Что такое черновая отделка квартиры в новостройке и как принять квартиру у застройщика

Черновая отделка это минимальная подготовка квартиры к ремонту. Квартиру вы получаете готовой к работам, и дальше ремонт идёт по вашему решению: какие полы, какие стены, где розетки.

Чем черновая отделка отличается от предчистовой и чистовой

В новостройках встречаются три вида отделки. Они различаются тем, сколько работы остаётся вам после получения ключей. Черновая стоит в начале ряда, чистовая в конце.

Предчистовая отделка. Её легко спутать с черновой, потому что в обоих случаях квартира без обоев и без покрытия пола. Разница в готовности основы. После предчистовой отделки остаются финишные работы: отделать стены и уложить пол.

Чистовая отделка. Квартира готова к заселению. Свою планировку электрики и свои материалы здесь выбрать уже нельзя, придётся переделывать сделанное.

Черновая отделка. Она подходит тем, кто хочет делать ремонт под себя и готов вложить в него время. Подробнее о квартирах с готовым ремонтом есть разбор новостроек Москвы с отделкой.

Как устроена черновая отделка и что может быть в квартире

Минимальная черновая отделка обычно включает входную дверь, окна и батареи. С этими тремя вещами квартира закрыта, светлая и тёплая, но жить в ней ещё нельзя.

Дальше идут стены, потолок и пол. Стены и потолок получают минимальную обработку без финишной отделки. На полу делают стяжку, слой основы под будущее покрытие.

Инженерные системы. В квартире могут быть магистральные трубы водоснабжения и вентиляция. В санузлах может лежать гидроизоляция, защита пола от протечек. Есть ли всё это у вас, решает договор.

Перегородки. В отдельных случаях застройщик возводит внутренние стены. Иногда он только обозначает, где пройдут перегородки, рядом кирпичей на полу. Во втором случае стены между комнатами вы строите сами, и это строка в смете.

Электрика. Разводку, розетки и выключатели проверяйте по договору отдельно. Описания черновой отделки здесь расходятся сильнее всего. Зато с черновой отделкой вы сами продумываете, где будут розетки и как пройдёт проводка, с учётом того, что уже сделал застройщик.

Перед приёмкой найдите в приложении к договору каждый пункт из списка и отметьте, есть он или нет:

• входная дверь;
• окна;
• батареи;
• обработка стен и потолка;
• стяжка пола;
• трубы водоснабжения;
• вентиляция;
• гидроизоляция санузлов;
• перегородки;
• электрика, розетки и выключатели.

Пункта нет в приложении, значит, рассчитывать на него нельзя. Спросите застройщика письменно, входит ли он в отделку вашей квартиры.

Сколько стоит черновая отделка и ремонт после неё

Цена черновых работ описывает стоимость самой отделки с материалами и работой. Цену квартиры с черновой отделкой она не показывает. Пригодится цифра, когда в квартире не хватает части работ и их придётся доделать за свой счёт.

Корзина материалов включает всё самое простое для работ со стенами, полом, потолком, дверями, санузлом и электрикой. Работу мастеров она не учитывает. В Петербурге та же корзина обходится на тысячу рублей за квадратный метр дороже.

Умножьте площадь своей квартиры на среднюю цену от 43 до 47 тыс. руб. за 1 кв. м, и вы получите коридор цен на черновую отделку с материалами и работой в Москве.

Корзина материалов покрывает только материалы. Мастера, доставка и вывоз мусора идут сверху.

Как собрать смету. Распишите каждый вид работ отдельно: стены, пол, потолок, санузел, электрика. У каждого вида укажите объём и расценки специалистов. Так видно, какая строка тянет бюджет вверх.

Что добавить сверху. В смету входят доставка материалов, аренда оборудования, вынос мусора и подъём на этаж. Эти строки легко забыть, а в новом доме без лифта для стройки подъём материалов оплачивается отдельно.

Сравнивать квартиры с разной отделкой удобнее по своей смете. Посчитайте, сколько стоит довести черновую квартиру до нужного вида, и сопоставьте с разницей в цене квартир.

Как застройщик передаёт квартиру по закону

Приёмку квартиры в новостройке определяет закон о долевом строительстве. Он один для Москвы и Петербурга, поэтому порядок в двух городах одинаковый. Квартиру вы покупаете по договору долевого участия, сокращённо ДДУ. В законе вы называетесь участником долевого строительства, проще говоря, дольщиком.

