Что выгоднее, недвижимость или вклад: считаем на новостройке в Москве

В первой и второй декаде мая 2026 года лучшие вклады в десяти банках, где у людей лежит больше всего денег, платили в среднем 13,04% годовых, в третьей декаде 12,97%. Доход по вкладу известен в день открытия. Квартира в новостройке Москвы выгоднее вклада, если её цена растёт быстрее, чем набегают проценты после налога.

Как устроена доходность вклада

Вклад приносит процент, который банк записывает в договор. Банк России каждые десять дней собирает лучшие ставки крупных банков. В список входят десять банков, где у людей больше всего вкладов: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Альфа-Банк, Россельхозбанк, Банк ДОМ.РФ, Московский кредитный банк, ТБанк, Промсвязьбанк и Совкомбанк. По каждому банку берут самую высокую ставку и считают среднюю.

Считают только ставки, которые банк даёт любому человеку, даже тому, кто ещё не его клиент. Вклады с особыми условиями в среднюю не входят. Ставки с капитализацией тоже не входят. Капитализация: проценты прибавляют к сумме вклада, и дальше проценты начисляют и на них.

23 октября совет директоров Банка России оставил ключевую ставку 14% годовых.

Срок вклада. В мае вклады на срок до полугода платили больше длинных. Меньше всех платили вклады дольше года.

Вклад и рост цен. За девять месяцев этого года цены в стране выросли на 5,04%. Пока проценты после налога обгоняют рост цен, деньги на вкладе не дешевеют.

Сколько съедает налог с процентов

Налог с процентов по вкладу платят только с той части, которая выше необлагаемой суммы. Эту сумму считают так: 1 млн рублей умножают на самую высокую ключевую ставку за год. В 2025 году ключевая ставка доходила до 21%.

Например, за 2025 год по всем вкладам набежало 270 тыс. рублей процентов. Необлагаемая сумма 210 тыс. рублей, на 60 тыс. рублей меньше. Налог берут с 60 тыс. рублей, выходит 7 800 рублей (60 тыс. рублей × 13%).

В этом примере налог забрал меньше 3% от полученных процентов. Чем больше процентов сверх лимита, тем заметнее налог.

Лимит за 2026 год. В начале этого года ключевая ставка была 16%, потом Банк России её снижал. Необлагаемую сумму посчитают по самой высокой ключевой ставке этого года.

Ставка налога. Налог на доходы физических лиц, НДФЛ, с процентов берут по ставке 13%, если проценты за год до 2,4 млн рублей. С дохода выше ставка 15%. С процентов по вкладу на 8 млн рублей налог берут по нижней ставке.

Как сравнивать. Ставка в договоре вклада показывает доход до налога. Квартиру сравнивайте с доходом после налога. Иначе вклад покажется выгоднее, чем он есть.

Как устроены деньги в новостройке

Квартиру в строящемся доме покупают по договору долевого участия. Деньги по нему вы вносите на счёт эскроу. Счёт эскроу открывают в уполномоченном банке, которому закон разрешает вести такие счета. Всю цену квартиры нужно заплатить до ввода дома в эксплуатацию, то есть до официальной сдачи.

Квартира приносит деньги двумя путями. Первый: разница между ценой покупки и ценой продажи. Второй: аренда, если вы её сдаёте. У вклада процент записан в договоре. Квартира ничего не обещает, и её доход приходится прикидывать самому.

Котлован и сданный дом. Раньше квартира на старте стройки, когда на участке только роют котлован, стоила намного дешевле, чем в готовом доме. В Москве разница доходила до 66%. К 2024 году она сжалась до 19%. В других регионах она сократилась с 53% до 22%. В 80% новостроек цены на разных стадиях стройки отличаются меньше чем на 20%.

«С введением счетов эскроу ситуация кардинально изменилась: средства граждан стали надежно защищены государством, и разница стоимости жилья в зависимости от этапа строительства начала сокращаться», говорит руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

Отсюда простое правило. Готовую квартиру вы потом продаёте на вторичном рынке. Её цену будут сравнивать с квартирами в соседних готовых домах, поэтому смотрите на эти цены ещё до покупки.

Считаем на 8 млн рублей: вклад против квартиры

Посчитайте проценты за год по ставке вашего вклада. Вычтите необлагаемую сумму и возьмите с остатка налог. Пока проценты за год не дошли до порога повышенной ставки, налог берут по нижней. Получится доход вклада после налога. Квартира на ту же сумму должна за год заработать столько же, чтобы сравняться с ним.

Квартира, которую держат дольше льготного срока. Если продать после льготного срока, налога с прибыли нет. Квартире хватит дорожать так же быстро, как набегает доход вклада после налога. К этой планке прибавьте налог на имущество и взнос на капремонт за каждый год владения.

Квартира, которую продают раньше. С прибыли от продажи берут НДФЛ по тем же ставкам, что и с процентов. Цена должна вырасти сильнее, чтобы после налога у вас осталось столько же, сколько дал вклад.

