Сколько стоит квартира с террасой в новостройке Петербурга и что знать о ней до покупки

Квартиры с террасой есть в 19 % новостроек Петербурга. Такие квартиры пришли из премиум-класса и переходят в комфорт-класс. Площадку считают по своим правилам, отдельно от комнат, и покупателю приходится разбираться и с ценой договора, и с расходами после ключей.

Как устроена терраса и чем она отличается от лоджии

Терраса это открытая площадка без остекления. Её пристраивают к дому, встраивают в него или делают и то и другое сразу. Глубина террасы ничем не ограничена. По этому признаку её проще всего отличить от балкона.

Лоджию и балкон описывает свод правил для многоквартирных жилых домов. Он действует по всей России, в Петербурге и Ленинградской области тоже. Разница между тремя площадками видна по стенам, глубине и стеклу.

Стены. У лоджии стены стоят с трёх сторон на всю высоту этажа. У угловой лоджии стен две. С открытой стороны у неё ограждение, и отопления в ней нет.

Глубина. Глубину балкона ограничивают и связывают с тем, сколько света получает комната за ним. У террасы такого предела нет. Летом на ней завтракают, ставят стол и сажают цветы.

Стекло. Балкон бывает с крышей и остеклением. Терраса по определению остаётся открытой. Иногда террасой в рекламе называют и полностью остеклённую площадку. Тогда брокер Art Estate проверит, какой строкой она записана в договоре.

Название площадки важно для денег. У лоджии свой коэффициент в цене договора, у балкона и террасы другой, у веранды третий. Поэтому сначала выясните, что именно вам продают, и только потом сравнивайте цены.

Где в доме бывает терраса

В бизнес-классе Петербурга осталось мало проектов, где нет хотя бы нескольких квартир с террасой. Обычно террасы есть только на некоторых этажах и сторонах дома. В одном доме они достаются не каждой квартире. Поэтому сначала смотрят, где в доме террасы вообще есть.

Верхний этаж. Терраса появляется, когда верхний этаж отступает от фасада. У дома выходит ступенчатый силуэт. Бывает, что терраса стоит на эксплуатируемой кровле, на крыше, по которой можно ходить. К ней ведёт своя лестница прямо из квартиры.

Первый этаж. Внизу террасу превращают в палисадник или патио, собственный дворик у квартиры. Такая площадка выходит в сад или во двор. За дворик на рынке платят отдельную надбавку, о ней в главе про цену.

Средние этажи. Террасы встречаются и на втором или третьем этаже. Они смотрят в закрытый двор-сад. Вид с них скромнее, зато до двора близко.

Дома у воды. В домах на первой линии у воды квартиры с террасой занимают от 10 до 37 % всех квартир. Вид на воду здесь часто главный довод за террасу.

Площадь. Небольшие площадки начинаются от 6 м².

Ограждение. У части террас ставят стеклянное ограждение. Через него вид остаётся открытым. Из чего сделано ограждение на вашей площадке и какой оно высоты, брокер Art Estate узнает у застройщика.

Как терраса попадает в цену договора

В общую площадь квартиры терраса не попадает. Закон, который действует по всей России, исключает из общей площади балконы, лоджии, веранды и террасы. В общую площадь идут комнаты, кухня, санузлы и подсобные помещения.

Цену договора долевого участия считают по своим правилам. Такой договор заключают, когда вы платите за квартиру в строящемся доме. Закон о долевом строительстве разрешает считать цену так: цену метра приведённой площади умножают на всю приведённую площадь.

Приведённая площадь. Её складывают из общей площади квартиры и площади лоджии, веранды, балкона или террасы. Площадь каждой площадки сначала понижают коэффициентом.

Понижающий коэффициент. Так называют число, на которое умножают площадь площадки, прежде чем прибавить её к квартире. Коэффициенты утвердил Минстрой России. Они действуют с 1 января 2017 года и нужны для расчёта цены договора.

