Как расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги

Без суда от договора долевого участия можно отказаться, если застройщик задержал квартиру больше чем на два месяца после срока из договора. Вы отправляете застройщику уведомление, и в день отправки договор расторгнут. Деньги вам возвращают вместе с процентами. Если застройщик выполняет договор и требования закона, такого права у вас нет. Тогда остаются три способа: договориться с застройщиком, пойти в суд, но только по причинам из закона, или передать договор другому человеку.

Как выйти из договора долевого участия

Договор долевого участия, коротко ДДУ, вы заключаете с застройщиком на квартиру в доме, который ещё строят. Застройщик обязуется отдать квартиру в срок и нужного качества. Вы платите цену из договора. Правила одни для всей страны: их задаёт федеральный закон о долевом строительстве. Поэтому в Москве и в Петербурге из договора выходят одинаково.

Выйти из договора можно тремя способами. У каждого свои условия и бумаги, и деньги возвращают в разный срок.

Отказ без суда. Вы сами сообщаете застройщику, что выходите из договора. Его согласие не нужно. Нужна причина из закона или из самого договора: квартиру задержали, нарушили требования к качеству или случилось то, что ДДУ называет причиной для отказа.

Расторжение через суд. Суд расторгает договор, если стройка встала и квартиру явно не сдадут в срок. Ещё два случая: застройщик существенно изменил проект или поменял назначение общих помещений дома. Прежде чем идти в суд, застройщику письменно предлагают расторгнуть договор.

Соглашение сторон. Вы с застройщиком договариваетесь разойтись. Причина здесь не нужна, но застройщик должен согласиться. Соглашение оформляют так же, как сам договор, если закон, договор или обычай не требуют другого.

Как именно вернутся деньги, зависит от того, где они лежат. Если вы платили через счёт эскроу, деньги хранит банк, и возвращает их тоже банк. Как устроен этот счёт и чем он защищает дольщика, мы разобрали в статье про эскроу и ДДУ.

Последний шаг в любом случае один и тот же. Договор долевого участия записан в госреестре недвижимости, и после расторжения эту запись гасит Росреестр, ведомство, которое ведёт реестр. Пока запись не погашена, банк не переводит деньги со счёта эскроу.

Когда от договора можно отказаться без суда

Закон называет несколько причин, по которым из договора можно выйти самому. Ни суд, ни согласие застройщика для этого не нужны.

Просрочка. Застройщик задержал квартиру больше чем на два месяца после срока из договора. Так отказаться можно, пока дом не сдали. Дни считайте от даты в вашем договоре. Даты из рекламы и из переписки не в счёт.

Качество. Закон о долевом строительстве требует от застройщика построить квартиру нужного качества. Если он существенно нарушил эти требования, вы вправе сами отказаться от договора.

Недостатки, которые не исправили. Бывает, что квартиру построили с недостатками: они ухудшают её или мешают пользоваться ею так, как записано в договоре. Сначала закон разрешает потребовать от застройщика одно из трёх:

• исправить недостатки;
• снизить цену соразмерно недостаткам;
• вернуть вам деньги, которые вы потратили на исправление.

Если вы назначили застройщику разумный срок, а существенные недостатки за это время не исправили, вы вправе отказаться от договора. Тогда застройщик возвращает деньги и платит проценты.

Основание из договора. Отказаться можно и по другим причинам из федерального закона или из самого ДДУ. Перечитайте в своём договоре раздел о расторжении: там могут быть причины, которых нет в общем списке.

Если причины из этого списка нет и застройщик выполняет договор и требования закона, отказаться от договора без суда закон не даёт. Передумали, нашли другую квартиру, у семьи поменялись планы: тогда остаются соглашение с застройщиком или переуступка.

Если отказываетесь из-за качества, сначала соберите бумаги. Письменно опишите недостатки и дайте застройщику срок, чтобы их исправить. Отправьте требование так, чтобы осталась отметка об отправке. Когда срок пройдёт, у вас на руках будет доказательство, что застройщик знал о недостатках и не исправил их.

Когда договор расторгают через суд

В суд идут, когда причины для отказа без суда нет, а со стройкой дела такие, что договор теряет смысл. Закон называет три таких случая.

Стройка встала. Строительство прекратили или приостановили. Суду нужно увидеть, что квартиру к сроку из договора явно не отдадут.

Проект изменили. Существенно изменили проектную документацию, то есть утверждённые чертежи и описание дома. Закон сам приводит пример: площадь квартиры вышла за предел из ДДУ. Договор может разрешить площади отклоняться самое большее на пять процентов.