Если после налога с роста цены остаётся меньше дохода вклада, вклад выигрывает. Аренду мы в расчёт не брали: она зависит от квартиры и района, её считают отдельно под вашу квартиру.

Во что обойдётся квартира, пока она ваша

У владельца квартиры каждый год два обязательных расхода: налог на имущество и взнос на капитальный ремонт дома. Если вы её сдаёте, добавляется налог с аренды. Все три платежа уменьшают доход, который вы сравниваете с вкладом.

Налог на имущество. В Москве ставка зависит от государственной оценки, то есть от цены, в которую квартиру оценило государство. Налог считают с оценки за вычетом стоимости 20 квадратных метров этой квартиры.

Вычет 20 метров уменьшает налог. Для квартиры дороже 10 млн рублей ставка выше, и налог растёт быстрее цены.

Взнос на капитальный ремонт. Собственники квартир в многоквартирном доме платят этот взнос каждый месяц. Платить начинают не раньше чем через три и не позже чем через восемь месяцев после того, как опубликуют региональную программу капремонта с вашим домом. Точный срок задаёт закон региона. Сколько платить в вашем доме и с какого месяца придут первые счета, узнает брокер Art Estate.

Налог с аренды. Если вы сдаёте квартиру без статуса самозанятого, платите НДФЛ по тем же двум ставкам, что и с процентов по вкладу. Декларацию подаёте до 30 апреля следующего года, налог платите до 15 июля. Самозанятый, человек на налоге на профессиональный доход, платит 4% при сдаче человеку и 6% при сдаче компании. Налог он платит до 28-го числа следующего месяца после того, как получил деньги.

Ипотека: когда кредит дешевле вклада

С ипотекой расчёт другой. Бывает, что кредит стоит дешевле, чем приносит вклад. Тогда квартиру выгоднее взять в кредит, а свои деньги держать на вкладе. Если кредит дороже, проценты по долгу каждый месяц выше дохода от вклада.

За месяц льготных кредитов стало больше. В августе на программы с господдержкой пришлось 56% выдач, в сентябре 70%, это 433,5 млрд рублей. Люди спешили взять кредит, пока условия семейной ипотеки не стали жёстче. Кредит на рыночных условиях стоит дороже, чем приносит любой вклад из списка лучших ставок.

Семейная ипотека в Москве. С 1 октября ставка в Москве и Московской области зависит от числа детей. Условие одно: в день договора хотя бы одному ребёнку меньше семи лет. Льготная ставка действует не дольше 15 лет. Условия утвердил Минфин.

Сравните ставку вашего кредита с доходом вклада после налога. Ставка вклада известна только на его срок, а кредит идёт годами. Сверяйте оба числа каждый раз, когда заканчивается срок вклада.

Налог при продаже квартиры

Квартиру продают без налога, если она пробыла у вас в собственности не меньше льготного срока. Для квартиры по договору долевого участия срок считают со дня, когда вы полностью её оплатили. Отсчёт идёт от последнего платежа, поэтому сохраните документ об оплате.

Три года. Хватит трёх лет, если выполнено хотя бы одно из условий. Самое частое для новостройки: когда право собственности переходит к новому хозяину, у вас нет другого жилья. Другие условия: квартира досталась по наследству или в подарок от члена семьи или близкого родственника, по приватизации или по договору пожизненного содержания.

Пять лет. В остальных случаях ждать придётся пять лет. Вторая квартира, купленная ради роста цены, чаще всего попадает сюда.

Продажа раньше срока. Ставки налога те же, что с процентов по вкладу: нижняя до порога за год и 15% с дохода выше. Доход можно уменьшить одним из двух способов: на вычет 1 млн рублей или на расходы на покупку, если они есть в документах. Для квартиры за 8 млн рублей расходы уменьшают доход на 8 млн рублей, вычет только на 1 млн.

Цена ниже оценки. Если цена в договоре меньше государственной оценки, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, налог считают так, будто вы продали квартиру за оценку, умноженную на 0,7. Берут оценку на 1 января того года, в котором право собственности перешло к новому хозяину.

1. В год продажи
   Посчитайте прибыль
   Цена продажи минус расходы на покупку по документам
2. До 30 апреля следующего года
   Подайте декларацию 3-НДФЛ
   Сообщите налоговой, сколько получили от продажи
3. До 15 июля того же года
   Заплатите налог
   По нижней или повышенной ставке с прибыли

Риски вклада и квартиры

У вклада и у квартиры свои риски. Ниже каждый риск и что с ним делать.

Деньги сверх страховки. Страховка вклада покрывает только лимит в одном банке. Если с банком случится беда, всё, что выше, государство не вернёт. Раскладывайте крупную сумму по нескольким банкам с запасом на проценты.

