Как россиянину купить квартиру в Абу-Даби

В первом полугодии 2026 года покупатели из России оказались среди главных покупателей жилья в Абу-Даби дважды: и среди экспатов, которые живут в ОАЭ, и среди иностранных инвесторов. Сумма продаж жилья за эти полгода выросла в разы к тем же месяцам прошлого года.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

СЗАО · Щукино

RAKURS

Бизнес-класс

Подобрать квартиру

ЗАО · Дорогомилово

Поклонная 9

премиум-класс · сдан

Подобрать квартиру

Петроградский район

Familia

от 53,3 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Центральный район

МИРЪ

от 21,9 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Где иностранцу разрешено владеть квартирой

С апреля 2019 года иностранец может купить квартиру в Абу-Даби во freehold. Так называют полную собственность: квартиру можно заложить банку, продать и оставить по наследству. До поправок в закон иностранец мог взять квартиру только в долгую аренду, leasehold, на срок до 99 лет. Теперь владельцу выдают свидетельство о собственности.

В собственность иностранец покупает квартиру только в инвестиционных зонах. Это районы, которые эмират открыл для иностранцев. Как устроено право собственности в Эмиратах, рассказываем в статье что такое freehold.

Какие районы считаются инвестиционными зонами

Короткий список. В нём девять зон: Yas Island, Saadiyat, Reem, Mariya, Lulu, Al Raha Beach, Sayh Al Sedairah, Al Reef и Masdar City. Про две из них у нас есть отдельные статьи: остров Саадият и остров Яс.

Длинный список. Когда эмират открыл собственность иностранцам, список зон был длиннее. Кроме тех же девяти районов, в него входили Al Falah, Fahed Island, Hiid Al Saadiyat, Al Jurf и Ghantoot, Nurai Island, Jubail Island, Al Shamkha и Palace Breakwater. Списки расходятся, поэтому статус района нужно проверить до задатка. Брокер Art Estate проверит его на государственной платформе TAMM, где собраны сведения об инвестиционных зонах.

Какие права бывают

Кроме собственности, у иностранца в Абу-Даби есть ещё три вида прав на жильё. Они дают меньше свободы, поэтому в договоре первым делом смотрите, какое право вы получаете.

Рынок в эмирате работает по трём законам. Закон о секторе недвижимости задаёт правила рынка. Закон о регистрации описывает, как ведут реестр. Закон о собственности определяет права владельцев, и как раз поправки к нему открыли зоны иностранцам.

Две правовые системы

Reem и Maryah. На островах Reem Island и Maryah Island действует право Abu Dhabi Global Market, коротко ADGM. Это отдельный округ со своей правовой системой.

Остальной эмират. В остальных районах действуют правила центра недвижимости Абу-Даби, коротко ADREC. Если покупаете на Reem или Maryah, брокер Art Estate проверит, по какому праву составлен договор и где зарегистрируют сделку.

Как устроена сделка в Абу-Даби

Главный документ сделки называется меморандумом о взаимопонимании, по-английски MoU. В него вы с продавцом записываете цену, сроки и порядок оплаты. Продажи в эмирате строятся на договорном праве, поэтому всё, о чём вы договорились, нужно записать в меморандум.

Государственные услуги по сделке собраны на платформе TAMM. Через неё ADREC регистрирует сделки, следит за эскроу-счетами, рассказывает об инвестиционных зонах и помогает с правовыми вопросами. На второй платформе, Dari, видно номер эскроу-счёта любого зарегистрированного проекта и на сколько процентов готов дом.

