Ремонт в новостройке в Москве и Петербурге: с чего начать и что согласовать

Ремонт в новостройке в Москве начинается с акта приёма-передачи. Застройщик передаёт квартиру только после разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Перенос стен, ванной и инженерных сетей начинают после решения о согласовании. Срок в Москве уточните при подаче запроса на портале. По Жилищному кодексу решение принимают не позднее чем через 45 дней со дня подачи документов.

Как устроена приёмка квартиры перед ремонтом

Первый документ ремонта: передаточный акт. Так называют бумагу, по которой застройщик передаёт вам квартиру. Вместо него закон допускает иной документ о передаче. В акте указывают дату передачи и основные характеристики квартиры. От даты передачи отсчитывают гарантию на квартиру и отделку, поэтому сверяйте её до подписи.

Квартира должна совпадать с договором. Кроме договора, она должна отвечать проекту дома, техническим регламентам, градостроительным правилам и другим обязательным требованиям. Договор здесь один: ДДУ, договор участия в долевом строительстве, который вы заключили с застройщиком на квартиру в строящемся доме. Как он связан со счётом, где лежат ваши деньги до сдачи дома, описано в материале эскроу и ДДУ.

Если дефекты нашлись до подписи. Потребуйте у застройщика акт о несоответствии. В нём записывают, чем квартира не отвечает требованиям закона. Подписывать передаточный акт можно отказаться, пока застройщик не устранит недостатки. Так ремонт не начнётся поверх чужого брака.

Если дефект нашёлся после передачи. У вас три варианта. Первый: потребовать, чтобы застройщик бесплатно устранил недостаток в разумный срок. Второй: уменьшить цену договора соразмерно дефекту. Третий: устранить недостаток самим и потребовать возместить расходы.

Гарантия делится на три части, и сроки у них разные.

Инженерное оборудование включает системы, которые обслуживают дом и квартиру. Гарантию на него считают с первого передаточного акта. Если вы получаете ключи позже соседей, этот срок к вашей подписи уже идёт. Спросите у застройщика дату первого акта и запишите её рядом со своим.

Отделку от застройщика ваша бригада часто меняет в первые месяцы. Гарантия на неё короткая. Если плитка отходит или окно не закрывается, фотографируйте дефект и заявляйте о нём до того, как бригада начнёт демонтаж.

Какие работы нужно согласовать

Жилищный кодекс делит работы в квартире на два вида. Для обоих нужен проект и решение органа, который согласует перепланировки. Ремонт без такой бумаги закон считает самовольным.

• Переустройство. Установка, замена или перенос инженерных сетей, сантехники, электрического и другого оборудования, если из-за этого нужно менять технический паспорт квартиры. Технический паспорт описывает квартиру и её оборудование.
• Перепланировка. Изменение границ, площади или внутренней планировки квартиры. Сюда входит и перестановка стен, при которой границы и площадь остаются прежними.

Перепланировка с новой площадью или новыми границами меняет запись о квартире в Едином государственном реестре недвижимости. В этом реестре хранятся права на квартиру и её площадь. Если из одной квартиры получаются новые помещения, их заново ставят на учёт и регистрируют права на них.

Простой пример. Вы хотите перенести ванную на место кладовки. Придётся тянуть трубы и менять планировку. Значит, это и переустройство, и перепланировка, и без проекта такую работу не начинают.

Решение о согласовании принимает орган, который ведёт согласование. Срок считают со дня, когда вы подали все обязательные документы. После решения документ о согласовании выдают на руки или присылают не позже трёх рабочих дней.

1. Подготовка
   Проект и документы
   закажите проект и соберите пакет бумаг
2. Подача
   Заявление
   решение принимают не позже 45 дней после подачи документов
3. Выдача
   Документ о согласовании
   его выдают или присылают за три рабочих дня
4. Ремонт
   Работы по проекту
   отступать от проекта нельзя
5. Финал
   Акт приёмочной комиссии
   комиссия подтверждает, что перепланировка завершена

Пока акт приёмочной комиссии не подписан, перепланировка не завершена. Приёмочной называют комиссию, которая проверяет готовую квартиру после работ. Её акт хранят вместе с передаточным актом застройщика.

Как согласовать перепланировку в Москве

В Москве запрос на согласование заполняют в электронной форме на портале. Срок зависит от того, нужны ли документы других ведомств. Без них решение готовят быстрее.

Новостройка, где право собственности ещё не оформлено, согласуется по своим бумагам. Главная из них: договор участия в долевом строительстве с пунктом о согласии застройщика на перепланировку. Найдите этот пункт в договоре до подписи. Без него согласование в новом доме придётся начинать с разговора с застройщиком.

Что делают по проекту. В Москве к таким работам отнесены три группы:

• устройство или перенос туалетов и ванных комнат;
• проёмы в несущих стенах и в перегородках между квартирами;
• изменение конструкции пола, если плита между этажами остаётся нетронутой.

