Покупка квартиры в новостройке за наличные: как платить, что проверить и какие бумаги собрать

Покупку квартиры в новостройке за наличные оформляют договором участия в долевом строительстве. Платить по нему закон велит переводом и только после того, как государство зарегистрирует договор. «За наличные» здесь значит своими деньгами, без кредита. Купюры в кассу застройщика никто не несёт: деньги переводят на счёт эскроу в банке, и там они ждут, пока дом сдадут.

Как устроена покупка новостройки за свои деньги

Договор участия в долевом строительстве коротко зовут ДДУ. По нему застройщик строит дом, вводит его в эксплуатацию и передаёт вам квартиру. Ввести дом в эксплуатацию значит достроить его и получить на это разрешение. Вы со своей стороны платите цену и принимаете квартиру. Закон о долевом строительстве один на всю страну, поэтому в Москве и Петербурге правила у сделки одни и те же.

Заплатить по ДДУ можно двумя способами. Первый: сразу всю цену одним платежом. Второй: частями в срок, который записан в договоре. Отдельного обязательного платежа, который называют первоначальным взносом, в законе нет. Сколько будет частей, по сколько и до какой даты, написано в графике платежей в самом договоре. Читайте его так же внимательно, как цену.

Без банка не обойтись и тогда, когда кредита нет. Деньги вы переводите на счёт эскроу. Это особый счёт в уполномоченном банке, через него идут расчёты по договору. Как только деньги пришли на этот счёт, вы своё сделали: цена считается оплаченной. Дальше деньги ждут, пока дом сдадут.

Застройщик получает деньги позже. Банк переводит их не позже чем через десять рабочих дней после того, как застройщик покажет ему разрешение на ввод дома. Можно обойтись и без самого разрешения, если сведения о нём опубликованы в государственной системе жилищного строительства.

Пока деньги лежат на счёте эскроу, банк процентов на них не платит. Но и вы банку за такой счёт ничего не платите. Подробнее о самом счёте рассказываем в статье о счёте эскроу и договоре долевого участия.

Перед сделкой узнайте в банке три вещи:

• как открыть счёт эскроу под ваш договор и сколько дней это займёт;
• какие реквизиты будут в договоре и как сверить их с банком;
• какой документ банк выдаст после перевода.

Если часть цены вы берёте в кредит, сделка устроена иначе. Об этом рассказываем в статье об ипотеке на новостройку.

Что проверить до подписания договора

Главный документ стройки зовут проектной декларацией. В ней сведения о застройщике, о доме, который он строит, и о том, сколько денег дольщиков он вправе привлечь. Это официальный документ, и всё, что в нём написано, для застройщика имеет юридическую силу.

Декларация меняется вместе со стройкой. Каждый месяц застройщик дописывает в неё новое о себе, о проекте и о правках в проектной документации, и делает это до десятого числа следующего месяца. Посмотрите дату последних изменений. Свежая декларация полнее любой рекламы.

Документы лежат в Единой информационной системе жилищного строительства. Это государственный сайт, на котором застройщик обязан выкладывать сведения о стройке. Пока сведений там нет, по закону их как будто и не раскрыли. Даже если менеджер прислал вам документы файлом, сверяйте их с системой.

По градостроительному плану видно, что можно строить на этой земле. Схема планировочной организации показывает сам участок: где встанет дом и как разметят землю вокруг него. По фотографиям стройки понятно, на каком этапе дом, и ехать на площадку не нужно.

Дальше сверьте проект договора с декларацией. Квартира, срок передачи, цена, порядок оплаты и гарантия в договоре должны совпадать с декларацией на день подписания. Нашли расхождение в сроке или цене, брокер Art Estate запросит у застройщика объяснение до подписи.

Ещё раз дом проверяет государство. Росреестр, служба, которая регистрирует права на недвижимость, при первом договоре в доме получает разрешение на строительство, план будущего дома и проектную декларацию.

