Как выбрать квартиру в новостройке: планировка, площадь, свет и документы

Квартиру в новостройке выбирают по документам, которые застройщик обязан выложить в открытый доступ до регистрации первого договора. Среди них проектная декларация, проект договора и фотографии стройки. По этим бумагам видно, какую квартиру и в какой срок вам передадут.

Как устроена покупка квартиры в новостройке

Квартиру в строящемся доме покупают по договору участия в долевом строительстве, коротко ДДУ. Человека по такому договору закон называет участником долевого строительства, в разговоре его зовут дольщиком. Договор составляют письменно и регистрируют у государства. Заключён он будет только после регистрации, одних подписей сторон мало.

Что обязательно стоит в договоре. По закону в договоре долевого участия должно быть пять условий:

• описание квартиры, которую вам передадут, по проектной документации;
• срок, когда застройщик передаст квартиру;
• цена, сроки и порядок оплаты;
• гарантийный срок на квартиру;
• как застройщик получает деньги: через счёт эскроу или взносы в компенсационный фонд.

Где лежат деньги. Счёт эскроу открывают в банке, и деньги лежат на нём, пока дом строится. С середины 2019 года квартиры по договорам долевого участия продают только через такие счета. Квартира оплачена в тот день, когда деньги пришли на счёт эскроу. Что с ними будет дальше, зависит от того, когда сдадут дом.

Когда деньги уходят застройщику. Когда дом сдают, застройщик показывает банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Хватит и записи о вводе в единой информационной системе жилищного строительства. Банк переводит деньги застройщику не позже чем через десять рабочих дней.

Если договор расторгли. Если договор расторгли или вы от него отказались, договор счёта эскроу тоже прекращается. Деньги со счёта вернут вам, когда погасят запись о регистрации ДДУ. Подробнее о том, как работает счёт: эскроу и ДДУ.

Что проверить о доме до выбора квартиры

Если застройщик берёт деньги дольщиков, он обязан выкладывать сведения о стройке в единую информационную систему жилищного строительства. Смотреть их может любой. Выложить их застройщик должен раньше, чем отправит на регистрацию первый договор. Так что к вашей сделке бумаги уже в системе, и их можно прочитать заранее.

Проектная декларация. В день, когда вы заключаете договор, его условия должны совпадать с декларацией. Декларацию меняют, и в системе она лежит вместе со всеми изменениями. Сверяйте договор с последней версией и смотрите, что в ней поменялось.

Проект договора. Текст договора лежит в системе до сделки. Его можно спокойно прочитать дома, без менеджера рядом. Найдите в нём срок передачи квартиры, гарантийный срок, цену и порядок оплаты. Проверьте, на сколько может измениться площадь и в каком банке откроют счёт эскроу.

Фотографии стройки. По снимкам видно, как далеко ушла стройка. Сравните их со сроком передачи из договора. Если сомневаетесь, что дом успеют к этой дате, брокер Art Estate запросит у застройщика письменный ответ.

Участок. Участок под домом описывают градостроительный план и схема планировочной организации. По схеме видно, как дом стоит на участке. Посмотрите по ней, куда выйдут окна вашей будущей квартиры.

Деньги застройщика. Ещё там лежит расчёт: сколько у застройщика своих денег и выполняет ли он нормативы финансовой устойчивости. Если расчёт непонятен, покажите его юристу. Как проверить самого застройщика, мы разобрали в статье как проверить застройщика.

Что брокер Art Estate узнает у застройщика до брони:

1. Какая версия декларации последняя и что в ней менялось.
2. В каком банке открывают счёт эскроу.
3. Когда по договору передадут квартиру.
4. На сколько договор разрешает изменить площадь.
5. Какие гарантийные сроки на квартиру, оборудование дома и отделку.
6. В какой зоне солнца стоит дом и какие комнаты квартиры проходят по норме.