Что запрещено. Этот список одинаково важен для проекта и для бригады. Нельзя:

• ухудшать условия эксплуатации дома и жизни соседей;
• закрывать доступ к инженерным сетям и кранам, которые отключают воду и отопление;
• нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций;
• убирать или сужать каналы естественной вентиляции, разбирать вентиляционные и технические короба;
• переносить батареи от общедомового отопления или горячей воды на лоджию, балкон, веранду или террасу;
• делать тёплый пол с подогревом от общедомового отопления или горячей воды;
• объединять помещение с газом и жилую комнату;
• объединять лоджию, балкон, террасу или веранду с комнатой.

Общее имущество. Работы могут передать вам в пользование часть общего имущества. Иногда они идут в помещении, которое к общему имуществу относится. В обоих случаях дополнительно нужно решение общего собрания собственников дома.

Журнал работ. Работы, которые затрагивают несущие конструкции, требуют журнала производства работ. В журнал записывают ход ремонта. Скрытые работы, которые потом закроет отделка, оформляют актами освидетельствования. Эти акты подтверждают, что сделано до закрытия стены или пола.

Срок решения. Московское решение о согласовании действует один год со дня подписания. Продлить его можно один раз, не больше чем на шесть месяцев. Запрос на продление подают до конца срока действия решения.

Финал. Когда работы закончены, приёмочная комиссия оформляет акт о завершённой перепланировке за десять рабочих дней.

Как согласовать перепланировку в Петербурге

В Петербурге согласование ведёт межведомственная комиссия района. В неё входят представители нескольких городских служб. Обязательному согласованию подлежат изменение конфигурации квартиры и перенос инженерных сетей.

Без разрешения в Петербурге можно делать три вида работ:

• косметический ремонт;
• отделку помещений;
• замену оборудования в пределах существующих сетей.

Что не согласуют. Перенос батарей отопления на балконы. Объединение балконов с жилыми комнатами. Тёплые полы, подключённые к общедомовым стоякам: так называют общие для дома вертикальные трубы отопления и воды.

Проект перепланировки в Петербурге готовит организация с допуском СРО. СРО расшифровывается как саморегулируемая организация, профессиональное объединение проектировщиков. Перед договором с проектной организацией попросите у неё подтверждение допуска.

1. До работ
   Проект
   проект готовит организация с допуском СРО
2. Подача
   Заявление
   напрямую в орган, который ведёт согласование, или через многофункциональный центр
3. Решение
   Ответ комиссии
   работы начинают только после решения о согласовании
4. Ремонт
   Работы
   бригада работает по согласованному проекту
5. Финал
   Итоговая приёмка
   порядок и сроки приёмки уточните в комиссии района

МФЦ, многофункциональный центр, принимает документы на городские услуги. Выбирайте удобный способ подачи.

Главное отличие Петербурга от Москвы в пакете документов. В Петербурге в пакет входит выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Если право собственности в новом доме ещё не оформлено, спросите в комиссии района, какие бумаги её заменят. Ответ получите до заказа проекта, чтобы не терять недели.

Когда можно шуметь при ремонте

Перфоратор в новом доме слышен на нескольких этажах. Часы тишины в Москве и Петербурге устроены по-разному.

Москва. Узнайте дату ввода дома в эксплуатацию. От неё отсчитывают льготный срок, когда городской запрет на вечерний, обеденный и воскресный шум не действует. Ночные часы защищены отдельным правилом. Ночью ремонт грозит предупреждением или штрафом.

Петербург. Зайдите в управляющую организацию или ТСЖ, товарищество собственников жилья, до первых шумных работ. Там согласуют график. Он нужен, если шумные работы занимают больше часа в сутки. В графике удобно сразу учесть утро выходных, когда шуметь нельзя.

Бригаде полезно знать, какие работы шумные. Снос перегородок, штробление стен под проводку и сверление бетона планируйте на будни и разрешённые часы. Тихую отделку переносите на вечер.

Во что обойдётся согласование и нарушение правил

Цену самого ремонта считает смета под вашу квартиру. Согласование и часы тишины добавляют к ней две статьи расходов: время ожидания и штрафы за нарушения.

Штраф за шум для юридического лица в Москве от 40 тысяч до 80 тысяч рублей, для гражданина от 1 тысячи до 2 тысяч рублей. Если ремонт ведёт компания, обсудите с ней часы работ до подписания договора подряда.

Время ожидания стоит денег. Пока решение не готово, бригада простаивает или берёт другой объект. Посчитайте срок от подачи документов до акта комиссии заранее.

Деньги на ремонт удобно делить на две части. Первая часть уходит на работы по проекту: перенос сетей, санузлов, стен. Вторая уходит на отделку. Первую часть не тратьте до решения о согласовании.

Какие риски у самовольной перепланировки

Самовольной считают перепланировку без решения о согласовании. Самовольной она становится и тогда, когда решение есть, а работы отошли от проекта. Последствие одно: собственник обязан вернуть квартиру в прежнее состояние в срок, который ему установят.

Если квартиру не вернули в прежний вид, суд может постановить продать её с публичных торгов. Штраф на этом фоне мелочь. Главная цена самовольной перепланировки: снос новых стен, возврат труб и батарей и риск потерять квартиру.