Помещения получили другое назначение. Застройщик поменял назначение общего имущества или нежилых помещений в доме.

До суда закон требует сделать один шаг: письменно предложить застройщику расторгнуть договор. В суд идут, если застройщик отказал или не ответил в срок. Срок вы ставите сами в предложении, а если не поставили, его берут из закона или из договора.

Напишите срок ответа прямо в предложении. Тогда вы сами решаете, сколько ждать, и не гадаете, какой срок возьмёт суд.

1. Сразу
   Предложите застройщику расторгнуть договор
   Письменно и сразу со сроком ответа
2. Срок из предложения
   Дождитесь ответа
   Если застройщик отказал или промолчал, можно идти в суд
3. После ответа
   Подайте иск о расторжении
   Иск это заявление в суд с вашим требованием
4. Когда решение вступило в силу
   Подайте заявление в Росреестр
   Приложите копию решения, заверенную судом
5. Десять рабочих дней со дня расторжения
   Получите деньги
   Застройщик возвращает их вместе с процентами

В день заседания решение суда в силу ещё не вступает. Заверенную копию берите в суде, когда решение уже вступило в силу. По этой копии Росреестр гасит запись о договоре.

Как оформить отказ без суда

Об отказе пишут застройщику уведомление: письмо о том, что вы выходите из договора. Отправьте его заказным письмом с описью вложения. Опись это список бумаг в конверте, почта его заверяет. Договор расторгнут в тот день, когда вы отправили письмо. Ответа застройщика ждать не нужно.

В уведомлении назовите договор и причину отказа. Приложите реквизиты счёта, на который вернуть деньги. Тогда застройщик сразу знает, куда их переводить.

Дальше расторжение надо записать в госреестр недвижимости. Заявление может подать одна сторона договора, вторая для этого не нужна. К нему прикладывают копию уведомления с отметкой почты об отправке. Подавайте заявление сами и не ждите застройщика: пока запись не погашена, банк держит деньги на счёте эскроу.

О вашем заявлении застройщик узнаёт за один рабочий день. Письмо об этом приходит ему на электронную почту из договора.

1. День отправки
   Отправьте уведомление застройщику
   Заказным письмом с описью вложения, договор расторгнут в этот день
2. Следом
   Подайте заявление в Росреестр
   Приложите копию уведомления с отметкой почты
3. Один рабочий день
   Застройщик узнаёт о заявлении
   Письмо приходит ему на почту из договора
4. До пяти рабочих дней после записи о расторжении
   Росреестр сообщает банку
   Банк узнаёт, что запись о договоре погашена
5. Когда банк получил сообщение
   Банк возвращает деньги
   На ваш счёт или на залоговый счёт при ипотеке

Во что обойдётся расторжение и сколько вернут

Застройщик возвращает всё, что вы заплатили за квартиру по договору, и сверху платит проценты. Проценты считают от ставки рефинансирования. Это ставка Банка России, по которой закон велит делать такие расчёты. Берут ставку на тот день, когда застройщик возвращает деньги.

Проценты равны одной трёхсотой этой ставки. Их считают со дня, когда вы внесли деньги, до дня, когда деньги вернулись. Гражданину платят вдвое больше.

Если застройщик опоздал с возвратом, за каждый день после срока он платит ещё одни проценты, тоже одну трёхсотую ставки. Гражданину и их платят вдвойне.

При ипотеке больше всего теряют на процентах банку. Те, что вы заплатили по кредиту до расторжения, вам не вернут. Если вы платили по кредиту год, эти платежи так и останутся вашим расходом, даже если застройщик вернёт всю цену договора. Прежде чем отправлять уведомление, посчитайте эту сумму по графику платежей.

И ещё про сроки. Если вы не пришли за деньгами вовремя, застройщик не позднее следующего рабочего дня переводит деньги и проценты в депозит нотариуса. Нотариус хранит эти деньги для вас. Застройщик сообщит вам, что деньги у нотариуса. Этот нотариус работает там, где находится застройщик, и за деньгами придётся идти к нему.

Как вернуть деньги со счёта эскроу

Когда ДДУ расторгают или от него отказываются, договор счёта эскроу тоже прекращается. Банк в договоре с застройщиком не участвует и не решает, расторгнут ли он. Банк берётся за дело, когда прекращается договор счёта эскроу.

Банку сообщает Росреестр: в течение пяти рабочих дней после записи о расторжении он пишет банку, что запись о договоре погашена. После этого банк возвращает деньги.

Без ипотеки. Если в ДДУ не сказано, что вы платили заёмными деньгами, банк не позднее трёх рабочих дней переводит деньги на ваш счёт. Номер счёта банк берёт из договора счёта эскроу. Проверьте заранее, что этот счёт открыт и работает.

