Как появились доходные дома в Петербурге и кто в них жил

Доходный дом в Петербурге строили, чтобы сдавать помещения внаём и жить с этой платы. Первые такие дома появились в городе в начале XVIII века. Когда вы смотрите квартиру в старом центре, история дома подскажет, о чём спросить до сделки: как его строили, что в нём перестраивали и почему у квартиры такой план.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

Центральный район

BAKUNINA 33

от 39,8 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Петроградский район

Familia

от 53,3 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Петроградский район

Futurist

от 30,5 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Василеостровский район

Next

от 12,2 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Откуда в Петербурге взялись дома под наём и как они устроены

Указ разрешил устраивать лавки на первых этажах зданий, и после него доходные дома стали строить по всему городу. Хозяин собирал плату и с торговцев внизу, и с жильцов на верхних этажах.

Расцвет. Для петербургских строителей доходные дома на рубеже XIX и XX веков были одной из главных работ. Город рос, и домов, которые хозяева ставили под наём, становилось всё больше.

Как это сказалось на квартирах. Дом под наём с самого начала строили для многих людей сразу: для жильцов, для торговцев, для тех, кто снимал жильё и часть его пересдавал. Квартиру в таком доме могли перестраивать не один раз. Перед покупкой полезно узнать, какой она была, когда дом только построили, что с ней делали потом и что сейчас на первом этаже. Всё это брокер Art Estate узнает ещё до просмотра, и вы придёте в квартиру с готовыми вопросами.

Слово в описании квартиры. Слова «бывший доходный дом» говорят только о том, как дом задумывали. В каком состоянии квартира, какие в ней стены и кто в ней жил, из них не узнать. На эти вопросы ответят бумаги и внимательный просмотр, и про оба шага мы подробно пишем в конце статьи.

Красивая история и сделка. Квартиру с красивой историей приятно покупать, и за такую историю часто готовы платить. Держите в голове отдельно рассказ о доме и факты о квартире. Рассказ о доме проверит брокер, а факты о квартире покажут документы.

Первые вопросы брокеру. Перед просмотром задайте брокеру Art Estate простые вопросы: когда построили дом, кому он принадлежал, что в нём перестраивали. Большинство доходных домов перепланировали изнутри, поэтому последний вопрос важен почти для любой квартиры в старом центре. Если точного ответа пока нет, запишите вопрос и проверьте его по бумагам до того, как подпишете договор.

Кто строил доходные дома и на чём зарабатывал

Доходный дом в Петербурге мог принадлежать купцу или вельможе. Строили такие дома и церковные власти, и императорский двор.

Квартиры и лавки. Деньги хозяину шли с двух сторон. Квартиры он сдавал жильцам, а первые этажи занимали магазины и лавки. В одном доме снимали и жильцы, и торговцы, нужно им было разное, и дом строили так, чтобы места хватило обоим.

Благотворители. Доходные дома были и у благотворительных учреждений. С конца XIX века деньги от их аренды значили всё больше для Ведомства учреждений императрицы Марии.

Общество «Ясли». Доходные квартиры были даже у общества, которое помогало детям бедных жителей.

Что спросить о владельце. Брокер Art Estate узнает, кому принадлежал дом. Когда есть имя, проще выяснить, когда дом строили, что в нём было и что меняли позже. Такой рассказ пригодится и вам самим, и тому, кому вы однажды будете продавать квартиру.

Кто внизу сейчас. Хозяин доходного дома сдавал первый этаж под магазины и лавки. Брокер узнает, кто сейчас сидит на первом этаже вашего дома и ходят ли посетители через тот же двор, что и жильцы. Так вы заранее поймёте, какие у вас будут соседи.

Громкое имя. Если дом принадлежал вельможе, императорскому двору или благотворительному учреждению, не спешите платить за это больше. По имени хозяина понятно, зачем дом строили, а про нынешние стены и лестницу оно ничего не скажет. Брокер проверит имя, а этот рассказ держите отдельно от проверки квартиры.

Квартиры, лестницы и дворы-колодцы

Земля в центре Петербурга стоила дорого, и её не хватало. Из-за этого усадьбы уступали место домам, которые ставили по периметру участка, вдоль его границ. Дом шёл по краям хозяйской земли. Внутри участка оставался двор.

