С какой даты считать срок владения новостройкой, чтобы продать её без налога

Новостройку, купленную по договору участия в долевом строительстве, продают без налога на доходы через пять лет после того, как вы полностью оплатили её цену. Если другого жилья у вас нет, хватает трёх лет. Отсчёт идёт с последнего платежа по договору, даже когда дом ещё строится и ключей у вас нет.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

Якиманка

Дом с видом на Кремль «Лаврушинский»

deluxe-класс · квартиры

Подобрать квартиру

ЗАО · Раменки

LEGACY

премиум-класс · строится

Подобрать квартиру

Красногвардейский район

AKZENT

от 23,6 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Василеостровский район

Amo

от 30,3 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Как устроена льгота при продаже новостройки

Налог с продажи квартиры не платят, если она была вашей без перерыва минимальный срок или дольше. Правило записано в Налоговом кодексе и действует по всей России. Минимальный срок бывает обычным и коротким, а у новостройки своя точка отсчёта.

Обычный срок. Это пять лет. Он действует всегда, когда ваш случай не попал в список короткого срока. Если у вас есть другая квартира, а новостройку вы купили сами, без наследства и подарка, ваш срок обычный.

Короткий срок. Его дают, если жильё досталось по наследству или в подарок от члена семьи или близкого родственника, получено по приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением. Ещё одно основание подходит любой квартире, в том числе новостройке: это ваше единственное жильё.

Точка отсчёта. Для квартиры по договору долевого участия срок считают с того дня, когда вы полностью оплатили цену по договору. Так же считают для квартиры, оплаченной через жилищно-строительный кооператив. Время, пока дом строится, входит в срок.

С какого года. Так считают доходы с 2019 года. Поправку в кодекс приняли в 2020 году, и её применили к продажам прошлых лет.

День полной оплаты и что его сдвигает

Дата полной оплаты: день, когда вы внесли цену квартиры по договору целиком. Если продать хотя бы на день раньше, чем от этой даты пройдёт минимальный срок, придётся платить налог. Найдите точный день до того, как выставите квартиру на продажу.

Оплата через эскроу. Счёт эскроу открывают в банке, и цену по договору вы платите на него. Датой полной оплаты считают день, когда деньги за квартиру пришли на этот счёт.

Платежи частями. Бывает, что цену платят в рассрочку, а банк перечисляет ипотеку несколькими суммами. Отсчёт и тогда начинают со дня, когда вы оплатили цену по договору целиком. Брокер Art Estate найдёт этот день по графику ваших платежей.

Доплата за метры. Когда дом сдают, площадь квартиры может превысить площадь в договоре. Тогда разницу доплачивают. Срок в этом случае тоже считают от дня, когда вы оплатили цену по договору. Это правило закрепил Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ. Оно касается тех доходов, для которых срок считают от оплаты.

Право через суд. Бывает, что право собственности на квартиру признаёт суд. Срок в этом случае тоже идёт с даты полной оплаты по договору долевого участия. Так же считают срок для обманутых дольщиков.

Что проверить в договоре. Откройте договор долевого участия и все дополнительные соглашения к нему. Найдите цену квартиры и порядок оплаты: одним платежом, частями или через счёт эскроу. От этого зависит, какой платёж закрыл цену целиком и с какого дня идёт ваш срок.

Что узнает брокер. Если после сдачи дома вам выставили доплату, брокер Art Estate узнает у застройщика, за что она. Если это доплата за метры, срок остаётся прежним. Доплату по другой причине лучше разобрать до продажи. Если вы платили через эскроу, спросите в банке, в какой день деньги за квартиру пришли на счёт.

Когда хватает короткого срока

Короткий срок для новостройки дают, если в день, когда регистрируют переход права к покупателю, у вас нет другого жилья. Условие проверяют ровно на эту дату. Всё, что было у вас раньше и продано до неё, в расчёт не идёт.

Что считают жильём. Квартиру, комнату, жилой дом, часть квартиры или дома и долю в праве на любое такое жильё. Небольшая доля в квартире родителей тоже считается, и с ней короткого срока у вас нет.

Жильё супругов. Считают и то, что у вас с супругом в совместной собственности. Квартира, оформленная на мужа или жену как общая, считается и вашей.

Окно в 90 дней. Жильё, которое вы или супруг купили за 90 календарных дней до регистрации продажи, при проверке не учитывают. Новую квартиру можно оформить первой, а новостройку продать следом и сохранить короткий срок.

Как спланировать две сделки. Дату регистрации новой покупки и дату регистрации продажи лучше назначить заранее, с запасом в несколько дней. Брокер Art Estate сведёт обе сделки в один график, чтобы промежуток между ними уложился в окно.

Что проверить до продажи. Составьте список всего жилья, которое оформлено на вас, в том числе в совместной собственности с супругом: квартиры, комнаты, дома и доли. Если в списке есть что-то, кроме новостройки, и куплено оно не в окне перед продажей, ваш срок обычный.

Как сравнить порядок сделок. Условие проверяют на день регистрации продажи. Если новостройку продают первой, а другого жилья на этот день нет, короткий срок у вас есть. Если первой оформляют новую квартиру, она не помешает, только когда куплена в окне перед продажей.