Сроки считают с того дня, когда расторжение записали в госреестр. Поэтому подавайте заявление в Росреестр в день отправки уведомления или на следующий.

С ипотекой. Деньги переводят на залоговый счёт, если так записано в договоре с банком, который дал кредит. На залоговом счёте деньги остаются в залоге у этого банка. Банк может назвать свой залоговый счёт, и на это у него есть 14 рабочих дней после того, как разместили сведения о расторжении. Если не успеет, деньги уйдут на залоговый счёт из договора эскроу.

Ещё до отправки уведомления письменно спросите в банке, на какой счёт придут деньги, что будет с кредитом и как закрыть долг. Тогда день возврата не застанет вас врасплох. Как устроен кредит на новостройку, мы рассказали в статье про ипотеку на новостройку.

С материнским капиталом. Ту часть цены, которую вы оплатили материнским капиталом, возвращают по отдельному федеральному закону. Банк отправляет запрос в Социальный фонд России, когда вы напишете заявление. Без заявления банк запрос не отправит, поэтому напишите его в банке сразу после расторжения.

Проценты при расторжении

Правительство отдельным постановлением ограничило проценты и штрафы по договорам долевого участия. Из него вам важны три правила.

Пауза в процентах. За дни с 22.03.2024 до 31.12.2025 проценты, которые застройщик платит при возврате денег, не начисляют.

Отсрочка по старым требованиям. Если вы потребовали у застройщика проценты, неустойку, штрафы или убытки до того, как постановление вступило в силу, эти требования отложены до 31 декабря 2026 года включительно. Неустойка это деньги, которые застройщик платит за нарушение договора. Пока идёт отсрочка, банки застройщика не списывают с него деньги по исполнительному листу. Это документ суда, по которому деньги взыскивают принудительно. Даже если суд решил в вашу пользу, до конца года деньги со счёта застройщика не спишут.

Потолок ставки. На часть штрафов и процентов особые правила постановления не действуют. За дни с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2025 года их считают по ключевой ставке Банка России на тот день, когда обязательство исполнили. Ключевая ставка это главная ставка Банка России. Но ставку в расчёте берут не выше той, что была 1 июля 2023 года.

Официального калькулятора, который учёл бы все эти периоды, в открытом доступе нет. Считайте по частям: каждый платёж отдельно, от дня платежа до дня возврата, и вычитайте дни паузы.

Когда договор расторгает сам застройщик

Застройщик тоже может расторгнуть договор, если вы задерживаете оплату. Правила разные для тех, кто платит сразу, и для тех, кто платит в рассрочку.

Одним платежом. Если цену договора вносят одним платежом, застройщик может отказаться от договора, когда вы задержали оплату дольше двух месяцев.

В рассрочку. Здесь причин две. Первая: за 12 месяцев вы больше трёх раз заплатили позже срока. Вторая: один платёж задержан дольше двух месяцев.

Внезапно застройщик договор не расторгает. Сначала он присылает письменное предупреждение: сколько вы должны и что будет, если не заплатить. Расторгнуть договор он вправе не раньше чем через 30 дней после того, как отправил предупреждение.

1. После просрочки
   Застройщик присылает письменное предупреждение
   В нём сумма долга и что будет, если не заплатить
2. 30 дней после отправки
   Вы гасите долг
   За эти дни можно сохранить договор
3. Не раньше чем через 30 дней
   Застройщик вправе расторгнуть договор
   Если долг не погашен
4. Десять рабочих дней со дня расторжения
   Застройщик возвращает деньги
   Ваши штрафы по договору из возврата не вычитают

На последнем шаге закон на вашей стороне. Неустойку и пени, то есть штрафы за ваши просрочки по закону или по договору, застройщик не вправе вычесть из возврата. Он возвращает всё, что вы заплатили, а свои требования к вам предъявляет отдельно.

Если вы платите в рассрочку, поставьте напоминание за несколько дней до каждого платежа. Три опоздания за год, даже на день, дают застройщику причину расторгнуть договор. Пришло предупреждение, погасите долг за эти 30 дней.

Переуступка вместо расторжения

Переуступка выручает, когда выйти из договора хочется, а причины для расторжения нет. Вы передаёте свои права по договору другому человеку, и квартира достанется ему. Юристы называют это уступкой прав требования.

Закон ставит два условия. Первое: переуступить договор можно, когда его цена оплачена. Если вы заплатили не всё, вместе с договором на нового участника переводят и долг, и остаток платит он.