Перед подписью брокер Art Estate узнает у застройщика:

• когда последний раз меняли декларацию и что в ней поменялось;
• совпадает ли срок передачи квартиры в договоре с декларацией;
• в каком банке открывают счёт эскроу для этого дома.

Как подписать и зарегистрировать ДДУ

ДДУ заключают письменно. Но заключённым договор считается только с того дня, как его зарегистрирует государство. Пока регистрации нет, договора по закону тоже нет, хотя подписи на бумаге уже стоят.

Подписать договор можно и электронно, для этого нужна усиленная квалифицированная электронная подпись. Как застройщик принимает электронные договоры и кто поможет оформить подпись, заранее узнает брокер Art Estate.

Чтобы Росреестр зарегистрировал договор, заявления подают обе стороны: одно застройщик, второе вы как участник долевого строительства. Так закон зовёт человека, который платит за будущую квартиру по ДДУ.

Деньги по договору вы переводите уже после регистрации, так что первые даты графика ставьте с запасом: регистрация тоже займёт время.

В законе есть список того, что обязательно должно быть в договоре. Возьмите проект договора и пройдите по этому списку:

Если какой-то строки в проекте договора нет, брокер Art Estate попросит застройщика дописать её до подписи.

Во что обойдётся оформление и как считают цену

Цену в ДДУ можно записать так: цена одного квадратного метра, умноженная на площадь квартиры. Так удобно, но после стройки площадь может выйти другой. Что тогда будет с ценой, брокер Art Estate узнает у застройщика и найдёт ответ в тексте договора.

После того как договор заключён, цену можно поменять только по соглашению сторон. И только если в договоре заранее написано, что цену менять можно, в каких случаях и на каких условиях. Когда такого пункта в договоре нет, у застройщика нет никакого основания менять цену.

Меняется ли цена, если платить всю сумму сразу, брокер Art Estate тоже узнает у застройщика. Единого правила тут нет, каждый застройщик решает сам, и условие должно попасть в договор.

Пошлина за регистрацию права собственности для человека зависит от того, во сколько квартиру оценило государство, то есть от кадастровой стоимости. Если её не определили или она не выше 20 000 000 рублей, пошлина 4000 рублей. Если выше этой суммы, пошлина 0,02 процента кадастровой стоимости, но не меньше 0,02 процента цены сделки и не больше 500 000 рублей.

Пока кадастровая стоимость не выше этого порога, пошлина одна и та же, сколько бы вы ни заплатили застройщику.

Если вы потратили на квартиру свои деньги, у вас есть право на имущественный вычет: после покупки жилья вам возвращают часть налога на доходы, который вы уже заплатили. Вычет считают с расходов не больше 2 000 000 рублей. Как его получить, рассказываем в статье о вычете при покупке квартиры.

Порядок сделки по шагам

Сделка по ДДУ начинается с проверки документов и заканчивается выпиской о праве собственности. В Москве и Петербурге шаги те же.

1. До подписи
   Проверьте застройщика и дом
   Откройте декларацию, заключение органа власти региона и проект договора в государственной системе
2. Перед подписью
   Сверьте договор с декларацией
   Квартира, срок, цена, оплата и гарантия должны совпадать
3. Подписание
   Подпишите ДДУ на бумаге или электронно
   Для электронного договора нужна особая подпись
4. Регистрация
   Подайте заявление вместе с застройщиком
   Договор заключён с того дня, как его зарегистрировали
5. После регистрации
   Переведите деньги на счёт эскроу
   Платёж засчитан, когда деньги пришли на счёт
6. Ввод дома
   Банк переводит деньги застройщику
   Застройщик показывает банку разрешение на ввод
7. Сообщение о готовности
   Начните приёмку в срок
   Срок записан в договоре
8. Приёмка
   Осмотрите квартиру и подпишите акт
   При недостатках сначала акт о несоответствиях
9. Право собственности
   Дождитесь регистрации и получите выписку
   Выписка подтверждает, что квартира ваша

Если вы платите по графику, переводить деньги придётся к каждой дате из договора. В день регистрации внесите все даты в календарь и поставьте напоминание за неделю до каждой.