1. Квартира готова к передаче
   Вы получаете от застройщика сообщение о готовности
   В сообщении есть предупреждение: квартиру надо принять. Там же последствия, если вы не придёте
2. После сообщения
   Вы приступаете к приёмке
   Срок записан в договоре, без него у вас семь рабочих дней со дня получения сообщения
3. На осмотре
   Вы проверяете квартиру и записываете недостатки
   Можно потребовать акт с несоответствиями качеству и не подписывать передаточный акт, пока застройщик не выполнит свои обязанности
4. При передаче
   Застройщик отдаёт инструкцию по эксплуатации
   В ней правила и условия безопасного пользования квартирой

Передаточный акт. Это бумага, которой застройщик передаёт вам квартиру, а вы её принимаете. Подписали акт, значит, квартира ваша вместе со всеми недостатками, которые вы не записали.

Акт с несоответствиями. Его составляют, когда квартира не отвечает требованиям к качеству. В нём перечислены недостатки, и пока застройщик их не исправит, вы вправе не подписывать передачу.

Срок, чтобы приступить к приёмке, ищите в договоре заранее, до письма застройщика. О том, что происходит с домом до этого момента, есть отдельный разбор про сдачу дома в эксплуатацию. Как устроены деньги по договору долевого участия, описано в разборе эскроу и ДДУ.

Как подготовиться к приёмке квартиры

Приёмка проходит быстрее, когда вы приходите с бумагами, инструментом и списком. Список составьте дома по приложению к договору: какие работы входят в отделку и какие нет.

Документы. Паспорт и договор нужны, чтобы подписать бумаги. Если на приёмку идёт родственник или специалист вместо вас, ему понадобится доверенность.

Инструмент. Рулеткой или дальномером сверьте размеры комнат с планировкой из договора. Блокнот нужен, чтобы записывать каждый недостаток сразу, у стены, где он есть. Лист бумаги проверит вентиляцию.

Телефон. Зарядите его заранее. Каждый недостаток понадобится снять на фото или видео так, чтобы он был хорошо виден.

Закладывайте на осмотр запас времени. Квартиру с черновой отделкой проверяют по каждой стене и каждому окну, и спешка здесь стоит дороже лишнего часа.

Что проверить при осмотре квартиры

На осмотре сравнивайте квартиру с двумя вещами: с требованиями к качеству и с тем, что записано в договоре. Неровная стена в черновой отделке может быть нормой, если договор не обещает другого.

Окна. Откройте и закройте каждую створку. Поверните каждую ручку. Пройдите глазами по стеклу и раме.

Стены, пол и потолок. Ищите трещины, подтёки и неровности. Оценку делайте с учётом работ по договору: минимальная обработка стен не обещает гладкой поверхности под покраску.

Вентиляция. Проверьте каждое отверстие в кухне и санузлах. Лист не двигается, значит, тяги нет, и это строка в акте.

Состав отделки. Пройдите по своему списку. Батареи, трубы, гидроизоляция санузлов, перегородки, электрика: отметьте, что есть и что отсутствует.

Каждый найденный недостаток запишите в документ. Рядом с записью сделайте фото или видео, где недостаток хорошо виден. Запись и снимок вместе труднее оспорить.

Риски квартиры с черновой отделкой

Главные риски черновой отделки связаны с ожиданиями, сроками и вашим собственным ремонтом.

Ожидания и договор. Состав черновой отделки у застройщика может отличаться от обычного перечня работ. Если вы ждали перегородок и разводки электрики, а в приложении к договору их нет, требовать их не на чем. Узнайте состав работ до сделки, письменно.

Срок приёмки. Затягивать приёмку опасно. Если вы уклоняетесь от приёмки или отказываетесь от квартиры без причины, связанной с недостатками, застройщик вправе составить односторонний акт. Сделать это он может через два месяца со дня, который договор назначил для передачи квартиры. Договор может установить и другой порядок, поэтому прочитайте этот раздел заранее.

Ваш ремонт. Застройщик не отвечает за недостаток, найденный во время гарантии, если докажет, что он появился из-за нормального износа, нарушения правил эксплуатации или плохого ремонта. Ремонт при этом мог делать и сам владелец, и нанятые им мастера. После черновой отделки ремонт делают почти все, поэтому этот риск касается каждого владельца.

