Что значит «специализированный застройщик» в названии компании и что у неё проверить

СЗ это компания, которая строит многоквартирные дома на деньги дольщиков. Так ей разрешает закон о долевом строительстве. Дольщик это человек, который платит за квартиру, пока дом ещё строят. Компания обязана указать это в своём названии. Отсюда буквы СЗ в названиях таких компаний. Бывает, что компания не отвечает требованиям закона. Тогда ей нельзя брать деньги дольщиков на стройку многоквартирных домов. Правила одни для всей России. Москва тут не исключение.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

ВАО · Преображенское

Преображенская площадь

премиум-класс · старт продаж

Подобрать квартиру

ЦАО

ORO

бизнес-класс · строится

Подобрать квартиру

Василеостровский район

Amo

от 30,3 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Московский район

ARTSTUDIO M103

от 9 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Что закон требует от компании с буквами СЗ

По закону застройщик это хозяйственное общество, которое отвечает сразу нескольким условиям. Первое из них, слова в названии. Остальные касаются опыта, земли и разрешения на стройку. Не хватает хоть одного, и по закону компания уже не застройщик.

Опыт. Компания участвует в стройке многоквартирных домов не меньше трёх лет. Вместе эти дома дают не меньше пяти тысяч квадратных метров, и на них уже получены разрешения на ввод в эксплуатацию. Это документы, после которых дом считается построенным. Опыт засчитывают, если компания работала застройщиком или техническим заказчиком.

Опыт группы. В зачёт идёт опыт самой компании, её основного общества или любой дочерней компании этого общества. Так что компанию СЗ под один дом могли создать совсем недавно, и закону она всё равно отвечает, если дома строила её группа.

Земля. Участок под стройку у компании в собственности, в аренде или в субаренде. Субаренда это когда компания арендует землю у другого арендатора.

Разрешение на строительство. Без него компания застройщиком не считается, даже если у неё есть опыт и земля.

Буквы СЗ говорят, что компания работает по строгим правилам закона. Как идёт стройка вашего дома, по ним не понять. Это видно по документам проекта, о них мы расскажем дальше.

Как устроена компания СЗ и почему у проекта она своя

Одна компания СЗ собирает деньги дольщиков на дома одного проекта. Что считать одним проектом, закон описывает тремя способами:

• одно разрешение на строительство;
• несколько разрешений по одному плану земельного участка или одному утверждённому проекту планировки территории;
• одно или несколько разрешений на участках внутри территории, по которой заключён договор о комплексном развитии.

Одной компании закон не даёт собирать деньги сразу по нескольким планам участков, проектам планировки или договорам о развитии территории. Поэтому крупная группа обычно заводит под каждый проект своё общество с буквами СЗ.

Бренд и компания. На рекламе и на стройке вы видите имя группы. А договор подписываете с компанией проекта, у неё своё название и буквы СЗ. Отвечает перед вами она, её и проверяют в первую очередь.

Несколько разрешений. Если на проект выдали больше одного разрешения на строительство, у закона к СЗ есть ещё одно условие. Например, брать деньги дольщиков только через счета эскроу. Это особые счета в банке, где деньги лежат до сдачи дома.

Несколько кварталов одной группы. Если группа строит в Москве два квартала, у каждого может быть своя компания СЗ со своими разрешениями и своей декларацией. Если с бумагами одного квартала всё в порядке, про соседний это ничего не говорит, его документы смотрят отдельно.

Когда СЗ вправе брать ваши деньги

Брать деньги за квартиры СЗ может только после того, как выполнит три условия закона. Все три нужны до первого договора с дольщиком, а в каком порядке их выполнять, закон не говорит.

1. До продаж
   Разрешение на строительство
   СЗ получает его на дом или группу домов
2. До продаж
   Проектная декларация
   СЗ публикует документ о себе и о проекте
3. До продаж
   Право на землю
   СЗ регистрирует собственность, аренду или субаренду участка

Кроме этих трёх бумаг, у закона есть требования к самой компании. Не выполнено хоть одно, и собирать деньги дольщиков СЗ нельзя.

