Что такое чистовая отделка квартиры в новостройке и что в неё входит

Квартиру с чистовой отделкой застройщик сдаёт с готовым ремонтом: остаётся купить мебель и технику. Стены окрашены или оклеены, на полу лежит покрытие, в санузле плитка и подключённая сантехника. Что входит в ремонт, каждый застройщик решает сам. Что получите именно вы, решает договор.

Что такое чистовая отделка

Чистовая отделка значит, что застройщик сделал полный ремонт. В квартире стоят межкомнатные перегородки и двери, подведены вода и электричество, стены готовы, на полу покрытие. Привезли кровать и холодильник, и можно заезжать.

Закон не говорит, что должно входить в чистовую отделку. Один застройщик делает в санузле тёплый пол и ставит кондиционирование, другой кладёт только ламинат, обои под покраску и плитку. Слово «чистовая» в рекламе говорит лишь о типе ремонта. Точный список работ есть только в договоре.

Квартиру в строящемся доме покупают по ДДУ. Так коротко называют договор участия в долевом строительстве: по нему вы платите за квартиру, а застройщик передаёт её, когда достроит дом. Отделку в таком договоре описывают одним из двух способов. Первый: подробно перечисляют работы и материалы в самом договоре или в приложении к нему. Второй: ссылаются на стандарт застройщика, документ с требованиями к отделке. Как работает стандарт, рассказываем в главе о договоре.

Кондиционер, кухонный гарнитур, мебель, бытовую технику и систему «умный дом» ищите в договоре по названию. Кондиционирование бывает в некоторых пакетах, но в вашем доме его может и не быть. Нет пункта в договоре, значит, эту вещь покупать придётся вам.

Если вы выбираете дом с ремонтом в Москве, посмотрите разбор новостроек с отделкой в Москве.

Как устроена чистовая отделка: что входит

Пакет отделки удобно разложить на шесть частей: перегородки и двери, вода и отопление, электрика, поверхности, санузел и климат. В таблице то, что входит в два настоящих пакета, московский и петербургский. По ним видно, что вообще бывает в чистовой отделке. В вашем пакете может быть меньше.

Несколько слов из таблицы поясним. Экошпон: отделочная плёнка с рисунком дерева на двери. Слаботочные системы: провода для интернета, телевидения и домофона. Приборы учёта: счётчики воды и электричества. Фанкойл: блок в квартире, через который общая система дома подаёт охлаждённый или нагретый воздух.

Санузел в чистовой отделке обычно готов целиком. В петербургском пакете там стоят полотенцесушитель, смесители, душевой комплект, унитаз и умывальник с тумбой. Ванна акриловая, иногда вместо неё ставят душевой поддон. Если вам нужна именно ванна, посмотрите план своей квартиры, пока не подписали договор.

Электрика в пакете: готовая проводка, розетки и выключатели. Светильников в перечнях нет. Люстры и бра закладывайте в свой бюджет, пока не увидите их в договоре.

Как выглядит квартира в день приёмки

Вот что вы увидите в квартире с чистовой отделкой на приёмке. В комнатах, коридоре и на кухне лежит ламинат. Стены оклеены обоями под покраску и сразу окрашены, поэтому рисунка нет, только ровный цвет. В санузле плитка и на полу, и на стенах.

В петербургском пакете потолки подготовлены и окрашены везде, кроме балкона или лоджии. Готовый потолок на лоджии придётся делать отдельно.

Если у застройщика несколько стилей отделки, выбирать обычно приходится только цвет. В московском пакете четыре стиля: современный светлый, современный тёмный, классический светлый и классический тёмный. От стиля зависит оттенок пола, дверей и стен. Работы те же.

Чем квартира может отличаться от образца

Комплектация. Вещи в квартире и их характеристики могут немного отличаться от образца. Обычно это мелочи: другая форма смесителя или оттенок плитки. Такие отличия видны только в готовой квартире.

