Как перевести деньги на эскроу-счёт по ДДУ и сколько за это берёт банк

Деньги на счёт эскроу вносят после регистрации ДДУ. Платёж засчитывают в тот день, когда деньги пришли на этот счёт. Сам счёт бесплатный: закон запрещает платить за него банку. Платить приходится за перевод, и то если выбрать неудачный способ.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

Подмосковье · Люберцы

1-й Лермонтовский

комфорт-класс · сдан

Подобрать квартиру

ЗАО · Фили-Давыдково

КУБ

бизнес-класс · строится

Подобрать квартиру

Красногвардейский район

AKZENT

от 23,6 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Адмиралтейский район

Болконский

от 13,5 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Как устроена оплата ДДУ через счёт эскроу

ДДУ, договор участия в долевом строительстве, подписывают, когда покупают квартиру в доме, который ещё строят. По закону о долевом строительстве все дольщики платят цену такого договора через счета эскроу. Дольщик это тот, кто платит за квартиру по ДДУ. Счёт эскроу похож на банковскую ячейку с двумя замками. Деньги лежат на вашем счёте, но взять их не вправе ни вы, ни застройщик, пока не случится то, что прописано в законе.

Владелец счёта. Банк открывает счёт эскроу на ваше имя, принимает на него ваши деньги и сам же их блокирует. Тратить эти деньги не вправе ни вы, ни застройщик. Исключения бывают, но только те, что прямо перечислены в Гражданском кодексе.

Срок оплаты. По договору всю цену квартиры нужно заплатить до того, как дом введут в эксплуатацию. Ввод оформляют разрешением, это документ о том, что дом достроен и принят. Позже этой даты платить уже нельзя, поэтому график платежей в договоре всегда кончается раньше.

День оплаты. Вы заплатили в тот день, когда деньги пришли на счёт эскроу. Если отправляете деньги из другого банка, считайте срок по дню, когда их зачислят на эскроу. День, когда деньги списали с карты, здесь ничего не решает.

Срок хранения. Держать деньги на счёте эскроу без конца нельзя. Срок может закончиться позже плановой даты ввода дома, но не больше чем на шесть месяцев. Плановую дату ищите в проектной декларации, главном документе застройщика о доме.

Получатель. Застройщик получит деньги со счёта, только когда дом введут. До тех пор они лежат на вашем счёте в банке.

Когда переводить деньги: сначала регистрация договора

Деньги на счёт эскроу вносят только после государственной регистрации ДДУ. Платить можно всю сумму сразу или частями, в сроки из договора. Пока договор не зарегистрировали, переводить деньги рано, даже если вы его уже подписали.

Сколько ждать регистрации, зависит от того, как подали документы. Для любого ДДУ в доме, кроме самого первого, сроки такие.

Первый договор в доме. Если ваш ДДУ в доме первый, брокер Art Estate заранее узнает, сколько его будут регистрировать. От этого зависит, когда получится перевести деньги.

Госпошлина. За регистрацию ДДУ человек платит государству пошлину 700 рублей. Других обязательных платежей при регистрации нет.

Электронная подача. Быстрее всего регистрируют договор, который подали в электронном виде. Если первый платёж по договору выпадает вскоре после подписания, так спешить придётся меньше.

Плановая дата ввода. Откройте проектную декларацию и найдите, когда дом планируют ввести. Деньги пролежат на счёте эскроу самое большее на шесть месяцев дольше этой даты. Последний платёж по графику должен прийти раньше ввода.

Банк и очередь договора. Брокер Art Estate узнает, в каком банке откроют счёт эскроу и первый ли ваш договор в доме. От банка зависит, сколько стоит перевод, а от очереди договора срок регистрации.

1. День подписания
   Подписываете ДДУ
   Деньги пока остаются у вас
2. Следующие рабочие дни
   Договор регистрируют
   От трёх до семи рабочих дней, смотря как подали документы
3. После регистрации
   Переводите деньги на счёт эскроу
   Целиком или частями по графику из договора
4. До ввода дома
   Вносите последний платёж
   Всю цену нужно заплатить до этой даты

Сколько стоит перевод денег на эскроу-счёт

При оплате через эскроу деньги могут уйти на две вещи: на сам счёт и на перевод. Счёт ничего не стоит. ВТБ и Газпромбанк открывают и ведут счета эскроу бесплатно, а по закону банку за такой счёт и не платят.

