Акции в новостройках СПб и Москвы: какие скидки дают застройщики и где подвох

Застройщики Москвы и Петербурга дают скидки до 35 % на квартиры. У скидки есть условия: последний день акции, ограниченный набор квартир или оплата всей цены сразу. От этих условий зависит, сколько денег вы сохраните. Рассрочка без процентов и низкая ставка по ипотеке тоже считаются акциями, и у каждой свои правила.

Какие скидки дают застройщики

Скидки в новостройках бывают четырёх видов. Отличаются они размером, сроком и тем, что вы должны сделать взамен.

Скидка на короткий срок. Застройщик снижает цену на квартиры во всех своих жилых комплексах. У такой акции есть последний день, он записан в условиях. Решать надо до этой даты, но бронируйте квартиру только после того, как проверите дом и договор.

Скидка на часть квартир. Скидку до 18 % дают только на квартиры из заранее составленного списка. Условие у неё жёсткое: нужно внести 100% предоплаты. С другими предложениями застройщика такая скидка не складывается. Квартира, которая вам понравилась, может в этот список не попасть.

Неделя скидок. Некоторые застройщики устраивают её регулярно. Акция длится семь дней, набор квартир обновляют каждый месяц, и квартир в нём мало. Нужная квартира может уйти в первый же день.

Небольшая скидка за действие. Бывает, что скидку дают за какое-то одно действие. Например, 30 000 рублей дают за то, что вы лично придёте в офис продаж и подпишете там договор. Сумма небольшая, но и условие простое.

Скидки разных акций обычно не складываются. В условиях акции бывает прямо написано, что её нельзя совмещать с другими предложениями застройщика: со второй скидкой, с рассрочкой, с ипотечной программой. Брокер Art Estate выяснит это до брони, ведь от ответа зависит, какую цену вы увидите в договоре.

Как устроена акция застройщика

У любой акции есть срок, набор квартир и способ оплаты. В рекламе видно только итоговую скидку, а сколько денег останется у вас, решают как раз эти три условия.

Сильнее всего влияет способ оплаты. Бывает, что на странице акций прямо написано: такие цены только для тех, кто платит единовременно, то есть вносит всю цену одним платежом. Если вы берёте ипотеку или рассрочку, цена в договоре может оказаться другой. Брокер Art Estate узнает у застройщика, сколько будет стоить ваша квартира при вашем способе оплаты, и запросит проект договора с этой ценой.

От набора квартир зависит, будет ли у вас скидка вообще. В условиях акции на часть квартир прямо перечислено, какие квартиры в неё входят. Сначала выберите квартиру, которая вам подходит, и только потом узнавайте, есть ли на неё скидка. Если начать со скидки, легко купить квартиру только потому, что она подешевле.

Срок ставят, чтобы вы решили быстро. Неделя скидок длится семь дней, а набор квартир меняется каждый месяц. Если акция закончилась, через месяц может начаться похожая, но квартиры в ней будут другие.

Как выбрать новостройку ещё до разговора о скидке, мы подробно разобрали в статье как выбрать новостройку в Петербурге. Как в Москве начинают продавать квартиры в новых домах, читайте в статье о старте продаж новостроек Москвы.

Сколько вы платите в рассрочке без процентов

В беспроцентной рассрочке от застройщика вы платите только цену квартиры. Процентов сверху нет. Размер платежей и график задаёт застройщик в своей программе, и поменять их под себя не получится.

В одной из таких программ сначала вы платите 20 % цены, а дальше каждый месяц одну и ту же сумму. В условиях программы есть дата последнего платежа, и к ней надо выплатить всю цену.

Столько рассрочка забирает из бюджета за год. Сравните эту сумму со своим доходом до подписания: если пропустите платёж по графику, вы нарушите договор.

На готовые квартиры бывает и скидка, и рассрочка сразу. В Петербурге на готовые квартиры давали скидку 15% и рассрочку без банков, первый взнос 20%. Остальное по этой рассрочке надо выплатить до конца 2026 года. Срок короткий, поэтому платежи крупные.

