Переуступка квартиры в новостройке СПб: госпошлина 350 ₽

Уступку прав требований по договору участия в долевом строительстве регулирует статья 11 закона 214-ФЗ. Прежний дольщик передаёт вам право требовать квартиру у застройщика, пока передаточный акт не подписан. Соглашение об этом регистрируют в Росреестре. Так вы покупаете квартиру в доме, который ещё строится, у человека или компании, которые купили её у застройщика раньше вас.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

Центральный район

BAKUNINA 33

от 39,8 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Петроградский район

Familia

от 53,3 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Петроградский район

Futurist

от 30,5 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Василеостровский район

Next

от 12,2 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Как устроена переуступка прав в новостройке

Переуступку юристы называют цессией, а договор, по которому права переходят к вам, называют договором или соглашением об уступке.Пока передаточный акт не подписан, вы покупаете у прежнего дольщика право требовать квартиру по договору участия в долевом строительстве, ДДУ. Как в новостройках работают эскроу и ДДУ, подробно рассказываем в статье про эскроу и ДДУ.

Уступить права по ДДУ можно с того дня, когда исходный договор зарегистрировали, и до того, как стороны подписали передаточный акт или другой документ о передаче квартиры. Как только акт подписан, права по ДДУ уступить уже нельзя. Дальше квартиру оформляют в собственность, и продают её уже как готовое жильё.

Как право переходит от одного лица к другому, решает Гражданский кодекс. Кредитор, то есть тот, кому должны, может передать своё право требования другому лицу по сделке, это и есть уступка. В переуступке по ДДУ кредитор это прежний дольщик, а должник это застройщик, который должен построить дом и передать квартиру. Ещё право может перейти к другому лицу по закону, без всякой сделки, например по наследству. Согласие должника на это не нужно, если закон или договор не требуют иного. По пункту 1 статьи 388 Гражданского кодекса кредитор (цедент) может уступить требование другому лицу (цессионарию), если уступка не противоречит закону. Пункт 2 статьи 388 Гражданского кодекса запрещает без согласия должника уступать требование, если для должника важно, кто именно его кредитор.

Посмотрите, что сказано об уступке в исходном ДДУ. Договор может запретить или ограничить уступку права на неденежное исполнение. Для дольщика неденежное исполнение и есть сама квартира, которую застройщик должен передать после ввода дома. Если договор запрещает уступать денежное требование (например, право получить неустойку), а его всё же уступили, уступка действует, но за нарушение запрета цедент отвечает перед должником.

По пункту 1 статьи 389 Гражданского кодекса уступку требования, основанного на сделке в простой письменной или нотариальной форме, совершают в соответствующей письменной форме. По пункту 2 статьи 389 Гражданского кодекса соглашение об уступке требования по сделке, которая требует государственной регистрации, регистрируют в том же порядке, что и саму сделку, если закон не устанавливает иного. ДДУ регистрируют в Росреестре, поэтому и договор уступки по нему обязательно регистрируют там же. Если соглашение об уступке подписывают в электронном виде, по части 2 статьи 11 закона 214-ФЗ к нему применяют части 3 и 3.1 статьи 4 закона 214-ФЗ, где сказано, как заключать договоры электронным документом.

Уступка после полной оплаты или с переводом долга

По части 1 статьи 11 закона 214-ФЗ дольщик может уступить права по ДДУ только после того, как заплатил цену договора, или одновременно с переводом долга на нового дольщика:

• Договор полностью оплачен. Прежний дольщик заплатил по договору участия в долевом строительстве всю цену. Тогда долга перед застройщиком у него нет, и к вам переходит только право требовать квартиру.
• Одновременный перевод долга. Если прежний дольщик заплатил не всю цену ДДУ (например, взял у застройщика рассрочку и внёс только часть платежей), права можно уступить только вместе с долгом: остаток переходит на нового дольщика по правилам Гражданского кодекса. По пункту 2 статьи 391 Гражданского кодекса перевести долг можно только с согласия кредитора, здесь это застройщик, без согласия перевод ничтожен. Если кредитор дал согласие заранее, долг считается переведённым, когда кредитор получил уведомление о переводе.

