Как купить квартиру в новостройке Петербурга на старте продаж

На старте продаж в Петербурге и Москве квартиру покупают по договору участия в долевом строительстве. Брать ваши деньги застройщик вправе, только когда выполнил три условия. Первое: у него есть разрешение на строительство. Второе: он опубликовал проектную декларацию, это официальный документ о нём самом и о доме. Третье: право на земельный участок зарегистрировано за ним, или у него есть договор аренды либо субаренды участка. Все три документа застройщик выкладывает в общую базу новостроек, и до брони их видно на наш.дом.рф.

Как устроена покупка на старте продаж

На старте продаж квартира есть пока только на бумаге. Поэтому первый вопрос простой: вправе ли застройщик уже брать деньги. Ответ в законе о долевом строительстве, в тех самых трёх условиях. Дольщиком закон называет человека, который платит за квартиру, пока дом строят. На старте продаж дольщик это вы.

Разрешение на строительство. Это первое условие. Пока разрешения нет, брать деньги дольщиков застройщик не вправе, сколько бы планировок уже ни показывали покупателям.

Проектная декларация. В ней собраны сведения о застройщике и о доме, который он строит. От декларации зависит, сколько денег застройщик вправе собрать с дольщиков. Это официальный документ: за то, что в нём написано, застройщик отвечает по закону. Всё, что вам обещают на словах в офисе продаж, должно совпадать с декларацией. Брокер Art Estate сверит обещания с документом.

Земля. Право на участок зарегистрировано за застройщиком, или у него есть договор аренды либо субаренды. Документы на землю лежат в той же общей базе новостроек, что декларация и разрешение.

Полное название базы: единая информационная система жилищного строительства, коротко ЕИСЖС. Открыть её можно на сайте наш.дом.рф. Ещё до первого договора с дольщиком застройщик отправляет через свой личный кабинет в этой системе проектную декларацию уполномоченному органу региона.

У каждой декларации в системе есть статус. По нему видно, зарегистрированы ли уже первые договоры в доме.

ДДУ, договор участия в долевом строительстве, закрепляет за вами конкретную квартиру в доме, которого ещё нет. По нему вы платите, по нему принимаете квартиру, по нему же спорите с застройщиком о сроках и недостатках. Как договор связан со счётом, на который вы платите, рассказываем в материале эскроу и ДДУ.

Где проверить проект до брони

Проверить проект на старте продаж проще всего на наш.дом.рф, там есть сервис проверки новостроек. Он покажет четыре вещи: действует ли проектная декларация, все ли документы выложены, сдаёт ли застройщик дома в срок и как идёт стройка на фотографиях.

Ещё больше в карточке новостройки на том же сайте. В ней есть срок ввода дома, доля распроданности, средняя цена квадратного метра, способ защиты денег дольщиков, документы и фотографии стройки. По доле распроданности видно, какую часть квартир в доме уже продали. Среднюю цену метра брокер Art Estate сравнит с ценой, которую вам назвали в офисе продаж.

В законе защиту денег называют способом обеспечения обязательств застройщика. Вариантов два. Либо застройщик платит взнос в компенсационный фонд. Либо вы платите на счёт эскроу в банке, и застройщик получает деньги, когда дом введут. Какой вариант у дома, видно в карточке новостройки и в договоре.

Кроме деклараций, разрешений на строительство и документов на землю, в общей базе новостроек лежит и бухгалтерская отчётность застройщика. Её читать труднее всего. Если не разбираетесь, покажите её до брони знакомому бухгалтеру.

Петербург. Если в разрешении на строительство что-то непонятно, брокер Art Estate запросит у застройщика пояснения до брони.

Москва. Московский проект проверяют на наш.дом.рф точно так же. Про первый этап продаж в столице у нас отдельный разбор: старт продаж новостроек Москвы.

Отдельно загляните в единый реестр проблемных объектов. Дом попадает туда в трёх случаях: у застройщика началось банкротство, стройку задержали больше чем на шесть месяцев или на столько же задержали передачу квартир. Ищите в реестре прошлые дома того же застройщика. У нового дома на старте продаж истории ещё нет, у застройщика она есть.

Район и класс дома выбирают отдельно, для Петербурга у нас есть гайд как выбрать новостройку в Петербурге.

Что записано в договоре долевого участия

ДДУ заключают в письменном виде. Потом договор проходит государственную регистрацию, и заключённым он считается только с этого дня. До регистрации подписанная бумага ещё не договор.

ДДУ можно подписать и в электронном виде, для этого нужна усиленная квалифицированная электронная подпись. Кто её оформит и сколько это стоит, заранее узнает брокер Art Estate.

