Как купить квартиру off plan в Дубае на стадии стройки

Квартиру на стадии стройки в Дубае покупают по договору с застройщиком, а платежи идут на банковский счёт проекта, который закон закрепляет за этой стройкой. Если проект отменят, застройщик обязан вернуть деньги тем, кто платил. Сделку обязательно регистрируют в Oqood. Без этой записи продажа не имеет силы.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

ЦАО · Пресненский

Headliner

бизнес-класс · строится

Подобрать квартиру

ЗАО · Раменки

West Garden

элитный-класс · сдан

Подобрать квартиру

Василеостровский район

Amo

от 30,3 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Красногвардейский район

AKZENT

от 23,6 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Как устроена покупка квартиры на стадии стройки

Off plan в Дубае называют квартиру, которую продают до сдачи дома. Вы подписываете договор с застройщиком и платите частями, пока идёт стройка. Свидетельство о собственности вы получаете после сдачи. По закону Дубая такую сделку защищают три вещи: договор, банковский счёт проекта и государственная регистрация сделки.

Договор. Договор купли-продажи на рынке Дубая называют SPA. В нём записаны цена, срок сдачи, компенсация за нарушения и форс-мажор, обстоятельства, за которые стороны не отвечают. Прочитайте SPA целиком до подписи и без спешки: если застройщик опоздает со сдачей, спорить вы будете по этому тексту.

Счёт. Платежи за квартиры идут на эскроу-счёт. Так называют отдельный банковский счёт проекта: деньги с него тратят только на эту стройку. Застройщик не берёт оттуда деньги на другой дом или на свои долги.

Реестр. Oqood это цифровой реестр сделок с квартирами в строящихся домах. Его ведут Земельный департамент Дубая, сокращённо DLD, и RERA, агентство по регулированию рынка недвижимости. В Oqood записывают договор и выдают сертификат. Пока дома ещё нет, этот сертификат подтверждает ваши права на квартиру.

Строящегося жилья в Дубае много. За первое полугодие 2025 года в эмирате сдали 24 проекта. За весь 2025 год инвесторов в недвижимости Дубая стало заметно больше: многие пришли на рынок впервые, а больше половины из них жили в ОАЭ. Все эти цифры только по Дубаю.

Как вообще покупают недвижимость в Эмиратах, с готовым жильём и налогами, мы разобрали в статье как купить недвижимость в ОАЭ.

Кто может купить и в каких районах

Закон Дубая о регистрации недвижимости даёт право собственности гражданам ОАЭ и гражданам стран Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива. Такое же право есть у компаний, которые полностью им принадлежат, и у публичных акционерных обществ. Иностранцы могут стать собственниками в отдельных районах, и эти районы определяет правитель Дубая.

В таком районе иностранец получает одно из двух прав.

Районы для иностранцев перечислены в отдельном постановлении правительства Дубая. Позже список расширяли новыми решениями и добавляли к районам новые участки, так что на старую карту не полагайтесь.

Перед покупкой брокер Art Estate узнает у застройщика две вещи: в какой зоне стоит участок и какое право вы получите, freehold или аренду на срок. Потом сверит ответ с тем, что записано в SPA. О праве собственности без срока мы подробно рассказали в статье freehold: что это.

Эскроу-счёт: где лежат ваши деньги

Эскроу-счёт открывают под один проект. На него идут ваши платежи за квартиру и деньги тех, кто финансирует стройку. Закон закрепляет счёт только за стройкой этого дома. Кредиторы застройщика не могут наложить арест на деньги, которые там лежат.

Продавать квартиры на стадии стройки застройщик начинает только после того, как подаст в DLD заявление на открытие такого счёта. Если застройщик заложил проект, чтобы взять кредит на стройку, сумму залога тоже кладут на счёт проекта. Так деньги банка и ваши лежат в одном месте и идут на одну стройку.

Как деньги выходят со счёта. Застройщик подписывает договор с банком, который ведёт счёт, и перечисляет в нём главные этапы стройки. Когда этап пройден, банк переводит застройщику следующую часть денег. Со счёта платят подрядчикам, консультантам проекта и за рекламу. На рекламу можно тратить лишь небольшую долю от всех продаж проекта.