Что записать в договор о планировке и площади

Цену квартиры с лоджией или балконом могут считать по приведённой площади. Так называют площадь, в которой метры лоджии, балкона, террасы или веранды умножают на понижающий коэффициент. Тогда цену договора считают так: цену одного метра приведённой площади умножают на всю приведённую площадь. Коэффициенты утвердил Минстрой.

Сколько метров лоджии или балкона вошло в цену и по какому коэффициенту, брокер Art Estate запросит у застройщика и сверит с таблицей. Если цифры расходятся, обсудите это до подписи договора.

Допустимое изменение площади. Площадь готовой квартиры может отличаться от площади в договоре. В договоре пишут, на сколько она может измениться, и закон разрешает не больше пяти процентов. Если площадь изменилась сильнее предела, договор можно расторгнуть через суд.

Наименьшая площадь в Москве. С 1 августа 2024 года в новых домах Москвы студии и однокомнатные квартиры строят площадью от 28 м², двухкомнатные от 44 м². Балконы, лоджии, террасы, холодные кладовые и тамбуры в эту площадь не входят. За нормой на всех этапах стройки следит Мосгосстройнадзор, московский надзор за стройкой.

Переведите предел из вашего договора в метры. Если площадь изменилась больше, есть основание идти в суд.

Петербург и другие регионы. Московская норма действует только для домов Москвы. Для регионов Минстрой рекомендовал наименьшие площади: для студий ту же планку, что в Москве, для однокомнатных от 36 м², для двухкомнатных от 49 м², для трёхкомнатных от 66 м². Выполнять рекомендацию не обязательно, и вводить ограничения по площади министерство не собирается. В Петербурге обязательной наименьшей площади нет.

Что смотреть на планировке. В договоре квартиру описывают по проектной документации, и если дойдёт до спора, решать будет это описание, буклет тут не поможет. Положите рядом буклет и проект договора и пройдите по каждой комнате. Планировка и описание квартиры должны совпасть: окна выходят на ту же сторону, лоджия стоит на том же месте. Заодно посмотрите, как метры лоджии вошли в цену.

Сколько солнца должно быть в квартире и как это проверить

В санитарных правилах есть норма инсоляции, то есть прямого солнца в комнатах. Норму считают в часах непрерывного солнца с 22 апреля по 22 августа. Сколько часов нужно, зависит от широты, на которой стоит дом.

Солнце по норме нужно не во всех комнатах. В квартире с одной, двумя или тремя комнатами солнце по норме должно попадать хотя бы в одну комнату. В квартире с четырьмя комнатами и больше таких комнат нужно хотя бы две.

Зоны в правилах делят по широте, городов в таблице нет. В какой зоне стоит дом и какие комнаты вашей квартиры проходят по норме, брокер Art Estate узнает у застройщика. Если вам важно солнце в спальне или детской, выясните это до брони.

Во что обойдётся покупка: пошлина, ипотека, вычет

Госпошлина. За регистрацию договора долевого участия вы платите государству 700 рублей. Как проходит сама регистрация, мы рассказали в статье регистрация ДДУ.

Семейная ипотека. Это кредит по льготной ставке для семей с детьми. С 1 октября 2026 года ставка и сумма кредита зависят от того, сколько в семье детей. В Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях условия одинаковые:

На дату договора хотя бы одному ребёнку должно быть меньше семи лет. Льготную ставку дают не больше чем на 15 лет, раньше давали на 30 лет. Потом кредит идёт по рыночной ставке.

Как сохранить ставку 6%. Способов два. Первый: внести сразу от 50% стоимости жилья, тогда семье остаётся базовая льготная ставка 6%. Второй: за первый год погасить 50% стоимости жилья или 50% кредита и рефинансировать кредит под 6%, то есть перевести его на новую ставку. У семей с детьми-инвалидами ставка 6% остаётся.

Регистрация в квартире. В купленной квартире нужно прописаться в течение пяти лет, иначе ставка по кредиту может вырасти. Как устроена ипотека на квартиру в строящемся доме, мы рассказали в статье ипотека на новостройку.