Галерейный дом. К концу XVIII века в городе сложились два типа доходных домов. Первый, галерейный, строили по образцу гостиного двора. К началу XIX века галерейная планировка исчезла.

Секционный дом. Второй тип собирали из квартир, которые разделяли лестничные марши. Каждая лестница вела к своим квартирам, и дом складывался из таких частей.

Двор-колодец. Хозяева хотели получить с участка как можно больше прибыли. Из-за этого к середине XIX века появились дворы-колодцы, узкие дворы, со всех сторон закрытые стенами дома. Такие дома появились на Васильевском острове, на Петербургской стороне, в Коломне и в Московской части города.

Парадные квартиры и скромные. Доходные дома строили для людей с разным достатком. В домах для среднего класса сдавали квартиры в две-три комнаты с кухней, а уборная была на лестничной площадке.

Свет в комнатах. Посмотрите квартиру днём и ещё раз ближе к вечеру. Сколько света в комнатах с окнами во двор, оцените сами, на месте. По плану квартиры этого не видно. Вам жить в этих комнатах каждый день.

Какой квартира была раньше. Нынешняя квартира в старом доме могла быть частью большой квартиры или, наоборот, собраться из нескольких. Брокер Art Estate узнает, какой она была, когда дом только построили. Тогда станет понятно, какие стены в ней родные, а какие поставили позже.

Как сравнить варианты. Если вы выбираете из нескольких квартир, заведите на все один список вопросов: тип дома, куда выходят окна, сколько квартир на лестнице, где кухня и санузел, что на первом этаже. Заполняйте его сразу после просмотра, пока помните детали. Тогда вы сравните квартиры по одним и тем же вопросам, и красивый фасад не заслонит тёмные комнаты.

Сравните дворы. Дворы-колодцы появились, например, на Васильевском острове, на Петербургской стороне, в Коломне и в Московской части города. Если вы смотрите квартиры в этих частях города, зайдите во двор каждого дома. Квартиры с похожим планом могут сильно отличаться по свету, и разницу вы увидите только во дворе.

Кухня и санузел. В домах для среднего класса уборную устраивали на лестничной площадке, так что нынешний санузел в такой квартире могли сделать позже. Брокер узнает, когда он появился и есть ли бумага о согласовании. Когда сравниваете варианты, смотрите, там ли он стоит на плане, где вы видели его в квартире.

Кто жил в дешёвых квартирах

В Петербурге учредили Общество для улучшения в Санкт-Петербурге помещений рабочего и нуждающегося населения. Цель у него была простая: дать небогатым людям здоровые и дешёвые квартиры.

Первый дом. Общество построило первый дом. Снимать квартиры в нём могли и одинокие жильцы, и семьи.

Удобства. В каждой квартире первого дома были водопровод и канализация. При доме устроили холодные подвалы и прачечную. Каждый день в определённые часы в дом приходил врач.

Жильцы. Первыми сюда въехали в основном мелкие чиновники и служащие, а ещё обедневшие дворяне. Рядовому фабричному рабочему такая аренда оказалась не по карману, хотя общество в названии обещало помощь и рабочим.

Комнаты с общей кухней в старом доме. Если в бывшем доходном доме вы видите квартиру с длинным коридором и рядом дверей в комнаты, спросите брокера о её прошлом. Такая квартира могла остаться с тех времён, когда под одной крышей жили несколько нанимателей. Получите ответ на бумаге до сделки, и вопрос будет закрыт.

Рассказы о прежних жильцах. Если вам рассказывают о знаменитых соседях прошлого, брокер проверит, правда ли это именно про ваш дом. Общий рассказ о доходных домах к конкретной квартире не приложишь. Пока история не подтвердилась, платить за неё больше незачем.

Сколько стоил наём в доходном доме: цены первого дома общества

Сколько платили за наём в доходных домах, лучше всего видно по отдельным домам.

Как считали плату. Общество собиралось сдавать квартиры, договариваясь с жильцами о цене. В плату закладывали нужные расходы и доход акционерам, то есть людям, которые вложили деньги в общество. Этот доход заранее ограничили.

Врач. За врача жильцы платили добровольно. Каждая семья сама решала, вносить ли взнос.

