Как зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке

Квартира в новостройке становится вашей в день, когда регистратор вносит запись о праве в ЕГРН, единый государственный реестр недвижимости. Подписанный акт и ключи собственником вас ещё не делают. Сама регистрация занимает семь рабочих дней с того дня, как Росреестр принял заявление. За неё платят пошлину, и сколько платить, зависит от того, во сколько государство оценило квартиру.

Как устроена регистрация права на новостройку

Право на любую недвижимость возникает, переходит к другому человеку и прекращается только через государственную регистрацию. Это правило Гражданского кодекса. Датой регистрации закон считает день, когда запись о праве появилась в ЕГРН. До этого дня квартира по закону вам не принадлежит, даже если вы в ней живёте и делаете ремонт.

Если вы купили квартиру по ДДУ, вы дольщик. ДДУ это договор участия в долевом строительстве. По нему вам строят дом и передают в нём квартиру. Когда квартиру передали, вы регистрируете на неё право. Через это проходит каждый дольщик, и пропустить шаг нельзя: так требует закон о долевом строительстве, а сам порядок регистрации расписан в законе о регистрации недвижимости. Отдельной сделки купли-продажи после стройки нет, запись вносят по вашему договору.

Росреестр это государственная служба, которая ведёт ЕГРН и регистрирует права. Регистратор, сотрудник Росреестра, проверяет бумаги и вносит запись. МФЦ, центр госуслуг «Мои документы», принимает заявления от людей и передаёт их в Росреестр.

От готового дома до записи в ЕГРН квартира проходит четыре шага.

1. Дом достроен
   Разрешение на ввод дома в эксплуатацию
   Без этого документа застройщик не вправе передавать квартиры дольщикам
2. После разрешения
   Передача квартиры по акту
   Вы и застройщик подписываете передаточный акт с датой передачи
3. После акта
   Учёт квартиры в ЕГРН
   Сведения о квартире вносят в ЕГРН
4. После учёта
   Регистрация вашего права
   Регистратор вносит запись, и с этого дня вы собственник

Про первый шаг подробно рассказываем в статье о сдаче дома в эксплуатацию. Как устроены расчёты по ДДУ до ключей, объясняем в статье об эскроу и ДДУ.

Что регистрация прошла, видно по выписке из ЕГРН. Привычного бумажного свидетельства о собственности больше нет, и документ о вашем праве теперь эта выписка.

Передача квартиры: что происходит до регистрации

Регистрация начинается с передачи квартиры, поэтому первая бумага, которую вы ждёте, это уведомление о готовности. Застройщик обязан сообщить вам, что строительство закончено и квартира готова к передаче. Сделать это он должен не позже чем за месяц до срока передачи, который записан в договоре.

В некоторых договорах записан срок, когда начинают передавать и принимать квартиры. Тогда уведомление приходит не позже чем за 14 рабочих дней до этого срока. Загляните в свой ДДУ заранее и найдите, какой срок записан у вас, тогда будет ясно, когда ждать письмо.

Передачу оформляют передаточным актом или другим документом о передаче. В акте пишут дату передачи и основные характеристики квартиры. Дату проверьте особо: от дня, когда подписали акт, считают срок, за который застройщик должен подать заявление о вашем праве.

Перед подписью сверьте акт с договором. Проверьте, что ваше имя написано без ошибок, номер квартиры и характеристики совпадают с ДДУ. Если квартиру вы получили по уступке, сверьте данные и с договором уступки. Договор уступки оформляют, когда прежний дольщик передаёт вам свои права по ДДУ. Ошибка в акте переходит в заявление и может остановить регистрацию.

Бывает и односторонний акт, его застройщик оформляет сам. Срок на заявление о вашем праве считают и от такого акта. Если пришло письмо об одностороннем акте, брокер Art Estate сразу запросит у застройщика его копию, а вы проверьте данные так же, как проверили бы обычный акт.

Что застройщик обязан сделать за вас

Большую часть работы по закону делает застройщик. После передачи квартиры и её учёта в ЕГРН он отправляет в Росреестр электронное заявление о регистрации вашего права. На это у него 30 рабочих дней со дня подписания передаточного акта, одностороннего акта или другого документа о передаче.

