Как купить новостройку в Москве: шаги от проверки дома до ключей

Новостройку в Москве покупают по договору долевого участия, коротко ДДУ, и заключённым этот договор считается только с момента государственной регистрации. Деньги за квартиру вы вносите на счёт эскроу. Так называют специальный счёт в банке: застройщик получает с него деньги после того, как достроит дом и банк проверит документы. В Петербурге действует тот же закон о долевом строительстве, поэтому шаги сделки в двух городах совпадают.

Как устроена покупка квартиры в строящемся доме

В сделке три стороны: вы, застройщик и банк. Застройщик обязан построить дом и после разрешения на ввод передать вам квартиру. Вы обязаны заплатить цену договора и принять квартиру. Банк открывает счёт эскроу и хранит на нём деньги, пока идёт стройка.

Разрешение на ввод в эксплуатацию в разговоре зовут коротко «ввод». С этим документом дом ставят на государственный учёт и оформляют квартиры в собственность. Передать вам квартиру раньше ввода застройщик не вправе. От ввода зависят три события сделки: когда застройщик получит деньги с эскроу, когда вам передадут квартиру и когда вы оформите собственность.

Застройщик. Строит дом и выкладывает документы о нём в государственную систему. Когда квартира готова, он присылает вам письмо и передаёт квартиру по акту.

Банк. Открывает счёт эскроу и держит на нём деньги до ввода. После ввода банк проверяет документы и перечисляет деньги застройщику.

Вы. Вносите цену на счёт эскроу в сроки из договора. Когда приходит письмо о готовности, вы начинаете приёмку, подписываете передаточный акт и регистрируете собственность. Передаточным актом называют документ, которым застройщик передаёт квартиру, а вы её принимаете.

Отсюда простое правило для вопросов. О доме спрашивайте застройщика и сверяйте ответы с государственной системой. О деньгах спрашивайте банк: где откроют счёт, как он застрахован, какие документы банк проверит перед тем, как отдать деньги застройщику. Как связаны договор и счёт, подробно разобрано в статье эскроу и ДДУ.

Как проверить дом и застройщика до договора

Проверка начинается в Единой информационной системе жилищного строительства, коротко ЕИСЖС. В эту государственную систему застройщик обязан выкладывать сведения о себе, проектную декларацию, разрешение на строительство и проект ДДУ. Проектной декларацией называют официальное описание дома от застройщика. Позже с ней сверяют условия вашего договора.

У системы два срока, по которым видно, следит ли застройщик за раскрытием. Об изменениях, которые он обязан раскрывать, он сообщает в ЕИСЖС не позднее трёх рабочих дней со дня события. Фотографии стройки он выкладывает каждый месяц. Пропуск в фотографиях за последние месяцы даёт повод задать застройщику вопрос до подписания договора.

Проверку удобно пройти в таком порядке:

1. Найдите дом в ЕИСЖС и убедитесь, что у него есть разрешение на строительство.
2. Откройте проектную декларацию и выпишите срок передачи квартир и гарантийный срок.
3. Скачайте проект ДДУ из системы и держите его рядом с текстом из отдела продаж.
4. Посмотрите фотографии стройки за последние месяцы и сравните их с тем, что видите на площадке.
5. Накануне подписания откройте систему ещё раз: свежие изменения появляются в ней за несколько рабочих дней.

Петербург. Здесь подлинность разрешения на строительство проверяют ещё и через сервис Госстройнадзора «Проверь разрешение!». Сверьте номер и дату разрешения в сервисе с тем, что видите в ЕИСЖС.

Москва. Главная точка проверки та же государственная система ЕИСЖС. Если в ней нет разрешения на строительство или проекта договора, отложите подписание до ответа застройщика.

Как выбирать сам дом в Петербурге, разобрано в статье как выбрать новостройку в Петербурге.