Прежде чем выбрать рассрочку, сравните три вещи. Первая: сколько вы платите сразу. Вторая: сколько и когда платите дальше. Третья: сколько стоит квартира в рассрочке и сколько, если заплатить всё сразу. Брокер Art Estate запросит у застройщика обе цены. Если в рассрочке квартира дороже, проценты в ней всё же есть, просто они спрятаны в цене.

Во что обойдётся ипотека со ставкой из рекламы

Низкая ставка в рекламе похожа на бесплатный кредит. Но она может действовать только первый год. Кредит на новостройку берут на много лет, поэтому важнее ставка со второго года. Узнайте её у банка до брони и попросите посчитать платёж на весь срок кредита.

Кредиты надёжнее сравнивать по полной стоимости кредита, сокращённо ПСК. Это годовой процент по всем платежам по договору, в том числе по тем, что уходят другим людям и компаниям, например страховой компании и нотариусу. Ставка показывает, сколько стоят сами деньги банка. ПСК показывает, сколько вы заплатите в итоге.

По закону банк обязан считать полную стоимость кредита по самым большим расходам, какие только могут быть по кредиту. Попросите банк показать полную стоимость в вашем собственном расчёте.

Цену кредита меняет и страхование жизни и здоровья. Без страховки жизни ставка может быть выше. Откажетесь от полиса, сэкономите на страховке, но банку будете платить больше. Посчитайте оба варианта и выберите тот, где в итоге выходит меньше.

Ставку можно снизить, если в день выдачи кредита разово доплатить банку. Узнайте у банка, сколько стоит каждый пункт снижения и на сколько лет оно действует. Доплата окупится, только если вы не закроете кредит досрочно.

Обычная ставка без льгот заметно выше. У низкой ставки в любой программе есть условия, и узнать их лучше заранее.

Расчётам в рекламе не всегда можно верить. Банк России нашёл 16 банков, которые, показывая разброс полной стоимости льготной ипотеки, не учли, что ставка может вырасти. Попросите банк письменно объяснить, когда ваша ставка вырастет. Про кредит на строящееся жильё подробно рассказываем в статье об ипотеке на новостройку.

Что скидка меняет в договоре долевого участия

Договор участия в долевом строительстве, сокращённо ДДУ, это договор, по которому вы платите за квартиру в доме, который ещё строят. Его подписывают на бумаге и потом регистрируют. Пока договор не зарегистрировали, его просто нет.

В ДДУ обязательно пишут цену, то есть сумму, которую вы платите. Цену можно записать как цену квадратного метра, умноженную на площадь квартиры. Скидка по акции должна оказаться именно здесь, в цене договора. Если цена в договоре без скидки, а скидку обещают в отдельном письме или на словах, договор надо переписать. Брокер Art Estate проверит цену в проекте договора до того, как вы его подпишете.

После подписания цену можно поменять, только если согласны обе стороны. И то лишь когда в договоре заранее написано, что цену можно менять, в каких случаях и на каких условиях. Найдите этот пункт в проекте договора и прочитайте, когда цена может вырасти, например если площадь окажется больше.

Платить по договору можно только после регистрации и только безналичным переводом. Наличных застройщику до регистрации в этой схеме нет. Забронировать квартиру до регистрации можно, но саму цену вы внесёте позже.

Квартиру застройщик может передать только после того, как получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Это разрешение от государства: дом готов, в нём можно жить. О том, что квартира готова, застройщик должен сообщить не меньше чем за месяц до срока передачи. Если в договоре назван день, когда начинается передача, письмо придёт не меньше чем за 14 рабочих дней.

Если в договоре нет срока приёмки, начать принимать квартиру надо в течение семи рабочих дней после письма застройщика. Письмо легко пропустить, особенно когда вы ещё выплачиваете рассрочку до конца года. Поэтому дайте застройщику адрес и почту, которые вы правда читаете. Как сдают дом, читайте в статье о сдаче дома в эксплуатацию.

