Стоит ли покупать квартиру в Дубае: плюсы, минусы и подводные камни

Квартира в Дубае нужна тем, кто хочет визу ОАЭ, доход от аренды в дирхамах и спокойствие за платежи на стройке. Рынок большой: за 2025 год в Дубае заключили сделок с недвижимостью на 917 млрд дирхамов, на 20% больше, чем годом раньше.

Решать о покупке придётся по пяти вещам: какие права на квартиру получит иностранец, сколько уйдёт на сделку и дом, как защищены деньги на стройке, что с визой и ипотекой и какие налоги платить в двух странах. На каждую есть правило в законе или в тарифах ведомств, и его можно прочитать заранее. Плюс становится подводным камнем, когда о правиле узнают уже после подписания договора.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

Одинцовский городской округ, Немчиновка

Притяжение Сити

комфорт-класс · строится

Подобрать квартиру

Москва

Квартал Издание

строится

Подобрать квартиру

Петроградский район

Futurist

от 30,5 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Адмиралтейский район

Болконский

от 13,5 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Как устроена покупка квартиры в Дубае для иностранца

По закону Дубая о регистрации недвижимости владеть жильём в собственность по всему эмирату могут граждане ОАЭ и стран Совета сотрудничества стран Залива. Это же право есть у компаний, которыми они владеют целиком, и у публичных акционерных обществ. Гражданин России в этот круг не входит. Для иностранцев правитель Дубая выделяет отдельные районы, и там иностранец может получить права двух видов.

Собственность без срока. Такое право называют фрихолд. Квартира ваша бессрочно: её можно продать, сдать или оставить по завещанию.

Пользование или долгосрочная аренда. Жить в квартире и пользоваться ею можно долго, но срок у этого права есть. Он записан в документах, поэтому ещё до сделки выясните, какое из двух прав вам продают.

Кто ведёт сделку со стороны государства. Земельный департамент Дубая берёт сборы по сделкам, выдаёт свидетельство о собственности и ведёт два индекса: взносов на дом и арендных ставок. На его цифрах держатся все расчёты по Дубаю.

Дубай и другие эмираты. Лимиты ипотеки от Центрального банка и налоги одинаковые во всех эмиратах. А правила о собственности, эскроу-счетах, просрочке платежей, визе за квартиру и аренде, о которых мы рассказываем дальше, действуют в Дубае. Если вы смотрите квартиру в Абу-Даби или другом эмирате, брокер Art Estate до сделки сверит её с местными правилами.

Что происходит с рынком Дубая

После рекордного года рынок Дубая в 2026 году затих. В конце февраля началась война с Ираном, и сделок с недвижимостью стало меньше: в среднем за месяц примерно на четверть.

Цены. С конца прошлого года по сентябрь 2026 года жильё в Дубае подешевело на 5% и больше. В разных домах по-разному, поэтому средняя цифра мало что скажет о конкретном доме.

Прогноз. Рейтинговое агентство Fitch Ratings ждало, что в 2025-2026 годах цены в Дубае снизятся, но резко не обвалятся. Там же агентство считало, что за 2023-2026 годы сдадут 250 000 квартир и домов, из них 120 000 в 2026 году. Кто покупает для жизни, получит больше выбора. Кто покупает под сдачу, получит больше конкурентов.

Как быть покупателю. Когда сделок мало, цену квартиры стоит сравнить с последними сделками в том же доме. Брокер Art Estate сделает это до разговора о цене, и вы будете знать, от какой суммы торговаться.

Сколько стоит купить и содержать квартиру

Кроме самой цены, вы платите ещё за две вещи: сборы при сделке и взносы на содержание дома. Сборы платят один раз, а взносы будут всё время, пока квартира ваша.

Сборы сделки. Когда продают квартиру в ипотеке, Земельный департамент Дубая берёт процент от её цены. Сверху платят сбор регистратору, сбор за регистрацию нового кредита и плату за документы.

Больше всего к цене добавляет процент Земельному департаменту. Кто какой сбор платит, брокер Art Estate договорится с продавцом до подписания договора.

Взносы на содержание дома. Каждый собственник платит взносы на дом, service charges. На эти деньги дом убирают и обслуживают, охраняют, ухаживают за зеленью, вывозят мусор, ремонтируют, из них платят управляющей компании и за коммунальные услуги в общих частях дома. Ставку берут с каждого квадратного фута квартиры, и от дома к дому она отличается в разы.