Старые цены и ваш расчёт. Цены первого дома общества говорят только об этом доме, средней цены по Петербургу из них не вывести. Собрать надёжные средние цены найма по районам и типам жилья трудно, поэтому по старым цифрам квартиры не сравнить. Сравнивайте то, что продаётся сегодня: план, бумаги, окна, лестницу.

Как оформляли наём в XIX веке и какие бумаги нужны к сделке

К середине XIX века в Петербурге сложился порядок аренды и субаренды жилья. При субаренде наниматель сам сдавал часть снятого жилья другому человеку. Документы на такой наём оформляли у нотариуса и в полиции.

Бумаги к вашей сделке. У квартиры в старом доме длинная история, и до сделки её лучше увидеть на бумаге. Брокер Art Estate соберёт документы, по которым видно, кто владел квартирой и как менялся её план. Читать их проще вместе с брокером: он объяснит каждую строку простыми словами.

Как читать план. Возьмите план с собой на просмотр. Проверьте, там ли стоят стены, двери, кухня и санузел, где они нарисованы на бумаге. Всё, что не совпадает, отметьте и покажите брокеру.

Как читать историю владельцев. Если квартира часто меняла владельцев, брокер постарается узнать почему. Ответ вам нужен до того, как вы отдадите первые деньги.

Договор. Прочитайте договор вместе с брокером заранее, до дня сделки. Имя владельца, адрес, площадь и план в нём должны совпадать с выпиской из госреестра, с планом квартиры и с тем, что вы видели на просмотре. Если какая-то строка не совпадает, попросите объяснить её и поправить текст до того, как подпишете.

Перепланировка в бумагах. Если стены переносили, попросите бумагу о согласовании и сверьте её с нынешним планом. Устного обещания продавца здесь мало. Оставьте копию у себя: она пригодится, когда вы сами будете продавать квартиру.

Вопросы продавцу. Передайте через брокера короткий список вопросов: почему квартиру продают, была ли она коммунальной, переносили ли стены, есть ли бумага о согласовании. Ответы попросите письменно. Их можно сверить с выпиской и планом, и расхождение будет видно сразу.

Сравните бумаги. Когда останется несколько квартир, положите их документы рядом. Смотрите, у какой план совпадает с тем, что вы видели, у какой перепланировку согласовали, у какой понятно, как менялись владельцы. Квартиру с полным набором бумаг проще купить, даже если на просмотре она понравилась меньше.

Риски квартиры в бывшем доходном доме

Большинство доходных домов перепланировали изнутри. Часть квартир превратили в коммунальные, где в одной квартире жили несколько семей.

Стены позже дома. Раз квартиру перепланировали, нынешние стены могли появиться через много лет после того, как построили дом. Сверьте план с квартирой, а брокер узнает, когда и как меняли стены. Если есть бумага о согласовании, вопрос закрыт.

Бывшая коммуналка. Брокер узнает, была ли квартира коммунальной и как её снова собрали в одну. Ответ лучше получить на бумаге, до того как вы подпишете договор. Рассказ продавца без документов здесь мало что значит.

Окна во двор. В доме, который поставили по периметру участка, часть окон выходит во двор. Сколько в таких комнатах света и насколько там тихо, оцените сами, в разное время дня.

Первый этаж. Первые этажи доходных домов с XVIII века строили под торговлю. Брокер узнает, что сейчас на первом этаже под квартирой и в какие часы там работают.

Перестроено не значит плохо. Перестроенная квартира в старом доме бывает удобной и светлой. Просто узнайте её историю заранее и посмотрите, что о ней сказано в бумагах. Тогда вы будете знать, за что платите.

Как сравнить риски. Выпишите по каждому варианту, что подтверждено бумагой, а что известно только на словах. Со стенами вопрос закроет согласование, с коммунальным прошлым письменный ответ. Свет и первый этаж вы проверите сами, на месте. Потом посмотрите, у какой квартиры меньше открытых вопросов.

Открытый вопрос и цена. Если ответа получить не удаётся, обсудите с брокером, просить ли другую цену, ждать бумаг или смотреть другой вариант. Решите это до того, как отдадите аванс.

Ошибки при выборе квартиры в бывшем доходном доме

Дороже всего обходятся ошибки из-за спешки: квартира понравилась, и бумаги отложили на потом. Каждую из них легко обойти, если вовремя задать вопросы.

