Как открыть эскроу счет при покупке новостройки: порядок, документы и сроки

Счет эскроу открывает только уполномоченный банк, то есть банк, который подходит под требования правительства к надёжности. Сам счет оформляют по договору на троих: вы, застройщик и банк. Первый платёж на него можно внести только после того, как договор участия в долевом строительстве прошёл государственную регистрацию.

Как устроена оплата через счет эскроу

Если дом продают через эскроу, каждый дольщик платит за квартиру только на такой счет в уполномоченном банке. Дольщиком называют того, кто покупает квартиру в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве. Пока дом строится, застройщик этих денег на руки не получает.

Три участника. В договоре счета эскроу у каждой стороны своё название. Вы депонент, то есть тот, кто кладёт деньги на счет. Застройщик бенефициар: он получит деньги, когда выполнятся условия договора. Банк эскроу-агент: он ведёт счет и держит деньги заблокированными.

Чьи деньги на счете. Деньги на счете эскроу ваши, пока не появится основание передать их застройщику. С этого дня они его. При покупке квартиры это основание связано с вводом дома в эксплуатацию, подробно о нём в главе о сроках.

Когда платёж засчитан. Вы заплатили по договору в тот момент, когда деньги пришли на открытый счет эскроу. День, когда вы отправили перевод, не считается. Поэтому срок платежа считайте по дню зачисления, а деньги отправляйте с запасом в несколько рабочих дней.

Какие правила общие. Как платить через эскроу, решают закон о долевом строительстве и Гражданский кодекс. Они действуют по всей России, в Москве правила те же. От банка зависит только, где оформлять счет: в приложении, в интернет-банке или в офисе.

Какой банк открывает счет и как защищены деньги

Счет эскроу для оплаты по договору участия открывает только уполномоченный банк. Требования к таким банкам правительство записало в отдельном постановлении, и часть из них про надёжность банка.

Рейтинги. У банка должно быть не меньше двух кредитных рейтингов по российской национальной шкале, и каждый не ниже BBB-(RU). Кредитный рейтинг показывает, насколько надёжно банк платит по своим долгам.

Страховка. Деньги граждан на счетах эскроу по закону страхует Фонд страхования вкладов, тот же, что страхует обычные вклады. Если наступит страховой случай, вам выплатят весь остаток на счете на этот день, но не больше предела страховки.

Если на счете лежит больше этой суммы, страховка всё равно вернёт только предел. Цена квартиры в Москве часто выше предела, и об этой разнице лучше знать до сделки.

Какой банк по дому. Договор на троих вы подписываете с тем банком, с которым застройщик работает по этому дому. Брокер Art Estate заранее узнаёт у застройщика, что это за банк. Тогда у вас будет время подготовиться и не сдвигать сделку.

Как оформляют счет. Брокер Art Estate узнает у застройщика, в каком банке открывают счет эскроу по вашему дому и как его оформить: в приложении, в интернет-банке или в офисе. Если у вас нет счета в этом банке, брокер выяснит, как новые клиенты входят в интернет-банк. От этого зависит, успеете ли вы открыть счет без поездки в офис.

Ипотека в другом банке. Ипотеку и счет эскроу можно оформить в разных банках. Выбирайте кредит по его условиям, банк застройщика тут ни при чём. Банк, который дал ипотеку, сам безналично переведёт деньги на счет эскроу.

Как открыть счет эскроу по шагам

Счет эскроу открывают под договор участия в долевом строительстве. Этот договор заключают письменно, потом он проходит государственную регистрацию. Заключённым он считается только после регистрации.

1. До подписания
   Выбираете квартиру в строящемся доме
   Брокер Art Estate заранее узнаёт, в каком банке откроют счет по этому дому
2. День сделки
   Подписываете договор участия в долевом строительстве
   Договор вступает в силу после государственной регистрации
3. Тогда же
   Заключаете договор на троих с банком и застройщиком
   Это договор счета эскроу: по нему банк открывает счет и блокирует на нём ваши деньги
4. Регистрация
   Договор участия подают в Росреестр в электронном виде
   Если в доме это второй договор или следующий, его регистрируют за три рабочих дня
5. После регистрации
   Вносите деньги на счет эскроу
   Платите безналично, разом или частями в сроки договора

Электронная подача. С 1 марта 2025 года договоры участия в долевом строительстве подают на регистрацию только в электронном виде. Скан бумажного договора с подписями от руки за электронный документ не считается. Правило действует по всей России, и в Москве тоже.