Новостройка, вторичка и уступка считаются по-разному

Дата, с которой идёт срок, зависит от того, по какому договору квартира стала вашей. Перед продажей определите свой случай: от него зависят и дата отсчёта, и сама льгота.

Готовая квартира. Если квартиру купили на вторичном рынке, срок идёт со дня, когда государство зарегистрировало право собственности. У новостройки по договору долевого участия срок начинается раньше, с оплаты.

Уступка прав. Уступка: продажа прав по договору долевого участия, пока квартира ещё не оформлена на вас. С дохода от уступки налог платят, сколько бы времени ни прошло с оплаты: минимальный срок здесь не работает.

Чем уменьшить налог при уступке. При уступке у вас остаётся имущественный вычет. Вместо него доход можно уменьшить на то, что вы заплатили за права, если это подтверждают документы.

Что сохранить при уступке. Договор, по которому вы купили права, и платёжки по нему нужны, чтобы уменьшить доход на расходы. Без этих бумаг доход уменьшают только на вычет.

Разница между последней строкой и первыми тремя видна в деньгах. Квартиру после срока продают без налога, а с продажи прав по договору налог платят при любом сроке. Если дом скоро сдадут, а ваш срок от оплаты уже вышел, брокер Art Estate посчитает, что выгоднее: продать права до сдачи или дождаться права собственности.

Московские правила и оценка государства

Регион может своим законом сократить минимальный срок, даже до нуля, для всех или только для отдельных групп людей и квартир.

Оценка государства. У каждой квартиры есть стоимость, по которой её оценило государство. Её берут на 1 января года, в котором регистрируют переход права к новому владельцу.

Низкая цена в договоре. Закон ставит порог, и это часть оценки государства. Если цена в договоре ниже порога, доходом налоговая считает сам порог. Налог в этом случае считают с суммы, которую вы не получали.

Право региона поднять порог. С 2024 года регион может поднять порог до всей оценки государства. Татарстан так и сделал для доходов с 2025 года.

Что сделать до подписания. Брокер Art Estate сравнит цену в договоре с оценкой государства для вашей квартиры. Если цена окажется ниже порога, налог вы узнаете заранее и обсудите цену до сделки.

Что проверить про свой регион. Узнайте, сокращал ли ваш регион минимальный срок своим законом и поднимал ли порог от оценки государства. От первого зависит, когда налога уже нет, от второго, с какой суммы его посчитают при низкой цене.

Сколько стоит продажа раньше срока

Если минимальный срок не вышел, с дохода от продажи платят НДФЛ, налог на доходы физических лиц. С 2025 года ставка зависит от суммы дохода за год.

Сумма за год. Налог считают со всего дохода от имущества, которое вы продали за год, и по объектам его не делят. Две квартиры, проданные в одном году, складывают вместе.

Вычет. Доход от продажи квартиры, комнаты, дома или земельного участка уменьшают на 1 000 000 рублей. Для остального имущества вычет 250 000 рублей.

Расходы на покупку. Вместо вычета доход уменьшают на то, что вы потратили на покупку, если траты подтверждают документы. Выбирают одно из двух. Чем ближе цена продажи к подтверждённым расходам, тем меньше облагаемый доход.

Как сравнить вычет и расходы. Сложите все подтверждённые траты на покупку квартиры и поставьте их рядом с вычетом в 1 000 000 рублей. Выбирайте то, что больше: облагаемый доход от этого станет меньше, и налог тоже.

Что проверить в декларации. Впишите доход от всего имущества, которое продали за год, вместе с новостройкой. Брокер Art Estate проверит расчёт до подачи.

Когда декларация не нужна. Её не подают в двух случаях: квартира была вашей дольше минимального срока или доход от продажи не больше вычета.

Сроки декларации и налога. За доход 2025 года декларацию подавали до 30 апреля 2026 года, налог платили до 15 июля 2026 года. Деньги на налог удобно отложить сразу после сделки, чтобы летом не искать их.

Порядок продажи без лишнего налога

Продажу новостройки удобно планировать от даты, после которой налога нет. Под эту дату подбирают и новую сделку, и новую квартиру.

1. До продажи
   Найдите день полной оплаты
   По договору и платёжным документам, вместе с брокером Art Estate
2. До продажи
   Прибавьте свой минимальный срок
   Обычный или короткий, если другого жилья нет
3. До подписания
   Решите, какую сделку регистрировать первой
   Новая квартира не должна лишить вас короткого срока
4. При подписании
   Сверьте цену с оценкой государства
   Слишком низкая цена в договоре налог не снизит
5. После продажи
   Подайте декларацию, если срок не вышел
   И заплатите налог вовремя

Если срок близко. Когда до конца срока остаются месяцы, брокер Art Estate посчитает налог при продаже раньше. Рядом с этой суммой будет видно, сколько стоит подождать.

Если срок давно вышел. Декларация не нужна, налога нет, и продажу планируют по удобной для вас дате. Брокер всё равно проверит дату оплаты по бумагам, чтобы вы продавали спокойно.