Судить о квартире по фасаду. Красивый фасад говорит о доме, про квартиру из него ничего не узнать. Поэтому смотрите саму квартиру, лестницу и двор.

Торопить себя. Квартиру в старом центре трудно найти, и хочется сразу оставить её за собой. Дайте брокеру время собрать бумаги. Несколько дней на проверку обойдутся дешевле, чем спор о стенах после сделки.

Смотреть только на цену. Если квартира дешевле соседней, брокер выяснит, откуда разница: окна во двор, коммунальное прошлое или перепланировка без согласования. Потом решайте, готовы ли вы с этим жить.

Сравнивать по площади. Площадь говорит только о размере. Про перепланировку, свет и бумаги из неё ничего не узнать. Сравнивайте варианты по плану, окнам, лестнице и документам.

Верить слову «подлинный». Большинство доходных домов перепланировали изнутри. Если вам говорят, что стены или планировка подлинные, спросите, откуда это известно.

Как проверить квартиру перед сделкой

Квартиру в бывшем доходном доме проверяют в пять шагов. Первые два сделайте до того, как всерьёз заговорите о цене.

1. До просмотра
   Попросите историю дома
   брокер Art Estate узнает, кто владел домом и что в нём перестраивали
2. На просмотре
   Сверьте план с квартирой
   пройдите по комнатам с планом в руках и отметьте всё, что не совпадает
3. После просмотра
   Вернитесь в другое время дня
   так вы увидите, сколько света в комнатах с окнами во двор и как живёт первый этаж
4. До договора
   Получите бумаги о перепланировке и владельцах
   брокер соберёт их и объяснит каждую строку
5. В день сделки
   Сверьте бумаги ещё раз
   владелец, площадь и план в договоре должны совпасть с тем, что вы видели

Деньги. До первого просмотра скажите брокеру, сколько готовы заплатить. Аванс, то есть первые деньги в счёт цены, отдавайте только тогда, когда бумаги о перепланировке и владельцах будут у вас на руках. Остаток платите в день сделки, когда сверите договор с квартирой.

Если бумаг нет. Бывает, что продавец не может показать согласование перепланировки. Прежде чем решать, обсудите с брокером, как это скажется на цене и на сроках сделки.

Перед авансом. Прежде чем отдать аванс, проверьте список: выписка о владельцах у вас на руках, план совпадает с квартирой, бумаги о перепланировке получены, ответ о коммунальном прошлом записан. Если чего-то не хватает, спросите брокера, когда это появится, и подождите с деньгами.

Что оставить у себя. После сделки сохраните договор, выписку, план, бумаги о перепланировке и письменные ответы продавца. Когда вы будете продавать квартиру, с этими бумагами вы ответите на вопросы следующего владельца.

Частые вопросы

Что такое доходный дом?
Это дом, который хозяин строил, чтобы сдавать квартиры и лавки и получать за них плату. До начала XIX века такие дома в Петербурге называли «спекулятивными домами».

В каких частях Петербурга строили дома с дворами-колодцами?
Такие дома появились на Васильевском острове, на Петербургской стороне, в Коломне и в Московской части города. Брокер Art Estate узнает, когда построили дом, который вы смотрите.

Какие квартиры сдавали в доходных домах для среднего класса?
Квартиры там были небольшими, в две-три комнаты. Уборную устраивали на лестничной площадке.

Чем галерейный доходный дом отличался от секционного?
Галерейный дом строили по образцу гостиного двора, и к началу XIX века он исчез. Секционный собирали из квартир, которые разделяли лестницы.

Как оформляли наём квартиры в XIX веке?
Аренду и субаренду жилья к середине XIX века оформляли у нотариуса и в полиции. Наниматель мог пересдать часть снятого жилья, и такой наём тоже записывали.

Что делать, если вы присмотрели квартиру в бывшем доходном доме?
Назовите брокеру сумму, которую готовы потратить, и попросите собрать историю дома. Посмотрите квартиру дважды, днём и ближе к вечеру, и сверьте её с планом. Аванс отдавайте, когда получите бумаги о перепланировке и владельцах. Если хотите, чтобы этим занялся брокер Art Estate, оставьте заявку на подбор квартиры: он подберёт варианты в старом центре и проверит каждый до сделки.