Сколько стоит покупка: что посчитать до договора

Цену квартиры записывают в ДДУ вместе со сроками и порядком оплаты. После подписания изменить её можно только по соглашению сторон. Для этого договор сам должен называть такую возможность, случаи и условия изменения. Найдите этот пункт до подписи. Если он есть, вы заранее знаете, в каких случаях сумма может сдвинуться.

Если часть цены платит банк, сравнивайте кредиты по полной стоимости кредита, коротко ПСК. Банк обязан назвать её до подписания кредитного договора. В ПСК входят платежи по кредитному договору, включая платежи третьим лицам. Попросите каждый банк посчитать ПСК на вашу сумму и срок и положите расчёты рядом. Об ипотеке на строящееся жильё подробно рассказано в статье ипотека на новостройку.

Бюджет покупки складывается из нескольких строк. Одни цифры видны в документах до сделки, другие придётся считать самим.

Ремонт зависит от того, в каком виде квартиру передают по договору. Про покупку квартиры с готовой отделкой написана отдельная статья новостройки с отделкой в Москве.

Договор долевого участия: что проверить в тексте

ДДУ заключают письменно. В нём обязательно указывают:

• конкретную квартиру и её характеристики;
• срок, когда застройщик передаст квартиру;
• цену договора;
• сроки и порядок оплаты;
• гарантийный срок;
• способ, которым застройщик получает деньги участников стройки.

Участников стройки по договору называют дольщиками. Условия ДДУ о квартире, сроке, цене и гарантии должны соответствовать проектной декларации на день подписания. Положите рядом договор и декларацию и сверьте эти четыре строки. Разошлась хоть одна, попросите застройщика объяснить расхождение до подписи.

Срок передачи квартиры запускает два отсчёта. От этой даты застройщик отсчитывает срок письма о готовности. От неё же вы отсчитываете задержку, если дом сдают позже. Поэтому дату передачи проверьте отдельно. Она должна быть конкретной. И она должна совпадать с декларацией.

Площадь. Договор может назвать допустимое изменение площади квартиры, но не больше пяти процентов. Найдите этот пункт и посмотрите, связан ли он с пунктом о пересмотре цены. Если связи нет, задайте вопрос застройщику письменно.

Покупка по переуступке. Переуступкой называют покупку прав по ДДУ у другого дольщика. Уступить права можно с момента регистрации его договора и до подписания передаточного акта. Продавец вправе это сделать после полной оплаты цены. Второй вариант: вместе с правами он переводит на вас долг, и неоплаченная часть цены переходит к вам.

Попросите продавца показать зарегистрированный ДДУ и документ о полной оплате. Если оплата не закончена, выясните до сделки, какую сумму вы будете должны застройщику.

Как идут расчёты через счёт эскроу

Деньги по ДДУ вы вносите в уполномоченный банк на счёт эскроу. Уполномоченным называют банк, который вправе открывать такие счета. Застройщик к этим деньгам доступа не имеет, пока не закончит дом. После завершения строительства банк проверяет документы и перечисляет деньги застройщику. Для ДДУ таким документом служит разрешение на ввод.

Спросите банк, как страховка работает для вашего счёта, и решите заранее, устраивает ли вас такой порядок.

Перед подписанием ДДУ задайте банку четыре вопроса:

1. В каком банке откроют счёт эскроу по этому дому.
2. Как внести на счёт деньги, если часть цены оплачивает ипотека.
3. Как страховка действует на сумму вашего счёта.
4. Какие документы банк проверяет перед тем, как перечислить деньги застройщику.

Ответы на первый и третий вопросы лучше получить письменно. По ним вы решаете, где держать остальные свои сбережения на время стройки.

Порядок сделки от проверки до ключей

Сделка идёт в одном порядке в Москве и Петербурге. Самый долгий отрезок лежит между оплатой и вводом дома. Его длину задаёт срок передачи в вашем договоре.

