Образец предварительного договора долевого участия и чем он опасен до регистрации

В образце предварительного договора долевого участия должны стоять те же условия, что закон требует от самого договора участия: конкретная квартира, срок передачи, цена и порядок оплаты, гарантийный срок, способ защиты денег. Верховный суд разъяснил судам, как поступать с такой бумагой. Если эти условия в ней есть и застройщик отвечает требованиям закона, суд признаёт предварительный договор договором участия. Тогда договор нужно зарегистрировать, и документы на регистрацию обязан подать застройщик. Если этих условий нет, бумага так и остаётся простым обещанием подписать основной договор в будущем.

Как устроена сделка по предварительному договору

По Гражданскому кодексу предварительный договор только обещание. Стороны обязуются в будущем заключить основной договор на условиях, которые записали заранее. Квартиру по такой бумаге не передают. В ней записано, о чём стороны договорились и к какому сроку подпишут основной договор.

Предварительный договор оформляют так же, как основной. Договор участия заключают письменно, поэтому предварительный тоже составляют письменно. Если форму нарушили, предварительный договор ничтожен: силы у него нет.

В тексте обязательно описывают предмет договора. Туда же записывают условия основного договора, если одна из сторон попросила договориться о них заранее. Если речь о квартире в строящемся доме, проверьте, что в предмете описана именно ваша квартира по проекту дома: корпус, этаж, номер, площадь. Опишите её как можно точнее. Тогда потом будет меньше споров.

Когда подписать основной договор, стороны пишут в самом предварительном. Если срок забыли вписать, основной договор нужно подписать в течение года со дня подписания предварительного. Впишите конкретную дату. С ней проще следить за сроком и вовремя напомнить о себе застройщику.

Бывает, что одна сторона тянет и не подписывает основной договор. Тогда вторая идёт в суд и требует заставить её подписать. На такой иск есть шесть месяцев с того дня, когда обязательство не исполнили. Если стороны не сошлись в отдельных условиях, спор тоже решает суд. Тогда основной договор считается заключённым с того дня, когда решение суда вступило в законную силу, или с даты, которую суд назвал в решении.

Обещание не действует вечно. Если до окончания срока основной договор не подписали и ни одна сторона не прислала другой предложение его подписать, обязательства по предварительному договору прекращаются. Держите дату в календаре. Пока срок не вышел, отправьте застройщику письменное предложение подписать договор участия и сохраните подтверждение отправки.

Чем договор участия отличается от купли-продажи готовой квартиры, читайте в статье о ДДУ и ДКП.

Почему по предварительному договору опасно платить за стройку

В законе о долевом строительстве есть закрытый список способов, которыми можно брать деньги граждан на строительство дома. Способов в нём два: договор участия в долевом строительстве и жилищно-строительный кооператив на условиях из того же закона. Ещё один пункт этого перечня утратил силу с 1 июля 2018 года. Предварительного договора в списке нет.

Брать деньги граждан на стройку в обход этого списка закон прямо запрещает. Сделку с таким нарушением суд признаёт недействительной только по иску самого гражданина. Решать, оспаривать её или нет, будете вы. Застройщик по этому основанию сделку через суд не отменит.

Второе условие связано со временем. Застройщик вправе брать деньги дольщиков только после того, как по всем правилам получил разрешение на строительство. Если разрешения нет, о деньгах говорить рано.

Бывает, что деньги берёт компания, у которой такого права нет. Тогда вы вправе потребовать немедленно вернуть всё, что заплатили. Ещё можно потребовать проценты в двойном размере и возмещение убытков. Проценты считают по Гражданскому кодексу, а убытки взыскивают сверх этих процентов.

Подробнее о том, чем рискует дольщик, читайте в статье о рисках дольщика.

Что обязано стоять в образце договора участия

По договору участия застройщик обязан в срок построить дом сам или с помощью других компаний. Потом он получает разрешение на ввод в эксплуатацию, то есть документ, по которому дом признают готовым. После этого застройщик передаёт вам квартиру. Вы со своей стороны обязаны заплатить цену из договора и принять квартиру, когда разрешение на ввод уже есть.