Порядок покупки квартиры по акции

Квартиру по акции покупают в том же порядке, что и обычную. Только на каждом шаге надо проверять, осталась ли скидка.

1. До брони
   Прочитайте условия акции
   срок, набор квартир, способ оплаты и можно ли совместить с другими предложениями
2. До брони
   Проверьте дом в единой системе жилищного строительства
   проектная декларация, разрешения и ход стройки на сайте наш.дом.рф
3. До подписания
   Попросите посчитать кредит или рассрочку
   полная стоимость кредита, ставка после первого года, график платежей
4. При подписании
   Сверьте цену в проекте договора
   цена в договоре должна быть уже со скидкой из акции
5. После регистрации
   Внесите деньги на счёт эскроу
   платёж безналичный и только после регистрации договора
6. При сдаче дома
   Примите квартиру в срок
   начните принимать квартиру в срок, который назван в договоре или в законе

Проектная декларация из второго шага это документ застройщика о доме: что строят, кто строит и к какому сроку. Застройщик обязан выложить её в единую систему жилищного строительства до того, как заключит первый договор долевого участия. Там же по каждой новостройке можно посмотреть разрешения, проектную документацию, отчётность застройщика и то, как идёт стройка.

Риски акций и как их снизить

Главный риск с новостройкой: дом не достроят в срок. От него защищает счёт эскроу. Это специальный счёт в уполномоченном банке, на который вы вносите цену договора. Как только деньги пришли на этот счёт, считается, что вы заплатили.

Банк открывает счёт эскроу по зарегистрированному договору. Деньги лежат на счёте не дольше, чем плановый срок ввода дома и ещё шесть месяцев. Застройщик получает их от банка не позднее десяти рабочих дней после того, как банку покажут передаточный акт. Передаточный акт это бумага, которую вы подписываете, когда принимаете квартиру. Подробно про эту схему читайте в статье эскроу и ДДУ.

Если застройщик опоздал с передачей квартиры больше чем на два месяца, от договора можно отказаться, и согласия застройщика для этого не нужно. Деньги, которые вы заплатили по договору, застройщик возвращает за 20 рабочих дней после вашего отказа. Если договор расторгают через суд, деньги вернут за десять рабочих дней.

Второй риск связан с рассрочкой. Даже без процентов это долг с жёстким графиком. Большие платежи раз в три месяца или остаток до конца года тяжело выдержать, если доход упадёт. До подписания посчитайте, из каких денег вы закроете каждый платёж.

Третий риск связан с ипотекой. Низкая ставка первого года закончится, и платёж вырастет. Ставка поднимется и тогда, когда вы откажетесь от страховки или изменятся условия кредита. Решайте, глядя на платёж за весь срок: по платежу первых двенадцати месяцев решать рано.

Четвёртый риск в сроке акции: когда он короткий, решать приходится быстро. Неделя скидок длится семь дней, а проверить дом в единой системе можно за один вечер. Так что откладывать проверку ради скидки незачем.

Ошибки при покупке по акции

Чаще всего ошибаются в первые дни, пока кажется, что скидка вот-вот уйдёт. Вот пять самых частых ошибок.

Есть ошибка, которую замечают не сразу: выбирать квартиру по скидке. Акция на часть квартир действует только на те квартиры, что перечислены в условиях. Если нужная вам квартира в список не попала, соседняя со скидкой лучше от этого не станет. И скидка 30 000 рублей за визит в офис не повод подписывать договор в первый же день, не прочитав его.

Многие сравнивают банки только по ставке. Вернее сравнивать полную стоимость кредита: в неё входят страховка, нотариус и другие платежи. В ставке из рекламы этих расходов не видно.

Документы, которые читают до оплаты

Документы бывают двух видов. Одни нужны, чтобы разобраться в доме и застройщике. Другие нужны, чтобы проверить вашу сделку.