Оформление в банке. Как открыть счет, решает банк, в котором застройщик открывает счета. В Газпромбанке, например, счет оформляют в мобильном приложении, в интернет-банке или в офисе. Если вы уже клиент этого банка, хватит трёх шагов.

1. Первый шаг
   Резервируете номер счета эскроу
   Банк делает это не позднее следующего рабочего дня
2. После резерва
   Получаете СМС от банка
   В нём ссылка, по которой счет активируют
3. По ссылке
   Активируете счет в приложении или интернет-банке
   Ехать в офис для этого не нужно

Порядок событий. Сначала вы подписываете договор участия и договор счета, потом договор регистрируют, и только потом вы платите. Перепутаете порядок, и деньги уйдут раньше, чем закон разрешает платить. Брокер Art Estate ведёт сделку именно так и подскажет, когда переводить деньги.

Какие документы нужны для счета эскроу

Какие документы нужны для счета эскроу, решает банк. В Газпромбанке список короткий, и почти все бумаги появятся у вас в день сделки.

Визит в офис. Если оформляете счет в отделении, возьмите паспорт и оригинал договора участия в долевом строительстве. Копию или фото договора на телефоне в офисе могут не принять, так что без оригинала в банк не идите.

Что должно быть в договоре. Если платите через эскроу, в договоре участия по закону должны стоять несколько условий. Без них ваши деньги и сроки защищены хуже. Брокер Art Estate проверит эти условия до подписания.

Последнее условие. Выходит, весь график оплаты кончается до ввода дома. Если вы договорились платить частями, последний платёж по закону должен пройти до ввода. Проверьте это вместе с брокером, когда будете смотреть график в договоре.

Квартира в договоре. Проверьте, что в договоре та самая квартира, которую вы выбрали. С этого условия список начинается, и ошибку в нём после регистрации исправить трудно.

Срок передачи и срок депонирования. Найдите в договоре срок, когда застройщик передаст вам квартиру, и сравните его со сроком депонирования в договоре счета эскроу. По закону срок депонирования не больше срока ввода дома плюс шесть месяцев. Если даты не сходятся, брокер Art Estate выяснит у застройщика почему.

Гарантийный срок. Проверьте, что в договоре есть гарантийный срок. Если платите через эскроу, без этого условия по закону нельзя.

Проект договора заранее. Брокер Art Estate запросит у застройщика проект договора участия до дня сделки. По проекту счет эскроу можно открыть ещё до регистрации, а у вас будет время спокойно прочитать условия и график платежей.

Сколько стоит счет эскроу

За счет эскроу банку не платят: по закону вознаграждение ему не положено. Но и проценты на остаток банк вам не начисляет. Газпромбанк открывает и ведёт счет эскроу бесплатно.

Проценты. На деньги на счете эскроу проценты не начисляют. Сколько вы внесли, столько и лежит, пока деньги не уйдут застройщику или не вернутся к вам. Если до сделки деньги на вкладе, переводите их на эскроу ближе к сроку по договору: так вклад дольше приносит доход.

Переводы. Плату за счет и плату за перевод на него считают по-разному. Сколько ваш банк возьмёт за перевод крупной суммы, зависит от его тарифов. Брокер Art Estate заранее подскажет, как дешевле перевести деньги на счет к дате платежа.

Расходы на сделку. Счет эскроу сделку не удорожает. Главные траты у вас в цене квартиры и в том, как вы за неё платите: своими деньгами, в ипотеку или частями по графику договора.

Как платить на счет эскроу

На счет эскроу платят только безналично. Разом или частями, решает договор: закон разрешает и так и так, если сроки записаны в договоре.

Пополнение. Снять деньги со счета эскроу нельзя, можно только доложить. Если вы перевели лишнее или передумали, забрать часть суммы обратно не получится. Перед переводом сверьте сумму с ценой и графиком в договоре.

