Сдача дома в эксплуатацию: что это значит и когда ждать ключи

Застройщик достраивает дом и просит разрешение на ввод. Орган проверяет дом и выдаёт разрешение. После этого застройщик передаёт вам квартиру. Ваши шаги и сроки смотрите в схеме ниже.

Как устроена сдача дома в эксплуатацию

Градостроительный кодекс, главный закон о стройке, разрешает пользоваться домом только после разрешения на ввод.

Застройщик заканчивает стройку и просит разрешение на ввод. Орган сверяет дом с разрешением на стройку и проектом. Орган смотрит правила застройки участка. Дальше орган выдаёт разрешение или отказывает и называет причины.

Орган, который разрешал стройку, за пять рабочих дней проверяет документы и сам дом. Москва по своему регламенту тоже выдаёт разрешение не дольше пяти рабочих дней.

Что проверяет орган

• Дом соответствует разрешению на строительство и проекту.
• Дом соблюдает правила застройки этого участка.
• Дом стоит на участке, где такую стройку разрешили.

Как связаны ввод дома и срок выдачи ключей

Дата ключей стоит в вашем ДДУ. Застройщик отдаёт квартиру не позже этой даты. Схема ниже показывает три случая.

1. После разрешения на ввод
   Ждите письма застройщика
   Ключи застройщик выдаёт только после разрешения на ввод
2. Если застройщик не успевает
   Прочитайте письмо о новой дате
   Письмо приходит не позже чем за 2 месяца до даты из ДДУ
3. Не позже даты из ДДУ
   Получите квартиру по акту
   Раньше этой даты застройщик отдаёт ключи, только если ДДУ это прямо разрешает

Новую дату вы с застройщиком подписываете отдельным соглашением к ДДУ. Не соглашайтесь на перенос устно.

Передаточный акт фиксирует дату передачи и основные характеристики квартиры. Застройщик подписывает этот акт или другой документ о передаче. Вы ставите подпись в том же документе.

Как застройщик зовёт вас на осмотр и как пройти приёмку

Когда дом достроен, застройщик присылает вам письмо о готовности квартиры. Застройщик присылает письмо не позже чем за месяц до даты передачи из ДДУ. Если ДДУ называет день начала приёмки, застройщик присылает письмо не позже чем за 14 рабочих дней до этого дня.

Застройщик отправляет письмо заказным, с описью вложения и уведомлением о вручении. Или вручает его вам лично под расписку. Опись вложения перечисляет бумаги в конверте. Уведомление о вручении подтверждает получение письма.

1. Не менее чем за 1 месяц до даты передачи или за 14 рабочих дней до начала приёмки
   Получите уведомление
   Вам приходит письмо: стройка закончена, квартира готова
2. В срок из ДДУ или в течение 7 рабочих дней после письма
   Начните приёмку
   Без срока в договоре у вас 7 рабочих дней после письма
3. После даты передачи из ДДУ
   Не уклоняйтесь от приёмки
   Иначе через 2 месяца после даты из ДДУ застройщик вправе подписать акт без вас
4. В день осмотра
   Подпишите акт или зафиксируйте дефекты
   При дефектах внесите их в акт о несоответствиях, документ со списком нарушений требований к квартире, до подписи передаточного акта

Получили письмо, запишитесь на осмотр. Оставьте время на повторную встречу. Сохраните конверт, уведомление и опись вложения.

До подписи сравните квартиру с ДДУ, проектом и обязательными требованиями. Вместе с квартирой застройщик отдаёт инструкцию по эксплуатации. В ней правила безопасного использования и сроки службы квартиры, отделки, систем, конструкций и изделий.

Качество квартиры, строительные дефекты и гарантийные сроки

Застройщик передаёт квартиру, которая соответствует ДДУ, проекту и обязательным требованиям. Бывает, что в ДДУ написано: застройщик не отвечает за недостатки. Такое условие не действует.

Недостаток ухудшает качество квартиры или мешает пользоваться ею по ДДУ. Выберите одно требование: бесплатный ремонт в разумный срок, уменьшение цены с учётом недостатка или возврат расходов на ремонт. Порядок фиксации недостатков до подписи смотрите в главе о приёмке.

