Как купить квартиру в Эмиратах дистанционно, из Москвы или Петербурга

Продажу квартиры в Дубае регистрируют и по видеосвязи. Права на недвижимость в эмирате регистрирует только Земельный департамент, и сделку он умеет проводить дистанционно, где бы вы ни были. Деньги продавец получает в течение трёх рабочих дней после того, как квартира перешла к вам.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

ЗАО · Филёвский Парк

Сады ТАО

премиум-класс · старт продаж

Подобрать квартиру

ЮВАО · Лефортово

СТОУН Райз

бизнес-класс · старт продаж

Подобрать квартиру

Центральный район

BAKUNINA 33

от 39,8 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Петроградский район

Futurist

от 30,5 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Где иностранцу можно купить квартиру в Эмиратах

Владеть недвижимостью в любом районе Дубая закон разрешает гражданам ОАЭ и стран Совета сотрудничества арабских государств Залива, их компаниям и публичным акционерным обществам. Иностранцу можно покупать только в отдельных районах, это freehold-зоны. Участки этих зон перечислены в статье 3 Положения № 3 2006 года. Там квартира становится вашей собственностью навсегда, без всякого срока.

В тех же зонах можно оформить и два других права. Узуфрукт: вы пользуетесь квартирой, но она остаётся чужой. Второе право: долгосрочная аренда. И узуфрукт, и аренду иностранцу дают только на время. Если вы покупаете квартиру для себя и детей, берите собственность, у неё срока нет.

Как устроено владение в таких районах, рассказываем в статье что такое freehold.

Свидетельство о собственности, по-английски Title Deed, выдаёт Земельный департамент эмирата. Сверьте имя владельца в нём с именем продавца и с паспортом человека, которого видите на экране.

В других эмиратах свои правила. В Абу-Даби иностранцу можно покупать в девяти зонах, среди них острова Яс, Саадият и Рим. В Шардже иностранец собственником стать не может совсем.

Как устроена сделка без поездки в Дубай

Когда сделку регистрируют дистанционно, с продавцом вы ни разу не встречаетесь. Друг друга вы видите только на экране, а квартиру проверяют по электронным документам. Вот как идёт сделка:

1. Начало
   Видеосвязь с продавцом
   Вы и продавец обсуждаете сделку по видеосвязи
2. До оплаты
   Проверка квартиры
   Документы на квартиру проверяют в электронном виде
3. Оплата
   Эскроу-счёт
   Вы переводите деньги на эскроу-счёт сделки
4. После оплаты
   Подтверждение личности
   Обе стороны подтверждают личность по видеосвязи
5. Регистрация
   Переход права
   Квартира переходит к вам
6. После регистрации
   Расчёт с продавцом
   Продавец получает деньги

Онлайн-сделки в Дубае появились раньше видеорегистрации. 20 мая 2020 года в Дубае объявили о системе, через которую владельцы продают свою недвижимость удалённо из любой точки мира и в Дубай не приезжают. Даже если квартиру покупают в ипотеку, лично приходить не нужно: все сведения о квартире уже есть в системе.

Продажа в приложении. 13 октября 2025 года в приложении Dubai Now заработал первый этап услуги Digital Sale от Земельного департамента Дубая. Всю сделку, от регистрации до продажи, здесь проводят в телефоне, днём или ночью. Вы переводите деньги на отдельный счёт услуги, и свидетельство о собственности выпускают сразу.

Чтобы пройти сделку через Digital Sale, покупателю и продавцу нужны действующий Emirates ID и активная учётная запись UAE Pass с проверенной цифровой подписью. Квартира должна стоять во freehold-зоне, быть без ипотеки и принадлежать одному владельцу. У продавца должен быть счёт в банке ОАЭ.

Обычная регистрация. Продажу регистрируют в центре Real Estate Registration Trustees или через Dubai Now. Сама регистрация занимает меньше получаса. Если вы не живёте в ОАЭ, вместо Emirates ID покажите действующий паспорт.