Ипотека. Если вы берёте кредит, деньги на эскроу безналично переводит банк, который выдал ипотеку. Свои деньги вы вносите на тот же счет, как записано в договоре.

Рассрочка по договору. Если договор разрешает платить частями, каждую часть вы переводите на тот же счет эскроу. Даты стоят в графике договора. Поставьте напоминание за несколько рабочих дней до каждой.

Номер счета и получатель. Ошибётесь в цифре, и деньги уйдут на чужой счет. Платёж по договору тогда не засчитают. До первого перевода брокер Art Estate вместе с вами сверит номер счета и получателя с документами банка. Если что-то не сходится, с переводом лучше подождать, пока не разберётесь.

Перед первым переводом. Дождитесь, когда договор зарегистрируют: платить до регистрации закон не разрешает. Если не уверены, брокер Art Estate проверит, прошёл ли договор регистрацию.

Выписка после платежа. После каждого платежа закажите выписку по счету эскроу. В Газпромбанке её заказывают в приложении или интернет-банке, и она приходит на почту за несколько минут. По выписке видно, что деньги пришли на счет, а с этого момента оплата засчитана.

Когда деньги уходят застройщику и когда возвращаются к вам

Деньги лежат на счете эскроу, пока дом не введут в эксплуатацию. Срок, пока банк держит их заблокированными, называют сроком депонирования. По закону он не может быть дольше срока ввода дома плюс шесть месяцев.

Перечисление застройщику. Банк переводит деньги застройщику не позднее десяти рабочих дней после того, как получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Вместо разрешения хватит сведений о вводе в государственной системе жилищного строительства. До этого застройщик строит на свои деньги и на кредиты.

Расторжение. Если договор участия расторгли или одна из сторон в одностороннем порядке от него отказалась, договор счета эскроу прекращается. В обоих случаях деньги застройщику не уходят.

Возврат. Тогда деньги возвращаются вам. Если квартира куплена в ипотеку, банк переводит их на залоговый счет по кредиту. На возврат у банка три рабочих дня с того дня, как в государственной системе жилищного строительства появятся сведения, что запись о регистрации договора погашена. Погасить запись значит закрыть в реестре запись о вашем договоре.

Пока дом строится. Ваши деньги не уходят со счета, пока дом не введён или пока договор не закрыт. Если у вас ипотека, при возврате они идут через кредитный банк, и дальше с ними поступают по кредитному договору. Как это устроено в вашем банке, брокер Art Estate разберёт по вашим бумагам.

Какие риски есть у оплаты через эскроу

Пока дом строится, эскроу защищает деньги, но не от всего. Где кончается защита, лучше узнать до подписи, пока условия ещё можно обсудить.

Сумма выше предела страховки. Страховка вернёт остаток только в своём пределе. Всё, что сверх предела, она не покрывает. Московские квартиры часто стоят дороже, поэтому брокер Art Estate вместе с вами проверит, насколько надёжен банк по дому.

Дольше срок, дольше без дохода. Пока дом строится, деньги на эскроу процентов не приносят. Чем позже дом введут, тем дольше сумма лежит без дохода. Когда выбираете квартиру, смотрите на срок ввода из договора и на предельный срок депонирования.

Отказ застройщика от договора. Если опоздаете с платежом, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. Тогда прекращается и договор счета эскроу, и квартиру вы теряете. Деньги вернутся, но сделку придётся начинать заново и уже по новым ценам.

Договор без нужных условий. Если платите через эскроу, в договоре должны стоять условия из списка в законе. Не хватает хотя бы одного, и в споре договор защитит вас хуже. Брокер Art Estate проверит договор по этому списку до подписания.

Ограничения самого счета. С этим счетом не сделать того, что с обычным: снять деньги на время, забрать часть, перевести их на другую квартиру. Если деньги могут понадобиться до ввода дома, держите эту сумму отдельно и на эскроу не кладите.

Какие ошибки срывают оплату

Чаще всего с эскроу ошибаются в сроках и порядке платежей. Чем грозит каждая ошибка, написано в законе, так что последствия легко понять заранее.