В договоре обязательно должны быть шесть условий:

• конкретная квартира;
• срок, когда застройщик передаст её вам;
• цена;
• сроки и порядок оплаты;
• гарантийный срок;
• способ защиты денег: взнос в компенсационный фонд или счета эскроу.

Если хотя бы одного условия нет, не подписывайте и верните проект договора на доработку.

В день подписания договор должен совпадать с проектной декларацией. Сверьте в обоих документах квартиру, срок ввода и способ защиты денег. Расхождение лучше найти до регистрации, пока договор ещё можно поправить.

Цену в ДДУ считают одним из двух способов.

Цена за метр общей площади. Застройщик умножает цену квадратного метра на общую площадь квартиры. Расчёт понятный: сколько метров, столько и платите.

Цена за метр приведённой площади. В приведённую площадь добавляют лоджии, веранды, балконы и террасы. Их метры считают с понижающими коэффициентами, то есть балкон идёт в цену не целиком. Чем больше терраса, тем заметнее разница между двумя способами.

Посмотрите, как считают цену в вашем договоре. Если у двух квартир одна цена метра, но у одной её берут от общей площади, а у другой от приведённой, стоить они будут по-разному. Квартиры лучше сравнивать по итоговой сумме договора, брокер Art Estate посчитает её для каждой.

Проект договора до брони запросит брокер Art Estate. Найдите в нём пункт об изменении цены. Если такого пункта нет, после подписания цена останется прежней. Если он есть, прочитайте, в каких случаях застройщик вправе предложить новую цену.

Порядок сделки на первом этапе

Шаги сделки на старте продаж идут строго друг за другом. Опаснее всего сбиться в двух местах: заплатить до регистрации договора и подписать акт приёмки, когда в квартире есть недостатки. Порядок остальных шагов задаёт закон о долевом строительстве.

1. До брони
   Проверить проект на наш.дом.рф
   Разрешение, декларация, документы на землю и срок ввода
2. До подписания
   Сверить проект договора с декларацией
   Квартира, цена, срок передачи и способ защиты денег совпадают
3. После подписания
   Дождаться регистрации договора
   До регистрации договор не заключён, платить рано
4. После регистрации
   Внести деньги на счёт эскроу
   Вы заплатили в тот день, когда деньги пришли на счёт
5. Во время стройки
   Следить за сроком ввода
   Письмо о переносе срока застройщик обязан прислать за два месяца до его конца
6. Ввод дома
   Банк переводит деньги застройщику
   Не позже десяти рабочих дней после разрешения на ввод
7. Уведомление о готовности
   Начать приёмку
   В срок из договора, а если его нет, за семь рабочих дней
8. Приёмка
   Подписать передаточный акт
   Если нашли недостатки, сначала составьте акт о несоответствиях
9. После приёмки
   Оформить собственность и подать на вычет
   Право на вычет появляется с даты передаточного акта

Сколько пройдёт от брони до регистрации, зависит от застройщика и банка. Этот срок брокер Art Estate узнает при брони, а дату запишите себе.

Во что обойдётся квартира на старте и как за неё платить

Цену на старте продаж назначает застройщик, скидку и рассрочку тоже. Сравните цену, которую вам назвали, со средней ценой метра в карточке новостройки на наш.дом.рф. Если вышло заметно дороже, брокер Art Estate узнает, что входит в цену: отделка, кладовая, место в паркинге.

Платят по ДДУ после того, как его зарегистрировали, и только переводом, без наличных. Заплатить можно разом или частями в сроки, которые записаны в договоре.

Счёт эскроу. Это банковский счёт, на котором деньги лежат, пока дом не введут. Его открывают в уполномоченном банке. Деньги вы вносите после регистрации договора. Свою часть сделки вы выполнили в тот день, когда деньги пришли на этот счёт.

Когда застройщик получит деньги. Банк переводит их застройщику не позже чем через десять рабочих дней после того, как выдали разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Перевести их банк может и тогда, когда сведения о вводе дома появились в общей базе новостроек. Деньги лежат на счёте эскроу самое большее шесть месяцев после планового срока ввода дома.

Сколько стоит сам счёт. Банку за счёт эскроу вы ничего не платите. Проценты на эти деньги банк тоже не начисляет, так что за время стройки сумма на счёте остаётся той, что вы внесли.

Страховка. Деньги на счёте эскроу застрахованы, предел возмещения брокер Art Estate узнает в банке до оплаты. Это возмещение платят отдельно от возмещения по вкладам, по текущим счетам и по счетам эскроу при покупке готового жилья. Если у вас в том же банке есть вклад, предел от этого не уменьшится.