Перевод на эскроу в другом банке. Если деньги идут из ВТБ на счёт эскроу в другом банке, ВТБ может взять комиссию за перевод. Сколько именно, брокер Art Estate узнает до платежа, чтобы сумма не стала сюрпризом.

Деньги со счёта эскроу. За перевод денег с самого счёта эскроу ВТБ отдельной комиссии не берёт.

Обычные переводы в другой банк. Через СБП, систему быстрых платежей, деньги переводят по номеру телефона. Реквизиты счёта это его номер и данные банка получателя. Переводы в другой банк стоят так.

В Сбербанке переводы через СБП стоят по общему правилу: до 100 000 рублей в месяц бесплатно, сверх этой суммы 0,5 %, но не больше 1 500 рублей.

За один раз через СБП можно перевести не больше 1 млн рублей. Исключение одно: когда человек переводит деньги между своими счетами в разных банках, этого предела нет.

Как перевести свои деньги из другого банка без комиссии

Между своими счетами в разных банках человек может бесплатно переводить онлайн до 30 млн рублей в месяц. Правило одно для всей России, оно действует с 1 мая 2024 года. Если за месяц переводите больше, с суммы сверх предела банк берёт 0,5 %, но не больше 1 500 рублей за перевод.

Где за перевод платят. В отделении банка и по номеру карты за перевод берут деньги, даже если оба счёта ваши. Бесплатно переводят только онлайн.

Что неясно с эскроу. Если переводить прямо на свой счёт эскроу в другом банке, заранее неизвестно, сочтёт ли банк это переводом между своими счетами. Разъяснений на этот счёт нет. На бесплатный перевод здесь рассчитывать рискованно.

Надёжный порядок. Сначала переведите деньги на свой обычный счёт в банке, где открыт эскроу. Это перевод между вашими счетами, и в пределах бесплатной суммы за месяц он ничего не стоит. Потом со своего счёта пополните эскроу в том же банке.

1. За несколько дней до платежа
   Открываете обычный счёт в банке, где открыт эскроу
   Если такого счёта у вас ещё нет
2. После регистрации ДДУ
   Переводите свои деньги онлайн на этот счёт
   В пределах бесплатной суммы за месяц
3. В тот же или следующий день
   Пополняете счёт эскроу со своего счёта
   Межбанковского перевода здесь уже нет

Счёт в том же банке. Если счёт эскроу открыт в банке, где у вас уже лежат деньги, межбанковского перевода нет вовсе. Остаётся один шаг внутри банка.

Реквизиты вместо карты. В другой банк переводите деньги по реквизитам счёта. Сколько за такой перевод берёт ваш банк, брокер Art Estate проверит до платежа.

Как сравнить способы. Способа три: перевести деньги прямо на эскроу в другом банке, перевести через свой счёт в банке эскроу или пополнить эскроу со счёта в том же банке. Заранее неизвестна цена только у первого: банк вправе взять комиссию, а разъяснений, бесплатный ли такой перевод, нет.

Кто может внести деньги на счёт эскроу

Переводить деньги на счёт эскроу самому не обязательно. В ВТБ счёт может пополнить любой человек или любая компания со своего счёта в этом или в другом банке. Платить можно и своими деньгами, и деньгами по ипотеке.

Родственник. Родители или супруг переводят деньги на ваш счёт эскроу со своего счёта, как любой другой человек. Сумма перевода должна совпасть с суммой платежа.

Сумма из договора. По Гражданскому кодексу на счёт эскроу зачисляют только сумму из договора счёта эскроу. Лишнего банк не примет, так что каждую сумму сверяйте с договором до отправки.

Наличные. В ПСБ на счёт эскроу можно внести наличные в кассе или перевести деньги со своего счёта. Счёт там открывают в любом офисе банка по документу, удостоверяющему личность.

Ипотека. При ипотеке банк сам переводит на счёт эскроу и первоначальный взнос, вашу часть цены, и сумму кредита. Вам не нужно гонять деньги между счетами. Если ипотека в том же банке, Газпромбанк открывает и ведёт счёт эскроу бесплатно.

Эскроу в банке ипотеки. Брокер Art Estate узнает, можно ли открыть счёт эскроу в банке, где вы берёте ипотеку. Газпромбанк, если ипотека у него же, денег за открытие и ведение счёта не берёт.