Риск недоделанной бумаги. Перепланировку завершает акт приёмочной комиссии. Без него работы закончены только на словах. Если площадь или границы квартиры изменились, их нужно внести в государственный реестр недвижимости.

Риск чужого брака. Отделка застройщика и работа вашей бригады со временем сливаются. Трещина в стяжке пола появилась при ремонте или была раньше, через год уже не разобрать. Акт о несоответствии и фотографии с датой до начала работ закрывают этот спор.

Риск общего имущества. Работы, которые задевают общее имущество дома, требуют решения общего собрания собственников. Без него соседи вправе требовать вернуть всё как было.

Риск тишины. Жалобы соседей на шум первыми приводят проверку в квартиру. Проверяющий, который пришёл из-за перфоратора, видит и снесённую стену.

Какие ошибки делают при ремонте в новой квартире

Ошибки повторяются у многих собственников новостроек. Почти каждую можно предотвратить одной проверкой до начала работ.

Ещё одна частая ошибка связана с дизайном. Красивый эскиз с балконом, объединённым с гостиной, или с ванной на месте кладовки рисуют до того, как кто-то сверит его с правилами города. Сначала проверьте план по списку запретов, потом заказывайте дизайн.

Последняя ошибка: торопить бригаду в первую неделю. Бригада хочет начать с демонтажа, потому что так быстрее. Демонтаж без решения о согласовании делает всю дальнейшую работу рискованной. Пока ждёте решения, займитесь сметой, закупкой материалов и графиком шумных работ.

Какие документы собрать для приёмки и согласования

Документы удобно держать в одной папке с первого дня. Они понадобятся комиссии, нотариусу при продаже и суду, если спор с застройщиком всё же случится.

Договор уступки подписывают, когда квартиру в строящемся доме покупают у прежнего дольщика. В этом случае пункт о согласии застройщика ищут в исходном договоре.

Храните оригиналы дома, копии держите в облаке. Претензию застройщику и запросы в комиссию отправляйте так, чтобы осталось подтверждение даты.

С чего начать ремонт и как распланировать деньги

Ремонт в новостройке проще всего вести в шесть шагов. Каждый следующий начинается, когда закрыт предыдущий.

1. До покупки
   Договор
   найдите в договоре пункт о согласии застройщика на перепланировку
2. Ключи
   Осмотр и акт
   запишите дефекты до подписи передаточного акта
3. Первая неделя
   План работ
   разделите работы на требующие проекта и отделку
4. Ожидание решения
   Смета и закупка
   готовьте материалы и график шумных работ
5. Решение получено
   Ремонт
   бригада работает по проекту и в разрешённые часы
6. Финал
   Акт комиссии
   храните его рядом с передаточным актом

Деньги на ремонт распределяйте по этим шагам. Работы по проекту оплачивайте после решения о согласовании и по этапам. Каждый этап закрывайте актом скрытых работ, если стену или пол потом закроет отделка. Запас бюджета держите до акта приёмочной комиссии: проверка может попросить что-то исправить.

Если согласования не хочется ждать вовсе, выбирайте квартиру, где нужная планировка уже есть. Посмотрите новостройки с отделкой в Москве и гайд по ипотеке на новостройку, если ремонт и покупку придётся финансировать вместе.

Если квартиру ещё выбираете, оставьте заявку на подбор.

Если ключи уже у вас, начните с осмотра и папки документов. Дальше ремонт идёт по шагам, и каждая бумага в папке закрывает один из рисков.

Коротко о частом

Можно ли начать ремонт до подписания акта приёма-передачи?
Работы лучше начинать после подписи. Акт фиксирует дату передачи и состояние квартиры. Ремонт до него смешивает дефекты застройщика с работой бригады.

Нужно ли согласовывать замену сантехники?
Замену на том же месте согласовывать не нужно, если технический паспорт квартиры не меняется. В Петербурге замена оборудования в пределах существующих сетей прямо разрешена без разрешения. Перенос сантехники в новое место уже переустройство.

Можно ли объединить кухню с комнатой?
В Москве кухню с газом объединять с жилой комнатой нельзя. Если газа на кухне нет, объединение меняет планировку квартиры, поэтому нужны проект и решение о согласовании.

Можно ли присоединить балкон или лоджию к комнате?
В Москве объединять лоджию, балкон, террасу или веранду с комнатой нельзя. В Петербурге не согласуют объединение балкона с жилой комнатой. Утеплить балкон и сделать на нём отделку можно, если не трогать стену между балконом и комнатой.

Как предъявить претензию застройщику?
Напишите требование письменно и перечислите в нём дефекты. Отправьте его застройщику так, чтобы осталась отметка о дате. Если застройщик не отвечает или отказывает, подайте иск в суд.

Что делать, если право собственности ещё не оформлено?
В Москве вместо документов о собственности подают договор участия с пунктом о согласии застройщика, договор уступки, если он есть, и акт приёма-передачи. В Петербурге спросите в комиссии района, какие бумаги заменят выписку из реестра. Ответ получите до заказа проекта.