Где посмотреть ставку дома. Земельный департамент утверждает ставки и выкладывает их в индекс взносов на дом: на сайте и в приложении Dubai REST. Платят взносы через систему Mollak, она переводит деньги прямо на счета в банках, которые одобрил департамент. Брокер Art Estate до сделки найдёт в индексе ставку выбранного дома и заложит её в расчёт дохода от аренды.

Квартира на стройке: где лежат ваши деньги

За квартиру в строящемся доме в Дубае платят через эскроу-счёт. Это отдельный счёт на имя проекта у эскроу-агента, и туда идут все платежи за квартиры в доме. Без такого счёта застройщик не имеет права продавать квартиры на стройке.

1. До начала продаж
   Застройщик открывает счёт проекта через Земельный департамент Дубая
   Пока счёта нет, продажи не открывают
2. Во время стройки
   Вы платите на счёт проекта
   Туда же идут деньги банков, которые финансируют стройку
3. Если дом нельзя достроить
   Решает эскроу-агент
   Он добивается, чтобы дом достроили или покупателям вернули деньги

Защита от долгов застройщика. Деньги на эскроу-счёте кредиторы застройщика арестовать не могут. Сколько бы застройщик ни задолжал банкам и подрядчикам, до вашего платежа за квартиру эти долги не дотянутся.

От чего эскроу не спасает. Счёт бережёт деньги от чужих долгов и брошенной стройки. Платить по графику вам всё равно нужно: если вы перестанете, закон разрешает застройщику удержать часть денег. Как это устроено, рассказываем в главе о рисках.

Перепродажа до сдачи дома. Сколько надо выплатить застройщику, прежде чем перепродать квартиру, и сколько стоит его согласие, записано в договоре конкретного дома. Брокер Art Estate запросит эти условия до подписания, чтобы перепродажа потом не упёрлась в какой-нибудь пункт договора.

Срок сдачи. Дату, когда дом сдадут, записывают в договор. Что будет, если срок сдвинется, брокер Art Estate проверит по договору до первого платежа.

Ипотека в ОАЭ для иностранца

Центральный банк ОАЭ ограничивает, какую часть цены квартиры банк даст в кредит. Иностранцу эта часть зависит от трёх вещей: первое ли это жильё, сколько оно стоит и построен ли дом.

Первый взнос. Первый взнос банк примет только из ваших собственных денег. Взять на него личный кредит или заплатить кредитной картой нельзя. Так решил Центральный банк, и обойти правило займом в другом банке не получится.

Срок кредита. Сколько лет можно платить ипотеку в ОАЭ, тоже ограничивает Центральный банк. Ещё банк смотрит, сколько вам будет лет к последнему платежу. Чем старше заёмщик, тем короче кредит и тем больше платёж каждый месяц.

На квартиру на стройке при той же цене своих денег нужно намного больше: банк даст на неё только половину цены. Если вы рассчитываете на кредит, под готовую квартиру банк при тех же ваших деньгах даст больше.

Как выбрать банк. Ставка, требования к доходу и список справок у каждого банка свои. Брокер Art Estate сравнит, что банки предложат именно вам, ещё до того, как вы заплатите продавцу.

Виза за квартиру

За квартиру в Дубае дают одну из двух виз: золотую на десять лет или визу собственника на два года. Какую именно, зависит от цены квартиры и от того, один ли у неё владелец.

Золотая виза и ипотека. Золотую визу дают и за квартиру в ипотеке. На квартиру ставят отметку о залоге, чтобы она оставалась вашей все годы визы. Банк пишет письмо, что не возражает против визы, и указывает в нём, сколько вы уже выплатили и сколько осталось. Продлевают визу на тех же условиях.

Сколько стоит и сколько ждать. Сборы за золотую визу инвестора платят, когда её оформляют, и за каждого члена семьи платят свой сбор. Визу делают от семи до десяти рабочих дней.

Семья. По золотой визе можно сделать визы мужу или жене и детям. Так одна квартира от порога цены даёт визы всей семье.

Виза собственника на два года. Земельный департамент и миграционная служба Дубая отменили нижний порог цены для единственного владельца. Раньше такой порог был и для него. Если у квартиры несколько владельцев, для доли каждого порог остался, но теперь он ниже прежнего.

Сдача квартиры в аренду

Сдавать квартиру в Дубае можно надолго одному арендатору или посуточно гостям. У каждого способа свои правила и свои расходы.

Рост ставки при продлении. Насколько поднять аренду, когда продлеваете договор, ограничивает указ Дубая. Потолок зависит от того, насколько ваша ставка ниже средней по индексу аренды.