В день брони сохраните условия акции: сделайте снимок страницы, а письменные условия запросит у застройщика брокер Art Estate. Через неделю страница может измениться, а в споре о скидке верят тому, что записано.

В проекте договора проверьте три вещи: цену, срок передачи квартиры и когда цену можно менять. По сроку передачи видно, когда начнётся просрочка и с какого дня можно отказаться от договора. Цена должна быть такой же, как в акции для вашего способа оплаты.

Расчёт у банка просите на бумаге или письмом. В нём должны быть полная стоимость кредита, ставка на каждый период и платёж в месяц. Если в расчёте одна ставка на весь срок, а в рекламе речь о первом годе, переспросите банк.

Что делать с деньгами при каждом варианте

От способа оплаты зависит, какую скидку вам дадут. Вот четыре случая и что делать в каждом.

Платите всю цену сразу. Вам дают самые крупные скидки: на часть квартир и цены для тех, кто платит единовременно. Выберите квартиру. Брокер Art Estate проверит, входит ли она в акцию, и запросит у застройщика проект договора с ценой со скидкой. Деньги внесите на счёт эскроу после регистрации договора.

Берёте ипотеку. Брокер Art Estate узнает, складывается ли скидка с ипотечной программой. Возьмите в двух-трёх банках расчёт с полной стоимостью кредита и ставкой на весь срок. Сравните варианты со страховкой и без неё. Выберите тот, где сумма всех платежей меньше, и только потом бронируйте квартиру.

Берёте рассрочку застройщика. Сравните, сколько стоит квартира в рассрочке и сколько, если заплатить всё сразу. Обе цены брокер Art Estate узнает у застройщика. Выпишите все платежи по датам и сверьте их со своим доходом. Если график короткий, заранее решите, откуда возьмёте последний платёж.

Покупаете готовую квартиру. Проверьте разрешение на ввод дома в эксплуатацию. На готовую квартиру могут дать и скидку, и рассрочку сразу, но остаток придётся выплатить быстро. Посчитайте, хватит ли денег, чтобы закрыть его до конца года.

Если хотите, чтобы квартиру подобрали под ваш способ оплаты и проверили условия акции до брони, оставьте заявку на подбор. Брокер сверит цену, договор и расчёт банка вместе с вами.

У хорошей акции всё сходится: цена со скидкой записана в договоре, график понятен, ставка известна на весь срок. Если что-то из этого неясно, лучше подождать следующего месяца, когда застройщик обновит набор квартир.

Частые вопросы

Обязан ли застройщик дать скидку из рекламы любому?
Нет. Страница акции не считается офертой, которую застройщик обязан выполнить. Скидка ваша, когда цену со скидкой записали в договор долевого участия.

Можно ли сложить скидку и рассрочку?
Смотря что написано в условиях акции. В некоторых акциях прямо сказано, что их нельзя совмещать с другими предложениями застройщика. Брокер Art Estate выяснит это до брони и проверит цену в проекте договора.

Чем опасна ипотека с низкой ставкой из рекламы?
Такая ставка может действовать только первый год. Дальше вы платите по другой ставке, и платёж растёт. Просите расчёт на весь срок и сравнивайте кредиты по полной стоимости.

Зачем страховка жизни в семейной ипотеке?
Без неё банк повышает ставку. Посчитайте оба варианта: сколько стоит полис и во что обойдётся прибавка к ставке за весь срок кредита. Выберите вариант с меньшей суммой всех платежей.

Когда платить застройщику по договору?
После регистрации договора и только безналичным переводом. Если платите через эскроу, деньги идут на счёт в банке, а застройщик получит их, когда передаст вам квартиру.

Что делать, если дом не сдают вовремя?
Если квартиру не передали больше двух месяцев после срока, от договора можно отказаться без согласия застройщика. Тогда застройщик обязан вернуть деньги в срок, который назначил закон. Если идти через суд, деньги вернут быстрее.