статье об ипотеке.

Запас на финиш. Деньги уходят на счёт эскроу целиком, но сделка на этом не заканчивается. Оставьте запас на пошлину за собственность, на мелкий ремонт после приёмки и на переезд. Если государство оценит квартиру выше порога, запас на пошлину понадобится больше.

Коротко о частом

Отличаются ли правила покупки новостройки в Москве и Петербурге?
Нет. В обоих городах действуют одни федеральные нормы: закон о долевом строительстве и Налоговый кодекс. Договор, счёт эскроу, пошлины, сроки приёмки и регистрации в двух городах устроены одинаково.

Можно ли подписать договор с застройщиком электронно?
Да. Электронный договор подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью. Он так же проходит государственную регистрацию, как бумажный.

Что будет с деньгами, если у банка отзовут лицензию?
Вы и застройщик заключите договор счёта эскроу с другим уполномоченным банком. Остаток на счёте застрахован отдельно от ваших обычных вкладов. Выплату делает Агентство по страхованию вкладов, поэтому заранее соберите договор и подтверждения платежей.

Кто отвечает за недостатки после переезда?
Застройщик, пока идёт гарантийный срок из договора. При серьёзных недостатках требуйте устранить их бесплатно, снизить цену или возместить ваши расходы на ремонт.

Когда подавать на налоговый вычет?
После регистрации собственности. Право на вычет считается с даты передаточного акта, поэтому держите акт под рукой.

С чего начать, если деньги на квартиру уже есть?
Оставьте их у себя до регистрации договора. Сначала проверьте застройщика и банк из декларации, затем сверьте договор, и только после регистрации переводите деньги на счёт эскроу. Если берёте ипотеку, начните с одобрения кредита и прочитайте в кредитном договоре условия о счёте эскроу. Если хотите пройти эти шаги вместе с брокером, оставьте заявку на подбор квартиры.