Доверенность от вас для этого не нужна: закон разрешает застройщику подать заявление о вашем праве самому. Ехать к нотариусу, чтобы он мог отправить бумаги, вам не придётся.

Бумажный акт застройщик сканирует и подписывает усиленной квалифицированной электронной подписью. Это особая электронная подпись, которую закон требует для таких документов. Копия акта с такой подписью по закону равна бумажному акту. Скан застройщик делает бесплатно и брать с вас за него деньги не вправе.

В заявление застройщик переносит сведения о вас из ДДУ, договора уступки или передаточного акта. Если у него есть ваш СНИЛС, страховой номер, его тоже вписывают в заявление. Передайте СНИЛС застройщику заранее, когда подписываете акт.

Когда право зарегистрируют, выписку из ЕГРН вам обязан передать застройщик, так что просить её отдельно в Росреестре не придётся.

Срок застройщика лучше держать в календаре. Отсчитайте его рабочими днями от даты акта и поставьте напоминание. Если к этой дате новостей нет, брокер Art Estate запросит у застройщика подтверждение, что заявление ушло.

Как подать заявление самостоятельно

Подать заявление о регистрации можно и самому. Подаёт его человек, у которого возникает право, то есть сам дольщик. Если квартиру оформляете на нескольких людей в общую долевую собственность, заявление подают все будущие собственники. Общая долевая собственность значит, что у каждого своя доля в квартире.

За вас может подать представитель. Для этого нужна доверенность, заверенная у нотариуса. Простой доверенности, написанной от руки или распечатанной без нотариуса, для регистрации не хватит.

Бумаги принимают двумя способами:

• на бумаге, лично в МФЦ, в том числе когда сотрудник приезжает к вам на выездной приём;
• в электронном виде, с документами и их сканами, подписанными усиленной квалифицированной электронной подписью.

Электронное заявление отправляют через Госуслуги, через личный кабинет на сайте Росреестра или через региональный портал, если у региона есть соглашение с Росреестром. Разница видна в сроках: заявление через МФЦ регистрируют на два рабочих дня дольше.

Если сведения о квартире уже есть в ЕГРН, право регистрируют без нового учёта квартиры. Если сведений ещё нет, учёт и регистрацию права проводят вместе. Для вас разница почти незаметна: пошлину в обоих случаях платят одну и ту же.

1. До подачи
   Решите, кто подаёт
   Сами, все совладельцы вместе или представитель по нотариальной доверенности
2. Тот же день
   Выберите способ
   МФЦ на бумаге или электронно через Госуслуги и Росреестр
3. При подаче
   Приложите договор и акт
   ДДУ, договор уступки, если он есть, и передаточный акт
4. После подачи
   Следите за статусом
   Ответьте на запрос регистратора, если он придёт

Регистрация права собственности на новостройку через Госуслуги

Через Госуслуги право регистрируют, если сведения о квартире уже есть в ЕГРН. Проверить это просто: у такой квартиры есть свой номер в ЕГРН. Его вы найдёте в документах застройщика или в выписке.

Нужный раздел называется «Возникновение права на недвижимость». В заявке укажите вид собственности: на одного человека или на нескольких. Затем впишите сведения о квартире из ЕГРН, подойдёт её номер в ЕГРН либо адрес и площадь.

Подписывают заявление в приложении «Госключ», это государственное приложение для электронной подписи на телефоне. Без подписи заявка не уйдёт.

1. Сначала
   Откройте раздел «Возникновение права на недвижимость»
   Через него регистрируют право на новую квартиру
2. Затем
   Укажите вид собственности и данные квартиры
   Номер в ЕГРН либо адрес и площадь
3. Перед отправкой
   Подпишите заявку в «Госключе»
   Без подписи заявка не уйдёт
4. После подачи
   Досылайте документы через Госуслуги
   Так поступают при ошибке, запросе регистратора или приостановке

Госуслуги выручают и после подачи. Через них вы досылаете недостающие документы к заявлению, которое уже подали. Так поступают, если в документе нашли ошибку, забыли прикрепить файл, регистратор что-то запросил или регистрацию приостановили. Ехать в МФЦ ради одной бумаги не придётся.