Если ваша ставка ниже средней совсем немного, поднять её при продлении нельзя. Чем сильнее она отстаёт, тем на больший процент её можно поднять, но и здесь есть потолок.

Индекс аренды. С 2 января 2025 года среднюю ставку считает умный индекс аренды Земельного департамента. Он оценивает дом по тому, как он построен, как отделан и обслуживается, где стоит и какой в нём сервис. Пока в индексе только жилые районы Дубая, коммерческую недвижимость в него планируют добавить позже.

Выселение арендатора. Когда договор закончился, выселить арендатора можно только по причине, которую называет закон: дом сносят, ставят на капитальный ремонт, в квартиру переезжаете вы сами или ваш родственник первой степени, квартиру продают. Предупредить арендатора надо за двенадцать месяцев, через нотариуса или заказным письмом. Если собираетесь продать квартиру через год, подстройте под этот срок договор аренды.

Посуточная сдача. Чтобы сдавать гостям, нужно разрешение Департамента экономики и туризма Дубая. Его дают, когда проверят, что квартира отвечает закону и требованиям безопасности. Сбор зависит от числа спален, сверху платят за классификацию и ещё два небольших сбора. За один дом в год больше потолка не возьмут.

Доход. Сколько принесёт квартира, зависит от арендной ставки в доме, взносов на содержание и того, как вы сдаёте. Брокер Art Estate посчитает доход по цифрам выбранного дома.

Налоги в ОАЭ и в России

В ОАЭ физические лица не платят подоходный налог. А сколько платить в России, зависит от того, сколько дней в году вы там проводите.

Аренда в ОАЭ. Если квартира записана на вас и для сдачи не нужна лицензия, корпоративный налог ОАЭ с аренды не берут. Личный доход от работы, вложений и недвижимости без лицензии этим налогом не облагается, это отдельно разъяснил Минфин ОАЭ.

НДС в ОАЭ. Налог на добавленную стоимость в ОАЭ берут с товаров и услуг. Для жилья правила мягче.

Налоговый резидент России. Если вы проводите в России 183 дня в году и больше, вы её налоговый резидент. Резидент платит НДФЛ со всех доходов, где бы их ни получил, в том числе с аренды квартиры в Дубае. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года. Если соглашение об избежании двойного налога говорит иначе, действуют его правила.

Соглашение России и ОАЭ. Соглашение подписали в Абу-Даби 17 февраля 2025 года, а 7 июля президент подписал закон о его ратификации. Работать оно начнёт с 1 января года, который идёт за годом вступления в силу. Как оно делит налог с аренды и продажи квартиры, до сделки разберите с налоговым консультантом.

Продажа квартиры. Если продать квартиру в России после пяти лет владения, НДФЛ с дохода не платят. Для жилья, которое досталось по наследству, в подарок от близкого родственника, по приватизации или по договору пожизненного содержания, хватает трёх лет. Прямого разъяснения, что для квартиры за рубежом срок считают так же, нет. Резидент платит с продажи имущества 13% НДФЛ, если доход за год до 2,4 млн рублей, и 15% с суммы сверх этого.

Перевод денег. С 8 декабря прошлого года Банк России снял для граждан России лимиты на переводы валюты за рубеж. До этого на свой счёт за границей можно было отправить не больше 1 млн долларов в месяц.

Риски покупки квартиры в Дубае

Главный риск на стройке исходит от ваших же платежей. В законах Дубая подробно написано, что может сделать застройщик, если вы перестали платить по графику.

Просрочка платежей. Сначала застройщик присылает уведомление и даёт время, чтобы вы выполнили договор. Что будет дальше, зависит от того, насколько готов дом.

• стройка идёт, дом готов меньше чем на 60%: застройщик расторгает договор и оставляет себе до 25% цены, остальное возвращает в течение года или в течение 60 дней после того, как перепродаст квартиру;
• дом готов больше, но до сдачи ещё далеко: застройщик может сам расторгнуть договор и оставит себе больше;
• дом почти сдан: застройщик сам решает, сохранить договор и взыскать остаток, продать квартиру с торгов или расторгнуть договор и удержать столько же.

Чем ближе сдача, тем дороже стоит пропущенный платёж. Если доход у вас нестабильный, ещё до подписания выберите график платежей с запасом.

Наследство. Если вы не мусульманин и у вас есть недвижимость в Дубае, завещание регистрируют при судах Дубая, в отделе завещаний немусульман, или в центре завещаний DIFC, финансового центра Дубая. Оставить такое завещание может только немусульманин. В нём назначают исполнителя, пишут, кому и как достанется имущество, и подписывают при двух свидетелях. Федеральный закон ОАЭ о личном статусе немусульман разрешает оставить имущество тому, кого вы выберете сами.