Бюджет. Смета на квартиру с черновой отделкой легко растёт. Перегородки, электрика и гидроизоляция, которых не оказалось в квартире, добавляют строки. Считайте бюджет после приёмки, по фактическому составу работ.

Гарантия и недостатки после приёмки

Гарантия на квартиру в новостройке делится на три части. У каждой свой минимальный срок и своя дата начала отсчёта. Конкретный срок записан в договоре, и он не может быть короче минимума из закона.

Ваш выбор при недостатке. Если договор не устанавливает иного, вы сами выбираете одно из трёх требований. Первое: застройщик бесплатно исправляет недостаток в разумный срок. Второе: цена договора уменьшается соразмерно недостатку. Третье: застройщик возмещает ваши расходы, если вы исправили недостаток сами.

Пункты договора против вас. Если договор освобождает застройщика от ответственности за недостатки, такой пункт ничтожен, у него нет силы. Подписанная строка не лишает вас прав.

Как заявить о недостатке. Нашли недостаток во время гарантии, отправьте застройщику письменное требование с перечнем недостатков. Второй вариант: обратиться в суд. Срок исправления застройщик согласует с вами.

Письменное требование пишите по пунктам. Один недостаток, одна строка, к каждой фото. Копию храните у себя.

Ошибки при приёмке черновой отделки

Эти ошибки повторяются у владельцев квартир с черновой отделкой чаще других. Каждая из них стоит денег на ремонте.

Проверить состав работ можно только по договору. Сделайте это до сделки, пока ещё выбираете квартиру.

Последняя ошибка обратная первым. Список недостатков сильнее, когда в нём только то, что расходится с договором и требованиями к качеству.

Документы для приёмки и гарантийных требований

Бумаги квартиры с черновой отделкой понадобятся дважды: на приёмке и потом, если найдётся недостаток. Храните их вместе, в одной папке.

Договор и приложения. Это обещания застройщика. Без приложения спор о составе работ не выиграть.

Акт с несоответствиями. В нём записаны недостатки на день осмотра. Он показывает, что недостаток был до вашего ремонта.

Передаточный акт. С его даты считают гарантию на квартиру и на отделку.

Инструкция по эксплуатации. В ней правила пользования квартирой. Отдайте её копию мастерам до начала ремонта.

Фото и требования. Снимки и копии писем показывают, когда вы нашли недостаток и когда о нём сообщили.

Частые вопросы

Что входит в черновую отделку квартиры?
Минимальный набор обычно состоит из входной двери, окон и батарей. Сверх него бывают обработка стен и потолка, стяжка пола, трубы водоснабжения, вентиляция и гидроизоляция санузлов. Что из этого в вашей квартире, смотрите в приложении к договору.

Чем черновая отделка хуже или лучше предчистовой?
После предчистовой отделки остаются финишные работы: стены и напольные покрытия. После черновой работы больше, зато больше и решений за вами, включая схему розеток и проводки.

Можно ли не подписывать акт, если в квартире недостатки?
Можно. Потребуйте акт с перечнем несоответствий и не подписывайте передаточный акт, пока застройщик не выполнит свои обязанности. Каждый пункт подкрепите фото или видео.

Можно ли принять квартиру без личного присутствия?
Можно отправить представителя. Ему нужны договор и доверенность на подписание акта. Дайте ему свой список работ из приложения к договору, чтобы он проверил то же, что проверили бы вы.

Сколько длится гарантия на квартиру с черновой отделкой?
На саму квартиру и на инженерное оборудование не меньше трёх лет. На отделочные работы и элементы отделки не меньше одного года со дня передачи. Точные сроки записаны в вашем договоре.

Как распорядиться деньгами на ремонт?
Действуйте по шагам:
1. До сделки сверьте приложение к договору и узнайте, каких работ в квартире не будет.
2. Соберите смету по видам работ и добавьте доставку, аренду оборудования, вынос мусора и подъём на этаж.
3. До подписания акта не тратьте деньги на ремонт: сначала добейтесь исправления недостатков.
4. После приёмки начинайте ремонт по инструкции по эксплуатации и храните чеки и фото.