Кладовая и машино-место в новостройке: покупать до сдачи дома или после

Машино-место считают недвижимостью, если его границы описаны по правилам учёта. Закон о долевом строительстве называет объектом жилое или нежилое помещение и машино-место. Перед покупкой проверьте назначение помещения: от характеристик объекта зависят налог и право на вычет.

Как устроена покупка кладовой и машино-места

Закон о долевом строительстве называет объекты, которые продают до сдачи дома. Это жилое помещение, нежилое помещение и машино-место. Проверьте, как в договоре описаны помещение и его назначение.

Договор участия в долевом строительстве сокращённо называют ДДУ. По нему вы платите за объект, пока дом строится. Застройщик обязан передать объект после того, как получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

ДДУ заключают письменно. Договор проходит государственную регистрацию и считается заключённым с момента регистрации. До регистрации договор считается незаключённым.

Машино-место может быть предметом ДДУ. В договоре определяют конкретный объект в соответствии с проектной документацией.

Что проверить в договоре. Перед подписью сверьте три вещи:

• место объекта на этаже по проектной документации;
• назначение: жилое помещение, нежилое помещение или машино-место;
• цену и раздел о том, может ли она меняться.

После регистрации проверьте отметку о ней.

Проектная декларация. В ней собраны сведения о доме. При расчётах через эскроу декларацию размещают в единой информационной системе жилищного строительства до заключения первого ДДУ. Изучите сведения о доме и сравните их с договором.

Цена. Цену указывают в ДДУ. Изменить её после заключения можно только по соглашению сторон и только тогда, когда договор сам называет такую возможность, случаи и условия. Если в договоре есть раздел об изменении цены, прочитайте его до подписи.

Подробнее о том, как работает договор и счёт, в разборе эскроу и ДДУ.

Покупка до сдачи дома: договор и эскроу

Если ДДУ предусматривает расчёт через эскроу, вы платите на такой счёт. Это счёт в уполномоченном банке, где деньги ждут окончания стройки. По ДДУ вы обязаны заплатить. Эта обязанность считается исполненной в момент, когда деньги поступили на этот счёт.

Деньги на эскроу ждут ввода дома в эксплуатацию.

Страховка денег. Деньги на эскроу для расчётов по ДДУ застрахованы на сумму до 10 млн рублей. Это возмещение выплачивают отдельно от возмещения по вкладам и обычным счетам. Если в одном банке у вас несколько таких эскроу, общий предел по ним составляет 10 млн рублей.

Квартира, кладовая и машино-место по трём договорам в одном банке делят один предел. Если вместе они дороже 10 млн рублей, страховка покроет до 10 млн. До подписи спросите застройщика, в каком банке откроют эскроу по каждому договору.

Если с банком что-то случилось. При страховом случае с банком до ввода дома застройщик и вы обязаны заключить договор счёта эскроу с другим уполномоченным банком. Деньги не уходят застройщику раньше срока.

Когда передадут объект. Передача возможна после получения разрешения на ввод дома.

Продажа прав до сдачи. Права по ДДУ можно уступить, то есть продать другому человеку до получения объекта. Уступка допустима после полной оплаты цены договора. Есть и второй вариант: уступка одновременно с переводом долга, когда новый покупатель берёт на себя неоплаченную часть. Уступать права можно с момента регистрации ДДУ до подписания передаточного акта.

Приёмка после ввода дома

Объект по ДДУ передаёт застройщик. Вы принимаете его по передаточному акту или другому документу о передаче. Перед этим необходимо сообщение о готовности объекта к передаче.

Сообщение направляют не менее чем за месяц до срока передачи. ДДУ может предусматривать срок начала передачи и приёмки. Тогда сообщение направляют не менее чем за 14 рабочих дней до наступления этого срока.

Каким должен быть объект. Застройщик обязан передать объект, качество которого соответствует договору, техническим регламентам, проектной документации, градостроительным регламентам и другим обязательным требованиям. На приёмке сверяйте кладовую или машино-место с этими бумагами.

Если нашли недостатки. До подписания передаточного акта вы вправе потребовать акт о несоответствиях. Это документ, где записаны недостатки. Подписывать передаточный акт можно отказаться, пока застройщик их не устранит.

