Покупка квартиры в новостройке пошагово: от проверки дома до регистрации права

Квартиру в строящемся доме покупают по договору участия в долевом строительстве, его коротко называют ДДУ. Сделка проходит пять этапов: проверка дома и застройщика, подписание и регистрация договора, оплата на счёт эскроу, приёмка готовой квартиры и регистрация права собственности. Закон о долевом строительстве федеральный, поэтому порядок в Москве и Петербурге один.

Как устроена покупка квартиры в новостройке

У договора долевого участия две стороны. Застройщик обязуется построить дом и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать вам квартиру. Разрешение на ввод выдают на достроенный дом, и без него квартиру передать нельзя. Вы обязуетесь заплатить цену и принять квартиру. Закон называет вас участником долевого строительства, в разговоре чаще говорят «дольщик».

Договор составляют письменно и регистрируют в государственном реестре. Заключённым он считается с момента регистрации. Пока регистрации нет, подписанный договор ещё не действует.

Счёт эскроу. Деньги по договорам, поданным на регистрацию после 1 июля 2019 года, идут через счёт эскроу. Исключение сделали для проектов, которые подходили под переходные критерии правительства. Счёт эскроу открывают в банке, и ваши деньги лежат на нём, пока строят дом. Застройщик получит их, когда дом введут в эксплуатацию. До этого стройку оплачивает кредит банка или собственные деньги застройщика.

В сделке четыре участника, и у каждого своя часть работы.

Как банк хранит деньги и что о счёте написано в договоре, подробно рассказываем в разборе счёт эскроу и договор долевого участия.

Что проверить до подписания договора

Проверку дома начинают с проектной декларации. В ней собраны сведения о застройщике и о проекте. От декларации зависит, сколько денег дольщиков застройщик вправе собрать на этот дом. Закон считает её официальным документом: всё, что в ней написано, имеет юридическую силу.

Договор должен совпадать с декларацией в четырёх пунктах: квартира, срок передачи, цена и гарантия. Сверяйте его с той декларацией, которая действует в день подписания. Нашли расхождение, не подписывайте: брокер Art Estate запросит у застройщика письменный ответ.

Единая система. В Единой информационной системе жилищного строительства застройщик обязан публиковать сведения о доме и документы на участок. Часть сведений появляется там ещё до регистрации первого договора по дому. Фотографии стройки застройщик выкладывает каждый месяц, сведения о финансовой устойчивости раз в квартал.

Данные Росреестра. Росреестр добавляет в ту же систему свои сведения: права на участок, зарегистрированные ограничения и обременения. Обременение: чужое право на участок или запрет на него. Участок без обременений проще оценить. Если обременение есть, брокер Art Estate узнает у застройщика, что это и когда его снимут.

Сведения о проекте. В них ищите разрешение на строительство, права застройщика на участок, подключение дома к инженерным сетям, количество и характеристики помещений, состав общего имущества. Общее имущество: части дома, которыми жильцы будут владеть сообща.

Фотографии. Ежемесячные снимки показывают, как идёт стройка. Сравните кадры за последние три месяца. Если на них ничего не меняется, брокер Art Estate ещё до подписи договора узнает у застройщика, почему.

Москва. В Москве дом проверяют ещё и на портале ГИС ОГД. Там лежат сведения и копии документов о застройке территорий: о домах, которые уже стоят, и о тех, что только собираются строить. По порталу видно, что построят рядом с выбранным домом.

Как выбрать дом в Петербурге, рассказываем отдельно: как выбрать новостройку в Петербурге.

Что должно быть в договоре долевого участия

В договоре долевого участия должно быть шесть пунктов. Если хотя бы одного нет, договор ещё до подписи возвращают на доработку.

Срок приёмки. Посмотрите, есть ли в договоре дата, с которой начинаются передача и приёмка. От неё зависит, за сколько дней застройщик предупредит вас о готовности и сколько у вас времени, чтобы начать осмотр.

Неявка на приёмку. Найдите пункт о том, что будет, если вы не придёте принимать квартиру. Закон даёт застройщику свой срок, чтобы составить односторонний акт, но договор может назначить другой. Сколько это, рассказываем в главе о приёмке.

Почта для уведомлений. Проверьте адрес электронной почты в договоре. На него может прийти сообщение о готовности квартиры, и от даты сообщения пойдут сроки приёмки.

Сколько стоит квартира и как за неё платить

Цену по договору платят после его государственной регистрации. Платите безналично: одной суммой или частями, в сроки из договора. До регистрации деньги остаются у вас.

Проценты на счёте. Деньги на счёте эскроу процентов не приносят. Пока строят дом, сумма на счёте не растёт, и заработать на ней не получится.

Страховка счёта. Деньги на счёте эскроу застрахованы. Страховое возмещение, то есть выплата по этой страховке, составит 100 % того, что лежит на счёте, но не больше 10 млн рублей. Всё, что сверх этого предела, страховка не покрывает.

Ипотека. Предложения банков сравнивайте по полной стоимости кредита. Она показывает, сколько вы заплатите банку всего: основной долг, проценты и услуги, без которых банк не выдаст кредит или даст его на других условиях. Банк обязан напечатать её на первой странице кредитного договора, в квадратной рамке справа вверху. В рамке две цифры: проценты годовых и сумма в рублях.

