Как инвестировать в новостройки Дубая из Москвы и Петербурга

Иностранец покупает квартиру в строящемся доме Дубая в тех районах, которые утвердил правитель эмирата. Вы платите частями на отдельный счёт проекта в банке. По закону деньги с этого счёта можно тратить только на стройку этого дома.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

ЮАО · Донской

SHIFT

премиум-класс · строится

Подобрать квартиру

ЗАО · Раменки

Вишневый сад

элитный-класс · строится

Подобрать квартиру

Петроградский район

Futurist

от 30,5 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Василеостровский район

Next

от 12,2 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Как устроена покупка новостройки в Дубае

Цены и сборы в Дубае считают в дирхамах, это валюта ОАЭ. Новостройки здесь продают офф-план, то есть до того, как дом построен: вы подписываете договор и платите частями по графику, пока идёт стройка. Как всё устроено, написано в трёх законах эмирата: о регистрации недвижимости, об эскроу-счетах и о временном реестре сделок.

Какое право вы получаете. В районах, открытых для иностранцев, правитель эмирата разрешает одно из двух прав на жильё. Одно из них даёт право пользоваться квартирой или арендовать её до девяноста девяти лет. Брокер Art Estate проверит это до подписи. Чем отличается freehold, мы рассказали в статье что такое freehold.

Куда идут деньги. Если застройщик продаёт квартиры до постройки, он обязан открыть эскроу-счёт. Счёт открывают в банке на имя самого проекта, а банк, который его ведёт, называют эскроу-агентом. Сюда приходят ваши платежи и деньги тех, кто финансирует стройку. Как такие счета устроены в России, мы рассказали в статье эскроу и ДДУ.

Разрешение на рекламу. Застройщик может рекламировать продажу квартир до постройки, только если у него есть письменное разрешение Земельного департамента Дубая. Это ведомство регистрирует сделки с недвижимостью в эмирате. Запрет касается и местной, и зарубежной рекламы. Если проект рекламируют в России, разрешение департамента тоже нужно.

Временный реестр Дубая. Каждую сделку с квартирой, проданной офф-план, вносят во временный реестр Дубая. Если записи нет, сделка ничтожна, и по закону договора у вас нет.

Последние деньги застройщику. Когда застройщик получает сертификат о завершении стройки, банк оставляет у себя пять процентов общей стоимости. Эти деньги застройщик получит через год после того, как квартиры зарегистрируют.

Наказание за нарушения. За стройку без лицензии, поддельные документы, кражу денег и ложный аудит грозит тюрьма. К ней добавляется штраф не меньше ста тысяч дирхамов.

Всё в этом гайде мы описали по законам Дубая. В других эмиратах правила для споров по офф-плану могут отличаться.

Порядок сделки по шагам

Сделка начинается с проверки застройщика и заканчивается документами на готовую квартиру. Первые два шага сделайте до того, как отправите деньги: после платежа ошибку исправить труднее.

1. До договора
   Покажите проект брокеру Art Estate
   брокер Art Estate проверит это до подписи
2. Перед первым платежом
   Сверьте реквизиты эскроу-счёта
   счёт открыт на имя проекта, и каждый платёж отправляйте только на него
3. После подписания договора
   Передайте застройщику сборы за регистрацию
   регистрировать сделку застройщик начнёт, когда получит от вас сборы
4. Когда пройдёт срок оплаты сборов
   Проверьте запись во временном реестре
   департамент требует от застройщиков не затягивать с оплатой сборов
5. Во время стройки
   Платите по графику из договора
   сохраняйте подтверждение каждого платежа на счёт проекта
6. После сдачи дома
   Сверьте документы на квартиру
   имя, площадь и номер квартиры должны совпадать с договором

Перед подписью прочитайте в договоре три пункта: график платежей, кто платит сборы и куда приходят уведомления. От них зависит, сколько вы заплатите сверх цены и успеете ли ответить застройщику, если просрочите платёж.

Всю покупку в ОАЭ, от выбора района до ключей, мы разобрали в статье как купить недвижимость в ОАЭ.