Договор подписывают письменно, потом его регистрирует государство. Заключённым он считается со дня регистрации. Пока регистрации нет, договора участия тоже нет.

В законе есть список условий, без которых договора участия нет. Сверьте с ним проект застройщика строка за строкой.

Ещё одно обязательное условие записано в законе отдельной статьёй. Брокер Art Estate проверит это до подписи. Если в договоре нет обязательных условий, закон считает его незаключённым. Тогда подписанная бумага договором участия так и не стала.

Цена. Ценой договора называют деньги, которые вы платите на строительство своей квартиры. Изменить её после подписания можно только по соглашению сторон. Для этого в договоре заранее пишут, что цену можно менять, в каких случаях и на каких условиях. Найдите этот пункт в проекте. Брокер Art Estate проверит этот пункт до подписи.

Гарантия. Гарантию на квартиру задаёт договор, и меньше трёх лет она быть не может. Отдельно в законе сказано про инженерное и технологическое оборудование, отделочные работы и элементы отделки. Гарантия на оборудование по договору тоже не меньше трёх лет. Срок гарантии на отделку ищите в самом договоре.

Где взять образец. Застройщик обязан выкладывать в единую информационную систему жилищного строительства проекты договоров участия, по которым он берёт деньги. Туда же он обязан выложить проектную декларацию и заключение о том, что застройщик и декларация отвечают требованиям закона. Скачайте проект по своему дому и сравните его с текстом, который вам дали подписывать.

Сколько стоит регистрация и чем грозит просрочка оплаты

Сколько платить за регистрацию договора участия и сделок по нему, записано в Налоговом кодексе. Уступка прав требования в таблице значит, что вы передаёте свои права по договору другому человеку.

Если вы подписали договор участия, а позже согласились с застройщиком изменить в нём условие, например срок передачи, за регистрацию такого соглашения платят ещё 350 рублей.

Платить цену договора закон разрешает, когда договор уже зарегистрировали. Платят одной суммой или частями в сроки из договора, и только безналично. Наличные и любые платежи до регистрации под этот порядок не подходят.

Опаздывать с оплатой опасно и вам. Если вы платите одной суммой и задержали её больше чем на два месяца, застройщик вправе отказаться от договора в одностороннем порядке. Если платите частями, ему хватит систематического нарушения. Так закон называет просрочку платежа больше трёх раз за двенадцать месяцев или одну задержку больше чем на два месяца.

Внесите даты всех платежей в календарь с напоминанием за неделю. Если платите частями из зарплаты, держите на счёте запас на один платёж.

Порядок сделки от проверки застройщика до регистрации

Мы начинаем с проверки застройщика. Сначала смотрим его официальный сайт. Потом открываем портал наш.дом.рф и сервис «Проверка новостроек». На этом же портале есть два реестра. Это Единый реестр застройщиков и Единый реестр проблемных объектов. Мы сверяем компанию с обоими. Каждый, кто ведёт долевое строительство, обязан быть в Едином реестре застройщиков. Компании там нет? Значит, подписывать с ней договор участия рано.

1. До подписи
   Откройте официальный сайт застройщика
   Найдите разрешение на строительство, проектную декларацию и документы на земельный участок
2. До подписи
   Проверьте компанию в Едином реестре застройщиков
   Проверьте и Единый реестр проблемных объектов: нет ли там вашего дома
3. До подписи
   Скачайте проект договора из единой информационной системы
   Сравните его с текстом, который вам дали подписывать
4. Подписание
   Подпишите договор участия
   Оплатите госпошлину и подайте договор на регистрацию
5. После регистрации
   Оплатите цену
   Платите безналично и в сроки из договора

Срок регистрации зависит от того, первый ли это договор по дому. Если по дому уже зарегистрировали первый договор участия, ваш регистрируют за пять рабочих дней со дня, когда заявление пришло на регистрацию. Если подать документы в электронном виде, срок сокращается до трёх рабочих дней. Этот срок заложите в план платежей.

Как устроена регистрация и что проверить в выписке после неё, читайте в статье о регистрации ДДУ. Подробно о проверке компании читайте в статье как проверить застройщика.