Если застройщик не исправил недостатки в разумный срок, вы вправе отказаться от ДДУ своим заявлением. То же право у вас при серьёзных недостатках. Застройщик возвращает деньги и платит проценты.

Гарантия это период, когда вы предъявляете требования из-за недостатков. Минимальный срок зависит от части квартиры.

Не откладывайте осмотр из-за гарантии. Храните инструкцию по эксплуатации рядом с передаточным актом.

Во что обойдётся задержка сдачи и кто платит за квартиру

За каждый день задержки застройщик платит неустойку. Неустойку вы считаете от цены договора: за день одна трёхсотая ставки Банка России. Гражданину застройщик платит вдвое больше, одну стопятидесятую. Берите ставку, которая действует в день, когда застройщик передал квартиру.

Для расчёта возьмите цену из ДДУ, ставку Банка России на нужный день и число дней задержки. Сохраните договор и переписку с застройщиком.

Платить за жильё и коммунальные услуги вы начинаете с даты передачи квартиры.

Сверьте дату в акте с первой квитанцией. Попросите застройщика исправить счёт за период до передачи квартиры.

Риски при вводе дома и передаче квартиры

Односторонний акт застройщик подписывает без вас. Со дня такого акта за случайный ущерб квартире отвечаете вы.

Ошибки при приёмке квартиры и оформлении

Сверьте даты в ДДУ, уведомлении и передаточном акте. Храните копии документов в одном месте.

За порядком действий при недостатках обратитесь к главе о приёмке. Копии уведомления, акта о несоответствиях и передаточного акта сохранят вашу позицию.

Документы для получения ключей и регистрация собственности

После передачи квартиры застройщик направляет электронное заявление в Росреестр, государственный орган регистрации недвижимости. По закону о долевом строительстве доверенность от вас застройщику не нужна.

После передачи квартиры Росреестр записывает её на вас. В ту же запись он вносит вашу долю в общих частях дома, например в подъездах и на крыше.

Когда Росреестр закончит запись, застройщик передаст вам выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Сохраните выписку рядом с ДДУ и передаточным актом.

Что сделать со своими деньгами и документами на этапе сдачи дома

1. До даты передачи из ДДУ проверьте, прислал ли застройщик предложение изменить срок. Дата прошла, а ключей нет: возьмите ДДУ и посчитайте неустойку.

1. Когда придёт письмо о готовности, сверьте его с ДДУ и запишитесь на осмотр.

1. На осмотре сравните квартиру с ДДУ до подписи и идите по шагам из главы о приёмке.

1. После передачи проверьте первую квитанцию и дождитесь выписки о регистрации права.

Коротко о частом

Застройщик получил разрешение на ввод дома. Через сколько дней он обязан выдать ключи?
Число дней закон не называет. Застройщик обязан передать квартиру не позже даты из вашего ДДУ. Раньше этой даты он передаёт её, только если договор это прямо разрешает.

За какое время застройщик предупреждает о готовности квартиры и когда нужно прийти на осмотр?
Письмо приходит не позже чем за месяц до даты передачи. На осмотр у вас срок из ДДУ. Если в ДДУ срока нет, у вас 7 рабочих дней после письма.

Что будет, если не прийти на приёмку или отказаться от подписи без оформления дефектов?
Через 2 месяца после даты из ДДУ застройщик вправе подписать акт сам. С этого дня за случайный ущерб квартире отвечаете вы. Придите на осмотр в срок и впишите дефекты в акт о несоответствиях.

С какого момента нужно платить за коммунальные услуги в сданном доме?
Со дня передаточного акта или другого документа о передаче. До этой даты, начиная с разрешения на ввод, жильё и коммунальные услуги оплачивает застройщик.

Нужна ли доверенность, чтобы застройщик зарегистрировал право в Росреестре?
Нет. После передачи квартиры застройщик сам отправляет заявление в Росреестр. Доверенность от вас для этого закон не требует.

Какие минимальные гарантийные сроки действуют после приёмки квартиры?
На квартиру не меньше 3 лет со дня передачи вам. На технологическое и инженерное оборудование не меньше 3 лет со дня первого передаточного акта в доме. На отделку не меньше 1 года со дня передачи вам.