1. До срока передачи
   Уведомление о готовности
   Не менее чем за месяц до срока передачи или за 14 рабочих дней до начала передачи и приёмки, если такой срок есть в договоре
2. В день осмотра
   Вы смотрите кладовую или машино-место на месте
   Сверяете место и назначение с договором и проектной документацией
3. Если есть недостатки
   Вы требуете акт о несоответствиях
   Передаточный акт можно не подписывать, пока недостатки не устранят
4. Когда всё в порядке
   Вы подписываете передаточный акт
   Вы принимаете объект по акту
5. После передачи
   Вы регистрируете право собственности
   Право появится только после регистрации

Если не пришли. Если дольщик уклоняется от приёмки или отказывается от неё без предусмотренных законом оснований, по истечении двух месяцев после срока передачи из договора может быть составлен односторонний акт, если договор не устанавливает иное и соблюдены условия уведомления. Со дня такого акта риск случайной гибели объекта переходит к вам. Если с объектом что-то случится без чьей-либо вины, потери лягут на вас.

Регистрация права. Право собственности на объект после передачи проходит государственную регистрацию.

Покупка после сдачи дома

После сдачи дома кладовую или машино-место покупают по договору купли-продажи.

Описание объекта. В договоре должны быть сведения, по которым объект можно точно найти, в том числе его место в составе другого имущества: дома или паркинга. Без таких сведений условие об объекте считается несогласованным, и договор считается незаключённым. Проверьте номер и расположение объекта в договоре.

Регистрация перехода права. Переход права собственности по договору продажи недвижимости проходит государственную регистрацию. Если вы заплатили и получили ключи до регистрации, исполнение договора до регистрации не меняет отношений сторон с третьими лицами. Собственником вас делает запись в реестре.

Запись в реестре. До сделки посмотрите, как объект записан в государственном реестре недвижимости. Для объекта «автостоянка (паркинг)» без статуса гаража или машино-места не действуют специальные федеральные правила о ставках, вычетах и льготах для машино-мест. Местные льготы проверяют отдельно.

Для кладовой проверьте назначение: жилое или нежилое помещение. От этой записи зависит, какой налог на неё платить и положен ли вычет. Подробнее о вычете в разборе вычета при покупке квартиры.

Сразу или после сдачи: что сравнить

Сравните цену до и после сдачи дома, а также условия каждого договора.

Когда покупать сразу. Если без машино-места квартира вам неудобна, место лучше закрепить договором до сдачи. При расчёте через эскроу проверьте условия счёта. Попросите у застройщика проектную документацию по паркингу и проверьте, что место в договоре совпадает с местом на плане.

Когда подождать. Если вам важно увидеть кладовую и проезд к машино-месту своими глазами, разумно дождаться сдачи. Перед сделкой проверьте запись об объекте в реестре.

Что проверить перед покупкой. Назначение кладовой в проектной документации, условия изменения цены и срок передачи. При расчёте через эскроу узнайте, в каком банке откроют счёт.

Во что обойдётся владение

Машино-место облагается налогом на имущество физических лиц. Налогом облагаются и другие здания, строения, сооружения и помещения. Самостоятельная кладовая может попасть в эту группу, всё зависит от её записи в реестре недвижимости.

Налог рассчитывают по оценке объекта для налогообложения. Ставку устанавливают местные власти, и в Москве и Петербурге правила различаются.

Москва. Ставку устанавливает город. По Налоговому кодексу ставка для гаражей и машино-мест не выше 0,3 %. Ставки и льготы по своему адресу смотрите в справочнике ставок и льгот на сайте ФНС. Перед покупкой узнайте, как записан объект, и посчитайте налог по своей цифре.

Льгота по стране. Федеральную льготу по налогу на имущество человек, у которого есть на неё право, получает по одному объекту каждого вида. Среди видов есть один гараж или машино-место.

Петербург. Люди из льготных категорий Налогового кодекса могут получить освобождение для доли в праве общей собственности на паркинг или автостоянку. Имущество должно использоваться как машино-место и не использоваться в предпринимательской деятельности; для некоторых объектов есть исключение. Льгота распространяется на имущество в одном объекте по выбору. Если документы предусматривают размещение одного или нескольких автомобилей, льготу дают на часть, соответствующую одному машино-месту.

Налоги при аренде и продаже

Налоговый вычет при покупке положен на жилой дом, квартиру, комнату, доли в них и земельные участки из списка закона. Машино-мест и нежилых помещений в этом списке нет. Вернуть часть налога за покупку машино-места или нежилой кладовой не получится.

Продажа без налога. Доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ после минимального срока владения. В общем случае это пять лет. Для случаев, которые перечислены в Налоговом кодексе, срок три года.