Если продавец заплатил по ДДУ не всё, без согласия кредитора, то есть застройщика, на перевод долга сделки не будет: такой перевод ничтожен.

Если права по ДДУ продаёт компания, за уступку платят после того, как соглашение зарегистрировали в Росреестре. До регистрации деньги компании не переводят. Если этот порядок нарушат, отвечать будет компания.

Сколько стоит сделка: пошлина за уступку

Когда покупаете квартиру по переуступке, госпошлину берут за то, что Росреестр регистрирует соглашение об уступке.

Вместе с изменениями в ЕГРН, то есть в государственном реестре недвижимости, регистрация уступки по ДДУ стоит 350 рублей.

Сумма одна и та же, покупаете вы права у обычного человека или у компании, и от цены квартиры она не зависит.

Налоги при переуступке: НДФЛ продавца, вычеты и срок владения

Как уменьшить доход от уступки

НДФЛ с уступки платит продавец, то есть прежний дольщик, который продаёт вам права. Доход от уступки уменьшают на то, что он потратил на покупку этих прав и может подтвердить документами. Поэтому платёжные документы по первому договору с застройщиком сохраните до самой продажи прав.

По пункту 1 статьи 224 Налогового кодекса ставка НДФЛ 13 процентов, если сумма налоговых баз за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или меньше.

Налоговые вычеты для покупателя до 2 000 000 и 3 000 000 рублей

Если вы купили квартиру по уступке прав по ДДУ, право вернуть часть уплаченного НДФЛ остаётся за вами целиком. Имущественные налоговые вычеты установлены статьёй 220 Налогового кодекса. Покупателю квартиры из неё подходят два вычета:

1. Вычет на покупку жилья. По статье 220 Налогового кодекса вычет считают с расходов на квартиру или права на неё, но не больше чем с 2 000 000 рублей.
2. Вычет по ипотечным процентам. Если квартиру вы покупаете на целевой кредит, вычет дают в сумме процентов, которые вы на деле заплатили по кредиту, но не больше 3 000 000 рублей. Вычет по процентам дают только по одному объекту.

Если квартира в строящемся доме, заявить вычет можно только после того, как застройщик сдал дом и подписан передаточный акт или другой документ о передаче. Для вычета понадобятся ДДУ, передаточный акт и платёжные документы.

С какого дня считать срок владения квартирой после переуступки

Если квартиру вы купили по уступке прав по ДДУ, минимальный срок владения, после которого квартиру можно продать без НДФЛ, считают со дня, когда вы полностью оплатили права по договору уступки.

Если после ввода дома площадь квартиры оказалась больше и вы доплатили за дополнительные метры, срок от этого не сдвигается. Его всё равно считают с даты полной оплаты по договору уступки.

По пунктам 3 и 4 статьи 217.1 Налогового кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года или пять лет:

• Три года, если соблюдается хотя бы одно условие из пункта 3: право собственности вы получили в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника по Семейному кодексу; недвижимость вы получили от личного фонда по условиям управления, которые утвердил его учредитель, или при распределении имущества, оставшегося после ликвидации фонда; право собственности вы получили в результате приватизации; право собственности вы как плательщик ренты получили при передаче имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю у вас (включая совместную собственность супругов) нет иного жилого помещения или доли в праве собственности на него. Жильё или долю, которые вы или ваш супруг (супруга) приобрели в течение 90 календарных дней до этой даты, при этом не учитывают.
• Пять лет во всех случаях, которых нет в пункте 3.

Эскроу и расчёты: где лежат деньги и как устроена защита

Первый дольщик, когда покупал квартиру у застройщика по ДДУ, перечислял цену договора на счёт эскроу в уполномоченном банке. Особенности открытия, ведения и закрытия счёта эскроу для расчётов по договору участия в долевом строительстве установлены статьёй 15.5 закона 214-ФЗ.

Деньги за квартиру кладут на счёт эскроу после того, как ДДУ зарегистрировали в Росреестре. Срок депонирования, то есть сколько деньги лежат на счёте, может выйти за срок ввода дома максимум на шесть месяцев. Если дольщик подаст заявление, этот срок можно продлить, но не больше чем на два года.

