Как проверить агентство недвижимости в Дубае и лицензию брокера RERA

Агентство недвижимости в Дубае работает законно, когда у офиса есть лицензия RERA, а у каждого его брокера есть карта, которая действует столько же, сколько лицензия офиса. Обе бумаги проверяют в государственном приложении, без встречи и без звонка.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

САО · Молжаниновский

1-й Ленинградский

бизнес-класс · введён

Подобрать квартиру

СЗАО · Хорошёво-Мнёвники

Sydney City

бизнес-класс · строится

Подобрать квартиру

Центральный район

BAKUNINA 33

от 39,8 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Красногвардейский район

AKZENT

от 23,6 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Как устроена работа брокера в Дубае

Посредников на рынке недвижимости Дубая контролирует Земельный департамент Дубая, сокращённо DLD. Брокером департамент считает человека, у которого есть коммерческая лицензия на брокерскую работу и регистрация брокера в департаменте. Брокеры бывают двух видов: одни продают недвижимость, другие сдают её в аренду.

Четыре условия. Брокером в Дубае можно работать, когда сходятся четыре вещи. Нужны лицензия RERA, регистрация брокера в департаменте и карта брокера. Четвёртое условие про поведение: брокер соблюдает действующие правила рынка.

Кому дают лицензию. Лицензию брокера дают при четырёх условиях. Человек должен быть гражданином ОАЭ или одной из стран Персидского залива, их ещё называют странами GCC. Он должен быть совершеннолетним. Ему нужен диплом не университетского уровня или университетский курс по недвижимости, а ещё справка о несудимости от полиции Дубая.

Классы офисов. У брокерских офисов четыре класса: gold, silver, bronze и general. Класс даёт департамент, сам офис его не выбирает. Когда сравниваете два агентства, спросите брокера, какой класс у его офиса.

Сколько брокеров работает в Дубае

За первое полугодие 2025 года в Дубае начали работать несколько тысяч новых брокеров.

Во что обходится брокеру карта и лицензия

Виды карт. Профессиональную карту выдают под разные виды работы. Есть карта брокера недвижимости, карта национального брокера, карта маркетинга проектов и карта ипотечного брокера. Тип карты нужен для проверки: в приложении сначала выбирают тип, потом вводят номер.

Экзамен. Чтобы получить карту, брокер каждый год сдаёт тест на право работать посредником. Тест не сдают люди старше 55 лет, брокеры, которые работают в одном офисе пять лет подряд и дольше, и владельцы лицензий стартапов. Для карты тоже нужна справка о несудимости от полиции Дубая.

Ещё 50 AED плюс НДС, налог на добавленную стоимость, брокер платит за систему ERES. Сумма с налогом зависит от ставки, поэтому в расчёт мы её не включили.

Срок карты. Карта действует, пока действует торговая лицензия офиса. Закончилась лицензия, и карта брокера тоже больше не действует, даже если на пластике свежая дата.

Продление. Карту продлевают через Trakheesi, электронную систему лицензий Земельного департамента. Брокер прикладывает копию паспорта, действующие документы о резидентстве, то есть о праве жить в ОАЭ, и свидетельство о повышении квалификации.

Лицензия офиса. Заявку на лицензию для работы с недвижимостью подают через ту же Trakheesi, и рассматривают её один рабочий день. На брокерскую работу, маркетинг проектов и управление недвижимостью дают разные лицензии.

Как проверить брокера и агентство

Брокера в Дубае проверяют в два шага: сначала его карту, потом лицензию офиса. Оба шага делают онлайн, в приложении Dubai REST или в электронных услугах департамента, и ответ приходит сразу.

1. До встречи
   попросите у брокера номер карты и её тип
   без номера проверить человека не получится
2. В приложении Dubai REST
   выберите тип карты и введите номер
   данные брокера приходят сразу
3. Следом
   проверьте лицензию офиса в услуге Verify License and Permits
   она ищет лицензии и разрешения в Trakheesi
4. До договора
   найдите компанию в списке брокерских компаний с лицензией RERA
   так вы убедитесь, что офис существует
5. Перед оплатой
   проверьте коммерческую лицензию компании в сервисах Dubai Economy and Tourism
   там есть поиск по названию и по номеру лицензии

Список брокеров. Список брокеров с лицензией RERA может посмотреть любой: и резиденты ОАЭ, и нерезиденты, то есть люди без вида на жительство в стране. Он есть в приложении Dubai REST и в электронных услугах департамента.