Продажа раньше срока. Для иного недвижимого имущества закон даёт вычет до 250 000 рублей за год на все соответствующие продажи. Вместо вычета доход можно уменьшить на расходы на покупку, если они подтверждены документами. Подробнее о налоге при продаже в разборе налога при продаже квартиры.

Сдача машино-места в аренду. Доход от аренды машино-места не облагается налогом на профессиональный доход, который платят самозанятые. С такого дохода граждане платят НДФЛ. Если собираетесь сдавать место, считайте доход сразу с этим налогом.

Риски сделки

Перед сделкой проверьте описание объекта, условия оплаты и передачи.

Запись «автостоянка (паркинг)». Для объекта «автостоянка (паркинг)» без статуса гаража или машино-места федеральные специальные правила для гаражей и машино-мест не применяются. Местные льготы проверяют отдельно.

Неточное описание. ДДУ должен определять конкретный объект по проектной документации. Договор купли-продажи должен содержать данные, позволяющие определить объект, в том числе его расположение.

Цена по договору. Если ДДУ предусматривает изменение цены, она может измениться по соглашению сторон в случаях из договора. Прочитайте эти случаи до подписи.

Деньги сверх страховки. Возмещение по эскроу для долевых договоров одного вкладчика в одном банке составляет в совокупности до 10 млн рублей. При страховом случае с банком до ввода дома вы и застройщик заключаете договор эскроу с другим банком.

Пропущенная приёмка. При уклонении от приёмки по истечении двух месяцев после срока передачи возможен односторонний акт при соблюдении условий закона и договора. Со дня акта риск случайной гибели объекта переходит к вам.

Кладовая без ясного назначения. Проверьте назначение кладовой в проектной документации и реестре: от него зависят налог и право на вычет.

Ошибки при покупке

Условия сделки и налоговые последствия стоит проверить до покупки.

Документы для сделки

Список зависит от того, на каком этапе вы покупаете. Держите бумаги вместе: часть из них понадобится через годы при продаже.

Что делать с деньгами

Покупаете вместе с квартирой до сдачи. Проверьте, что ДДУ определяет объект по проектной документации. Проверьте регистрацию договора. Узнайте, в каком банке откроют эскроу. Если в одном банке у вас несколько эскроу по ДДУ, возмещение по ним в совокупности не больше 10 млн рублей.

Докупаете после сдачи. До сделки посмотрите запись в реестре: вид и назначение объекта. Проверьте, что договор называет место объекта в доме. Деньги переводите по условиям договора и регистрируйте переход права.

Покупаете машино-место под сдачу. Посчитайте налог на имущество по ставке города и НДФЛ с аренды. По Налоговому кодексу ставка на машино-место не выше 0,3 %. Уточните плату за содержание паркинга перед покупкой.

Собираетесь продать. До сдачи дома продают права по ДДУ: после полной оплаты или вместе с переводом долга. После регистрации права продают сам объект. Если минимальный срок владения ещё не прошёл, доход можно уменьшить на вычет не больше 250 000 рублей в целом за налоговый период. Вместо вычета доход можно уменьшить на подтверждённые документами расходы на покупку.

Коротко о частом

Можно ли купить кладовую по ДДУ?
Да, если помещение покупают как объект долевого строительства. Закон называет объектом долевого строительства жилое или нежилое помещение и машино-место. Проверьте описание объекта в договоре и проектной документации.

Положен ли налоговый вычет за машино-место?
Нет. Вычет при покупке положен на квартиру, жилой дом, комнату и доли в них. Машино-мест и нежилых помещений в этом списке нет.

Сколько налога платить за машино-место в Москве?
Ставку устанавливает город. По пунктам 2 и 3 статьи 406 Налогового кодекса ставка для гаражей и машино-мест не выше 0,3 %. Ставку по своему адресу смотрите в справочнике ставок и льгот на сайте ФНС. Бывает объект «автостоянка (паркинг)», который не относится к гаражу или машино-месту. К нему специальные федеральные правила для машино-мест не применяются.

Что будет, если не прийти на приёмку?
При уклонении от приёмки по истечении двух месяцев после срока передачи возможен односторонний акт при соблюдении условий закона и договора. Со дня акта риск случайной гибели объекта переходит к вам.

Можно ли продать машино-место до сдачи дома?
Можно продать права по ДДУ. Уступка допустима после полной оплаты или одновременно с переводом долга, с момента регистрации договора до подписания передаточного акта.

Нужно ли платить налог с аренды машино-места?
Да. Налог на профессиональный доход к аренде машино-мест не применяется, с этого дохода платят НДФЛ.