ИП. Индивидуальный предприниматель тратит деньги с расчётного счёта как хочет. Расчётный счёт это счёт для денег бизнеса. С него можно брать деньги и на себя. Отдельного налога на такие деньги в Налоговом кодексе нет. В обратную сторону тоже просто. Предприниматель может положить на расчётный счёт свои деньги. Доходом они не считаются.

Платёж прямо со счёта ИП. В ВТБ заплатить может любой человек или компания, но про ИП отдельного правила там нет. Как провести такой платёж и что написать в назначении, брокер Art Estate согласует с банком заранее. Есть путь проще: перевести деньги с расчётного счёта на свой личный, а с него на счёт эскроу.

Договор счёта эскроу. Перед переводом проверьте в нём три вещи: на чьё имя открыт счёт, какую сумму зачислят и реквизиты. Эти же данные отдайте тому, кто платит за вас: родственнику или компании.

Что происходит с деньгами после перевода

Когда деньги пришли на счёт эскроу, они лежат там без движения, пока дом не введут. Эскроу в полную силу работает с 1 июля 2019 года, и с тех пор шаги остались прежними: деньги ждут дом на счёте в банке.

Чужие долги. Операции по счёту эскроу банк остановить не вправе. Арестовать эти деньги или списать их за ваши долги перед другими людьми тоже нельзя. Даже если вы спорите с кредитором, деньги за квартиру он не заберёт.

Расторжение. Если ДДУ расторгли или одна сторона от него отказалась, договор счёта эскроу тоже прекращается. Деньги возвращают вам или переводят на ваш залоговый счёт, то есть на счёт, деньги на котором в залоге.

Проценты. Деньги на счёте эскроу не растут. Пока дом строят, сумма остаётся той, что вы внесли.

1. Пока дом строят
   Деньги лежат на счёте эскроу
   Забрать их не вправе ни вы, ни застройщик
2. Дом готов
   Застройщик приносит в банк разрешение на ввод
   Документ подтверждает, что дом достроен и принят
3. После разрешения
   Банк переводит деньги застройщику
   Не позже чем через десять рабочих дней

Риски при переводе на эскроу и предел страховки

Рисковать при оплате через эскроу приходится в трёх местах: страховка покрывает не всё, платёж можно просрочить, а перевод идёт не сразу. О каждом лучше знать до того, как подпишете ДДУ.

Страховка. При страховом случае в банке деньги со счёта эскроу для расчётов по ДДУ вернут целиком, 100 %, но не больше 10 млн рублей. Если квартира дороже, остаток страховка не покроет.

Просрочка при оплате сразу. Если по договору вся сумма вносится одним платежом, а вы опоздали с ним больше чем на два месяца, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. Тогда он выходит из договора своим решением, вашего согласия не нужно.

Просрочка при оплате частями. Здесь опасно ещё и другое: опоздать с платежом больше трёх раз за двенадцать месяцев. По закону это систематическое нарушение, и после него застройщик тоже вправе выйти из договора. Одна долгая просрочка приводит к тому же.

Срок перевода. Перевод из банка в банк занимает время, а оплату засчитывают, только когда деньги пришли на счёт эскроу. Отправляйте платёж с запасом, за несколько рабочих дней до даты из графика.

Банк для эскроу. Открывать счета эскроу могут только банки с подтверждённой надёжностью. Если банк в вашем ДДУ вам незнаком, брокер Art Estate ещё до подписания договора проверит, что он уполномоченный.

Дорогая квартира. Если квартира стоит больше 10 млн рублей, деньги сверх этой суммы при страховом случае в банке не защищены. Брокер Art Estate узнает, в каком банке откроют счёт эскроу, и проверит его рейтинги до подписания ДДУ.

График в договоре. Посмотрите в ДДУ, как вы платите: одним платежом или частями. При одном платеже опасно опоздать больше чем на два месяца. При оплате частями опасно ещё и опоздать больше трёх раз за двенадцать месяцев.

Ошибки при оплате ДДУ через эскроу

Лишние расходы при оплате через эскроу чаще всего появляются, когда шаги сделаны не в том порядке. Каждую из этих ошибок легко обойти, если знать о ней заранее.

Один большой перевод. Если за месяц выходит больше бесплатной суммы между своими счетами, разбейте перевод на два месяца. По графику платежей в ДДУ на это часто хватает времени.

Чужие реквизиты. Реквизиты счёта эскроу берите только из своего договора счёта эскроу. Если взять номер счёта у соседа по дому или из старого письма, деньги уйдут на чужой счёт.