Во что обойдётся покупка: сборы и ипотека

Когда сделку регистрируют, сверх цены квартиры платят сборы Земельному департаменту. Регистрирует сделку застройщик, и начинает он после того, как вы передадите ему сборы: четыре процента от стоимости квартиры.

По правилам услуги сбор делят поровну между продавцом и вами. Сколько из этой суммы платите именно вы, написано в договоре. Прочитайте этот пункт до подписи. Брокер Art Estate проверит это до подписи.

Если по договору продавец платит свою половину, на вас останется два процента цены.

Ипотека на строящийся дом. На квартиру в строящемся доме банк ОАЭ даёт кредит на половину её стоимости. Такой лимит установил Центральный банк ОАЭ. Кредит дают на срок до двадцати пяти лет, и последний платёж иностранец вносит не позже, чем ему исполнится шестьдесят пять.

Ипотека на остальное жильё. Здесь Центральный банк ставит иностранцам другие лимиты. Они зависят от цены и от того, первое это жильё или второе.

Решение по сумме кредита лучше получить письменно.

Сборы в этом расчёте вы платите из своих денег, поэтому с ипотекой своих денег уйдёт больше половины цены.

Что будет, если перестать платить

Если вы перестали платить по графику, застройщик не расторгает договор сразу. Сначала он через Земельный департамент даёт вам тридцать дней, чтобы вы заплатили по договору. Уведомление вам вручат лично или пришлют заказным письмом, по электронной почте или другим способом, который установил департамент.

Укажите в договоре почту и адрес, которыми пользуетесь каждый день. Письмо на забытый ящик легко пропустить.

Сколько денег застройщик вправе оставить себе, зависит от того, насколько готов дом.

Меньше всего застройщик удерживает, когда стройка уже идёт, а дом готов меньше чем на шестьдесят процентов.

Золотая виза за квартиру

Золотая виза это разрешение надолго поселиться в ОАЭ. В Дубае золотое разрешение на проживание для инвесторов оформляет GDRFA Dubai, ведомство по делам резидентства и иностранцев. Чтобы получить визу инвестора, нужна недвижимость, которая стоит от двух миллионов дирхамов. Набрать эту сумму можно одним объектом или несколькими.

Как подтвердить стоимость. Для этого подойдёт справка Земельного департамента о статусе объекта. Подойдёт и сертификат оценки, который выдал оценщик с лицензией департамента.

Квартира в ипотеке. Для визы подходит и квартира в ипотеке, так можно с любым видом недвижимости. На неё ставят обременение: это отметка, из-за которой квартира остаётся за вами всё время, пока действует виза.

Срок визы. Со сроком есть путаница. Миграционная служба Дубая выдаёт разрешение на десять лет и продлевает его, если условия соблюдены. А на общем государственном портале ОАЭ инвесторам в недвижимость обещают пять лет. Какой срок дадут именно вам, станет ясно при подаче.

Строящийся дом. Дадут ли визу за квартиру, которую ещё строят или оплатили не полностью, в официальных правилах прямо не сказано. Если покупаете ради визы, брокер Art Estate проверит это до брони.

Пошлины платят при выдаче разрешения, отдельно от сборов за сделку с квартирой.

Налоги в ОАЭ

Если вы частное лицо, корпоративный налог с дохода от недвижимости в ОАЭ не платите, сколько бы ни заработали. Этим налогом в ОАЭ облагают доход от бизнеса.

Что считают доходом от недвижимости. Это деньги от продажи, аренды и субаренды земли и недвижимости в ОАЭ. Условие одно: вы сдаёте и продаёте как частное лицо, без лицензии на деятельность. Такую лицензию выдаёт ведомство, которое разрешает заниматься бизнесом.

Регистрация. Если другого облагаемого бизнеса у вас нет, вставать на учёт как плательщик корпоративного налога не нужно. Другой бизнес частного лица облагают налогом, если за календарный год его оборот больше миллиона дирхамов.

НДС. Налог на добавленную стоимость действует во всех ОАЭ с 2018 года, обычная ставка 5%. Продажу жилья, как правило, этим налогом не облагают. Если новое жильё продают впервые в течение трёх лет после постройки, ставка нулевая, и платить налог не приходится.