Для квартиры во freehold-зоне нужна e-NOC, электронная справка застройщика о том, что он не возражает против продажи. Брокер Art Estate заранее попросит продавца её получить. Если в Дубай вы не летите, в центр приходит ваш представитель с доверенностью.

Что делает застройщик, если дом строится

Со строящейся квартирой бумажной работы у вас меньше всего. Договор купли-продажи сам застройщик вносит в предварительный реестр через портал застройщиков Oqood на сайте Земельного департамента. В этот реестр попадают квартиры, которые продают, пока дом строится, и участки, за которые ещё не заплатили полностью. От вас застройщику нужны копия действующего паспорта и копия договора.

Девяносто дней на регистрацию считают с того дня, когда вы подписали договор. Запишите эту дату. После регистрации вам на почту приходит электронное свидетельство о предварительной регистрации. Это подтверждение держите вместе с договором.

Куда идут деньги. По закону Дубая об эскроу-счетах платежи за строящуюся квартиру идут на эскроу-счёт проекта. Туда же платят те, кто финансирует стройку. Кредиторы застройщика не могут арестовать эти деньги в счёт его долгов. Сверьте реквизиты в договоре с реквизитами эскроу-счёта и платите только на него.

Разрешение на рекламу. Рекламировать строящиеся квартиры в СМИ и на выставках застройщик может только с письменного разрешения. Это правило действует и в ОАЭ, и за рубежом.

Как устроена оплата частями до получения ключей, рассказываем в статье о рассрочке от застройщика в ОАЭ.

Как заверить доверенность из Москвы или Петербурга

Если вы не летите в Дубай, готовую квартиру оформляет на вас представитель по доверенности. Доверенность из России проходит пять заверений: три в России и два в самих Эмиратах. Для Москвы и Петербурга порядок одинаковый: посольство ОАЭ в Москве так заверяет все документы, выданные в России.

1. В России
   Нотариус
   Вы подписываете доверенность у нотариуса в Москве или Петербурге
2. В России
   МИД России
   Министерство иностранных дел России заверяет доверенность
3. Онлайн
   Заявка в МИД ОАЭ
   Вы входите на сайт МИД ОАЭ через UAE Pass, во вкладке Services выбираете Attestation Service, страной выдачи указываете Russian Federation
4. В течение суток после заявки
   Курьер
   Служба, которую одобрил МИД ОАЭ, связывается с вами и забирает документы
5. После посольства
   Возврат документов
   Заверенную копию присылают на почту, оригинал привозит курьер
6. В ОАЭ
   МИД ОАЭ
   Оригинал везут в Эмираты и заверяют в министерстве иностранных дел
7. В ОАЭ
   Перевод на арабский
   Перевод заверяет Министерство юстиции

Пользоваться доверенностью в Эмиратах можно только после заверенного перевода. Шаги идут друг за другом, поэтому займитесь доверенностью ещё до того, как назначите дату сделки.

Без учётной записи UAE Pass заявку на сайте МИД ОАЭ не подать. Если её нет, скачайте приложение UAE Pass и укажите имя, адрес почты и номер мобильного: так создают базовую учётную запись. Ещё до похода к нотариусу проверьте, есть ли она у вас. Если нет, заранее решите, кто подаст заявку.

Сколько стоит в ОАЭ. В самих Эмиратах вы платите отдельно за заверение у нотариуса и центру, который набирает текст доверенности. На цену заверения влияет и то, на какой срок вы даёте доверенность.

Что вписать. Перечислите в доверенности каждое действие представителя: подписать договор, заплатить сборы, получить свидетельство о собственности. Что представитель может делать и как долго, договоритесь с ним до нотариуса. Если в тексте ошибка, всё придётся начинать заново, снова с нотариуса.

Как заплатить за квартиру из России

С 8 декабря 2025 года Банк России снял прежние лимиты на переводы за рубеж в иностранной валюте для граждан России и людей из дружественных стран. До подписания договора спросите в своём банке три вещи: в какой валюте он переведёт деньги в банк ОАЭ, сколько возьмёт комиссии и сколько дней займёт перевод. Сроки платежей в договоре ставьте с учётом этих дней.