Где лежат деньги до сдачи дома

Счёт эскроу открывают в банке на ваше имя, и банк держит на нём деньги до сдачи дома. Если дом продают через эскроу, все дольщики платят цену договора на такие счета. Счета ведёт уполномоченный банк, то есть банк, которому закон разрешил их вести. Деньги лежат там, пока дом не введут в эксплуатацию и не зарегистрируют право собственности дольщиков.

Деньги кладут на эскроу после регистрации договора. Держать их на счёте можно не дольше, чем до срока ввода дома плюс шесть месяцев. Когда банк получит разрешение на ввод дома или сведения о нём из единой информационной системы, он переведёт деньги застройщику за десять рабочих дней.

Платежи по эскроу проходят только через банки, у которых не меньше двух высоких кредитных рейтингов. Если дом не достроят вовремя, всю внесённую сумму можно забрать со счёта. Если застройщик обанкротится, договор эскроу расторгается автоматически.

Деньги, которые вы вносите по договору участия, страхует Агентство по страхованию вкладов, на сумму до 10 млн рублей.

Если на эскроу было больше 10 млн рублей, сумму сверх лимита можно будет вернуть только в ходе банкротства или ликвидации банка. Банк выбирайте с высокими кредитными рейтингами.

Все эти правила закон написал для денег по договору участия. Перед любым платежом по предварительному договору бумаги проверит брокер Art Estate. Подробнее о счёте читайте в статье об эскроу и ДДУ.

Риски предварительного договора на строящуюся квартиру

С предварительным договором деньги уходят раньше, чем появляется договор участия, и это главная опасность. Ниже риски, которые чаще всего встречаются в такой бумаге, и что с ними делать.

Через суд предварительный договор можно превратить в договор участия. Для этого в бумаге должны стоять все обязательные условия, а застройщик должен отвечать требованиям закона, в том числе иметь разрешение на строительство. Если чего-то не хватает, суд такой договор договором участия не признает.

В споре с застройщиком на вашей стороне ещё один закон. Если вы покупаете квартиру для себя и семьи, к договору применяют закон о защите прав потребителей там, где закон о долевом строительстве ничего не говорит. Верховный суд распространил это правило и на случаи, когда деньги взяли в обход закона.

Что делать, если застройщик сорвал срок

Если застройщик не успевает достроить дом вовремя, он обязан предупредить вас заранее. Не позже чем за два месяца до срока он присылает письмо о задержке и предлагает изменить договор. Подписывать такое соглашение или нет, решаете вы. Соглашение об изменении договора тоже регистрируют.

За просрочку передачи квартиры застройщик платит неустойку, то есть деньги, которые он платит вам за нарушение срока. Её считают как одну трёхсотую ставки рефинансирования Центрального банка, а гражданину платят в двойном размере. Ставку рефинансирования устанавливает Центральный банк, и от неё по закону считают пени.

1. Срок передачи прошёл
   Зафиксируйте просрочку
   Сохраните договор и все письма застройщика о сроках
2. Задержка больше двух месяцев
   Отправьте застройщику отказ от договора
   При такой просрочке закон разрешает отказаться от договора в одностороннем порядке
3. После расторжения
   Ждите деньги назад
   Застройщик возвращает уплаченное за 20 рабочих дней и платит проценты
4. Деньги не вернули
   Идите в суд
   Суд взыскивает с застройщика ещё и штраф

Вместе с ценой договора застройщик возвращает проценты за то, что пользовался вашими деньгами. Если дольщик гражданин, эти проценты платят в двойном размере.

Если застройщик сам не выполнил ваши требования, суд взыскивает с него штраф, 5 % от присуждённой суммы. Если виноват застройщик, вам компенсируют и моральный вред.

Мораторий на штрафы застройщикам за срыв сроков правительство продлевать не стало. Но отдельно оно дало застройщикам отсрочку до 31 декабря 2026 года включительно. Отсрочка касается неустойки и убытков, если требование о них предъявили застройщику до 1 января 2026 года. Если вы предъявили требование раньше этой даты, деньги по нему придут с отсрочкой.