Замена материалов. Застройщик вправе заменить материалы, изделия и конструкции аналогами, если качество от этого не хуже. Брокер Art Estate до договора запросит у застройщика, какие марки и коллекции идут в пакет и что будет считаться аналогом. Ответ письмом пригодится на приёмке.

Что закрепляют договор и стандарт застройщика

Закон о долевом строительстве требует, чтобы в ДДУ было четыре вещи: описание конкретной квартиры, срок её передачи, цена с порядком оплаты и гарантийный срок. Условия договора должны совпадать с проектной декларацией на день подписания. Проектная декларация: официальный документ застройщика с описанием дома и стройки.

Отделку в договоре можно описать через стандарт застройщика. Это внутренний документ с требованиями к ремонту: какие материалы, какие допуски, какое оборудование. Но сослаться на него в договоре можно, только если стандарт зарегистрирован в Федеральном информационном фонде стандартов. Это государственная база, где хранят такие документы.

Стандарт не может требовать меньше, чем Минстрой. Если договор ссылается на стандарт, стандарт становится частью договора. На приёмке вы вправе требовать всё, что в нём записано, так же, как по пункту самого ДДУ.

Минстрой утвердил приказ с минимальными требованиями к готовой отделке в долевом строительстве. Приказ действует шесть лет с того дня, как вступил в силу. В нём допуски в миллиметрах для стен, пола и потолка. Таблица с ними в следующей главе.

Если договор не ссылается на стандарт, отделку описывает сам договор. Тогда посмотрите, насколько подробно. Если в договоре только фраза «квартира передаётся с чистовой отделкой» и никакого перечня, доводов на приёмке у вас будет мало. Когда перечислены материалы, оборудование и стиль, доводов много.

Как устроен договор долевого участия и счёт, на котором лежат ваши деньги, пока дом строят, рассказываем в статье про эскроу и ДДУ.

Какие допуски действуют для стен, пола и потолка

По допускам Минстроя на приёмке видно, где недостаток, а где норма. Большинство допусков для стен и пола считают на участке в два метра. Возьмите с собой двухметровую рейку и уровень, приложите рейку к стене и полу и измерьте самый большой просвет.

Стены в плитке проверяют по тем же вертикальным допускам, что и оштукатуренные. Плюс одно требование: швы между плитками заделаны целиком, ничего не пропущено и не выпало. Проведите пальцем по швам в санузле, пустоты чувствуются сразу.

На обоях смотрите внешние углы, например угол коридора. Если полотно на таком углу заходит внахлёст, это нарушение. Там же проверьте зазор под плинтусом: в щель шире четырёх миллиметров войдёт монета.

Для ламината в таблице отдельной строки нет. До приёмки брокер Art Estate запросит у застройщика письмом, по какому допуску тот проверяет ламинатный пол.

Натяжной потолок проверяют по диагонали. Для комнаты с диагональю пять метров провисание до пяти сантиметров ещё норма. Измерьте диагональ своей комнаты заранее.

Если стандарт застройщика строже приказа, действует стандарт. Если стандарта нет или он мягче, действуют допуски Минстроя: ниже них стандарт опускаться не может.

Сколько стоит чистовая отделка

Чистовой ремонт от застройщика считают за квадратный метр, и цена сильно зависит от класса дома. В таблице цены по рынку. В вашем доме цена может быть другой.

Сколько вы доплачиваете за отделку, честнее всего видно в одном доме. Сравните квартиры с отделкой и без неё в одном проекте и одном корпусе. Тогда отделка почти всегда добавляет к цене от 10 до 12%. Квартиры из разных домов для такого сравнения не годятся: у них разные место, планировка и сроки.

Ремонт своими силами начинают считать с корзины материалов. Минимальная корзина стоит 10,5 тыс. руб. за метр в Москве и 11,5 тыс. руб. в Петербурге. В неё входят материалы для стен, пола, потолка, двери, сантехника для санузла, розетки и выключатели.

В корзину не входят работы бригады, радиаторы, полотенцесушители, окна, трубы внутри квартиры, электропроводка и счётчики. Поэтому цена корзины показывает, сколько как минимум уйдёт на материалы. Это ещё не цена ремонта под ключ.