Когда уступку регистрируют, к вам как к новому дольщику переходят все права и обязанности прежнего дольщика по договору счёта эскроу. Деньги, которые прежний дольщик внёс за квартиру, остаются на том же счёте эскроу.

Перед тем как подписать договор уступки, найдите в договоре счёта эскроу, до какого числа на нём лежат деньги. Эта дата зависит от срока ввода дома в эксплуатацию и может быть позже него максимум на шесть месяцев. По заявлению дольщика её сдвигают максимум на два года.

Порядок сделки по шагам

Соглашение об уступке по ДДУ регистрируют, когда заявление подают обе стороны: и цедент, то есть продавец, и цессионарий, то есть вы. По шагам это выглядит так.

1. Первый шаг
   Проверяем исходный ДДУ и его регистрацию
   Попросите у продавца исходный ДДУ со всеми дополнительными соглашениями. Договор должен быть зарегистрирован, а передаточный акт по нему ещё не подписан
2. Второй шаг
   Проверяем оплату и согласия
   Посмотрите документы об оплате исходного ДДУ. Если заплачено не всё, получите согласие кредитора на перевод долга вместе с уступкой. И проверьте, не нужно ли по ДДУ согласие застройщика на уступку
3. Третий шаг
   Подписываем договор уступки в нужной форме
   Договор уступки оформляют в той же форме, что и исходный ДДУ: если ДДУ подписывали в простой письменной форме, так же подписывают и уступку
4. Четвёртый шаг
   Подаём заявление на регистрацию и платим госпошлину
   Вы с продавцом вместе подаёте заявление на регистрацию уступки в Росреестр, и вы платите пошлину
5. Пятый шаг
   Рассчитываемся с продавцом после регистрации
   Если продавец компания, платите за уступку только после регистрации, а платёжные документы сохраните
6. Шестой шаг
   Пишем застройщику
   Напишите застройщику, что права требования перешли к вам, и приложите копию зарегистрированного договора уступки

Письмо застройщику пропускать нельзя. Пока застройщик письменно не уведомлён, что права перешли к вам, риски несёте вы как новый кредитор, а если застройщик исполнит обязательство перед прежним дольщиком, оно прекратится.

Риски переуступки и как проверить застройщика и продавца

По статье 390 Гражданского кодекса цедент (продавец прав) отвечает перед цессионарием (покупателем), если переданное требование окажется недействительным. За то, что должник требование не исполнит, цедент не отвечает, если только не поручился за должника.

На сделке с новостройкой это выглядит так:

• За что отвечает продавец (цедент). Прежний дольщик отвечает перед вами за то, что проданное право требования имеет силу. Проверьте, что исходный ДДУ зарегистрирован и передаточный акт по квартире не подписан. Ещё убедитесь, что требование раньше никому другому не уступали. По пункту 1 статьи 390 Гражданского кодекса цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного требования, то есть продавец отвечает перед вами.
• За что продавец не отвечает. Если застройщик не исполнит обязательство, например не передаст квартиру в срок, прежний дольщик за это не отвечает, если только не поручился за застройщика.

Как проверить документы продавца до подписания уступки

Попросите у продавца документы по квартире и проверьте по пунктам:

1. Государственную регистрацию исходного ДДУ. Уступать права можно только по договору, который зарегистрирован в Росреестре.
2. Отсутствие подписанного передаточного акта. Уступить права по ДДУ можно, только пока передаточный акт не подписан.
3. Полноту оплаты исходного ДДУ. Если долг не переводят, цена договора должна быть оплачена целиком.
4. Условия ДДУ о согласии застройщика на уступку. Договор может запретить уступать право на неденежное исполнение без согласия застройщика или ограничить такую уступку.

Что делать, если застройщик обанкротился и подключился Фонд развития территорий

Основная цель публично-правовой компании «Фонд развития территорий» это защита прав и законных интересов граждан, участников строительства: физических лиц, у которых есть к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование по закону № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». До того как против застройщика введут процедуру банкротства, Фонд в этих отношениях не участвует. Это касается и сделки, которая идёт сейчас, и той, что уже прошла. Здесь возможны два случая.