Налоговый вычет. С вычетом вам вернут часть уплаченного налога на доходы. Его считают с расходов на покупку жилья до 2 млн рублей и с процентов по ипотеке до 3 млн рублей. С расходов на покупку вычет получает каждый супруг, у каждого свой.

Вернут 13% от суммы расходов. Значит, самый большой вычет с покупки составляет 260 тыс. рублей.

У супругов два предела, у каждого свой.

Когда появляется право на вычет. В новостройке право на вычет появляется в день, когда вы подписали акт передачи квартиры. Условие одно: потом нужно зарегистрировать собственность. Если акт подписали в одном году, а собственность оформили в следующем, право на вычет есть с года акта.

Отделка. Расходы на материалы и работы по отделке входят в вычет, только если по договору вы покупаете квартиру без отделки. Квартира и отделка при этом делят один предел расходов на покупку. С отделкой определитесь до подписи договора. Подробнее: вычет при покупке квартиры и без отделки или с отделкой.

Порядок покупки по шагам

В новостройке сначала читают бумаги, потом платят, потом получают ключи. После каждого шага у вас остаётся документ, он ещё пригодится.

1. До брони
   Прочитать декларацию и проект договора
   Проверить срок передачи, предел изменения площади, гарантию и банк для счёта эскроу
2. До подписи
   Сверить договор с последней версией декларации
   В день сделки условия договора должны совпадать с декларацией
3. После подписи
   Подать договор на регистрацию
   До регистрации договор не заключён
4. По графику из договора
   Внести деньги на счёт эскроу
   Данные счёта берите только из договора
5. Сообщение о готовности
   Начать приёмку
   Срок начала приёмки берут из договора, а если его там нет, из закона
6. Осмотр квартиры
   Записать недостатки в акт
   Акт о недостатках требуйте до подписи передаточного акта
7. После передачи
   Оформить собственность и вычет
   Право на вычет появляется в день акта передачи

Храните договор, платёжные документы и акты до конца гарантийных сроков. По датам в этих бумагах считают гарантию и ваши права.

Риски дольщика и что даёт закон

По закону о долевом строительстве дольщик может выйти из договора в трёх случаях, и в двух из них суд не нужен.

При одностороннем отказе вы сами отказываетесь от договора, и решения суда ждать не нужно. После этого договор счёта эскроу прекращается, и деньги со счёта возвращают вам.

Страховка денег на эскроу. Правительство внесло законопроект: страховку денег на эскроу хотят поднять до 30 млн рублей. Госдума приняла его в первом чтении. Он касается договоров долевого участия, купли-продажи и строительного подряда. Новый предел должен заработать с 1 января 2027 года. Пока закон не приняли, страховка прежняя.

Переуступка. Переуступка значит, что вы продаёте свои права по договору другому человеку, пока ещё не получили квартиру. Закон разрешает это, когда цена договора оплачена. Второй вариант: долг переходит к новому дольщику вместе с правами. Переуступить права можно с регистрации договора до подписания передаточного акта. Если покупаете квартиру по переуступке, брокер Art Estate проверит, оплачена ли цена договора и как переводят долг. Про другие риски мы написали в статье риски дольщика.

Приёмка квартиры и гарантия

Когда квартира готова к передаче, застройщик присылает сообщение. Начать приёмку нужно в срок из договора. Если в договоре срока нет, у вас семь рабочих дней с того дня, как вы получили сообщение.

Акт о недостатках. По передаточному акту квартира переходит к вам. Пока вы его не подписали, можно потребовать от застройщика отдельный акт о недостатках. В нём застройщик записывает всё, что в квартире сделано не по требованиям.

Если не прийти на приёмку. Если вы не принимаете квартиру, через два месяца после даты передачи из договора застройщик вправе составить односторонний акт и подписать его сам.

Что требовать при недостатках. Если в договоре не написано иначе, по закону можно выбрать одно из трёх требований:

• бесплатно устранить недостатки в разумный срок;
• соразмерно снизить цену договора;
• вернуть вам деньги, которые вы потратили на устранение недостатков.