Что остаётся после сдачи. Когда застройщик получает свидетельство о завершении стройки, банк удерживает 5 % от суммы на счёте. Их застройщик получает через год после того, как квартиры оформят на владельцев.

Если дом не достроили. Банк, который ведёт счёт, обязан добиться одного из двух: проект закончат или вкладчикам вернут деньги. Если проект отменили, счёт передают в ликвидационный отдел DLD. Отдел требует, чтобы застройщик вернул деньги инвесторам, а деньги со счёта переводит на доверительный счёт DLD и раздаёт тем, кто платил, целиком или пропорционально.

Ответственность застройщика. Если застройщик строит без лицензии, подделывает документы, крадёт деньги со счёта или подделывает аудит, по закону ему грозят тюрьма и штраф от ста тысяч дирхамов.

Платите только на счёт проекта и сверяйте его реквизиты с договором. Квитанцию о каждом платеже храните, пока не получите свидетельство о собственности.

Регистрация в Oqood и порядок сделки

Сделку в Oqood регистрирует застройщик. В DLD эта услуга так и называется: регистрация первичной продажи. Её оформляют для квартир, которые продают на стадии стройки, и для участков, за которые ещё не заплатили полностью. Регистрация занимает один рабочий день, а готовый документ приходит вам на электронную почту.

1. До оплаты
   Проверьте проект в DLD
   статус и процент готовности ищут по номеру участка, номеру проекта или названию
2. Перед подписью
   Прочитайте SPA целиком
   цена, срок сдачи, компенсация за нарушения и форс-мажор
3. После подписи
   Застройщик вносит сделку в Oqood
   нужны копия SPA и Emirates ID или паспорт, если вы не резидент
4. Во время стройки
   Платите на эскроу-счёт проекта
   банк переводит деньги застройщику по этапам стройки
5. После сдачи
   Получите свидетельство о собственности
   DLD выдаёт его за отдельный сбор

Emirates ID это удостоверение личности резидента ОАЭ. Если вы живёте за пределами Эмиратов, для регистрации хватает паспорта.

Проверьте в сертификате Oqood своё имя, номер квартиры и цену. До сдачи дома сертификат заменяет свидетельство о собственности. Если в нём ошибка, брокер Art Estate попросит застройщика исправить её сразу, до вашего следующего платежа.

Сколько стоит оформление

Главный сбор платят при регистрации в Oqood, и вы делите его с застройщиком пополам. Остальные сборы небольшие, их считают в дирхамах.

Чем дороже квартира, тем больше сбор: его считают от цены в договоре. Заложите его в бюджет сразу, вместе с первым платежом застройщику.

НДС. На жильё НДС обычно нулевой. Первую продажу жилья в течение трёх лет после сдачи дома облагают НДС по нулевой ставке. С коммерческой недвижимости, например с офиса или магазина, НДС берут по обычной ставке. Про остальные налоги в Эмиратах мы рассказали в статье налоги в ОАЭ.

Расходы после покупки. Кроме сборов DLD, у владельца есть и другие расходы. Сколько придётся платить каждый год за квартиру в готовом доме, мы разобрали в статье содержание квартиры в Дубае.

Как проверить проект до оплаты

Проект в Дубае можно проверить через DLD: там видно, на сколько процентов готова стройка, и данные о самом проекте. Искать можно по номеру участка, номеру проекта или названию, в браузере, в приложении Dubai REST или в WhatsApp. Ответ приходит сразу.

Процент готовности нужен по двум причинам. По нему видно, как далеко продвинулась стройка. И от него зависит, сколько застройщик вправе оставить себе, если вы перестанете платить. Эти пороги мы разобрали в главе о рисках.

Отчёт аудитора. Если сомневаетесь в проценте готовности, закажите независимую проверку. Технический аудитор RERA посчитает, насколько готов дом, и возьмёт за это пятнадцать тысяч дирхамов. Такую проверку заказывают, если цифра готовности расходится с тем, что вы видите на стройке.