Список компаний. Отдельно DLD ведёт список брокерских компаний с лицензией RERA. По нему видно, существует ли офис, от имени которого с вами говорят.

Коммерческая лицензия. У компании в Дубае есть ещё и обычная торговая лицензия. Её проверяют через два сервиса Dubai Economy and Tourism: поиск по названию компании и поиск по номеру лицензии.

Какие номера запросить у агентства. Попросите номер карты брокера, номер лицензии офиса и номер разрешения на рекламу объекта. Каждый из этих номеров проверяют сразу, в Dubai REST или в электронных услугах департамента. Если в агентстве не готовы назвать хотя бы один номер, договор пока не подписывайте.

Как сравнить два агентства. Проверьте у обоих карту брокера и лицензию офиса, затем спросите класс офиса: gold, silver, bronze или general. После этого сравните, что каждое агентство готово записать в договор: описание объекта, согласованную сумму и ставку комиссии.

Если проверять некогда. Брокер Art Estate проверит карту и лицензию любого посредника, с которым вы уже говорите, и пришлёт результат до того, как вы подпишете бумаги.

Объявление с QR-кодом Madmoun

Объявление о недвижимости в Дубае выходит только с разрешением на рекламу, и на нём стоит QR-код этого разрешения. Код обязателен на любой рекламе, в картинке или в тексте.

Как работает Madmoun. Madmoun встроен в систему Trakheesi и выдаёт QR-код к каждому разрешению на рекламу. По коду видно, что RERA одобрила объявление, какая компания рекламирует объект, в каком он состоянии и какие у него характеристики. Что должно совпасть. QR-код на объявлении сделан по утверждённым требованиям и читается сканером, а данные объявления совпадают с разрешением. Совпадать должны номер объекта, площадь и цена. Если в объявлении квартира дешевле, чем в разрешении, это нарушение.

Номер разрешения. Компания получает разрешение до того, как начнёт рекламу, и ставит его номер в каждое объявление. Нарушают здесь тремя способами: дают рекламу без разрешения, играют с номерами разрешений и рекламируют по просроченному разрешению.

Строящиеся дома. Без письменного разрешения департамента застройщик не рекламирует квартиры в строящемся доме ни в местных, ни в международных СМИ. Объявление о строящемся доме без разрешения нарушает закон Дубая об эскроу-счетах.

«Just Sold». Пометку «только что продано» брокер ставит только после того, как право собственности официально перешло к покупателю. Раньше такое объявление в Дубае давать запрещено.

Договор с брокером и ваши деньги

Договор с брокером в Дубае заключают письменно. В него записывают имена сторон, описание объекта и условия посредничества.

Что проверить в договоре. По правилам DLD в брокерский договор записывают данные продавца или покупателя, данные объекта и дату, когда объект зарегистрировали в Земельном департаменте. Читайте договор внимательно и до подписи покажите его юристу, так советует RERA. Особенно если дом строится и деньги идут на эскроу-счёт.

Комиссия. О вознаграждении брокера стороны договариваются сами. Закон не ставит ни верхней, ни нижней границы комиссии, поэтому сумму и ставку, о которых договорились, записывают в договор. Если не договорились, вознаграждение считают так, как принято на рынке, и спорить о нём потом труднее.

Когда платить брокеру. Брокер получает право на вознаграждение, когда договор купли-продажи подписали и зарегистрировали в департаменте, если в договоре с брокером не записано другое. Спросите в агентстве, когда оно ждёт оплату, и сверьте ответ с договором.

Деньги у брокера. Деньги, ценные бумаги и вещи, которые стороны отдали брокеру на хранение или чтобы он передал их другой стороне, брокер держит как доверенное лицо. Он обязан передать их так, как договорились, и отвечает за них по правилам доверенного хранения. Любую сумму, которую отдаёте брокеру, записывайте в договор или расписку.