Проект. У СЗ есть проектная документация и положительное заключение экспертизы проекта. Заключение экспертизы это документ о том, что проект проверили и одобрили.

Положение компании. СЗ не ликвидируют. Арбитражный суд не вводил против него ни одной процедуры банкротства и не останавливал его работу в наказание за нарушение.

Налоги. За прошлый календарный год у СЗ нет долга по налогам.

Так закон отсеивает слабые компании ещё на входе. Компания с долгами перед государством, с делом о банкротстве или без экспертизы проекта до денег дольщиков не дойдёт. Первые вопросы к СЗ закон задал за вас, и брокеру остаётся проверить, что в день вашей сделки с ответами всё в порядке.

Сколько стоит СЗ право строить на деньги дольщиков

Прежде чем продавать квартиры, СЗ показывает, что у него есть свои деньги на стройку и уполномоченный банк. Уполномоченный банк это банк, который по меркам закона достаточно надёжен, чтобы работать с деньгами дольщиков. Доли считают от проектной стоимости строительства: столько стройка стоит по проекту.

Деньги на счёте или договор о кредите должны быть у СЗ уже в тот день, когда он отправляет проектную декларацию. Целевой кредит это кредит именно на эту стройку.

Других долгов нет. Кредитов, займов и ссуд у СЗ нет, кроме целевых.

Имущество свободно. Своё имущество СЗ не отдаёт в залог по обязательствам других компаний и людей.

Расчётный счёт. Деньги со своего расчётного счёта СЗ тратит только на то, что перечислено в законе.

Банки рядом. Что у СЗ порядок с деньгами, видно по аккредитации у банков: банки согласились работать с его проектом.

Стройку начинают на деньги самого СЗ и банка. Ваши платежи компания в это время не трогает, они ждут на отдельном счёте. Как он устроен, расскажем в следующей главе.

Где лежат ваши деньги, пока дом строится

По договору участия в долевом строительстве вы платите на счёт эскроу в уполномоченном банке. Так платят все дольщики дома. Счёт эскроу работает как банковская ячейка с условием: деньги лежат в банке, пока СЗ строит дом, и уходят ему только после ввода дома.

Срок счёта. Счёт эскроу открывают самое большее на шесть месяцев дольше срока ввода дома.

Когда деньги уходят СЗ. СЗ приносит в банк разрешение на ввод дома. Банк переводит ему деньги со счёта не позже чем через десять рабочих дней.

Если договор расторгнут. Если договор участия расторгли или вы от него отказались, договор эскроу прекращается. Деньги со счёта вам возвращают целиком.

Страховка. Деньги на счёте эскроу застрахованы в государственной системе страхования вкладов. Страховка покрывает до 10 млн рублей.

Банк. У уполномоченного банка не меньше двух кредитных рейтингов. Это оценки надёжности, их ставят национальные рейтинговые агентства. Рейтинги по национальной шкале должны быть не ниже уровня «BBB-(RU)» и (или) «ruBBB-». Посмотреть рейтинги банков можно на сайтах самих агентств.

Пока закон не принят, считаем по прежней сумме страховки. Что делать с деньгами при каждом исходе, расскажем в главе о том, что сделать перед сделкой.

Кто может руководить СЗ и владеть им

У закона есть требования и к людям, которые стоят за СЗ: к руководителю, главному бухгалтеру и к тому, у кого в компании доля больше пяти процентов.

Судимость. Человека с неснятой или непогашенной судимостью нельзя ставить руководителем или главным бухгалтером СЗ. Речь о преступлениях в сфере экономики и против государственной власти.

Дисквалификация. То же касается человека, у которого ещё не кончился срок дисквалификации. Дисквалификация это наказание, при котором человеку запрещают руководить компаниями.

Прошлое банкротство. Если человек руководил компанией в последние пять лет до того, как СЗ отправил проектную декларацию, а суд признал ту компанию банкротом, руководителем или главным бухгалтером СЗ ему не быть.

Владельцы на виду. Учредителей с заметной долей СЗ перечисляет в проектной декларации, так что их имена может узнать любой.