Рассрочка удобна, но правила у неё строгие. Нарушите график платежей, и застройщик вправе сам, без вашего согласия, отказаться от договора.

Семейная ипотека. Ставку, предел кредита и срок льготной ставки брокер Art Estate узнает в банке до того, как вы подадите заявку.

Москву и Петербург программа не различает: условия для обоих городов и двух областей одинаковые.

Первоначальный взнос вы платите своими деньгами, остальное даёт банк. Сколько нужно внести сразу, тоже узнает брокер Art Estate.

Полная стоимость кредита. Банк обязан назвать её до того, как вы подпишете кредитный договор. Сокращённо это ПСК. В неё входят платежи по кредиту и платежи другим людям и компаниям, например страховой и нотариусу. Сравнивайте банки по ПСК: ставка может быть одна, а из-за страховки и услуг кредит в одном банке выйдет дороже, чем в другом. Подробнее о кредите на строящийся дом мы рассказываем в материале ипотека на новостройку.

Риски покупки на старте продаж

Главный риск на старте продаж связан со временем. Дом могут сдать позже срока, и ключей придётся ждать дольше, чем вы планировали. На этот случай у дольщика есть защита по закону о долевом строительстве.

Срок передачи. Застройщик обязан передать квартиру не позже срока из договора. Этот срок один для всех дольщиков дома или блок-секции с отдельным подъездом, так что соседи по подъезду не получат квартиры раньше вас по другому графику.

Письмо о переносе. Если дом не успевают достроить вовремя, застройщик обязан написать вам не позже чем за два месяца до конца срока. В письме он объясняет, что случилось, и предлагает изменить договор. Прочитайте его без спешки и сверьте новый срок с карточкой новостройки.

Неустойка. Это деньги, которые застройщик платит вам за каждый день просрочки. Считают её от цены договора: одна трёхсотая ставки рефинансирования Банка России за день. Вам как частному лицу её платят в двойном размере. Сумма растёт вместе с ценой квартиры и с каждым днём просрочки.

Отказ от договора. Если застройщик задержал квартиру дольше чем на два месяца, вы вправе сами отказаться от договора. После расторжения застройщик возвращает деньги и проценты за пользование ими.

Деньги сверх страховки. Страховка на счёте эскроу ограничена пределом. Если квартира стоит дороже, часть денег на счёте не застрахована.

В каком банке откроют счёт эскроу, узнает брокер Art Estate. А вы решите, готовы ли держать там сумму сверх страховки.

Проблемный дом. Если у застройщика началось банкротство или он сорвал сроки больше чем на шесть месяцев, дом попадает в единый реестр проблемных объектов. Пока идёт стройка, заглядывайте в карточку новостройки: по фотографиям и сроку ввода видно, как идут дела.

Ошибки при покупке на первом этапе

Почти все ошибки на старте продаж повторяются из сделки в сделку. Избежать их легко, если заранее знать, на каком шаге они случаются.

Ещё часто ошибаются с письмами застройщика. Уведомление о готовности квартиры и предложение изменить срок приходят на адрес из договора. Проверьте этот адрес. Если вы переехали, новый адрес застройщику передаст брокер Art Estate.

Приёмка квартиры и гарантия

Квартиру передают по передаточному акту или другому документу о передаче. В передаточном акте вы и застройщик подтверждаете, что квартира теперь ваша. Подписать его застройщик может только после того, как получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Письмо о том, что квартира готова, застройщик присылает за месяц до срока передачи или раньше. Получили его, и начать приёмку вы обязаны в срок из договора. Если срока в договоре нет, на начало приёмки у вас семь рабочих дней.

Осмотр. Прежде чем подписывать акт, осмотрите квартиру. Если нашли недостатки, требуйте акт о несоответствиях: в него записывают всё, что расходится с договором.

Отказ подписывать. Пока застройщик не исправит недостатки, передаточный акт вы вправе не подписывать. Принимайте квартиру, когда всё переделали.

Что требовать. Если из-за недостатков квартира стала хуже или в ней нельзя жить, у вас три варианта. Застройщик бесплатно исправляет недостатки, снижает цену или возвращает вам то, что вы потратили на их исправление.

Гарантия. Гарантия на квартиру не меньше трёх лет. Считают её со дня передачи квартиры, если в договоре не написано по-другому. На инженерное и технологическое оборудование и на отделку этот срок не распространяется: гарантию на них договор задаёт отдельно.

Что происходит с домом между стройкой и ключами, подробно рассказываем в материале сдача дома в эксплуатацию.