Сборы за регистрацию продажи оплачивают через ePay, Dubai Pay, кошелёк Noqodi или чеком Manager Cheque.

Новое правило для продажи. Ещё раньше, с июня того же года, при продаже квартиры в Дубае чек принимают только на имя владельца. Чек на имя представителя по доверенности не примут. Каждый платёж выписывают на продавца, который записан в свидетельстве о собственности. Поэтому продавцу из-за рубежа теперь нужен счёт в банке ОАЭ. Доверенность при этом никто не отменял: по ней по-прежнему покупают и продают.

Вам отсюда нужно запомнить две вещи. Когда покупаете готовую квартиру, платите только тому, кто записан владельцем в свидетельстве. А если когда-нибудь будете продавать её из Москвы или Петербурга, откройте счёт в банке ОАЭ заранее.

Сколько стоит регистрация квартиры в Дубае

Больше всего денег в сделке уходит на сбор Земельному департаменту. Его платите и вы, и продавец. Сверху платят за свидетельство о собственности, мелкие сборы и центру-партнёру, который проводит регистрацию. Со строящейся квартирой платежей меньше.

За готовую квартиру вы платите сбор Земельному департаменту, за свидетельство и за карту. Сборы за знания и инновации и плату центру-партнёру мы сюда не считали. Кто из сторон платит за свидетельство, карту и центр, впишите в договор до подписания.

За строящуюся квартиру вы платите тот же сбор Земельному департаменту и два мелких сбора, за знания и за инновации.

При одинаковой цене готовая квартира обойдётся дороже строящейся, даже если не считать плату центру-партнёру. Разницу дают свидетельство и карта: когда договор вносят в предварительный реестр, за них не платят.

Сколько стоит содержать квартиру после покупки, рассказываем в статье о содержании квартиры в Дубае.

Что с визой придётся сделать лично

Заявление на золотую визу инвестора принимает Земельный департамент Дубая. Подать его можно только самому и только в ОАЭ. Представитель по доверенности визу за вас не оформит, так что на этот шаг заложите поездку.

За разрешение на проживание платят пять сборов: за медосмотр, за Emirates ID на тот же срок, за подтверждение разрешения на проживание, сбор Земельного департамента Дубая и административный сбор. Emirates ID в счёте идёт отдельной строкой.

За каждого члена семьи сверху платят за его визу. Дело семьи открывают один раз.

Виза собственника. Есть и вторая виза, для владельца квартиры, её выдаёт миграционная служба Дубая. Квартира должна быть полностью построена и пригодна для жизни. Ещё нужно показать, что вы каждый месяц стабильно получаете не меньше, чем требует миграционная служба. Пока оформляют резидентство, вы живёте в стране по временной визе, и её срок считают со дня въезда. Если вы купили квартиру в строящемся доме, подать на эту визу получится, когда дом достроят.

Что сделать в России после покупки

Как только вы открыли счёт в банке ОАЭ, у вас две обязанности перед налоговой в России. Обе можно выполнить, не приходя в инспекцию: почтой или через личный кабинет на сайте налоговой.

1. В течение месяца
   Уведомление налоговой
   Вы сообщаете об открытии счёта, его закрытии или смене реквизитов
2. Каждый год
   Отчёт о движении денег
   Вы сдаёте отчёт в личном кабинете, в инспекции или заказным письмом
3. Перед продажей квартиры
   Срок владения
   Вы считаете, сколько лет квартира у вас в собственности

Двойной налог. 17 февраля 2025 года в Абу-Даби Россия и ОАЭ подписали соглашение об устранении двойного налогообложения. По нему один и тот же доход не облагают налогом в двух странах сразу. Закон о ратификации соглашения подписал президент России.

Налог при продаже. Если вы остаётесь налоговым резидентом России, платить ли налог с продажи, зависит от того, сколько лет квартира у вас. Обычно, чтобы не платить налог, квартирой нужно владеть не меньше пяти лет. Квартиру за границей можно продать без налога и после трёх лет владения, если вы подходите под особое условие Налогового кодекса. Подходите ли вы под него, проверьте с налоговым консультантом до продажи.