Для честного сравнения возьмите у подрядчика смету на то же, что входит в пакет застройщика, и сложите её с корзиной.

Риски чистовой отделки

Главный риск квартиры с отделкой: вы получите меньше, чем ждали, а спорить будет не о чем. Вот пять случаев, где так бывает чаще всего, и что сделать заранее.

Замена на аналоги. Материалы и оборудование из пакета можно заменить аналогами, если качество не хуже. Вместо смесителя одной марки поставят другой, и формально это не нарушение. Брокер Art Estate попросит застройщика вписать перечень марок в приложение к договору.

Ожидания по картинке. Вещи в квартире могут немного отличаться от образца. Фотография шоурума не входит в договор. Сохраните презентацию пакета и сверяйте её с договором по пунктам.

Оборудование, которого нет в договоре. Кондиционер, кухня и техника входят в пакет, только если они названы в договоре или стандарте. Без пункта в договоре спрашивать с застройщика нечего.

Стандарт без регистрации. Если стандарт застройщика не зарегистрирован в государственной базе, договор не может на него ссылаться. Тогда на приёмке можно опереться только на перечень в договоре и минимальные допуски Минстроя.

Вычет за свой ремонт. Налоговый вычет возвращает часть подоходного налога за покупку жилья. Расходы на отделку можно включить в него, только если в договоре квартира без отделки. Эти расходы входят в общий лимит вычета, а он 2 млн рублей. Если вы купили квартиру с отделкой, чеки за свой доремонт в вычет не войдут. Подробнее о вычете рассказываем в статье про налоговый вычет при покупке квартиры.

Как принять квартиру с отделкой

Застройщик передаёт квартиру, только когда дом получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Это разрешение государства жить в доме. Как дом его получает, рассказываем в статье про сдачу дома в эксплуатацию. Потом застройщик присылает вам уведомление, что квартира готова.

Квартира должна соответствовать договору, проектной документации, градостроительным регламентам и другим обязательным требованиям. Проектная документация: технический проект дома. Регламенты: правила застройки, которые действуют на участке.

1. Пришло уведомление
   Начните приёмку
   Если в договоре нет другого срока, начать осмотр нужно в течение семи рабочих дней
2. Осмотр
   Проверьте отделку по допускам
   Возьмите двухметровую рейку и уровень и сверьте стены, пол и потолок с таблицей допусков
3. Нашли недостатки
   Потребуйте акт о несоответствии
   В акте пишут, чем квартира не дотягивает до требований к качеству
4. До исправления
   Не подписывайте передаточный акт
   Подпись можно не ставить, пока застройщик не исправит недостатки, не снизит цену или не возместит расходы
5. Передача
   Подпишите передаточный акт и заберите инструкцию
   В инструкции написано, как пользоваться квартирой, отделкой, инженерными системами и изделиями
6. После передачи
   Пользуйтесь гарантией на отделку
   Срок гарантии на отделку записан в договоре, и он не меньше года со дня передачи

Передаточный акт: документ, которым застройщик передаёт квартиру, а вы её принимаете. После подписи квартира считается переданной, и с этого дня идёт гарантия на отделку.

Если недостаток ухудшает качество квартиры или мешает пользоваться ею так, как записано в договоре, вы вправе потребовать одно из трёх. Первое: застройщик бесплатно исправляет недостаток в разумный срок. Второе: застройщик соразмерно снижает цену квартиры. Третье: вы исправляете недостаток сами, а застройщик возмещает расходы.

Инструкцию по эксплуатации прочитайте до первого ремонта своими силами. В ней сказано, как безопасно пользоваться отделкой и инженерными системами. Сделаете что-то вопреки инструкции, и спорить о гарантии будет труднее.

Ошибки при покупке квартиры с отделкой

Больше всего ошибок делают до подписания договора, когда квартира есть только на картинке. Ещё часть приходится на день приёмки.