Первый: на уступку прав или перевод долга нужно согласие Фонда развития территорий. Тогда заявление на согласие отправляют в Фонд через форму обратной связи на сайте Фонда.

Второй: вы уже купили квартиру по переуступке, а застройщик обанкротился. Фонд развития территорий решает, дать деньги на то, чтобы достроить дом, или выплатить дольщикам денежное возмещение вместо квартиры. Возмещение платят, только если Фонд решил, что давать деньги на достройку дома нецелесообразно.

Если по дому решили платить возмещение, заявление и документы можно отправить в Фонд развития территорий по почте, через личный кабинет на сайте Фонда или через Госуслуги. Деньги перечисляют в течение 10 рабочих дней с того дня, как вы подали заявление и нужные документы.

Ошибки при покупке квартиры по переуступке

Вот четыре ошибки, которых лучше избежать при покупке квартиры по переуступке. В каждой карточке сказано, в чём ошибка и чем она грозит покупателю.

Документы для сделки и регистрации в Росреестре

Ниже бумаги, которые подтверждают условия уступки. Проверьте их до сделки. Платёжные документы сохраните.

Оригиналы исходного ДДУ, договора уступки и платёжных документов за уступку храните всё время, пока квартира ваша. Платёжный документ с датой полной оплаты по договору уступки показывает налоговой, с какого дня идут ваши три или пять лет владения жильём (пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса). По пункту 3 статьи 220 Налогового кодекса для подтверждения права на вычет в налоговый орган представляют документы, которые подтверждают расходы, например квитанции к приходным ордерам или банковские выписки о перечислении денег со счёта покупателя на счёт продавца. Если продадите квартиру раньше минимального срока, доход можно уменьшить на расходы на её покупку, подтверждённые документами.

Частые вопросы

Когда можно оформить переуступку по ДДУ?
По части 2 статьи 11 закона 214-ФЗ уступка возможна с момента государственной регистрации исходного договора и до того, как стороны подписали передаточный акт или другой документ о передаче квартиры. По части 1 той же статьи прежний дольщик может уступить права после того, как заплатил цену договора, или одновременно с переводом долга на нового дольщика. Перевести долг можно только с согласия кредитора, без согласия перевод ничтожен (пункт 2 статьи 391 Гражданского кодекса).

Что происходит со счётом эскроу после регистрации уступки?
Как только соглашение (договор) об уступке по ДДУ зарегистрировали, все права и обязанности по договору счёта эскроу, который заключал прежний дольщик, сами переходят к новому дольщику, то есть к вам (часть 10 статьи 15.5 закона 214-ФЗ).

Нужно ли получать согласие застройщика на переуступку прав по ДДУ?
По Гражданскому кодексу согласие должника на переход прав кредитора не нужно, если закон или договор не требуют иного. Согласие застройщика понадобится, если его требует закон или исходный ДДУ. Если вместе с уступкой переводят долг, нужно согласие кредитора: по пункту 2 статьи 391 Гражданского кодекса перевод долга допускается с согласия кредитора, а без такого согласия он ничтожен. После регистрации в любом случае письменно сообщите застройщику, что права перешли к вам: иначе риски несёт новый кредитор.

Сколько стоит госпошлина за регистрацию переуступки?
По Налоговому кодексу регистрация уступки прав по договору участия в долевом строительстве вместе с изменениями в ЕГРН стоит 350 ₽. Сумма одна и для людей, и для организаций.

Когда можно продать квартиру после переуступки без уплаты НДФЛ?
Через три года, если это единственное жильё или другой случай, прямо названный в Налоговом кодексе, и через пять лет во всех остальных случаях. Срок считают со дня, когда вы полностью оплатили права по договору уступки, и доплата за дополнительные метры после ввода дома его не сдвигает.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры по переуступке?
Да. По статье 220 Налогового кодекса покупатель по уступке прав по ДДУ получает вычет с того, что на деле потратил на квартиру, до 2 000 000 рублей, и с уплаченных процентов по ипотеке до 3 000 000 рублей по одному объекту. Заявить вычет в налоговую можно, когда застройщик ввёл дом в эксплуатацию и подписал с вами передаточный акт на квартиру.