Какие ещё платежи ждут владельца квартиры в ОАЭ, мы рассказали в статье налоги в ОАЭ.

Деньги и налоги в России

Москва и Петербург живут по одним российским правилам. Вам важны три вещи: как переводить деньги, как сообщить о счёте в банке ОАЭ и как платить налог с дохода от квартиры.

Переводы. С 8 декабря 2025 года граждане России переводят иностранную валюту за рубеж без лимитов: Банк России их снял.

Счёт в банке ОАЭ. Если вы открыли счёт в банке ОАЭ, в течение месяца со дня открытия сообщите об этом в налоговую. О закрытии счёта сообщают так же. Сообщать не нужно, если за календарный год вы провели за пределами России больше 183 дней.

Доход от квартиры. Налоговый резидент России платит налог с доходов по российским правилам. Деньги от аренды квартиры в Дубае для него доход из-за рубежа, и деньги от её продажи тоже.

Срок владения. С продажи не надо платить НДФЛ, если квартира была вашей без перерыва пять лет и больше. В нескольких особых случаях хватает трёх лет, например если квартира досталась по наследству или в подарок от родственника.

Здесь налог посчитан по двум ставкам. С какой суммы считать базу при продаже вашей квартиры, проверьте с налоговым консультантом.

Декларация. Если вы налоговый резидент России и получили доход за пределами России, вы подаёте декларацию по форме 3-НДФЛ. За доходы 2024 года её надо было подать не позднее 30.04.2025, а налог заплатить до 15.07.2025. При расчёте налога учитывают договоры об избежании двойного налогообложения. Это соглашения между странами, чтобы один и тот же доход не облагали налогом в двух странах сразу.

Соглашение с ОАЭ. Россия и ОАЭ подписали соглашение об устранении двойного налогообложения 17 февраля 2025 года в Абу-Даби. Россия это соглашение ратифицировала. Оно заменит соглашение 2011 года, которое касалось только доходов государственных инвестиционных фондов. Работать новое соглашение начнёт с 1 января того года, который идёт следом за годом его вступления в силу. С дивидендов, процентов и роялти страна, откуда идёт выплата, по нему удержит налог не выше десяти процентов. Что соглашение говорит о доходах от недвижимости, проверьте с налоговым консультантом до первой сделки.

Чем Дубай отличается от новостройки в Москве и Петербурге

В России квартиру в строящемся доме покупают по договору долевого участия. По нему вы платите за квартиру, которую ещё строят. Деньги там тоже идут на эскроу-счёт в уполномоченном банке, то есть в банке, которому разрешено вести такие счета.

В России вы рассчитались за квартиру, как только деньги пришли на эскроу-счёт. Такой счёт застрахован на 10 млн рублей. Правительство внесло в Госдуму законопроект, по которому страховое покрытие предлагают поднять с 10 млн до 30 млн руб. Принят ли он, уточните в банке до сделки.

Рынок Дубая в цифрах

За 2025 год в Дубае заключили сделок с недвижимостью на 917 млрд дирхамов, на 20 % больше, чем годом раньше. Самих сделок тоже стало больше.

Дома в Дубае сдают помногу: за первое полугодие 2026 года сдали 104 проекта.

По этим цифрам видно, насколько велик рынок и что проекты доходят до сдачи. Доходность аренды и рост цен считают для конкретной квартиры. Такой расчёт под вашу квартиру сделает брокер Art Estate.

Риски офф-плана

Покупая квартиру до постройки, вы рискуете прежде всего деньгами, сделкой и планами на визу или кредит. Каждый из этих рисков можно уменьшить.

Стройка встанет. Деньги на счёте проекта защищает закон Дубая об эскроу. Если вы заплатили мимо этого счёта, закон такие деньги не защищает. Платите только по реквизитам счёта проекта и храните подтверждения.

Вы перестанете платить. Это самый дорогой для вас риск: застройщик вправе расторгнуть договор и оставить себе часть внесённых денег. Ещё до подписи договора отложите запас на платежи по графику.