Сколько длится регистрация

Дни считают с того момента, как заявление попало в Росреестр. Если вы подали его через МФЦ, срок девять рабочих дней. Два лишних дня уходят на то, чтобы МФЦ передал бумаги в Росреестр.

Электронное заявление застройщика уходит в Росреестр напрямую, без МФЦ, и лишних дней на передачу бумаг у него нет.

Пока застройщик не отправил заявление, отсчёт не начался, поэтому за его сроком и нужно следить.

Регистрацию можно ускорить: её проводят за один рабочий день, на следующий день после приёма документов. Так бывает только при трёх условиях:

• ваш случай есть в перечне Росреестра для ускоренного срока;
• в заявлении поставили отметку об ускоренной регистрации;
• пошлину заплатили вдвойне.

Перед тем как платить двойную пошлину, проверьте в Росреестре или в МФЦ, есть ли ваш случай в перечне. Если нет, ускорения не будет.

Во что обойдётся регистрация права

Главный расход это госпошлина, сбор, который вы платите государству за регистрацию. Размер пошлины зависит от того, во сколько квартиру оценило государство. Эта оценка не совпадает с ценой по договору: её государство считает само и записывает в ЕГРН.

Оценку государства закон называет кадастровой стоимостью. Если кадастровая стоимость квартиры превышает 20 000 000 рублей, пошлина составляет 0,02 процента кадастровой стоимости. Такую же долю берут от цены сделки, и меньше этой суммы пошлина не бывает. Верхний предел мы привели в таблице.

Если государство оценило квартиру ниже границы, ускоренная регистрация стоит 8 000 рублей вместо 4 000. Решите, нужна ли вам запись на шесть рабочих дней раньше, и проверьте перечень Росреестра.

Электронная копия передаточного акта вам ничего не стоит, её делает застройщик. Нотариальная доверенность понадобится, только если за вас подаёт представитель. Сколько она стоит, скажет нотариус.

После регистрации можно оформить налоговый вычет за покупку квартиры. Как это сделать, рассказываем в статье о вычете при покупке квартиры.

Риски: почему регистрацию приостанавливают

Регистратор проводит правовую экспертизу. Так называют проверку: всё ли на месте в бумагах и соответствуют ли они закону. По её итогам он вносит запись в ЕГРН или сообщает вам, что регистрацию приостановили, отказали в ней или прекратили.

Причин для приостановки несколько:

• не хватает нужных документов;
• ваше право противоречит праву, которое уже записано в ЕГРН;
• с заявлением обратился человек, который не вправе его подавать;
• документы недостоверны или не соответствуют закону.

Обычно регистрация стоит, пока причину не устранят, но не дольше предельного срока из заметки выше. Уведомление о ней вам отправляют или выдают на следующий рабочий день после решения. В нём перечислены все причины со ссылками на закон.

Внимательно прочитайте каждую причину в уведомлении. Если не хватает бумаги, дошлите её через Госуслуги или принесите в МФЦ. Если ошибка в акте или в заявлении застройщика, исправленный документ готовит он, и брокер Art Estate сразу запросит его у застройщика.

Кроме выписки, регистратор может прислать уведомление о приостановке, об отказе, о прекращении процедуры или вернуть документы без рассмотрения. Сохраняйте каждое уведомление: в нём написано, что именно исправить.

Есть и ещё один риск: регистрацию запускает застройщик, а вы не видите, когда он отправил заявление и что в нём написал. Держите срок застройщика в календаре, а как движется заявление, брокер Art Estate узнает у застройщика.

Ошибки при регистрации квартиры в новостройке

Задержки чаще всего начинаются с мелочей. Вот ошибки, из-за которых ждать приходится дольше всего.

Почти все эти ошибки ловятся, если проверить бумаги до подписи и до подачи. Сверка акта с договором займёт пять минут, приостановка тянется месяцами.

Документы для регистрации права собственности

Единого списка документов для всех нет. Состав зависит от того, как вы купили квартиру, сколько у неё собственников, подаёт ли заявление представитель, есть ли ипотека и кто подаёт заявление, вы или застройщик. Ниже базовый набор, к нему добавляют бумаги под ваш случай.

Право регистрируют по договору и сделке, поэтому ДДУ и договор уступки храните вместе с актом. Если квартира куплена в ипотеку, брокер Art Estate заранее узнает у банка, какие бумаги ему нужны после регистрации. Про ипотеку на новостройку подробно рассказываем в отдельной статье.