Так к деньгам дольщиков не подпускают людей, у которых уже были проблемы с законом или с прошлой компанией. Если имена в бумагах разные, брокер выяснит почему, до того как вы внесёте деньги.

Что СЗ рассказывает о себе и где это найти

Если СЗ собирает деньги дольщиков, сведения о себе он выкладывает в единую информационную систему жилищного строительства. Это государственная система. Застройщики выкладывают туда документы о себе и своих домах. Ведёт систему Единый институт развития в жилищной сфере. Прочитать сведения в системе может любой, кроме тех, что закрывает закон.

Проектная декларация. Главный документ СЗ: в нём рассказано о самой компании и о проекте строительства. Декларацию и изменения к ней СЗ отправляет в уполномоченный орган власти через личный кабинет в системе, а выкладывает на своём сайте и на портале системы.

Что СЗ пишет о себе в декларации, задаёт закон. Например:

• название, адрес и режим работы;
• учредители, у которых от пяти процентов голосов;
• проекты домов за три года, где участвовали сам СЗ, его основное общество и дочерние компании этого общества;
• членство в саморегулируемых организациях, объединениях изыскателей, проектировщиков и строителей;
• финансовый результат текущего года и долги на последнюю отчётную дату.

Опыт группы. По списку проектов за три года видно, что строила вся группа. Даже если у новой компании СЗ своих домов нет, опыт её группы виден в том же списке.

Долги. Кредиторская задолженность показывает, сколько должен сам СЗ, дебиторская, сколько должны ему. Обе суммы удобно сравнить с финансовым результатом года, то есть с прибылью или убытком компании.

Меняется проект, меняется и декларация: СЗ отправляет изменения через ту же систему. В старой копии из рекламной папки сроки и площади могут быть другими.

Как проверить СЗ до договора

Порядок проверки СЗ такой.

1. Первым делом
   Выписка из реестра компаний
   Её выдаёт налоговая служба онлайн, искать надо по названию с галочкой точного совпадения
2. Затем
   Учредительные документы
   Свидетельство о регистрации и устав компании
3. Затем
   Три бумаги проекта
   Разрешение на строительство, проектная декларация и документы на участок
4. Затем
   Реестры
   Единый реестр застройщиков и Единый реестр проблемных объектов
5. Затем
   Участок
   Права на землю сверяют на сайте Росреестра
6. Перед оплатой
   Банк эскроу
   Рейтинги банка, где откроют счёт

Сданные дома. Сколько домов СЗ и его группа уже построили и сдали.

Темпы и сроки. Как быстро идёт стройка и укладывалась ли компания в сроки сдачи прежних домов.

Площадка. Как идут работы на стройке, когда вы приезжаете её смотреть.

Банки. Аккредитовали ли СЗ банки.

В конце вы получаете итог проверки и копии бумаг, по которым брокер его сделал.

Риски при покупке у СЗ

Закон и счёт эскроу снимают с дольщика часть рисков. Несколько всё равно остаются за вами, и каждый можно закрыть проверкой до договора.

Новая компания. У компании проекта своей истории может не быть. Если смотреть только на неё, вы не увидите опыт группы. Если смотреть только на бренд, легко пропустить, что договор подписывает другая компания. Проверяют обе: компанию проекта по документам, группу по списку её домов в декларации.

Сумма сверх страховки. Страховка по счёту эскроу покрывает деньги только в пределах лимита. Если квартира дороже лимита, разница не застрахована, пока не приняли закон о повышении.

Суд и ликвидация. Если против СЗ ввели процедуру банкротства или начали ликвидацию, компания перестаёт отвечать требованиям закона. Поэтому брокер берёт свежую выписку из реестра компаний в день сделки. Выписка с первого показа к этому дню могла устареть.

Старые проекты. После 1 июля 2019 года часть домов достраивали по старой схеме, без счетов эскроу. Защиты, которую даёт счёт эскроу, у такого дома нет.

Долги компании. Если в декларации большая кредиторская задолженность, значит, СЗ много должен сам. Пугаться сразу не нужно: долг сравнивают с финансовым результатом года и с темпами стройки.

Изменения в декларации. СЗ может поменять сроки и параметры проекта, если отправит изменения в декларацию. Договор подписывают по версии, которая действует на день сделки, и брокер сверяет с ней каждый пункт договора.