Семейная ипотека. По новым кредитам, которые выдают с 1 октября 2026 года в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях, ставка зависит от числа детей: от 4 до 12 % годовых. Льготную ставку программа сохраняет до 15 лет.

Чтобы понять, какая ставка выйдет у вас, попросите банк посчитать полную стоимость кредита для вашей семьи. Потом сравните её с обычной ипотекой в том же банке.

Материнский капитал. Капиталом можно платить за жильё, в том числе на счёт эскроу: деньги с него потом получит застройщик. Заранее спросите банк, как он принимает капитал на счёт, чтобы оплата по договору не сдвинулась.

Подробно об ипотеке на строящийся дом: ипотека на новостройку.

Регистрация договора и уступка прав

Чтобы договор зарегистрировали, заявления подают обе стороны: застройщик и вы. Когда регистрируют первый договор по дому, Росреестр получает сведения о разрешении на строительство, план дома и проектную декларацию. Кто подаёт документы и как вы узнаете, что регистрация прошла, выяснит брокер Art Estate.

Уступка права требования. Так называют сделку, в которой вы передаёте свои права по договору другому человеку до получения квартиры. Уступать права закон разрешает, когда вы оплатили цену договора. Второй вариант: уступка вместе с переводом долга, когда новый участник берёт на себя неоплаченную часть цены.

Срок для уступки. Уступать права можно с того дня, как договор зарегистрировали, и до подписания передаточного акта или другого документа о передаче квартиры. После акта продать права по договору долевого участия уже нельзя.

Документы для уступки. Чтобы зарегистрировать уступку, в Росреестр подают договор уступки и справку о том, что первоначальный участник оплатил цену полностью или частично. Первоначальный участник: тот, кто заключил договор с застройщиком. Если вы покупаете права у такого человека, попросите у него справку до подписания договора уступки, а брокер Art Estate её проверит.

Ожидание дома и приёмка квартиры

Квартиру по договору передают только после разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Застройщик заранее предупреждает вас, что дом готов. С этого момента начинается приёмка.

1. Не позже чем за месяц до срока передачи
   Застройщик присылает сообщение о готовности
   Если в договоре есть дата начала приёмки, сообщение придёт не позже чем за 14 рабочих дней до неё
2. Семь рабочих дней после сообщения
   Вы приступаете к приёмке
   Этот срок действует, если в договоре нет своего срока приёмки
3. Осмотр
   Вы проверяете квартиру по договору и проектной документации
   Недостатки записываете до подписи акта
4. Подписание
   Вы подписываете передаточный акт
   С этого дня идут гарантийные сроки

Сообщение на почту. В 2026 году застройщик вправе прислать сообщение о готовности на электронную почту из договора, если документ подписан усиленной квалифицированной электронной подписью. Это самый защищённый вид электронной подписи. Проверяйте эту почту, когда дом близок к сдаче.

Неявка на приёмку. Если вы не идёте на приёмку, застройщик вправе составить односторонний акт передачи. Срок для этого: два месяца со дня передачи по договору, если договор не назначает другой. Такой акт застройщик подписывает без вас, и квартира считается переданной.

Если вы в отъезде. Посмотрите в договоре срок передачи и спланируйте поездку заранее. Чтобы приступить к приёмке, времени дают мало. Приёмку можно начать и осмотреть квартиру в несколько заходов, если застройщик согласен: брокер Art Estate узнает это у него заранее.

Что происходит с домом, когда стройка подходит к концу, рассказываем в статье сдача дома в эксплуатацию.

Гарантия и недостатки квартиры

Квартира должна быть сделана по договору, проектной документации, градостроительным регламентам и другим обязательным требованиям. Градостроительный регламент: правила, по которым застраивают территорию. На осмотре сверяйте квартиру с договором и проектной документацией.

Гарантия у разных частей квартиры разная, и отсчёт идёт от разных дат.

Инженерное оборудование. Его гарантию считают от первого акта в доме. Если вы получили квартиру позже соседей, часть этого срока к вашей приёмке уже прошла.

Спор о недостатках. В этом году при существенных нарушениях качества или спорах о недостатках стороны вместе составляют акт осмотра и зовут на осмотр специалиста. Если специалист подтвердит нарушения, его услуги оплачивает застройщик.

Как записать недостатки. Перечислите каждый недостаток в акте осмотра: где он, как выглядит, какой пункт договора или проекта нарушен. Сфотографируйте его и сохраните снимки вместе с актом. Отделку проверяйте в первую очередь, гарантия на неё самая короткая.

Регистрация права собственности

После передачи квартиры государство регистрирует ваше право собственности. Самому подавать документы не нужно.