Гарантию на оборудование считают с первого передаточного акта в доме, а его подписывает сосед, который принял квартиру раньше всех. Если вы принимаете квартиру позже, часть этого срока уже прошла.

В середине 2024 года гарантию на новостройки сократили до нынешних сроков, раньше она была пять лет. В Госдуму уже внесли законопроект: 20 лет на дом, десять лет на инженерное оборудование и пять лет на отделку. Пока его не приняли, действуют сроки из таблицы.

Как идти на приёмку. Возьмите договор с описанием квартиры и сверяйте по нему комнаты, окна и площадь. Каждый недостаток вносите в акт до подписи передаточного акта. Как осматривать квартиру шаг за шагом, мы рассказали в статье приёмка квартиры в новостройке.

Ошибки при выборе квартиры в новостройке

Из-за этих шести ошибок потом спорят с застройщиком или теряют льготу. Почти каждой можно избежать, если задать один вопрос до подписи или вовремя прийти на приёмку.

Какие документы смотреть и что подписывать

Бумаги в сделке бывают трёх видов. Одни лежат в открытом доступе, пока вы ещё выбираете квартиру. Другие появляются на сделке, третьи на приёмке.

Передаточный акт держите отдельно и не теряйте: гарантию на квартиру и отделку считают со дня передачи, и дату из акта придётся показать.

Что делать с деньгами по шагам

Платите своими деньгами. Переводите деньги только на тот счёт эскроу, который назван в договоре. Платёжные документы храните вместе с договором. Если от договора придётся отказаться, деньги вернутся с этого счёта.

Берёте семейную ипотеку. Сначала посчитайте детей и проверьте возраст младшего: от этого зависят ставка и сумма кредита. Если хватает денег на половину стоимости квартиры, посчитайте вариант с таким первым взносом: с ним остаётся базовая льготная ставка. Когда квартиру передадут, не откладывайте прописку.

Планируете вычет. Решите про отделку до подписи договора. Если хотите вернуть налог с ремонта, проверьте в проекте договора, что квартира названа без отделки. Каждый из супругов заявляет вычет в своём пределе.

Квартира готова. Начните приёмку в срок и внесите недостатки в акт до подписи передаточного акта. Дату акта запишите: с неё считают гарантию на квартиру и право на вычет.

Пока дом строится, деньги лежат на эскроу, а сроки задаёт договор. Вам остаётся прочитать договор до подписи и вовремя прийти на приёмку.

Частые вопросы

Можно ли заплатить застройщику напрямую, без счёта эскроу?
С середины 2019 года квартиры по договорам долевого участия продают через счета эскроу. Если вам предлагают платить иначе, сверьте это с договором и покажите договор юристу, пока не перевели деньги.

Можно ли продать квартиру до получения ключей?
Да, через переуступку прав по договору. Сделать её можно после регистрации вашего договора и до подписания передаточного акта. К этому времени цена договора должна быть оплачена, или ваш долг переходит к новому дольщику.

Есть ли в Петербурге наименьшая площадь квартиры, как в Москве?
Обязательная наименьшая площадь есть только в Москве. Для регионов Минстрой дал рекомендацию, выполнять её не обязательно. Какая у вашей квартиры площадь и на сколько она может измениться, брокер Art Estate проверит до подписи.

Что делать, если на приёмке нашли недостатки?
До подписи передаточного акта потребуйте, чтобы застройщик составил акт о недостатках. Дальше выберите требование: бесплатный ремонт, снижение цены или возврат ваших расходов на ремонт. Если качество нарушено серьёзно, от договора можно отказаться.

Изменится ли ставка по семейной ипотеке, взятой до 1 октября 2026 года?
Нет. Новые условия действуют для договоров с 1 октября 2026 года. Кредиты, выданные раньше, остаются на прежних условиях.

С чего начать подбор квартиры?
Сначала решите, сколько готовы потратить и чем будете платить: своими деньгами, семейной ипотекой или и тем и другим. От этого зависит, на какую сумму кредита рассчитывать и какие квартиры подойдут. Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер соберёт варианты под ваш бюджет и состав семьи.