Ошибки при выборе СЗ и чего они стоят

Ошибки при проверке СЗ похожи друг на друга: человек смотрит на одну бумагу и пропускает соседнюю. И о проблеме он узнаёт уже после оплаты.

Почему так происходит. Бумаг много, и каждая выглядит как формальность. Про разрешение думают, что оно есть само собой, банк выбирают по привычке, а название компании в договоре читают в последний момент.

Как этого избежать. Название компании, адрес участка и банк везде должны быть одни и те же.

Документы, которые СЗ показывает до сделки

Бумаги для проверки СЗ удобно разделить на три группы: о компании, о проекте и о деньгах. По первым двум видно, кто строит и что именно, а по третьей, куда уйдут ваши платежи.

Совпадение названий. Название компании во всех бумагах одно и то же до буквы. Если в выписке одно название, а в договоре другое, сделку останавливают и выясняют, почему так.

Свежесть. Выписку берут в день сделки. Декларацию смотрят в последней версии, со всеми изменениями.

Договор эскроу. В нём видно, какой банк держит деньги и на какой срок открыт счёт. Срок сверяют со сроком ввода дома в декларации.

Что сделать с деньгами перед сделкой

Ваши деньги до сдачи дома лежат на счёте эскроу в банке. Насколько спокойно им там лежать, зависит от суммы и от того, что будет с законом о страховке.

Если закон о страховке примут. С 1 января 2027 года страховка по счёту эскроу вырастет до 30 млн рублей. Платить вы будете так же: деньги уходят на счёт эскроу, и банк переведёт их СЗ только после ввода дома.

Если закон не примут. Страховка остаётся прежней. Если квартира дороже лимита, часть суммы не застрахована. Тогда для вас важнее, насколько надёжен банк, где открыт счёт, и брокер особенно внимательно смотрит его рейтинги.

Если сумма в пределах лимита. Вся сумма на счёте эскроу застрахована. Нужно только, чтобы платёж ушёл именно на счёт эскроу по договору участия.

Если вы выбираете квартиру в строящемся доме в Москве, оставьте заявку на подбор. Брокер Art Estate подберёт квартиры у СЗ, которые прошли эту проверку, и покажет бумаги по каждой.

1. До выбора квартиры
   Компания проекта
   Брокер называет СЗ и его группу
2. До договора
   Проверка СЗ
   Брокер собирает выписку, разрешение, декларацию и документы на землю
3. Перед оплатой
   Банк эскроу
   Брокер смотрит рейтинги банка и срок счёта
4. После ввода дома
   Расчёт с СЗ
   Банк сам переводит деньги СЗ со счёта эскроу

Частые вопросы

Что значат буквы СЗ в названии компании?
Буквы значат, что компания занимается именно стройкой домов для дольщиков. Указать это в названии должна каждая компания, которая строит многоквартирные дома на деньги дольщиков. Такая компания должна отвечать требованиям закона к опыту, земле, разрешениям и деньгам.

Почему у одного бренда много компаний СЗ?
Компания СЗ собирает деньги в границах одного проекта. Вести сразу несколько проектов по разным планам участков или договорам о развитии территории ей нельзя, поэтому группа заводит своё общество под каждый проект.

Может ли новая компания СЗ быть надёжной?
Да. Закон засчитывает опыт её основного общества и дочерних компаний этого общества. Опыт группы за три года виден в проектной декларации, по нему брокер и судит о том, кто на деле строит дом.

Когда СЗ получает деньги со счёта эскроу?
Когда принесёт в банк разрешение на ввод дома. До этого деньги лежат на счёте, и компания их не тратит.

Вернут ли деньги, если договор расторгнут?
Да. Если договор участия расторгли или вы от него отказались, договор эскроу прекращается, и деньги со счёта возвращают вам.

Кто проверяет СЗ, если я не юрист?
Брокер Art Estate. Он собирает выписку из реестра компаний, разрешение на строительство, декларацию и документы на землю, смотрит банк эскроу и приносит вам итог вместе с копиями бумаг.