Как считают налог при продаже квартиры, рассказываем в статье о налоге при продаже квартиры.

Риски дистанционной покупки

Когда покупаете издалека, сделку вы видите только в бумагах и на экране. Часть проверок за вас делает представитель, и рискованнее всего те шаги, где решение принимают без вас.

Зона. Вне freehold-зон иностранец в Дубае собственником не станет. До первого платежа брокер Art Estate проверит, в какой зоне стоит дом.

Широкая доверенность. По доверенности представитель подписывает за вас бумаги. Выдавайте её человеку, которому доверяете, и впишите в неё только то, что нужно для сделки с одной квартирой.

Срок доверенности. Сколько должна действовать доверенность, чтобы её приняли в Дубае, узнайте у представителя до нотариуса. Если понадобится новая доверенность, она снова пройдёт все заверения.

Чужие реквизиты. Перед каждым платежом сверяйте реквизиты с договором.

Ошибки при покупке издалека

Ошибки дистанционной сделки похожи друг на друга: человек надеется на одну бумагу или одну услугу и в последний момент узнаёт, что есть ещё одно условие.

Документы для дистанционной сделки

Какие бумаги нужны, зависит от того, строится дом или уже готов. Паспорт в любом случае нужен действующий.

Что делать с деньгами по шагам

Строящаяся квартира. Платите только на эскроу-счёт проекта, а реквизиты сверьте с договором. Копии паспорта и договора застройщику передаст брокер Art Estate. Когда истечёт срок на регистрацию, договор уже будет зарегистрирован, и подтверждение будет у вас на руках. Лететь ради сделки не нужно.

Готовая квартира. Начните с доверенности: все заверения в России и ОАЭ она проходит по очереди. Деньги переводите только на имя владельца из свидетельства о собственности. Сборы из таблицы выше заложите в бюджет ещё до перевода.

Квартира ради визы. Для визы инвестора берите квартиру, которая стоит не меньше нужной суммы, для визы собственника выбирайте готовый дом. В обоих случаях запланируйте одну поездку в ОАЭ, чтобы подать заявление.

Когда сценарий понятен, оставьте заявку на подбор квартиры.

Что бы вы ни купили, после покупки остаются дела в России: уведомление о счёте в ОАЭ и ежегодный отчёт. Поставьте напоминание в календарь в тот день, когда откроете счёт.

Частые вопросы

Можно ли купить квартиру в Дубае в любом возрасте?
Да. Возрастного ограничения для владения недвижимостью в Дубае нет.

Можно ли собрать стоимость для золотой визы из нескольких квартир?
Да, стоимость нескольких квартир складывают. Каждая должна целиком принадлежать вам. Если какая-то из них в ипотеке, понадобится письмо банка о том, что он не возражает.

Можно ли зарегистрировать покупку без Emirates ID?
Да, при обычной регистрации продажи иностранцу, который не живёт в ОАЭ, хватит действующего паспорта. А вот в приложении через Digital Sale так не получится: там без Emirates ID сделку не провести.

Какой документ подтверждает, что квартира ваша?
Свидетельство о собственности, Title Deed. По закону Дубая это безусловное доказательство, что квартира принадлежит вам. Брокер Art Estate проверит, что имя в свидетельстве совпадает с вашим паспортом. Копию свидетельства держите вместе с договором.

Для Петербурга порядок заверения доверенности другой?
Нет, такой же, как в Москве: нотариус, МИД России, онлайн-заявка и курьер. Доверенность из Петербурга тоже заверяет посольство ОАЭ в Москве, отдельной схемы для неё нет.

Нужно ли сообщать налоговой о счёте, если большую часть года вы живёте в Дубае?
Нет, если за календарный год вы в сумме проведёте за пределами России больше 183 дней: тогда правила закона о валютном контроле про счета за рубежом вас не касаются. В остальных случаях об открытом счёте в банке ОАЭ налоговую уведомить нужно.