1. До договора
   Проверка дома в ЕИСЖС
   Разрешение на строительство, проектная декларация, проект ДДУ и фото стройки
2. Перед подписанием
   Сверка договора с декларацией
   Квартира, срок, цена и гарантия должны совпадать
3. Подписание
   ДДУ на бумаге или электронно
   Электронный договор подписывают особой подписью
4. Регистрация
   Государство регистрирует ДДУ
   С этого момента договор заключён
5. Оплата
   Деньги уходят на счёт эскроу
   Сроки и порядок оплаты записаны в договоре
6. Ввод дома
   Застройщик получает разрешение на ввод
   Банк проверяет документы и перечисляет деньги застройщику
7. Письмо о готовности
   Застройщик присылает письмо: квартира готова
   Письмо приходит не позже чем за месяц до срока передачи
8. Приёмка
   Осмотр и передаточный акт
   Недостатки записывают до подписи акта
9. После передачи
   Регистрация собственности
   Документы подают в Росреестр или через МФЦ
10. После регистрации
    Налоговый вычет
    Право на вычет считают с даты передаточного акта

На каждом шаге у вас на руках остаётся бумага. Сохраняйте её: проект договора, зарегистрированный ДДУ, документы об оплате, письмо о готовности, акты. Они понадобятся при приёмке, регистрации и вычете. О том, как дом проходит сдачу, рассказано в статье сдача дома в эксплуатацию.

Риски покупки на этапе стройки

Главный риск стройки связан со сроком. Срок передачи квартиры стоит в ДДУ. Если застройщик задержал передачу дольше чем на два месяца, вы вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, то есть без согласия застройщика.

Второй риск связан с проектом. Дом строят по проектной документации. Если её существенно изменили, вы вправе требовать расторжения ДДУ через суд.

Следить за обоими рисками помогает та же государственная система. Раз в месяц открывайте ЕИСЖС и смотрите новые фотографии стройки и изменения в документах. Сравнивайте срок передачи в декларации с датой в своём договоре. Сдвиг даты в декларации даёт повод задать застройщику вопрос сразу, не дожидаясь письма о готовности.

Третий риск касается денег на счёте. Для дорогой квартиры порядок страховки денег на счёте эскроу стоит обсудить с банком до сделки.

Подготовьте на случай задержки короткий план. Держите под рукой зарегистрированный ДДУ с датой передачи. Отметьте в календаре день, когда истекают два месяца после этой даты. Решите заранее, будете ли вы ждать дом или выйдете из договора: решение проще принять спокойно, чем в день, когда срок уже прошёл.

Приёмка квартиры: как принять и не подписать лишнего

Застройщик присылает сообщение о готовности квартиры не меньше чем за месяц до срока передачи. Если в ДДУ есть срок начала передачи и приёмки, письмо приходит не меньше чем за 14 рабочих дней до него.

Получив письмо, вы обязаны начать приёмку в срок из ДДУ. Если такого срока в договоре нет, начать нужно в течение семи рабочих дней со дня, когда вы получили письмо.

Квартира должна соответствовать ДДУ, проектной документации, градостроительным регламентам и другим обязательным требованиям. Градостроительными регламентами называют правила застройки участка. Если при осмотре вы нашли недостатки, до подписания передаточного акта потребуйте составить акт о несоответствиях. В нём записывают, чем квартира расходится с требованиями закона и договора. Подписывать передаточный акт вы вправе отказаться, пока застройщик не исправит записанное.

1. Письмо о готовности
   Застройщик присылает вам письмо о готовности квартиры
   Письмо приходит до срока передачи из договора
2. Начало приёмки
   Вы приходите на осмотр
   В срок из договора или в срок из закона
3. Осмотр
   Вы сверяете квартиру с договором
   Характеристики, площадь и отделку из ДДУ
4. Недостатки
   Вы требуете акт о несоответствиях
   Передаточный акт не подписываете до исправления
5. Передача
   Вы подписываете передаточный акт
   В нём дата передачи и основные характеристики квартиры

Единого официального списка для осмотра квартиры с перечнем допустимых дефектов отделки нет. Составьте свой список по договору. Выпишите из ДДУ характеристики квартиры, отделку, если она входит в договор, и площадь. На осмотре идите по этому списку пункт за пунктом.