До первого платежа брокер Art Estate задаст застройщику эти вопросы и попросит ответить письменно:

• в каком банке открыт эскроу-счёт проекта и какие у него реквизиты;
• зарегистрирован ли проект в DLD и под каким номером;
• какой срок сдачи стоит в SPA и какая компенсация положена за просрочку;
• что считается форс-мажором по договору;
• кто и когда вносит сделку в Oqood.

Потом брокер найдёт этот номер проекта в DLD и сверит данные. Если номер не находится или данные не сходятся, не платите, пока не станет ясно, в чём причина.

Риски: пропущенный платёж, просрочка и отмена проекта

Если вы пропустили платёж

Предупреждение. Сначала застройщик обращается в Земельный департамент, и тот даёт вам срок, чтобы внести долг и выполнить договор. Только после этого застройщик может действовать так, как разрешает закон.

Что может застройщик. Меры зависят от того, насколько готов дом.

Всё, что вы внесли сверх этой доли, застройщик возвращает в течение года после расторжения или в течение 60 дней после перепродажи квартиры, смотря что наступит раньше. Эти правила обязательны: если договор им противоречит, в этой части он недействителен.

Если застройщик опоздал со сдачей

Примирение. DLD может помирить застройщика и владельца квартиры. Если застройщик нарушил правила, DLD передаёт это тем, кто за ним надзирает. За примирением идите в DLD, за компенсацией в суд.

Добросовестность. По Гражданскому кодексу ОАЭ договор исполняют так, как в нём записано, и добросовестно. На деле всё решает, как в SPA написано про срок сдачи и компенсацию: чем точнее, тем проще требовать своё.

Если проект отменили

Если RERA отменила проект, застройщик обязан вернуть всё, что получил, до последнего дирхама. Деньги возвращают через ликвидационный отдел DLD со счёта проекта. Сохраните квитанции о платежах и сертификат Oqood: по ним вы докажете, сколько внесли.

Ипотека, налог и золотая виза

Ипотека. На квартиру в строящемся доме Центральный банк ОАЭ разрешает ипотеку не больше половины цены. Правило одно для всех: неважно, зачем вы покупаете, сколько стоит квартира и какое у вас гражданство. Для готового жилья у иностранцев лимиты выше.

Ежемесячный платёж по кредиту не может быть больше половины дохода. Срок кредита и возраст иностранца к последнему платежу тоже ограничены. Эти правила Центральный банк ввёл давно. До подачи заявки брокер Art Estate узнает в банке, какие лимиты действуют для вашей квартиры.

Золотая виза через DLD. Квартира или несколько квартир должны стоить от 2 млн дирхамов и полностью принадлежать вам. Ипотека не мешает, но понадобится письмо банка о том, что он не возражает, с уплаченной суммой и остатком долга. DLD оформляет вид на жительство на десять лет с правом продления. Основной заявитель платит за медосмотр, Emirates ID, оформление визы и услуги DLD. Всё оформление занимает от семи до десяти рабочих дней.

Виза за квартиру в строящемся доме. По правилам службы идентификации и гражданства ОАЭ, ICP, такая квартира тоже подходит. Нужно, чтобы застройщика одобрили в ОАЭ и у вас было подтверждение оплаты. Визу дают на пять или десять лет и потом продлевают. Минимальный первый взнос для визы перестали требовать в январе 2024 года. Квартира подходит, готовая она или строится, в ипотеке или нет.

Абу-Даби и другие эмираты

Для строящегося жилья в Абу-Даби есть свой закон о рынке недвижимости. Устроено всё так же, как в Дубае: застройщик открывает эскроу-счёт, ваши деньги идут на него и по этапам уходят на стройку.

Начало стройки. Разница в том, кто платит за начало работ. В Абу-Даби первый этап застройщик строит на свои или заёмные деньги и со счёта ничего не берёт.