Если цену посчитали по приведённой площади, эти метры стоят по той же цене, что и метры комнат. Такая терраса прибавляет к цене столько же, сколько прибавили бы те же метры в самой квартире. Закон разрешает считать цену и по-другому. По какой формуле посчитан ваш договор, проверит брокер Art Estate.

Сколько стоит квартира с террасой

В бизнес-классе Петербурга квартира с террасой обходится дороже квартиры без неё. Надбавку на рынке считают по-разному. В таблице три способа.

Средняя разница. Процент в первой строке средний по всему бизнес-классу. В конкретном доме разница бывает другой. Сверяйте её по прайсу дома: цену квартиры с террасой и цену похожей квартиры без неё на соседнем этаже.

Надбавка через метр. При таком способе растёт цена каждого метра комнат. Чем больше квартира, тем больше рублей стоит терраса, даже если сама площадка небольшая. Пересчитайте надбавку на всю площадь квартиры и сравните её с площадью террасы.

Дворик. Квартиры первого этажа с собственным двориком продают со своей надбавкой. Она считается в процентах от цены квартиры. Дворик даёт выход на землю, и за это платят отдельно.

Срок продажи. Квартиры с террасой продаются долго. Часть из них находит владельцев уже после ввода дома в эксплуатацию, когда дом признан построенным. Если вы не спешите, выбор таких квартир сохраняется и у готового дома. Тогда террасу можно увидеть вживую до покупки.

Во что обойдётся терраса после ключей

Терраса требует ухода круглый год, а больше всего зимой. Квитанция за содержание у такой квартиры тоже выходит немного выше.

Снег. Чистить террасу от снега будете вы сами. Вниз его, как правило, бросать нельзя, поэтому снег разгребают по площадке ровным слоем. Если площадка большая, заранее решите, кто будет чистить её в снегопад, пока вас нет в городе.

Коммунальные платежи. Часть денег из квитанции уходит на обогрев водостоков. Как этот обогрев попадает в квитанцию, расскажут в управляющей компании.

Подогрев и снеготаяние. На части террас ставят подогрев или систему снеготаяния. Узнайте, есть ли она на вашей площадке, от какого счётчика работает и кто за неё платит.

Гидроизоляция. Гидроизоляцией называют слой, который защищает конструкции от воды. К полу и стенам террасы ничего не крепят, иначе этот слой легко повредить. Навес, перголу или стойку для зелени придётся ставить без крепления.

Сезон. Сезон у террасы короткий: в лучшем случае половина дней в году. Остальное время она служит видом из окна. Считайте её летней комнатой и планируйте мебель, которую легко убрать на зиму.

Доступ для управляющей компании. Бывает, что через террасы верхнего уровня проходит ливневая канализация. Тогда владельцу придётся пускать к себе мастеров управляющей компании. Нужен ли такой доступ на вашей террасе, брокер узнает до покупки.

Как купить квартиру с террасой по шагам

Покупка квартиры с террасой идёт по обычному порядку сделки в новостройке. Разница одна: про площадку спрашивают отдельно на каждом шаге. Брокер Art Estate соберёт ответы письменно до подписи договора.

1. Выбор дома
   Сравните этажи и стороны дома с террасами
   Терраса привязана к месту в доме, поэтому выбор начинают с него
2. До брони
   Брокер запросит план этажа и площадь террасы
   Площадь террасы считают отдельно от общей площади
3. До подписи
   Проверьте формулу цены договора
   Узнайте, с каким коэффициентом терраса вошла в цену
4. До подписи
   Брокер узнает про остекление, крепления и снег
   От ответов зависит, как вы будете пользоваться площадкой
5. После ключей
   Познакомьтесь с управляющей компанией
   Узнайте, когда ей нужен доступ на террасу и кто чистит водостоки

План этажа. На плане видно, где проходят границы террасы, где ограждение и где выход из квартиры. Сравните план с площадью в договоре. Площадь на плане и в договоре должна совпадать.

Формула цены. Брокер Art Estate распишет цену по строкам: общая площадь, площадь террасы, коэффициент, цена метра. Так видно, сколько рублей приходится на саму террасу.