1. До выбора квартиры
   Проверьте зону и этаж
   Квартира нужна в инвестиционной зоне и выше первого этажа
2. До задатка
   Найдите проект в Dari
   Номер эскроу-счёта и процент готовности должны совпасть с тем, что говорит застройщик
3. Договор
   Прочитайте меморандум целиком
   Проверьте цену, график оплаты и кто платит сбор за регистрацию
4. Оплата
   Платите на эскроу-счёт проекта
   Номер счёта в договоре и в Dari один и тот же
5. Регистрация
   Зарегистрируйте сделку через TAMM
   Оплатите свою часть сбора
6. После сделки
   Сохраните свидетельство о собственности
   За дубликат придётся заплатить и подождать

Для новостройки и готовой квартиры шаги одни и те же, отличается только то, куда идут деньги. За новостройку вы платите на эскроу-счёт по графику стройки. За готовую квартиру платите продавцу, и на вторичном рынке большинство покупает без кредита.

Как закон бережёт деньги за новостройку

Эскроу-счёт открывают в банке отдельно для каждого проекта. На нём лежат деньги дольщиков, и застройщик снимает их только по этапам стройки. Такие счета ведут только банки, которые одобрил регулятор. Как эта схема работает по всем Эмиратам, рассказываем в статье о рассрочке от застройщика в ОАЭ.

Закон о секторе недвижимости уже действует. По нему застройщик не может продавать квартиры в строящемся доме, пока не докажет права на землю и не откроет эскроу-счёт. К каждой продаже он прикладывает раскрытие сведений о проекте, по-английски disclosure statement.

Что закон запрещает застройщику

Сборы за регистрацию. Застройщик не может брать их с вас. Ему можно брать только административные сборы, и каждый такой сбор сначала должен одобрить регулятор DMA.

Снятие денег с эскроу в начале стройки. Недавно закон обновили. Департамент муниципалитетов и транспорта, коротко DMT, выпустил к нему четыре решения. Одно из них описывает, как застройщик может снимать деньги с эскроу, пока дом ещё далёк от готовности.

Что будет при просрочке и браке

Просрочка. Если застройщик опаздывает больше чем на шесть месяцев, DMA может его оштрафовать, чтобы возместить дольщикам ущерб. Если опоздание или другое нарушение нанесло вам существенный ущерб, договор можно расторгнуть.

Брак. За конструкцию дома застройщик отвечает десять лет после того, как передал дом. На остальные дефекты гарантия один год.

Отказ и перепродажа. Покупку в строящемся доме можно отменить. Такую квартиру можно и перепродать. До договора брокер Art Estate узнает у застройщика, на каких условиях он вернёт деньги, если вы откажетесь.

Ипотека до ключей

С марта 2026 года ADREC регистрирует ипотеку на строящиеся квартиры. Оформить её можно, когда вы оплатили половину цены. Такую ипотеку записывают в первичный реестр, по-английски Initial Real Estate Register. Программа работает только с теми застройщиками и банками, которые в ней участвуют. Брокер Art Estate проверит это у застройщика и банка до договора.

Сколько стоит оформление квартиры

Больше всего сверх цены квартиры уйдёт на сбор за регистрацию продажи. Ставку внутри официальной вилки устанавливает эмират, а сам сбор вы делите поровну с продавцом. Когда эмират открыл собственность иностранцам, зарегистрировать freehold было дешевле, чем аренду на срок. Какая ставка будет в день вашей сделки, брокер Art Estate узнает в центре регистрации до того, как вы подпишете меморандум.

Если ставка окажется у верхней границы вилки, сбор и ваша половина вырастут в несколько раз. Всё решает ставка, поэтому её нужно знать до того, как вы сядете считать бюджет.

Расходы после покупки считайте отдельно. Каждый дом берёт плату за обслуживание, и в каждом она своя. Годовую сумму брокер Art Estate запросит у застройщика или продавца письменно, до задатка. Как устроены такие расходы в соседнем эмирате, рассказываем в статье о содержании квартиры в Дубае.

Ипотека для экспата

Центральный банк ОАЭ ограничивает, какую часть цены банк может дать в кредит. Сколько дадут, зависит от цены жилья, от того, первое оно у вас или нет, и от того, достроен ли дом.

Первый взнос вы платите своими деньгами. Деньги с потребительского кредита или кредитной карты банк на взнос не примет.