Как этого избежать. Сначала дождитесь регистрации договора, потом переводите. Сумму и номер счета сверяйте с документами банка, а срок считайте по дню, когда деньги пришли на счет. Если платите частями, сразу после подписания поставьте напоминания на все даты графика.

Что делать с деньгами по шагам

Деньги за квартиру в строящемся доме идут так: ваш счет, счет эскроу, затем застройщик или обратно к вам. Порядок один и тот же, платите вы своими деньгами или в ипотеку.

1. До сделки
   Решаете, какую часть цены платите своими деньгами
   Сумму, которая может понадобиться до ввода дома, на эскроу не кладите
2. Перед подписанием
   Проверяете договор вместе с брокером
   Брокер Art Estate проверяет обязательные условия и график платежей
3. День сделки
   Подписываете договор участия и договор счета эскроу
   Счет открывают в банке, с которым работает застройщик по дому
4. После регистрации
   Переводите деньги на счет эскроу
   При ипотеке кредитную часть переводит банк
5. До ввода дома
   Платите по графику без опозданий
   Срок считают по дню, когда деньги пришли на счет

Свои деньги. Если вся сумма ваша, держите её на вкладе до даты платежа и переводите на эскроу за несколько рабочих дней до срока. Так вклад приносит доход до последнего, а опоздать вы не рискуете.

Ипотека. Если платите в кредит, от вас нужно вовремя внести свою часть. Кредитные деньги банк переведёт сам, а если договор расторгнут, они вернутся на залоговый счет по кредиту.

Рассрочка по договору. Если платите частями, следите за графиком. Три нарушения срока за год уже дают застройщику основание отказаться от договора, так что каждую часть платите заранее.

Как сравнить варианты. Если вы выбираете между домами, сравните их по банку, сроку ввода и графику платежей. От банка зависит, как застрахованы деньги и легко ли оформить счет. По сроку ввода видно, сколько деньги пролежат на эскроу без процентов. По графику понятно, как часто придётся следить за датами платежей.

Что узнать до сделки. Перед сделкой брокер Art Estate узнает у застройщика, в каком банке открывают счет эскроу, можно ли платить частями и какие даты стоят в графике, когда вводят дом и когда передадут квартиру. До подписания он сверит ответы с проектом договора.

Чтобы пройти сделку без ошибок в платежах, оставьте заявку на подбор квартиры. Брокер Art Estate подберёт квартиру под ваш бюджет, узнает у застройщика банк для эскроу и проведёт вас через подписание, регистрацию и первый платёж.

Если сделка уже назначена, соберите паспорт и проект договора заранее. В день сделки останется подписать бумаги и дождаться регистрации.

Частые вопросы

Нужно ли брать ипотеку в том же банке, где открыт счет эскроу?
Нет. Счет эскроу и ипотека могут быть в разных банках. Банк, который дал ипотеку, переведёт деньги на счет эскроу в тот банк, с которым работает застройщик.

Можно ли оформить счет эскроу, если у вас нет счета в этом банке?
Да. В Газпромбанке новые клиенты входят в интернет-банк через Госуслуги и биометрию или скачивают приложение. Активировать счет эскроу можно там же или в офисе банка.

Как получить выписку по счету эскроу?
В Газпромбанке выписку заказывают в приложении или интернет-банке, в разделе «Ещё», затем «Справки и выписки». Банк присылает её на почту за несколько минут.

Можно ли открыть счет, пока договор ещё не зарегистрирован?
Да. В Газпромбанке счет открывают и по проекту договора участия в долевом строительстве. Выписка из ЕГРН нужна, только если договор уже прошёл регистрацию.

Какие документы понадобятся, если покупаете в ипотеку?
Кроме паспорта и договора участия, банк может попросить справку о доходах. Подготовьте её до сделки, чтобы из-за счета не сдвинулись регистрация и первый платёж.

Когда счет эскроу закрывают?
Например, когда договор участия расторгли или одна из сторон в одностороннем порядке от него отказалась: тогда договор счета эскроу прекращается. Если дом введён, банк перечисляет деньги застройщику, и счет больше не нужен.