Строящийся дом. Если квартиру продают на стадии строительства, деньги покупателя и банка, который финансирует проект, идут на эскроу-счёт проекта. Брокеру эти деньги не передают. Если вас просят перевести оплату за строящуюся квартиру на счёт агентства, это против закона Дубая об эскроу.

Проверка проекта. В приложении Dubai REST есть раздел Project Status, по-арабски Mashrooi. Проект ищут по названию или номеру. В разделе видно, зарегистрирован ли проект и насколько он готов, кто застройщик и управляющая компания, какой у проекта эскроу-счёт, и есть фото с инспекций.

1. До договора
   найдите проект в разделе Project Status
   искать можно по названию и номеру
2. Следом
   сверьте застройщика и эскроу-счёт
   данные должны совпасть с договором
3. Перед оплатой
   убедитесь, что платёж идёт на эскроу-счёт проекта
   брокеру деньги за стройку не передают

Риски сделки с непроверенным брокером

Посредник без лицензии работает вне правил, по которым департамент наказывает за нарушения, и в этом главный риск в Дубае. По штрафам видно, какие нарушения бывают и чем за них платят.

Проект без регистрации. Брокер, который продаёт квартиры в проекте без регистрации в RERA, рискует штрафом. Для вас риск больше: такой проект вы не найдёте в разделе Project Status, и данных об эскроу-счёте у вас не будет.

Наказания по правилам реестра. За нарушения брокеру присылают уведомление или предупреждение. Работу ему останавливают на срок до шести месяцев, а за серьёзные нарушения брокера вносят в чёрный список.

Проверки идут постоянно. Неправильные объявления брокерам велели снять за пять дней. Один оштрафованный брокер ещё мало говорит об офисе. А если брокеры офиса попадают под проверки раз за разом, такой офис лучше обойти.

Звонки. RERA разрешает компаниям связываться с людьми только по официальным каналам и только после разрешения на маркетинг. За навязчивые звонки девять брокеров одного офиса отстранили на три месяца. Брокер, который звонит без вашего согласия, нарушает правила уже на первом шаге.

Ошибки при выборе агентства в Дубае

Чаще всего ошибаются до договора, когда кажется, что проверять ещё рано. Ниже ошибки, которые стоят дороже всего.

Поверить визитке. Название компании и логотип на визитке ничего не говорят о лицензии. Карту брокера и лицензию офиса проверяют по номеру, и номер карты брокер назовёт за минуту.

Не сверить тип карты. Карта маркетинга проектов и карта брокера недвижимости дают право на разную работу. При проверке тип карты выбирают отдельно, и он должен совпадать с тем, чем брокер занимается в вашей сделке.

Заплатить за аренду до осмотра. Если арендатора обманули, юрист советует ему подать жалобу в RERA и заявление в полицию. Чтобы до этого не дошло, объект осматривают до оплаты, встречаются с владельцем и просят у агента письмо, в котором владелец даёт ему полномочия.

Ответить на холодный звонок. Брокер, который звонит без разрешения, уже нарушил правила RERA. Номер такого брокера лучше указать в жалобе, а о показе с ним не договариваться.

Не спросить юриста. RERA советует проверять документы, запрашивать у брокера данные и сведения и перед подписью советоваться с юристами. Прежде всего это касается строящихся домов с эскроу-счётом.

Документы для проверки и жалобы

Перед договором с агентством в Дубае соберите короткий набор бумаг и номеров. Он нужен и для проверки, и для жалобы, если что-то пойдёт не так.

Жалобу на компанию с лицензией Дубая подают онлайн, в приложении Dubai REST или в электронных услугах департамента. Там же сообщают о нарушениях на рынке недвижимости и о холодных звонках брокеров и компаний.