Вопросы письменно. Ответы про остекление, крепления и снег брокер запросит письмом у застройщика или управляющей компании, все вопросы одним запросом. Устный ответ на показе потом трудно подтвердить.

Три вопроса. Первым делом брокер узнает у застройщика три вещи: как терраса записана в договоре, с каким коэффициентом она входит в цену и есть ли на ней подогрев или система снеготаяния. По ответам видно, можно ли сравнивать квартиру с соседними вариантами.

Показ террасы. Если дом уже сдан, брокер договорится, чтобы вам показали саму площадку. План её не заменит. На месте видно ограждение, водостоки, выход из квартиры и то, куда смотрит терраса. У строящегося дома ту же картину собирайте по плану этажа и письменным ответам.

Риски квартиры с террасой

Почти все риски у террасы оттого, что площадка находится снаружи дома. На неё действуют правила дома, погода и интересы соседей. Каждый риск проще снять вопросом до подписи.

Остекление. Застеклить террасу разрешают редко: стекло может испортить облик здания. Если вы мечтаете о зимнем саде, выбирайте квартиру, где он заложен в проект. Открытую террасу рассчитывайте держать открытой.

Общее имущество. В общее имущество дома входят крыши и несущие конструкции, в том числе плиты перекрытий и балконные плиты. Туда же входят парапеты и перила, если они обслуживают больше одного помещения. Парапет это невысокая стенка по краю крыши. Где проходит граница между вашей террасой и общим имуществом, брокер Art Estate узнает у застройщика до подписи.

Протечки. Крепёж в полу или в стене может повредить гидроизоляцию. Вода тогда уходит в конструкции под террасой. Любые работы на террасе согласуйте с управляющей компанией заранее.

Доступ чужих людей. Если через террасу проходят водостоки или канализация, к вам будут приходить люди из управляющей компании. Для кого-то это мелочь, для кого-то повод выбрать другую квартиру.

Долгая продажа. Покупателя на такую квартиру ищут дольше обычного. Если вы планируете продать квартиру через несколько лет, закладывайте запас по времени на продажу.

Ошибки при покупке квартиры с террасой

Ошибки с террасой обычно случаются из-за ожиданий. Площадку представляют продолжением гостиной круглый год. На деле у неё свои правила по площади, цене и уходу.

Сравнение квартир. Самая частая ошибка начинается с таблицы цен. В одной строке стоит цена за метр общей площади, в другой за метр приведённой. Числа похожи, но сравнивать их напрямую нельзя. Приводите все квартиры к одному способу расчёта.

Ожидания от сезона. Вторая частая ошибка связана с погодой. Терраса в Петербурге работает часть года. Если вы покупаете квартиру ради террасы, проверьте сторону света и ветер на этаже в разное время дня.

Документы для сделки с террасой

Площадь и права на террасу видны только в бумагах. Рекламный план и показ их не заменяют. Проверьте бумаги из двух списков до подписи договора.

Договор. В договоре площадь террасы записана отдельно от общей площади. Если отдельной строки нет, брокер Art Estate попросит застройщика её добавить. Без этой строки коэффициент не проверить.

Проектная декларация. Сверьте с ней то, что услышали на показе: есть ли у вашей квартиры терраса и как названа площадка. Если названия площадки в договоре и проектной декларации расходятся, брокер запросит у застройщика письменное объяснение. От названия зависит коэффициент. У веранды он 1,0, выше, чем у лоджии и террасы.

Формула цены. Найдите в договоре строку, по которой считают цену. Закон разрешает считать её по приведённой площади, но допускает и другой способ. Если формулы в договоре нет, брокер попросит застройщика вписать её до подписи.

Граница с общим имуществом. Крыши, плиты перекрытий, балконные плиты, перила и парапеты могут относиться к общему имуществу дома. Брокер Art Estate узнает у застройщика, что из этого есть на вашей террасе и кто это обслуживает.

Ограничения. Брокер запросит письменный перечень того, чего на террасе делать нельзя. Обычно в нём крепёж к полу и стенам, сброс снега вниз и остекление без согласования. Храните перечень вместе с договором.