Цена при продаже. Цены в Дубае идут вслед за рынком, и в 2026 году они снижались. Если собираетесь продать квартиру через несколько лет, считайте, что цена может и вырасти, и упасть.

Права на район. За пределами районов, которые выделил правитель Дубая, иностранец купить квартиру в собственность не может. Поэтому первым делом проверяют, в каком районе стоит дом и открыт ли он для иностранцев.

Ошибки при покупке квартиры в Дубае

Чаще всего ошибаются ещё до сделки, когда считают бюджет. Избежать этого просто: заранее посчитать все расходы и сроки.

Посуточная сдача без разрешения. Без разрешения Департамента экономики и туризма сдавать квартиру гостям нельзя, а дают его только после проверки. Поэтому оформляйте разрешение заранее, до первого гостя.

Документы для сделки, визы и завещания

Какие бумаги нужны, зависит от цели покупки. Для визы, завещания и сдачи гостям наборы разные.

Уведомление арендатору. Если вы решили продать квартиру или переехать в неё сами, отправьте арендатору уведомление через нотариуса или заказным письмом. Копию храните вместе с договором аренды.

Что делать с деньгами при разных целях

Покупка в Дубае окупается, когда вы заранее знаете, зачем покупаете. От цели зависят цена квартиры, готовый дом или стройка и то, как вы будете платить.

Цель: виза для семьи. Выбирайте квартиру не дешевле порога золотой визы, готовую или на стройке. Если берёте кредит, заранее попросите банк написать письмо, что он не возражает против визы. Если вам хватит визы на два года, порог цены не важен: достаточно, чтобы квартира была записана только на вас.

Цель: доход от аренды. Доход считайте за вычетом взносов на дом и российского налога, если вы резидент России. Ставку взносов в доме брокер Art Estate найдёт в индексе до сделки. Если хотите сдавать гостям, разрешение понадобится до первого заезда.

Цель: ипотека. Под готовую квартиру банк даст больше, под стройку только половину цены. Первый взнос собирайте из своих денег и проверьте, что к последнему платежу ваш возраст укладывается в правило банка.

Цель: покупка на стройке. Проверьте, что платежи идут на эскроу-счёт проекта, и берите график платежей с запасом. Условия перепродажи до сдачи дома брокер Art Estate запросит до подписания.

1. До выбора квартиры
   Решите, зачем покупаете
   От того, нужна ли вам виза, аренда или жизнь в Дубае, зависят цена и готовность дома
2. До первого платежа
   Проверьте район, взносы и договор
   Брокер Art Estate сверит статус района, ставку взносов и условия просрочки
3. До оформления
   Посчитайте налоги в двух странах
   Резиденту России лучше заранее продумать декларацию и срок владения

Если цели пока нет, посчитайте два варианта за одну цену: готовую квартиру и квартиру на стройке. По разнице в своих деньгах, сборах и сроках сразу видно, какой из них ближе вашему бюджету.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить квартиру в Дубае в собственность?
Да, в районах, которые выделил правитель Дубая. Там квартира станет вашей бессрочно или перейдёт вам в пользование на долгий срок.

Дадут ли золотую визу, если квартира в ипотеке?
Да. Банк пишет письмо, что согласен на визу. На квартиру ставят отметку о залоге. Порог цены тот же, что и без ипотеки.

Нужно ли платить налог в России с аренды квартиры в Дубае?
Если вы налоговый резидент России, с дохода от аренды вы платите НДФЛ в России. В ОАЭ физлица подоходный налог не платят. Соглашение России и ОАЭ может поменять порядок, но только с того года, когда начнёт работать.

Что будет с деньгами, если застройщик не достроит дом?
Платежи лежат на эскроу-счёте проекта, и кредиторы застройщика их не арестуют. Если дом нельзя достроить, эскроу-агент добивается, чтобы стройку закончили или вернули деньги.

Сколько банк даст на квартиру в Дубае иностранцу?
На первую готовую квартиру банк даёт большую часть цены, на вторую меньше, на квартиру на стройке до половины. Первый взнос платите своими деньгами.

С чего начать, если решили покупать?
С цели и бюджета: нужна ли виза, аренда или жизнь в Дубае, готовый дом или стройка, свои деньги или кредит. Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер Art Estate посчитает сборы, ипотеку, визу и взносы под вашу цель.