Как принять квартиру и не подписать акт с недостатками

Передать квартиру застройщик вправе только после разрешения на ввод дома. Передачу оформляют передаточным актом или другим документом о передаче. Передаточный акт подписываете вы и застройщик. В акт записывают дату передачи и основные характеристики квартиры.

Срок передачи записан в договоре, и позже него застройщик передать квартиру не вправе. Раньше срока квартиру передают, только если так написано в договоре.

Застройщик заранее сообщает вам, что квартира готова. Если в договоре один срок передачи, сообщение придёт не позже чем за месяц до него. Если в договоре записана дата, с которой начинают передавать квартиры, сообщение придёт не позже чем за 14 рабочих дней до неё.

После сообщения приступайте к приёмке в срок, который записан в договоре. Если срока в договоре нет, начать приёмку нужно за семь рабочих дней. Хотите взять с собой специалиста по приёмке, договоритесь с ним заранее.

В акте о несоответствиях перечисляют, в чём квартира не отвечает требованиям закона. Запишите туда всё, что заметили на осмотре. Каждый пункт пишите так, чтобы через месяц его понял человек, который в квартире не был.

Вместе с квартирой застройщик отдаёт инструкцию по эксплуатации. В ней написано, как безопасно пользоваться квартирой, какой у неё срок службы, какая в ней отделка, инженерные системы и конструкции. Сохраните инструкцию: по ней видно, что и как можно трогать при ремонте.

Гарантийный срок закон ставит отдельно для трёх частей квартиры:

Инженерное оборудование это всё, через что в квартиру приходят вода, тепло и свет. На отделку срок самый короткий, так что стены, полы и двери проверьте в первые месяцы после передачи.

Как оформить право собственности

Когда квартиру вам передали и поставили на государственный учёт, дальше работает застройщик. Не позже чем через 30 рабочих дней он отправляет в Росреестр электронное заявление о регистрации вашего права собственности. Доверенность от вас ему для этого не нужна.

После регистрации застройщик передаёт вам выписку из Единого государственного реестра недвижимости. По выписке видно, что квартира ваша. Проверьте в ней своё имя, адрес и площадь квартиры и сравните их с передаточным актом.

Вместе с квартирой вам достаётся доля в общем имуществе дома. Общее имущество принадлежит всем собственникам квартир сообща.

Если срок прошёл, а выписки нет, брокер Art Estate узнает у застройщика, на каком этапе регистрация. Если ответ придёт письмом, сохраните его вместе с остальными бумагами сделки.

Если дом уже сдан: договор купли-продажи

Квартиру в готовом доме продают по договору купли-продажи. Тут работают правила Гражданского кодекса о продаже недвижимости. По такому договору продавец обязуется передать вам квартиру в собственность.

Договор заключают письменно, одним документом с подписями обеих сторон. Если оформить иначе, договор недействителен. Переписка или несколько отдельных бумаг вместо одного документа не годятся.

Продавец выполнил свою часть, когда вручил вам квартиру и вы оба подписали передаточный акт. Переход права собственности на вас регистрирует государство.

По какому договору продают квартиру в этом доме, брокер Art Estate узнает заранее. От этого зависит, какие документы проверять и когда переводить деньги. Что меняется для дома после сдачи, рассказываем в статье о сдаче дома в эксплуатацию.

Риски покупки за свои деньги

Просрочка платежа. Если по договору вы платите один раз и задержали платёж дольше двух месяцев, застройщик вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, то есть без вашего согласия. Если платите по графику, у застройщика есть то же право и ещё одно: когда вы нарушили срок платежа больше трёх раз за двенадцать месяцев, даже если каждый раз опоздали ненадолго.

График без запаса. Короткие задержки складываются. Три опоздания на несколько дней за год права отказаться застройщику ещё не дают. Четвёртое уже даёт. Ставьте даты платежей туда, где деньги точно будут на счёте.