На первое недорогое жильё банк даст самую большую часть цены. Остальное вы вносите сами и ещё платите сбор за регистрацию жилищной ипотеки из таблицы выше. Сверху прибавьте свою половину сбора за регистрацию продажи.

По прежним правилам Центральный банк ограничивал и срок ипотеки. Сумму кредита тогда тоже ограничивали, по месячному доходу заёмщика. Какие пределы банк ставит на день вашей заявки, узнает брокер Art Estate.

Для тех, кто не живёт в ОАЭ, отдельных правил ипотеки в официальных документах нет, и каждый банк решает сам. Брокер Art Estate сравнит банки: какую часть цены каждый даёт нерезиденту, какие доходы засчитывает и в какой валюте.

Золотая виза и налоги ОАЭ

Если вы купили жильё, можно получить золотую визу инвестора. Главное условие: недвижимость куплена без ипотеки и стоит не меньше порога, который ставит служба резидентов. О сроке визы сведения расходятся: у службы резидентов Абу-Даби десять лет, на федеральном портале пять. Точный срок брокер Art Estate узнает в службе резидентов, когда вы будете подавать документы.

Визу можно получить и с ипотекой. Тогда кредит берут в национальном банке, объект стоит дороже того же порога, а ваших собственных денег в нём не меньше порога.

Новостройка. Нужны договор с одобренным застройщиком и подтверждение, что вы уже заплатили ему нужную сумму.

Готовое жильё. Нужен договор, зарегистрированный в DMT, или справка о стоимости объекта, которую выдаёт DMT.

Для корпоративного налога ОАЭ доход от аренды квартиры предпринимательским не считают. Человек начинает платить этот налог, когда его оборот от предпринимательства за календарный год выше порога из закона. Про остальные налоги Эмиратов рассказываем в статье налоги в ОАЭ.

Что сделать в России

С 8 декабря 2025 года Банк России снял лимиты на переводы валюты за рубеж для граждан России. До этого на счета в иностранных банках разрешали переводить до 1 млн долларов в месяц.

Открыли счёт в банке ОАЭ, значит, о нём должна узнать налоговая. Если вы налоговый резидент России, сообщите в ФНС об открытии счёта в течение одного месяца. Так же поступают, когда счёт закрывают или меняют реквизиты. Тем, кто провёл за пределами России больше 183 дней за календарный год, сообщать не нужно.

1. До первого платежа
   Узнайте, как ваш банк переведёт деньги в ОАЭ
   Спросите и российский банк, и банк в ОАЭ
2. Месяц после открытия счёта
   Сообщите в ФНС о счёте
   На это один месяц со дня открытия
3. Год после дохода
   Подайте декларацию 3-НДФЛ
   До 30 апреля следующего года

С дохода из-за рубежа налоговый резидент России сам считает и платит НДФЛ. Ставка зависит от суммы дохода, от 13 до 22 %. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года. Так этот порядок расписан для дохода от работы за рубежом. Как его применить к аренде квартиры в Абу-Даби, обсудите с налоговым консультантом.

17 февраля 2025 года в Абу-Даби Россия и ОАЭ подписали соглашение об устранении двойного налогообложения, чтобы с одного дохода не брали налог дважды. Закон о ратификации президент подписал. Соглашение касается доходов от имущества, дивидендов, процентов, роялти и доходов людей. На проценты, дивиденды и роялти ставка 10 %. Про доходы от недвижимости в нём есть отдельная статья.

На некоторые вопросы ясного ответа нет: нужно ли сообщать в ФНС о покупке квартиры за рубежом, платят ли за неё налог в России и как считают налог при продаже. Задайте их налоговому консультанту до сделки и заодно спросите, с какой даты начинает работать соглашение с ОАЭ.

Что покупают в Абу-Даби

За первое полугодие 2026 года сумма сделок с недвижимостью в эмирате выросла больше чем вдвое по сравнению с тем же полугодием годом раньше, и самих сделок стало заметно больше. Деньги в недвижимость Абу-Даби вкладывали нерезиденты из множества стран.