Ставка следующего вклада. Когда вклад закончится, новый откроется под ту ставку, которую банк даст в тот день. Необлагаемая сумма тоже зависит от ключевой ставки, поэтому доход после налога может стать и больше, и меньше.

Цена продажи квартиры. «Та цена, по которой он будет продавать жилье, а он на вторичном рынке будет это делать, может оказаться ниже той цены, по которой он это жилье покупал», говорит заместитель директора департамента финансовой стабильности Банка России Евгений Румянцев о человеке, который купил новостройку в ипотеку. Ещё до договора брокер Art Estate сравнит цену квартиры с ценами в готовых домах рядом.

Сроки продажи. В третьем квартале этого года в Москве зарегистрировали 19,5 тысячи сделок с новостройками, а годом раньше 28,9 тысячи. Это на 32,5% меньше. Договоров по квартирам стало 13 тысяч, на 36,1% меньше. С января по сентябрь 2026 года на первичном рынке Москвы зарегистрировали 58,4 тыс. сделок. Это на 31% меньше, чем за те же месяцы прошлого года. Когда сделок меньше, свою квартиру можно продавать дольше. Закладывайте запас времени и не стройте планы на продажу в конкретный месяц.

Налог при ранней продаже. Если продать раньше льготного срока, часть прибыли уйдёт в налог. Если планы могут измениться, считайте доход квартиры сразу с этим налогом.

Ошибки при сравнении вклада и квартиры

Чаще всего ошибаются, когда сравнивают числа разного рода: ставку до налога с ростом после налога, год с несколькими годами, цену без расходов с доходом после всех платежей.

Документы для вклада и квартиры

Документы нужны для двух дел. Первое: доказать расходы на покупку и дату полной оплаты, от них зависит налог при продаже. Второе: знать, где и сколько лежит денег, чтобы вся сумма была под страховкой.

Храните платёжные документы до продажи квартиры и после неё. Без них прибыль для налога посчитают с вычетом 1 млн рублей вместо полной цены покупки.

Что сделать с деньгами

Перед решением пройдите четыре шага по порядку, тогда сравнение будет честным.

1. До решения
   Посчитайте доход вклада после налога
   Проценты по ставке вашего банка минус необлагаемая сумма, с остатка налог
2. Перед выбором квартиры
   Сравните ставку ипотеки со ставкой вклада
   Ваша ставка зависит от программы и числа детей
3. Перед договором
   Посчитайте расходы владельца за год
   Налог на имущество, взнос на капремонт, налог с аренды
4. В день полной оплаты
   Сохраните платёжные документы
   От этой даты считают срок продажи без налога

Планка роста. Сложите доход вклада после налога и расходы владельца за год. Получится сумма, на которую квартира должна подорожать за год, чтобы сравняться с вкладом. Если продавать раньше срока, цена должна вырасти сильнее: так, чтобы эта сумма осталась у вас после налога с прибыли.

Сравнение с рынком. Положите планку рядом с ценами квартир в готовых домах того же района. Если для этого квартира должна стать дороже соседних готовых домов, расчёт не сходится.

Частые вопросы

Нужно ли самому считать налог с процентов по вкладу?
Нет. Налоговая считает его сама и присылает уведомление. Налог за 2025 год платят не позднее 1 декабря этого года, за 2026 год срок наступит в 2027 году.

Когда может измениться ключевая ставка?
В следующий раз совет директоров Банка России решит, какой быть ключевой ставке, 18 декабря. От ключевой ставки зависит необлагаемая сумма процентов. Перед открытием вклада сравните ставки на разные сроки в нескольких банках.

Застрахованы ли деньги на счёте эскроу?
Да. Государство возвращает 100% суммы на счёте эскроу на день страхового случая, но не больше 10 млн рублей. Это возмещение считают и платят отдельно от вкладов, даже если вклад и счёт эскроу в одном банке.

Может ли льготный срок продажи быть короче?
Может. Регион своим законом может сократить срок, даже до нуля. Какой срок действует в Москве для вашей квартиры, узнает брокер Art Estate.

Сколько можно получать от аренды самозанятым?
Доход за год не должен быть выше 2,4 млн рублей, иначе вы потеряете статус самозанятого. Налог для самозанятых действует до 31 декабря 2028 года включительно.

Что делать с деньгами, если пока не решили?
Если деньги понадобятся в ближайшие год или два, держите их на вкладах в нескольких банках, в каждом не больше страхового лимита. Если в семье есть ребёнок до семи лет и нужна квартира, положите рядом ставку семейной ипотеки и доход вклада после налога: если кредит дешевле вклада, свои деньги пусть лежат на вкладе. Если покупаете ради роста цены, считайте планку роста с налогом и держите квартиру до конца льготного срока. Чтобы сравнить вклад с конкретной квартирой на вашей сумме, оставьте заявку на подбор квартиры: брокер посчитает вариант с ипотекой, налогами и расходами владельца.