Земля и раскрытие сведений. До начала продаж застройщик доказывает права на землю. К договору обязательно прикладывают сведения о проекте. Прочитайте их так же внимательно, как сам договор.

Ответственность после сдачи. За конструкцию дома застройщик отвечает десять лет после сдачи. Чтобы исправить найденные дефекты, у него есть ещё год.

В других эмиратах свои законы и свои ведомства. Перед покупкой там брокер Art Estate узнает у застройщика, на какой счёт идут платежи, в каком реестре запишут сделку и какой документ вы получите на руки.

Ошибки при покупке на стадии стройки

Чаще всего деньги теряют, когда путают порядок действий: платят раньше, чем проверили проект, или подписывают договор, не прочитав его.

Ещё часто смотрят только на дату ключей. Перед каждым крупным платежом сверяйте процент готовности стройки: он говорит о стройке точнее, чем дата ключей.

Документы для сделки и визы

Храните копии в двух местах: на почте и в облаке. Если застройщик сменит адрес или банк счёта, у вас останутся бумаги, которые доказывают каждый платёж.

Что делать с деньгами по шагам

Порядок зависит от того, на какие деньги вы покупаете и нужна ли вам виза. Шаги ниже написаны для Дубая.

Если платите сами. Сначала проверьте проект в DLD и сверьте номер счёта. Потом подпишите SPA и заложите в бюджет свою часть сбора Oqood. Платите строго по графику из договора: если пропустите платёж, застройщик получит право расторгнуть договор.

Если берёте ипотеку. Сначала поговорите с банком, потом с застройщиком. Узнайте лимит для вашей квартиры и посчитайте, сколько придётся внести своими деньгами. Только после ответа банка подписывайте договор.

Если нужна виза. Проверьте, что цена квартиры дотягивает до порога визы и что застройщик одобрен в ОАЭ. Подтверждение оплаты соберите до того, как подадите заявку.

1. Неделя до сделки
   Проверка проекта и счёта
   сайт DLD и реквизиты эскроу-счёта в SPA
2. День подписи
   Договор и деньги на сбор
   ваша часть сбора Oqood и сборы DLD
3. Первый рабочий день
   Сертификат Oqood
   проверьте имя, номер квартиры и цену
4. Пока идёт стройка
   Платежи по графику
   только на счёт проекта и с квитанцией

Если хотите пройти эти шаги вместе с брокером, оставьте заявку на подбор квартиры. Брокер проверит проект в DLD, сверит договор и посчитает сборы под вашу цену.

Ваши деньги защищают три бумаги: SPA, сертификат Oqood и квитанции о платежах на счёт проекта. Пока все три у вас на руках и данные в них сходятся, закон Дубая на вашей стороне.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить квартиру на стадии стройки в Дубае?
Да, в районах, которые правитель Дубая открыл для иностранцев. До подписи брокер Art Estate узнает у застройщика, в какой зоне стоит участок и какое право вы получите.

Что будет с деньгами, если проект отменят?
Деньги вернут со счёта проекта через DLD. Заранее проверьте, что каждый платёж ушёл именно на этот счёт: возврат считают по нему.

Можно ли перейти на другую квартиру того же застройщика?
Да, если вы договоритесь с застройщиком. DLD переносит уплаченные сборы на новую квартиру. Платить снова придётся, только если новая квартира дороже прежней.

Что делать, если застройщик расторгает договор нечестно?
Если застройщик злоупотребляет правами, вы всё равно можете обратиться в суд или в арбитраж. Соберите SPA, сертификат Oqood, квитанции и переписку о предупреждении.

Сколько платить DLD после сдачи дома?
За свидетельство о собственности и план квартиры DLD берёт отдельные сборы. К каждому чертежу добавьте ещё по 10 дирхамов сборов knowledge и innovation.

Дадут ли золотую визу за квартиру в строящемся доме?
Да, если цена квартиры не ниже порога для золотой визы, застройщик одобрен в ОАЭ и у вас есть подтверждение оплаты. Визу дают на пять или на десять лет, точный срок брокер Art Estate узнает перед подачей.