Перед поездкой в МФЦ спросите там, какие бумаги нужны именно в вашем случае, чтобы не ехать дважды.

Москва и Петербург: где подать заявление

Правила регистрации федеральные, одни для обоих городов. Квартиру в Москве и квартиру в Петербурге регистрируют по одному закону, сроки и пошлина тоже одинаковые. Разница только в том, как на месте принимают бумаги.

Москва. В центры «Мои документы» на регистрацию права записываются заранее, так что выберите время до визита и приходите к нему. Единого списка центров, где без записи не примут, нет, поэтому узнайте, как работает ваш центр.

Петербург. Заявление о регистрации права подают через МФЦ или на официальном сайте Росреестра. В ответ приходит выписка из ЕГРН или уведомление о приостановке, отказе, прекращении процедуры либо возврате документов без рассмотрения.

Когда заявление за вас отправляет застройщик, город неважен. Его заявление уходит в Росреестр в электронном виде, и ехать никуда не нужно.

Что сделать после ключей по шагам

После передачи квартиры порядок простой, если держать его перед глазами. Вот шаги от письма застройщика до выписки.

1. До передачи
   Найдите в ДДУ срок передачи
   По нему вы поймёте, когда ждать уведомление
2. При подписании акта
   Сверьте акт с договором
   Имя, номер квартиры и характеристики должны совпадать
3. В тот же день
   Передайте застройщику СНИЛС
   Его вносят в заявление о вашем праве
4. В тот же день
   Узнайте про пошлину и срок подачи
   Брокер Art Estate запросит у застройщика ответ письменно
5. Когда срок застройщика истёк
   Проверьте, где заявление
   Брокер Art Estate узнает у застройщика, ушло ли оно, а если нет, решите, подавать ли самому
6. После записи
   Получите выписку из ЕГРН
   Застройщик обязан передать её вам

Деньги на регистрацию заложите заранее. Если государство оценило квартиру ниже границы из главы о пошлине, берите самую низкую пошлину из таблицы. Для квартиры дороже считайте по формуле оттуда же. Если нужна срочность, закладывайте двойную пошлину и проверьте перечень Росреестра до оплаты.

Выписку храните вместе с ДДУ и актом. Она понадобится для налогового вычета, для банка и при будущей продаже. Про налоги при продаже квартиры рассказываем в статье о налоге при продаже.

Частые вопросы

Когда квартира в новостройке становится моей?
В день, когда регистратор вносит запись о вашем праве в ЕГРН. Передаточный акт и ключи нужны для регистрации, но собственником вас делает только запись в ЕГРН.

Нужно ли мне самому идти в МФЦ после ключей?
Обычно нет. Застройщик отправляет заявление о вашем праве сам, без доверенности, в срок, который закон даёт ему после акта. Если хотите подать сами, подавайте через МФЦ или Госуслуги.

Сколько стоит регистрация права собственности?
Пошлина 4000 рублей, если государство ещё не оценило квартиру или оценка ниже границы из главы о пошлине. Для квартиры дороже пошлину считают от кадастровой стоимости, и больше 500 000 рублей она не бывает.

Можно ли зарегистрировать право быстрее?
Да, за один рабочий день после приёма документов, если ваш случай есть в перечне Росреестра. В заявлении ставят отметку об ускоренной регистрации и платят пошлину в двойном размере.

Что делать, если регистрацию приостановили?
Прочитайте уведомление: в нём перечислены все причины. Дошлите недостающие документы через Госуслуги или МФЦ, а исправить ошибку в акте брокер Art Estate попросит застройщика. Как только причину устранят, приостановку снимут.

С чего начать, если квартира ещё не выбрана?
Начните с бюджета и заложите в него пошлину: сколько платить для недорогой и для дорогой квартиры, мы посчитали в главе о пошлине. Затем брокер Art Estate узнает у застройщика, кто платит пошлину и как вы узнаете, что заявление ушло, и только после этого подписывайте договор. Чтобы подобрать квартиру в новостройке Москвы или Петербурга и заранее разобрать порядок оформления под ваш случай, оставьте заявку на подбор.