Как проходит сдача дома и что смотреть при получении ключей, читайте в статьях о сдаче дома и о приёмке квартиры.

Ошибки при подписании

Чаще всего деньги теряют на мелочах, которые легко проверить до подписи. Каждую из этих ошибок можно исправить одним действием.

Платите только по договору участия, который уже зарегистрировали. Если застройщик торопит заплатить до регистрации, остановитесь.

Отправьте предложение подписать договор участия сами, письменно и до конца срока.

Проверьте по таблице обязательных условий каждую строку проекта. Брокер Art Estate проверит это до подписи.

Проверяйте почту по адресу из договора. На предложение о переносе отвечайте письменно.

Документы для проверки застройщика и договора

В список вошли бумаги, которые застройщик обязан раскрывать по закону, и те, что советует смотреть ДОМ.РФ при проверке застройщика. Брокер Art Estate проверит их до подписи.

Срок сдачи и данные о квартире сверяйте с проектной декларацией по дому. Подтверждения платежей храните, пока не получите ключи и не зарегистрируете право собственности. Они понадобятся, если придётся требовать деньги назад.

Как распорядиться деньгами по шагам

Что делать, зависит от того, на каком вы этапе. Чаще всего бывает один из трёх случаев.

Вам предлагают предварительный договор с оплатой. Проверьте, есть ли застройщик в Едином реестре застройщиков и есть ли у него разрешение на строительство. Деньги держите у себя до регистрации.

Вы уже заплатили по предварительному договору. Соберите договор, платёжки и переписку. Сверьте бумагу с обязательными условиями договора участия и покажите её юристу. Следите за сроком подписания основного договора и вовремя отправьте предложение подписать договор участия.

Договор участия подписан и зарегистрирован. Платите в сроки из договора и следите за письмами застройщика. Если квартиру задержали больше чем на два месяца, решите, остаться в договоре или отказаться от него.

1. Сегодня
   Проверьте застройщика и дом
   Реестр застройщиков, реестр проблемных объектов, разрешение на строительство
2. До подписи
   Сверьте проект договора
   Возьмите проект из единой информационной системы
3. Подписание
   Зарегистрируйте договор участия
   Пошлину платите, когда подаёте документы
4. После регистрации
   Переведите деньги на эскроу
   Выберите банк с высокими кредитными рейтингами

Если хотите подобрать квартиру в доме, где продажи идут по договору участия и счёту эскроу, оставьте заявку на подбор квартиры. Брокер покажет варианты и проверит бумаги вместе с вами.

Пока не решили, держите деньги на своём счёте. Требовать оплату цены договора участия до регистрации застройщик не вправе.

Частые вопросы

Можно ли подписать предварительный договор, если платить по нему пока не нужно?
Гражданский кодекс такие договоры разрешает: стороны обещают подписать основной договор позже. Впишите в бумагу конкретную квартиру, цену и дату подписания договора участия. Деньги за квартиру вносите уже по договору участия.

Чем отличаются правила в Москве и Петербурге?
Ничем. Договор участия, регистрацию, пошлины и счёт эскроу везде определяют одни и те же федеральные законы и кодексы. В обоих городах порядок одинаковый.

Сколько ждать регистрации, если подавать договор через МФЦ?
Если по дому уже зарегистрировали первый договор участия, через МФЦ договор регистрируют за семь рабочих дней с того дня, когда центр принял заявление.

Увеличат ли страховку денег на счёте эскроу?
Правительство внесло в Госдуму законопроект, который увеличивает страховое покрытие по счетам эскроу с 10 млн до 30 млн рублей. Госдума приняла его в первом чтении. Если закон примут, он вступит в силу с 1 января 2027 года. Новые суммы возмещения будут действовать для страховых случаев после этой даты.

Что будет с деньгами на эскроу, если застройщик обанкротится?
Если застройщик обанкротится, договор эскроу расторгается автоматически.

Можно ли передать свои права по договору участия другому человеку?
Да, такую передачу закон называет уступкой прав требования. Пошлина за регистрацию уступки прав требования по договору участия 350 рублей.