Когда подавать на регистрацию. Срок от даты полной оплаты должен истечь до того, как право перейдёт к новому владельцу. Подпишите договор и подайте документы так, чтобы регистрация пришлась на день после окончания срока или позже.

Семьи с двумя детьми продают без учёта срока

Если вы или супруг родители двух и более детей до 18 лет, налог с продажи жилья не платят, сколько бы лет квартира ни была вашей. Для этого должны сойтись ещё четыре условия:

• другое жильё куплено в год продажи или до 30 апреля следующего года;
• площадь купленного жилья больше проданного;
• оценка государства для проданной квартиры не выше 50 млн рублей;
• у семьи нет больше половины в другом жилье большей площади.

Для новостройки. Правило не смотрит на срок владения. Даже недавно оплаченную новостройку можно продать без налога, если вы переезжаете в квартиру большей площади.

Выбор новой квартиры. Сравнивают площадь проданного и купленного жилья, поэтому новую квартиру выбирают больше по метрам. Брокер Art Estate подберёт варианты, которые проходят и по площади, и по сроку покупки.

Что проверить до сделки. Площадь проданной и новой квартиры сверяйте по документам, объявлению тут не верьте. Проверьте оценку государства для проданной квартиры: она должна быть не выше 50 млн рублей. Новую квартиру оформите в год продажи или до 30 апреля следующего года.

Что ещё учесть в семье. Посмотрите, нет ли у вас или супруга больше половины в другом жилье большей площади. Если есть, семейное правило не сработает, и налог считают по обычным срокам.

Риски, из-за которых льгота не сработает

Льготу теряют из-за мелочей, которые легко пропустить при покупке и вспомнить только при продаже. Все они видны заранее, если открыть договор и платёжки до сделки.

Объект взамен. Правило о дате полной оплаты действует для квартиры из договора долевого участия. Если взамен такой квартиры вы получили другой объект, к нему это правило не применяют. Брокер Art Estate разберёт по бумагам, как считать срок в вашем случае.

Другие доплаты. Если по договору вы доплачивали не только за лишние метры, разберите остальные доплаты с брокером до сделки, чтобы знать, как они влияют на срок.

Две продажи за год. Если за один год продать раньше срока две квартиры, доход быстрее дойдёт до верхней ставки, потому что его считают одной суммой.

Новое жильё раньше окна. Квартира, купленная за несколько месяцев до продажи и вне окна, считается вашим другим жильём. Короткий срок тогда пропадает, и продажа до обычного срока облагается налогом.

Ошибки, из-за которых платят лишний налог

Ошибки при продаже новостройки похожи: дату или вид сделки берут по привычке, как для готовой квартиры.

Большинство этих ошибок дешевле всего исправить до того, как подписан договор продажи. После регистрации сделки дату и цену уже не поменять.

Документы, которые нужны для продажи без налога

Бумаги о покупке новостройки нужны дважды: чтобы найти день полной оплаты и чтобы подтвердить расходы, если продаёте раньше срока. Соберите их в одну папку до того, как начнёте показывать квартиру.

Что проверит брокер. Брокер Art Estate сверит даты в договоре и платёжках и скажет, хватает ли бумаг для вашего случая. Недостающие документы проще запросить, пока до сделки остаются недели.

Если платёжек не хватает. Брокер Art Estate запросит у застройщика подтверждение каждого взноса по договору. Если платили через эскроу, попросите в банке документ о том, в какой день деньги пришли на счёт.

Частые вопросы

Срок считают со дня, когда я получил ключи?
Нет. Для квартиры по договору долевого участия отсчёт идёт с полной оплаты цены. Если вы заплатили всё на этапе стройки, к сдаче дома часть срока уже прошла.

Я платил через эскроу. Какую дату брать?
День, когда последние деньги за квартиру пришли на счёт эскроу. Брокер Art Estate найдёт его вместе с вами по банковским документам.

После сдачи дома я доплатил за лишние метры. Срок начался заново?
Нет. Доплата за выросшую площадь дату полной оплаты не меняет, срок идёт с прежнего дня.

Продаю права по договору до сдачи дома. Сколько ждать, чтобы не платить налог?
Ждать бесполезно: при уступке срок владения не учитывают. Налог считают с дохода, уменьшенного на вычет или на подтверждённые расходы на покупку прав.

Москва сокращала срок владения?
Нет, своим законом Москва срок не сокращала. Для московской квартиры брокер посчитает срок по общим правилам кодекса.

Что делать с деньгами, если срок ещё не вышел?
Когда до конца срока остались месяцы, сравните налог при продаже сейчас с тем, что даст ожидание до нужной даты. Если другого жилья нет, купите новую квартиру в окне перед продажей, и короткий срок останется. Семье с двумя детьми выгодно менять квартиру на большую по семейному правилу. Если продаёте раньше срока, отложите деньги на налог и соберите документы о расходах, чтобы вычесть их из дохода. Оставьте заявку на подбор квартиры: брокер Art Estate посчитает ваш срок по платежам и подберёт следующую квартиру под этот план.