Обслуживание. Если через вашу террасу проходят водостоки или ливневая канализация, брокер проверит, как в бумагах записан порядок доступа управляющей компании. Лучше, когда там прямо написано, кто приходит и зачем.

Ответы письмом. Правила пользования террасой и ответы про остекление храните вместе с договором. При продаже квартиры они пригодятся новому владельцу.

Проверка с брокером. Брокер сверит площадь на плане, в договоре и в формуле цены. Расхождение лучше найти до подписи.

Как распорядиться деньгами

Решение о квартире с террасой зависит от того, зачем она вам нужна. Ниже частые случаи и что делать в каждом.

Терраса для жизни. Выбирайте этаж, сторону дома и площадь террасы раньше планировки. Сравните цену с похожей квартирой без террасы. Разница покажет, сколько вы платите за площадку.

Терраса или лоджия. Метр лоджии входит в цену договора дороже метра террасы. Лоджия защищена стенами, терраса открыта и требует уборки снега. Если вам важнее закрытое место круглый год, считайте вариант с лоджией.

Дворик на первом этаже. Надбавка за дворик меньше средней надбавки за террасу в бизнес-классе. Взамен вы получаете выход на землю и сад у квартиры. Какие правила действуют для дворика, узнает брокер Art Estate.

Квартира для перепродажи. Продать такую квартиру быстро не выйдет. Если вы покупаете с расчётом на продажу, закладывайте запас по времени и выбирайте террасу с видом, который сложно повторить.

Сравнение двух квартир. Возьмите квартиру с террасой и похожую квартиру без неё в том же доме. Для каждой выпишите общую площадь, площадь террасы, коэффициент и цену метра. Разница в цене и есть то, что вы платите за площадку. Прикиньте, сколько дней в году вы правда будете проводить на террасе, и решите, стоят ли они этих денег.

Терраса или балкон. У балкона и террасы одинаковый коэффициент, поэтому их метры входят в цену договора одинаково. Глубина у террасы ничем не ограничена. Балкон зато бывает с крышей и остеклением. Выбирайте по тому, что вам важнее: простор летом или крыша над головой.

Терраса или веранда. Веранда входит в приведённую площадь целиком, без всякого понижения. Если площадку в договоре назвали верандой, её метры стоят как метры комнат. Брокер Art Estate проверит название до подписи.

Готовый дом или стройка. От этого выбора зависит, что вы узнаете о террасе до покупки. В сданном доме на террасу можно выйти и самому проверить вид, ветер и солнце. У строящегося дома вы опираетесь на план и ответы застройщика, поэтому письменных вопросов нужно больше.

Если хотите сравнить квартиры с террасой под ваш бюджет, оставьте заявку на подбор. Брокер соберёт варианты и распишет цену каждой по строкам.

Для любого случая полезна одна таблица: общая площадь, площадь террасы, приведённая площадь и цена метра. По ней честно сравниваются квартиры даже из разных домов.

Частые вопросы

Входит ли терраса в общую площадь квартиры?
Не входит, ни целиком, ни частью. Её метры идут только в приведённую площадь, по которой считают цену договора.

Сколько метров террасы попадает в цену договора?
Чуть меньше трети её площади, если цену считают по приведённой площади. Терраса в 10 м² добавляет к расчёту 3 м².

Есть ли квартиры с террасой в комфорт-классе?
Да. В комфорт-классе теперь строят и нетиповые квартиры: с террасами, отдельными входами и большими спальнями. Раньше такие строили в премиум-классе.

Можно ли поставить на террасе навес?
Можно, если он стоит сам и ни к чему не прикручен. Прежде чем покупать навес, узнайте в управляющей компании, что разрешают правила дома.

Дороже ли содержать квартиру с террасой?
Немного дороже. За обогрев водостоков в квитанции набегает чуть больше, а зимой прибавляется своя забота: снег.

Терраса принадлежит мне или дому?
Крыша, плиты и парапеты, которые обслуживают больше одного помещения, принадлежат всему дому. Где проходит граница в вашем доме, брокер Art Estate узнает у застройщика до подписи договора.