Застройщик рекламирует проект без разрешения. Такая реклама нарушает закон эмирата. Брокер Art Estate проверит проект до брони.

Банк даст другую сумму. Лимиты ипотеки для иностранцев устанавливает Центральный банк ОАЭ. Получите решение банка по сумме кредита до брони, тогда не придётся в последний момент искать деньги на разницу.

Визу дадут не такую, как вы ждали. Про срок визы и про строящийся дом лучше заранее спросить миграционную службу. Если вы покупаете прежде всего ради визы, решайте после её ответа.

Налог в России. Если вы налоговый резидент России, с дохода от аренды и продажи квартиры в Дубае налог платите в России. Декларацию подаёте сами, за вас её никто не подаст.

Ошибки при покупке квартиры в Дубае

Чаще всего ошибаются до первого платежа или сразу после него, и каждая такая ошибка стоит денег.

Перед каждым платежом сверяйте реквизиты с договором. Счёт проекта открыт на имя проекта, это видно по реквизитам.

Договор должны внести во временный реестр в течение 90 дней со дня подписания. Брокер Art Estate проверит это.

Какие документы собрать

С первого дня складывайте документы по сделке в одну папку. Они понадобятся для визы, для налоговой и когда будете продавать квартиру.

От даты, с которой квартира стала вашей, считают срок владения. А от срока зависит, платить ли НДФЛ при продаже.

Что делать с деньгами

Что делать, зависит от того, как вы платите и зачем покупаете.

Платите своими деньгами частями. Проверьте разрешение на рекламу и реквизиты счёта проекта. Отложите деньги на сборы за регистрацию сверх цены. Держите запас на два-три платежа по графику, чтобы из-за просрочки застройщик не расторг договор.

Берёте ипотеку банка ОАЭ. До брони получите решение банка по сумме кредита. Свои деньги считайте вместе со сборами, как в примере с ипотекой.

Покупаете ради визы. Сначала убедитесь, что квартира или ваша доля стоит не меньше порога. Потом узнайте в миграционной службе, на какой срок дают визу и дают ли её за строящийся дом. Квартиру выбирайте, когда придёт ответ.

Будете сдавать или перепродавать. Заранее посчитайте НДФЛ в России с будущего дохода. Сообщите налоговой о счёте в банке ОАЭ и сохраните бумаги с датой покупки.

Если хотите разобрать покупку под свою сумму, оставьте заявку на подбор квартиры. Брокер Art Estate подберёт дома и посчитает сборы, график платежей и налоги под ваш случай.

Первый платёж делайте только после того, как увидите договор, реквизиты счёта проекта и расчёт сборов на бумаге.

Частые вопросы

Кто регистрирует сделку и сколько это занимает?
Сделку регистрирует застройщик через портал Oqood. Это система Земельного департамента для сделок офф-план. За такую регистрацию берут отдельный сбор, а сама она занимает рабочий день.

Что будет с деньгами, если застройщик не достроит дом?
Банк, который ведёт счёт проекта, обязан вмешаться: дом достроят или вам вернут платежи. Защищены только деньги, которые пришли на счёт проекта, поэтому платите только по его реквизитам.

Можно ли получить золотую визу за долю в квартире?
Можно, если ваша доля стоит от двух миллионов дирхамов. Порог считают по цене именно вашей доли.

Можно ли перевести деньги на покупку из России?
Да, лимитов на переводы валюты за рубеж для граждан России больше нет. До брони спросите в своём банке, проведёт ли он платёж застройщику в ОАЭ, сколько это будет стоить и сколько времени займёт.

Нужно ли сообщать в налоговую о счёте, если вы живёте в Дубае?
Не нужно, если за календарный год вы провели за пределами России больше 183 дней. Если меньше, сообщить надо и об открытии счёта, и о закрытии.

Как понять, какое право на квартиру вы получите?
В районах для иностранцев бывает два вида прав: собственность без срока и право пользоваться квартирой или арендовать её до девяноста девяти лет. Брокер Art Estate проверит это до подписи.