Документы для квартиры с отделкой

Бумаги по отделке бывают трёх видов: что нужно до договора, что получить при передаче и что собрать, если вы делаете ремонт сами.

Перечень марок и материалов застройщик не обязан выдавать отдельным документом. Брокер Art Estate запросит его у застройщика письмом, а ответ сохраните. На приёмке по нему видно, что в квартире стоит то, о чём договаривались.

Акт о несоответствии составляйте подробно: помещение, поверхность, что не так и сколько миллиметров намерили. Фотографии с рейкой на стене приложите к акту. С таким описанием застройщику проще исправить недостаток, а вам проще проверить, что его исправили.

Как распорядиться деньгами: с отделкой или без

Вариантов два. Первый: ремонт входит в цену квартиры, и вы платите за него застройщику. Второй: покупаете квартиру без отделки и ремонтируете сами.

Квартира с отделкой. Брокер Art Estate запросит у застройщика цены квартиры с отделкой и без неё в одном корпусе и посчитает разницу в рублях. Если отделка добавляет к цене от 10 до 12%, сравните эту доплату с ценой метра ремонта для вашего класса дома. Дальше читайте договор: перечень, стандарт, гарантию. Деньги на мебель, технику и светильники держите отдельно, их в пакете обычно нет.

Квартира без отделки. Начните с корзины материалов и прибавьте к ней смету подрядчика на работы, радиаторы, трубы, проводку и счётчики. Сохраняйте чеки, договоры и акты с первого дня: расходы на отделку войдут в вычет в пределах общего лимита. Заложите время на ремонт: всё это время квартира будет стоять пустой.

1. До брони
   Сравните две квартиры в одном корпусе
   Одна с отделкой, другая без, площадь и этаж близкие
2. До договора
   Получите перечень отделки и стандарт
   Брокер Art Estate запросит их у застройщика и проверит, зарегистрирован ли стандарт. Пакет сверьте с презентацией
3. До подписания ДДУ
   Прочитайте гарантию и описание квартиры
   Срок гарантии на отделку должен быть записан в договоре
4. Перед приёмкой
   Подготовьте рейку, уровень и таблицу допусков
   Измерьте диагональ потолка в каждой комнате
5. После передачи
   Соберите документы в одну папку
   Передаточный акт, инструкция и переписка пригодятся, пока идёт гарантия

Если вы берёте ипотеку, цена отделки войдёт в сумму кредита вместе с квартирой. Как работает ипотека на новостройку, рассказываем в отдельной статье.

Частые вопросы

Что точно будет в квартире с чистовой отделкой?
То, что записано в договоре или в стандарте застройщика, на который договор ссылается. Кондиционер, кухня, мебель и техника входят в пакет, только если их прямо назвали в этих документах.

Отличается ли чистовая отделка в Москве и Петербурге?
Закон о долевом строительстве и требования Минстроя одни для обоих городов. Отличается цена материалов для своего ремонта: минимальная корзина стоит 10,5 тыс. руб. за метр в Москве и 11,5 тыс. руб. в Петербурге.

Можно ли не подписывать акт, если в отделке дефекты?
Можно. Потребуйте акт о несоответствии и не подписывайте передаточный акт, пока застройщик не исправит недостатки, не снизит цену или не возместит ваши расходы на исправление.

Что делать, если дефект нашёлся после переезда?
Он попадает под гарантию на отделку. Требуйте, чтобы застройщик бесплатно исправил дефект, снизил цену или возместил расходы. Прежде чем ремонтировать сами, загляните в инструкцию по эксплуатации.

Можно ли получить вычет за доремонт квартиры с отделкой?
Нет. Расходы на отделку войдут в вычет, только если в договоре квартира без отделки.

Как подобрать квартиру с отделкой под свой бюджет?
Сравните квартиры с отделкой и без неё в одном корпусе и посчитайте разницу в рублях. Если хотите, чтобы такие варианты собрали за вас, оставьте заявку на подбор квартиры: брокер подберёт дома с отделкой в Москве или Петербурге под вашу сумму.