Продажа прав и налоговый вычет

Бывает, что квартиру на старте продаж берут, чтобы продать до сдачи дома. Такую сделку называют уступкой: вы передаёте свои права по договору другому человеку.

Уступить права можно в двух случаях. Первый: вы полностью оплатили цену договора. Второй: вместе с правами вы переводите на нового дольщика долг по оплате. Сделать это можно с того дня, как договор зарегистрировали, и до подписания передаточного акта. После акта квартиру продают уже как готовое жильё.

С налоговым вычетом вам вернут часть налога на доходы за то, что вы купили жильё. До каких сумм расходов и процентов дают вычет, узнайте в налоговой до того, как подадите заявление.

Если вы покупаете по договору долевого участия, право на вычет у вас появится в день, которым датирован передаточный акт. Заявление на вычет подают, когда право собственности уже зарегистрировано. С начала продаж до вычета обычно проходит несколько лет, так что храните все платёжные документы с первого дня. Подробнее в материале вычет при покупке квартиры.

Документы для сделки на старте продаж

Документы на старте продаж бывают двух видов. Одни вы проверяете до брони, другие храните, пока не получите вычет и не кончится гарантия.

Передаточный акт понадобится дважды. Он нужен для вычета. Со дня передачи квартиры считают гарантийный срок, если в договоре не написано по-другому. Оригинал и копию храните в разных местах.

Что делать с деньгами на старте продаж

Что делать, зависит от того, как вы платите. У каждого способа есть место, где легко ошибиться.

Своими деньгами разом. Проверьте проект на наш.дом.рф, сверьте договор с декларацией и дождитесь регистрации. Деньги переводите на счёт эскроу только после неё. Банк счёта эскроу и предел страхового возмещения заранее узнает брокер Art Estate. Вам останется решить, держать ли в этом банке деньги сверх застрахованной суммы.

В рассрочку. До подписания проверьте, потянете ли вы график платежей при своих доходах, и поставьте напоминание на каждую дату. Застройщик вправе отказаться от договора, если вы опоздали с платежом больше чем на два месяца или больше трёх раз за двенадцать месяцев нарушили срок.

Семейная ипотека. Предел кредита зависит от числа детей, брокер Art Estate его посчитает. Сколько нужно на первоначальный взнос, тоже скажет брокер, а эти деньги отложите заранее. Полную стоимость кредита брокер запросит в двух-трёх банках, сравнивайте именно её.

С расчётом продать до сдачи. Продать права получится, если вы заплатили всё или новый дольщик берёт на себя ваш долг. Успеть нужно до подписания передаточного акта. Потом квартиру продают уже по правилам готового жилья.

Как бы вы ни платили, держите под рукой три даты: когда зарегистрировали договор, когда по плану должны ввести дом и когда должны передать квартиру. По ним видно, всё ли идёт по плану. Если что-то пошло не так, с этих дат начнётся разговор с застройщиком.

Частые вопросы

Можно ли заплатить сразу после брони?
Нет. Платить по договору долевого участия можно только после того, как его зарегистрировали, а до этого он не считается заключённым. После брони и подписания деньги переводить ещё рано.

Как понять, что первые договоры в доме уже зарегистрированы?
Посмотрите статус проектной декларации на наш.дом.рф. Если по статусу непонятно, брокер Art Estate до брони узнает у застройщика, зарегистрированы ли договоры.

Что будет с деньгами, если дом задержат?
За каждый день просрочки застройщик платит вам неустойку в двойном размере от одной трёхсотой ставки рефинансирования Банка России, считают её от цены договора. Если квартиру задержали дольше чем на два месяца, вы вправе отказаться от договора. Тогда вам вернут деньги вместе с процентами за то время, пока застройщик ими пользовался.

Начисляются ли проценты на деньги на счёте эскроу?
Нет. Проценты на счёт эскроу не начисляют, но и за сам счёт банку платить не нужно. Страховку по такому счёту выплачивают отдельно от вкладов, а её предел брокер Art Estate узнает в банке.

Можно ли продать квартиру до сдачи дома?
Да, права по договору можно уступить другому человеку в любой день после регистрации договора и до подписания передаточного акта. Для этого квартира должна быть оплачена целиком, или новый дольщик берёт на себя то, что вы ещё не доплатили.

С чего начать, если хочется купить квартиру на старте продаж?
Сначала проверьте проект на наш.дом.рф: разрешение, декларацию, землю, срок ввода и способ защиты денег. Потом решите, как будете платить, и если нужна ипотека, запросите у банка полную стоимость кредита. Если не хочется проверять проекты самому, оставьте заявку на подбор квартиры: брокер пройдёт по этому порядку и пришлёт подходящие варианты в Петербурге или Москве.