Второе условие про время. Переуступить договор можно с того дня, когда его зарегистрировали в госреестре, и до того, как подписали передаточный акт, бумагу, по которой застройщик передаёт квартиру. Когда акт подписан, договор уже не переуступить. Как передают квартиру и когда подписывают акт, мы рассказали в статье про сдачу дома.

Как застройщик оформляет переуступку и какие бумаги ему нужны, брокер Art Estate узнает ещё до того, как вы начнёте искать нового участника. Если цена оплачена не до конца, брокер заранее запросит у застройщика, как переводят долг.

Ошибки при расторжении договора

Чаще всего ошибаются в бумагах и сроках. Расторгнуть договор и вернуть деньги получится, только если каждый шаг подтверждён документом.

Прежде чем отправлять уведомление, сверьте причину со списком из закона и из своего договора. Если причины нет, остаются соглашение с застройщиком или переуступка договора новому участнику.

Рискуют и те, кто платит в рассрочку. После трёх опозданий за год решать судьбу договора будет застройщик.

Документы для расторжения

Какие нужны бумаги, зависит от способа. Храните копии всего, что отправляли, и почтовые квитанции.

Если отказываетесь из-за качества, добавьте письменное требование исправить недостатки, где назван срок, и доказательство, что вы его отправили. Без этой бумаги трудно показать, что разумный срок прошёл.

Соглашение о расторжении оформляют так же, как сам договор. Если платили материнским капиталом, напишите в банке заявление, чтобы банк отправил запрос в Социальный фонд России. Если брали ипотеку, возьмите у банка письменный ответ, на какой счёт придут деньги.

Что делать с деньгами после возврата

Куда придут деньги, зависит от того, как вы платили. В каждом случае свои шаги.

Деньги пришли на ваш счёт. Сверьте сумму со своими платежами и отдельно проверьте проценты: дни паузы в них входить не должны. Если суммы не сходятся, отправьте застройщику письменную претензию со своим расчётом.

Деньги ушли на залоговый счёт. Деньги остаются в залоге у банка, который дал кредит. Попросите банк письменно ответить, как он закроет кредит и что будет с остатком. Платите по кредиту дальше, пока банк письменно не подтвердит, как всё будет.

Платили материнским капиталом. Ту часть капитала, которую вы потратили, возвращают через Социальный фонд России. Убедитесь, что банк отправил запрос, и сохраните копию заявления.

Деньги у нотариуса. Застройщик переводит деньги в депозит нотариуса и пишет вам об этом. Идти нужно к нотариусу там, где находится застройщик. Узнайте у него, какие бумаги нужны, и потом запишитесь на приём.

Суд присудил штрафы. Если вы предъявили требование застройщику до того, как постановление правительства вступило в силу, банки застройщика не исполнят его до 31 декабря 2026 года. Сохраните исполнительный лист и подайте его в банк, когда отсрочка кончится.

Собираетесь купить другую квартиру в строящемся доме, прочитайте раздел о расторжении в новом договоре до того, как подпишете. Посмотрите, по каким причинам там можно отказаться от договора и насколько может измениться площадь.

Частые вопросы

Можно ли расторгнуть ДДУ, если просто передумали?
Сами нельзя, если застройщик выполняет договор и закон. Остаются два способа: договориться с застройщиком о расторжении или переуступить договор другому человеку, пока не подписан передаточный акт.

С какого дня договор считается расторгнутым?
Если вы отказались без суда, то с того дня, когда отправили уведомление заказным письмом с описью вложения. Через суд договор расторгает решение суда. Когда оно вступит в силу, его заверенную копию несут в Росреестр.

Кто подаёт заявление в Росреестр?
Любая сторона договора, вторая для этого не нужна. Если вы отказались без суда, к заявлению прикладывают копию уведомления с отметкой почты. Застройщику о заявлении Росреестр сообщит сам.

Вернут ли проценты, которые уже заплачены банку по ипотеке?
Нет. Проценты по кредиту, которые вы заплатили до расторжения, остаются вашим расходом. Вернут цену договора и проценты, которые платит застройщик.

Отличаются ли правила в Москве и Петербурге?
Нет. Как расторгают договор и возвращают деньги, решает федеральный закон о долевом строительстве, и он один для обоих городов.

Что сделать с деньгами после возврата?
Если ипотеки не было, проверьте сумму и проценты. Если была, сначала письменно договоритесь с банком, что будет с кредитом. Если платили материнским капиталом, убедитесь, что банк отправил запрос в Социальный фонд. Когда деньги на счёте и вы решили купить другую квартиру, оставьте заявку на подбор. Брокер Art Estate подберёт квартиры в Москве или Петербурге под вашу сумму и срок.