Дату в передаточном акте проверьте отдельно. С неё считают право на налоговый вычет.

Собственность и налоговый вычет

После передачи квартиры право собственности регистрирует государство. Срок регистрации зависит от того, куда вы подаёте документы.

Срок считают со дня, когда документы приняли. Подача через МФЦ занимает на два рабочих дня больше.

Имущественный вычет помогает вернуть часть денег, уплаченных за жильё. При покупке в строящемся доме право на него возникает с даты передачи квартиры по подписанному акту. Обратиться за вычетом можно после регистрации собственности. Для заявления нужны ДДУ и передаточный акт либо другой подписанный сторонами документ о передаче.

У вычета два предела: один на покупку жилья, второй на уплаченные проценты по ипотеке.

Пределы считают отдельно. Проценты по ипотеке дают свой вычет поверх вычета на покупку. Часть цены, оплаченную материнским капиталом, в вычет не берут: исключите её из расходов заранее. Подробно порядок вычета разобран в статье вычет при покупке квартиры.

Ошибки при покупке новостройки

Большинство ошибок случаются в двух точках: при подписании договора и при подписании акта. В обоих случаях исправить проще до подписи.

Сверка занимает один вечер. Положите рядом проект ДДУ из системы, текст из отдела продаж и декларацию.

ПСК собирает все платежи по кредитному договору в одну цифру. По ней предложения банков сравнивать честнее.

Акт о несоответствиях оформляют до передаточного акта. Порядок здесь решает всё.

Отметьте в календаре день, когда пришло письмо о готовности. От него считают срок начала приёмки.

Документы для сделки и вычета

Документы удобно собирать по этапам сделки. На каждом этапе свой короткий список.

Сохраните сканы всех бумаг в одной папке до конца сделки и вычета. Подлинники ДДУ и передаточного акта держите отдельно от копий.

Коротко о частом

Можно ли подписать ДДУ, не приезжая в офис?
Да. Договор можно заключить электронно, подписав его усиленной квалифицированной электронной подписью. Заключённым он станет после государственной регистрации, так же как бумажный.

Можно ли продать права на квартиру после того, как подписан акт?
Уступка прав по ДДУ возможна до подписания передаточного акта. После акта квартира уже передана вам, и продают её после регистрации собственности.

Какой первоначальный взнос считается безопасным?
Единого официального норматива для взноса и ежемесячного платежа нет. Считайте от своего дохода и ПСК, которую банк назовёт на вашу сумму и срок.

Какой банк выгоднее для ипотеки на новостройку?
Общего ответа нет. Условия зависят от даты сделки, банка, дохода, первоначального взноса и вашего статуса. Сравнивайте предложения двух или трёх банков по ПСК на одну и ту же сумму.

Сколько добавят ремонт и коммунальные платежи?
Надёжного единого источника, который заранее назовёт эти расходы для конкретной новостройки, нет. Узнайте, в каком виде квартиру передают по договору, и посчитайте смету ремонта под свою площадь.

С чего начать, если решили покупать?
Начните с денег. Если платите своими деньгами, приготовьте сумму к сроку оплаты из договора и спросите банк, как застрахован счёт эскроу для вашей суммы. Если берёте ипотеку, получите ПСК в двух или трёх банках и выбирайте дом под платёж, который вам удобен. Если часть цены покрывает материнский капитал, учтите это в расчёте вычета. Потом проверьте дом в ЕИСЖС и сверьте проект договора с декларацией. Если хотите пройти эти шаги вместе с брокером, оставьте заявку на подбор квартиры: Art Estate подберёт дома в Москве или Петербурге под ваш бюджет.