Перевод через СБП. Можно ли пополнить счёт эскроу через СБП по номеру телефона, брокер Art Estate узнает в банке заранее. Надёжнее платить по реквизитам из договора счёта эскроу.

Срок зачисления. Сколько идёт перевод из банка в банк и что делать, если в назначении платежа ошибка, брокер Art Estate спросит в банке эскроу до отправки. От ответа зависит, за сколько дней до срока отправлять деньги.

Документы для счёта эскроу и платежа

Чтобы открыть счёт эскроу, банку нужно немного бумаг. Открыть счёт можно ещё до регистрации ДДУ, по проекту договора.

Договор в приложении. В Сбербанке счёт эскроу теперь можно открыть в приложении. Договор находят по QR-коду от застройщика или по слову «эскроу» в поиске, читают и подписывают одним нажатием.

Бумаги плательщика. Если платит родственник или ваш ИП, ему нужны те же реквизиты счёта эскроу и точная сумма платежа. Сумму он берёт из вашего договора счёта и не округляет.

Что сверить в ДДУ. Найдите в договоре цену, график платежей и банк эскроу. Суммы в графике должны совпасть с суммами в договоре счёта эскроу: лишнее банк не зачислит.

Что сделать с деньгами: план для каждого случая

Что делать, зависит от того, где лежат деньги и кто платит. Первый шаг всегда один: дождаться регистрации ДДУ.

Деньги в том же банке, где эскроу. После регистрации переведите сумму со своего счёта на счёт эскроу внутри банка. Межбанковской комиссии здесь нет.

Деньги в другом банке. Откройте обычный счёт в банке эскроу и переведите туда деньги онлайн между своими счетами. Если сумма больше той, что можно перевести бесплатно за месяц, растяните перевод на два месяца. Потом пополните счёт эскроу внутри банка.

Ипотека. Банк сам переведёт на счёт эскроу и первоначальный взнос, и кредит. Вам остаётся положить взнос на свой счёт в банке ипотеки к дате сделки.

Платит родственник или ИП. Родственник переводит точную сумму из договора со своего счёта. Предпринимателю удобнее всего перевести деньги с расчётного счёта на личный, а уже с него на счёт эскроу.

Деньги наличными. Брокер Art Estate узнает, принимает ли ваш банк эскроу взнос через кассу. В ПСБ наличные на счёт эскроу вносят через кассу, без перевода из другого банка.

Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер Art Estate проверит банк эскроу, срок регистрации договора и порядок перевода для вашего случая. Если за вас платит ИП, брокер заранее согласует с банком назначение платежа.

1. До подписания ДДУ
   Выбираете способ перевода
   Свой счёт, родственник, ИП или ипотека
2. После регистрации
   Переводите деньги на свой счёт в банке эскроу
   Онлайн, в пределах бесплатной суммы
3. За несколько рабочих дней до срока
   Пополняете счёт эскроу
   Точной суммой из договора счёта

Частые вопросы

Можно ли открыть счёт эскроу до регистрации договора?
Да. Банк открывает счёт по паспорту и проекту ДДУ. Выписка из реестра нужна, только если договор уже зарегистрирован. Переводить деньги на счёт всё равно можно только после регистрации.

Начисляют ли проценты на деньги на счёте эскроу?
Нет, закон прямо запрещает начислять на эту сумму проценты. Пока дом не введут, деньги на счёте эскроу дохода не приносят.

Может ли за меня заплатить родственник или компания?
Да. В ВТБ счёт эскроу может пополнить любой человек или компания со своего счёта в любом банке. Условие одно: сумма должна совпасть с суммой из договора счёта эскроу.

Можно ли внести на счёт эскроу наличные?
В ПСБ можно: сумму вносят через кассу банка. Перед походом в кассу сверьте сумму с договором до рубля, лишнее банк не зачислит.

Что будет с деньгами при страховом случае в банке?
Страховка вернёт 100 % суммы на счёте эскроу, но не больше 10 млн рублей на все ваши такие счета в одном банке. Дорогую квартиру лучше оплачивать через банк с высоким рейтингом. Брокер Art Estate заранее проверит банк по вашему ДДУ.

Сколько стоит регистрация ДДУ и изменений к нему?
За регистрацию ДДУ человек платит 700 рублей. Если позже вы меняете договор, расторгаете его или уступаете права по нему другому человеку, за регистрацию такого соглашения платят пошлину 350 рублей.