Большую часть суммы продаж жилья приносят экспаты и иностранцы. Основная часть этих денег приходится на новостройки, поэтому глава об эскроу касается большинства сделок.

В эмирате 409 000 квартир и домов, и в ближайшие годы должны появиться ещё десятки тысяч. Договоров аренды жилья действует сотни тысяч, и за год их общая сумма выросла. Если покупаете квартиру, чтобы сдавать, брокер Art Estate посчитает спрос по договорам аренды в районе и в доме.

Средней цены за метр в официальных отчётах нет. Цену приходится сравнивать по конкретным квартирам и домам, похожим по району, этажу и готовности, и это сравнение брокер Art Estate сделает за вас.

Риски сделки в Абу-Даби

Статус района. Списки инвестиционных зон расходятся. Квартиру вне зоны или на первом этаже на иностранца не зарегистрируют. Если проверить это до задатка, риска не останется.

Чужое право. На Reem Island и Maryah Island действует право ADGM. Споры там решают и сделки регистрируют по своим правилам. Брокер Art Estate проверит, где и как зарегистрируют вашу сделку.

Ставка сбора. Официальная вилка широкая. Если не знать точную ставку, бюджет сделки может разойтись на десятки тысяч дирхамов, это видно по примеру выше.

Кредит нерезиденту. Для тех, кто не живёт в ОАЭ, общих правил нет. Банк может ответить уже после того, как вы внесли задаток. Предварительное одобрение лучше получить до договора.

Перевод денег. Ясных правил, как банки ОАЭ принимают платежи из России, нет. Перед крупным платежом отправьте небольшую сумму и посмотрите, как она дойдёт.

Отказ от новостройки. Как вам вернут деньги, если вы откажетесь от покупки, написано в решениях DMT и в вашем договоре. Брокер Art Estate разберёт с вами этот раздел договора до подписи.

Ошибки при покупке квартиры

Большинство ошибок в сделке можно заметить заранее. На каждую хватает одной проверки до задатка.

Документы для сделки и визы

Какие личные документы нужны для регистрации, брокер Art Estate узнает в центре регистрации через TAMM. Документы по самой сделке и по визе собраны ниже.

Копии всех документов храните и за пределами ОАЭ. За дубликат свидетельства о собственности придётся заплатить, а остальные бумаги восстанавливать ещё дольше.

Частые вопросы

Нужен ли юрист на сделке в Абу-Даби?
В сделках эмирата юристов зовут редко, всё строится на меморандуме о взаимопонимании. Если в английском тексте договора что-то непонятно, закажите перевод и проверку до подписи.

Чем покупка на Reem Island отличается от других районов?
На Reem Island действует право ADGM, в остальном эмирате правила ADREC. Брокер Art Estate проверит, по какому праву составлен договор и как по нему решают споры.

Что будет, если дом сдадут позже срока?
Если застройщик опоздает больше чем на шесть месяцев, регулятор может оштрафовать его в вашу пользу. При серьёзном ущербе от просрочки договор тоже можно расторгнуть.

Платят ли в ОАЭ налог с аренды квартиры?
Корпоративный налог с аренды человек не платит: доход от вложений в недвижимость предпринимательским не считают. В России доход из-за рубежа декларируют по правилам для налоговых резидентов.

Получится ли перевести деньги на покупку из России?
Банк России снял лимиты на переводы валюты за рубеж для граждан. Как перевод примет банк в ОАЭ, проверьте заранее на небольшой сумме.

С чего начать, если решили покупать?
Сначала соберите свои деньги на первый взнос и сборы, без кредитов. Если берёте ипотеку, получите предварительное одобрение банка, и проверьте, как дойдут деньги из России. После этого выбирайте квартиру в инвестиционной зоне и до задатка сверьте проект в Dari. Если хотите, оставьте заявку, и брокер Art Estate подберёт квартиры в Абу-Даби под ваш бюджет и цель.