1. День подписания акта
   Квартира передана вам
   С передаточного или одностороннего акта начинается срок для застройщика
2. После передачи
   Квартиру ставят на государственный учёт
   Когда квартира на учёте, застройщик должен подать заявление
3. Не позже 30 рабочих дней со дня акта
   Заявление в Росреестр подаёт застройщик, не вы
   Он отправляет его в электронном виде. Доверенность от вас ему не нужна
4. День записи в реестре
   Вы становитесь собственником
   В тот же момент Росреестр погашает запись о договоре долевого участия

Чтобы зарегистрировать право, Росреестру нужны сведения о разрешении на ввод дома и передаточный акт или другой документ о передаче. Права на квартиры записывают в ЕГРН, Единый государственный реестр недвижимости. Что право зарегистрировано, подтверждает выписка из ЕГРН. Дата регистрации: день, когда запись внесли в реестр.

Когда запись о договоре погашают, договор в реестре закрыт, и с этого дня квартира ваша. Храните выписку вместе с передаточным актом. По акту видно дату передачи и начало гарантийных сроков, по выписке видно, с какого дня вы собственник.

Какие расходы учитывает налоговый вычет

Имущественный вычет считают от ваших расходов на жильё, и у этих расходов два предела. Расходы на покупку или строительство жилья берут в расчёт не больше 2 млн рублей. Проценты, которые вы заплатили по ипотеке, берут не больше 3 млн рублей.

Эти пределы касаются расходов. Из налога вам вернут меньше этих цифр.

Материнский капитал и выплаты. Часть цены, которую оплатили материнским капиталом или бюджетными выплатами, в расходы для вычета не входит. Бюджетные выплаты: деньги на жильё из бюджета. Считайте вычет от той части цены, которую вы заплатили своими или кредитными деньгами.

Как оформить вычет, рассказываем в статье вычет при покупке квартиры.

Риски покупки квартиры в строящемся доме

Риски новостройки можно увидеть заранее. Почти каждый из них проверяют до подписи или на приёмке.

Точную дату ключей заранее не назовёт никто. Ориентируйтесь на срок передачи из договора и держите запас по времени, если продаёте старую квартиру или съезжаете со съёмной.

Ошибки при покупке новостройки

Документы для покупки квартиры в новостройке

На каждом этапе сделки нужны свои документы. Держите их в отдельных папках: так на приёмке и при регистрации нужная бумага найдётся быстро.

Порядок покупки по шагам и что делать с деньгами

Сделка в новостройке длится месяцы, иногда годы. Ниже шаги по порядку. Для каждого шага сказано, что делать с деньгами.

1. До договора
   Проверяете дом и застройщика
   Открываете декларацию и единую систему жилищного строительства, в Москве ещё ГИС ОГД
2. Перед подписью
   Сверяете договор с декларацией
   Квартира, срок передачи, цена и гарантия совпадают
3. До оплаты
   Выбираете, чем платить
   Сравниваете ипотеку по полной стоимости кредита и считаете семейную ипотеку
4. После регистрации договора
   Переводите деньги
   Безналично, одной суммой или по графику из договора
5. Пока строят дом
   Следите за стройкой
   Смотрите ежемесячные фотографии в единой системе
6. Сообщение о готовности
   Принимаете квартиру
   Осматриваете, записываете недостатки, подписываете акт
7. После акта
   Ждёте запись о собственности
   Получаете выписку из реестра

Свои деньги. Держите их у себя до регистрации договора. Если на счёте эскроу окажется больше страхового предела, помните: всё сверх него не застраховано.

Кредит. Сначала получите от двух-трёх банков расчёт полной стоимости кредита на одну и ту же сумму. Если у вас есть дети, попросите ещё отдельный расчёт по семейной ипотеке.

Материнский капитал. Заложите его в график оплаты заранее и помните, что эту часть цены вычет не учитывает.

Резерв на приёмку. Оставьте время и деньги на осмотр квартиры. Застройщик заплатит специалисту только тогда, когда нарушения подтвердятся, а позвать специалиста на осмотр нужно вовремя.

Частые вопросы

Придёт ли сообщение о готовности на электронную почту?
Да, в этом году так можно, если сообщение подписано усиленной квалифицированной электронной подписью. Придёт оно на адрес из договора, поэтому проверьте адрес до подписи и читайте эту почту, пока ждёте дом.

Кто платит специалисту, который осматривает квартиру?
Застройщик, если специалист нашёл нарушения. Звать его можно при серьёзных нарушениях качества или споре о недостатках, и вместе с ним стороны составляют акт осмотра.

Что подтверждает, что квартира стала моей?
Выписка из ЕГРН. Собственником вы становитесь в день, когда в реестр внесли запись о вашем праве.

Одинаковы ли условия семейной ипотеки в Москве и Петербурге?
Да. По новым кредитам правила одни для обоих городов, Московской и Ленинградской областей: ставка зависит от числа детей, а разброс ставок везде тот же.

Можно ли продать права по договору, если цена ещё не оплачена?
Можно, если вместе с правами перевести на нового участника и долг. Тогда неоплаченную часть цены платит он.

С чего начать покупку?
Сначала решите, сколько готовы потратить и чем будете платить. Потом выберите дом и проверьте его декларацию и сведения в единой системе. Оставьте заявку на подбор квартиры: брокер Art Estate подберёт дома под ваш бюджет в Москве или Петербурге и поможет пройти проверку до договора.