Деньги до регистрации. Пока Росреестр не зарегистрировал договор, договора по закону нет. Переводите деньги только после регистрации и только на счёт эскроу из договора. Если вас просят заплатить раньше или на другой счёт, не платите и скажите брокеру Art Estate: он проверит бумаги и выяснит, на каком основании это просят.

Цена после подписи. Поменять цену можно только по соглашению сторон и только если так заранее написано в договоре. Найдите в договоре пункт об изменении цены и прочитайте, в каких случаях он работает.

Передача раньше срока. Досрочно квартиру передают, только если это записано в договоре. Хотите переехать к какой-то дате, сверьте её со сроком передачи в договоре. Что пообещали на показе, в расчёт не берите.

Ошибки при покупке квартиры без ипотеки

Чаще всего в такой сделке ошибаются в сроках и подписях. Деньги у вас есть, и кажется, что проверять нечего.

С риском случайной гибели всё просто: если квартира пострадает от случая, за который никто не отвечает, убыток несёте вы.

Документы для сделки: что собрать и что оставить себе

Одного списка личных бумаг на все сделки у застройщиков нет. Паспорт, способ подписи и представитель, если за вас подписывает другой человек, в каждой сделке свои. Список до дня подписания запросит у застройщика брокер Art Estate и сверит его с банком, где откроют счёт эскроу.

Храните все эти бумаги вместе, в одной папке. Если подписывали договор электронно, электронные копии сложите туда же, где лежит он.

Если платили по графику, сохраните подтверждение по каждой части. Если потеряете подтверждение хотя бы одного платежа, его придётся восстанавливать через банк.

Что сделать с деньгами до сделки

Деньги на квартиру есть, осталось не перепутать порядок. Пройдите эти шаги до того, как поставите подпись.

1. До выбора квартиры
   Решите, как платить
   Даты и суммы попадут в договор
2. До подписи
   Попросите брокера Art Estate узнать у застройщика цену при оплате сразу
   Условие должно оказаться в договоре
3. До подписи
   Узнайте в банке, как открыть счёт эскроу
   От того, когда откроют счёт, зависит дата первого платежа
4. После регистрации
   Переведите деньги на счёт из договора
   Платёжный документ сохраните для вычета
5. Между платежами
   Держите сумму следующей части отдельно
   Тогда дата графика не сорвётся

Если часть суммы придёт позже, например от продажи другой квартиры, ставьте даты в графике с запасом, пока его не подписали. О налоге при такой продаже рассказываем в статье о налоге при продаже квартиры.

Частые вопросы

Можно ли заплатить застройщику купюрами?
По договору участия в долевом строительстве нельзя. Закон велит платить безналично, поэтому деньги переводят на счёт эскроу в банке.

Нужен ли первоначальный взнос, если покупаете без кредита?
Обязательного платежа с таким названием в законе о долевом строительстве нет. Вы платите одним платежом или частями по графику из договора. При ипотеке размер первого взноса назначает банк.

Отличается ли порядок в Москве и Петербурге?
Не отличается. Документы проверяют, договор регистрируют, квартиру принимают и собственность оформляют по одному федеральному закону. Разными бывают условия у застройщиков, их смотрят в договоре.

Что делать, если на приёмке нашлись недостатки?
Запишите каждое расхождение в акт о несоответствиях. Подпись под передаточным актом ставьте, когда выполнено одно из трёх: недостатки устранили, цену снизили или вам возместили расходы на ремонт.

Нужно ли самому подавать документы на право собственности?
Не нужно. Электронное заявление в Росреестр отправляет застройщик, и доверенность от вас ему не понадобится. После регистрации он передаёт вам выписку.

С чего начать, если деньги на квартиру уже есть?
Сначала выберите квартиру и откройте документы стройки в государственной системе. Если платите одним платежом, переводите всю сумму на счёт эскроу после регистрации договора. Если по графику, держите каждую часть наготове к её дате. Если дом уже сдан, сделку оформляют одним документом, договором купли-продажи. Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер Art Estate свяжется с вами, чтобы пройти эти шаги вместе.