1. Сразу после нарушения
   подайте жалобу в Dubai REST или в электронных услугах департамента
   дела старше шести месяцев не принимают
2. В той же заявке
   приложите доказательства
   без них жалобу рассматривать не на чем
3. Дальше
   дождитесь ответа компании
   на ответ у неё пять рабочих дней

Звонки. Для жалоб на звонки в Dubai REST есть отдельная услуга Report Malicious Calls. В ней сообщают о навязчивых и подозрительных звонках.

Объявление в деле. Скриншот объявления сохраняйте сразу, вместе с QR-кодом и номером разрешения. По коду видно, одобрила ли RERA объявление и совпадают ли с разрешением номер объекта, площадь и цена.

Чего жалоба не решает. Споры по договорам, расторжение договора, возврат денег и возмещение ущерба через жалобу на компанию не рассматривают. Жалобы по аренде через эту услугу тоже не принимают. Для денежных споров нужен юрист, и договор с брокером станет главным документом в таком деле.

Абу-Даби и Шарджа: чем отличаются

Всё, о чём шла речь выше, касается Дубая. В Абу-Даби рынком недвижимости занимается свой орган, Abu Dhabi Real Estate Centre, сокращённо ADREC, и рекламу там проверяет своя система.

Madhmoun в Абу-Даби. Система называется Madhmoun, по-арабски это значит «проверенный», а пишется название иначе, чем у дубайской Madmoun. По разрешению Madhmoun объявление проверяют до того, как оно выйдет в интернет. Так в Абу-Даби убирают объявления, которые вводят людей в заблуждение, и повторы одного объекта.

Кто рекламирует. Объекты с разрешением Madhmoun в Абу-Даби рекламируют только брокеры с лицензией. Объявление без разрешения о брокере ничего хорошего не говорит.

Платформа без рекламы. Сама Madhmoun рекламу не даёт. Ею пользуются площадки с объявлениями: система поднимает требования рынка и пускает на площадки только проверенную рекламу.

Шарджа. Брокеров недвижимости Шарджи ищут в списке на сайте местного Real Estate Registration Department, департамента регистрации недвижимости. Ссылку на этот список даёт государственный портал ОАЭ.

Дубайские правила в других эмиратах. Карта RERA и лицензия DLD дубайские. Если сделка проходит в Абу-Даби или Шардже, посредника проверяют по правилам того эмирата, где стоит объект. В каком списке его искать, скажет брокер Art Estate.

Частые вопросы

Как узнать, есть ли у брокера лицензия RERA?
Попросите номер его карты. В приложении Dubai REST выбирают тип карты, вводят номер и сразу видят данные брокера. Заодно проверьте лицензию офиса: карта брокера действует, только пока действует лицензия.

Можно ли отдать брокеру деньги за строящуюся квартиру?
Нет. По закону Дубая деньги за квартиру на стадии строительства идут на эскроу-счёт, открытый на имя проекта. Реквизиты этого счёта есть в разделе Project Status приложения Dubai REST, сверьте с ними платёж до перевода.

Что делать, если брокеры звонят без спроса?
Сообщите о звонке через услугу Report Malicious Calls в Dubai REST. Компаниям разрешено связываться с людьми только по официальным каналам и после разрешения RERA на маркетинг, а за навязчивые звонки офис уже штрафовали на 50 000 AED.

Куда жаловаться на агентство недвижимости в Дубае?
В приложение Dubai REST или в электронные услуги департамента, с доказательствами. На ответ компании дают пять рабочих дней. Споры о деньгах и договорах эта услуга не рассматривает, для них нужен юрист.

Можно ли верить объявлению с пометкой «Just Sold»?
Пометку «только что продано» в Дубае ставят только после того, как право собственности официально перешло к покупателю. Если брокер показывает такую пометку на объекте, который ещё продаётся, объявление нарушает правила DLD.

С чего начать, если выбираете агентство в Дубае?
Начните с номера карты брокера и лицензии офиса, затем проверьте QR-код объявления и проект в разделе Project Status. Деньги за строящуюся квартиру переводите только на эскроу-счёт проекта, а договор с брокером подписывайте письменный, с описанием объекта. Если хотите пройти этот порядок с человеком, который знает рынок, оставьте заявку брокеру Art Estate. Он проверит посредника, проект и договор вместе с вами.