Как купить квартиру в Рас-эль-Хайме: порядок покупки новостройки для иностранца

В Рас-эль-Хайме иностранец может купить квартиру в собственность в четырёх районах: Mina Al Arab, Al Hamra of the Red Island, Al Jarafat of Al Muairidh и Al Koof of Al Dhait South. За застройщиками, которые продают квартиры в строящихся домах, следит отдельное ведомство по недвижимости. Свидетельство о собственности выдаёт муниципалитет эмирата.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

Москва

LAKES 2

старт продаж

Подобрать квартиру

СВАО · Бутырский

Квартал МОНС

строится

Подобрать квартиру

Петроградский район

Familia

от 53,3 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Центральный район

МИРЪ

от 21,9 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Где иностранцу разрешено купить квартиру

Полное право собственности на жильё в Эмиратах называют freehold: квартира принадлежит вам и записана на ваше имя. Иностранец в Рас-эль-Хайме получает такое право только в зонах freehold. Там квартиры в собственность покупают и граждане ОАЭ, и иностранцы.

В остальных районах эмирата жильё в собственность покупают только граждане ОАЭ и стран Персидского залива. Дом с хорошей ценой за пределами этих зон вам не подойдёт: квартиру там на вас не оформят.

Выбирать здесь приходится по порядку: сначала район, потом дом, потом планировка. Когда вы смотрите проект, брокер Art Estate первым делом проверит, в какой зоне стоит участок под домом. Пока на этот вопрос нет ответа, об остальном говорить рано.

Главный застройщик в зонах freehold эмирата это компания Marjan. Это мастер-девелопер Рас-эль-Хаймы: компания планирует целые районы. В её проектах иностранец получает недвижимость в полную собственность.

Рынок в эмирате немаленький. За первое полугодие этого года муниципалитет зарегистрировал продажи недвижимости больше чем на миллиард дирхамов и ипотеки тоже больше чем на миллиард. Продажи и ипотеки регистрирует один и тот же отдел муниципалитета, земельный, он называется Lands and Properties Sector.

Подробнее о праве собственности рассказываем в статье что такое freehold.

Кто проверяет застройщика и защищает сделку

За застройщиками и новостройками в эмирате следит RERA-RAK, ведомство по недвижимости Рас-эль-Хаймы. Ведомство входит в муниципалитет. Его создали двумя указами эмира.

Ведомство делает три вещи, от которых зависят ваши деньги:

• регистрирует всех застройщиков эмирата;
• следит за проектами: как расходуют деньги и как идёт стройка;
• пишет правила, которые защищают обе стороны договора.

Чтобы попасть в реестр ведомства, компания приносит туда документы о себе и о проекте. Каждый документ отвечает на вопрос, который вы и сами задали бы о компании.

План денежного потока это расчёт, сколько денег уйдёт на стройку и в какие месяцы. Ведомство одобряет его, когда регистрирует застройщика. Потом тот же план ещё раз смотрит банк, который ведёт счёт проекта.

Проверить нужно немного. Брокер Art Estate запросит у застройщика подтверждение, что компания и проект зарегистрированы в RERA-RAK, и узнает, одобрен ли план денежного потока проекта. Если на любой из этих вопросов застройщик отвечает уклончиво, решение лучше отложить, а брокер проверит компанию в самом ведомстве.

Где лежат деньги на эскроу-счёте, пока дом строится

Эскроу-счёт это отдельный счёт проекта в банке. Его ещё называют trust account или guarantee account. Застройщик, который продаёт квартиры до сдачи дома, обязан открыть такой счёт. Ваши платежи за квартиру идут на него.

Правило у счёта одно: деньги тех, кто купил квартиры в доме, тратят только на этот дом. Перевести их на соседний проект застройщик не может.

Эскроу-счёт открывают только в банке, который одобрило RERA-RAK. Такие счета для проектов эмирата ведут First Abu Dhabi Bank и Commercial Bank of Dubai. У First Abu Dhabi Bank с ведомством есть соглашение: банк открывает и ведёт эскроу-счета застройщиков, которые продают квартиры в строящихся домах Рас-эль-Хаймы.

Застройщика проверяет и банк. Чтобы открыть счёт, компания приносит подтверждение регистрации в RERA-RAK и план денежного потока проекта, подписанный аудитором. Аудитор это проверяющий бухгалтер: своей подписью он подтверждает, что расчёт верный.

Деньги со счёта застройщик получает по правилам RERA-RAK. Очередную сумму банк переводит ему по письму о переводе, это отдельный документ на каждую выплату. Снять разом всё, что заплатили за квартиры, компания не может.

1. До задатка
   Узнайте банк и счёт проекта
   название банка и данные эскроу-счёта брокер Art Estate запросит у застройщика письменно
2. До задатка
   Проверьте банк
   его должно одобрить RERA-RAK
3. При подписании
   Проверьте договор
   данные эскроу-счёта вписаны в договор
4. При каждом платеже
   Платите только на этот счёт
   храните подтверждение перевода из банка

Как платить частями до сдачи дома, рассказываем в статье о рассрочке от застройщика в ОАЭ.

Порядок покупки новостройки по шагам

Квартиру в строящемся доме покупают всегда в одном порядке: сначала проверки, потом договор и деньги, в конце собственность и виза. У каждого шага свой риск, и если один шаг пропустить, на следующем это уже не исправить.

1. До выбора дома
   Проверьте зону
   иностранец получает собственность только в зоне freehold
2. До задатка
   Проверьте застройщика
   компания и проект должны быть зарегистрированы в RERA-RAK
3. До задатка
   Получите предложение банка
   если берёте ипотеку, банк называет сумму, ставку и срок
4. Подписание
   Подпишите договор
   договор подписываете вы и продавец
5. Во время стройки
   Платите на эскроу-счёт
   только на счёт из договора
6. После сдачи дома
   Оформите собственность
   срок и сбор брокер Art Estate узнает у застройщика и в муниципалитете
7. После свидетельства
   Подайте на визу
   если цена квартиры проходит по условиям золотой визы

Что выяснить про строящийся дом. Сколько стоит регистрация покупки в строящемся доме и какие для неё нужны бумаги, брокер Art Estate узнает в муниципалитете до того, как вы подпишете договор. Как регистрируют готовое жильё, мы рассказали в главе о расходах. Для квартиры, которую ещё строят, порядок может быть другим, поэтому ответ нужен заранее.

Что записать в договор. В договоре должны быть срок сдачи дома, график платежей, данные эскроу-счёта и порядок возврата денег, если срок сорвут или проект отменят. Если что-то пойдёт не по плану, опираться вы будете как раз на эти пункты.

Когда дом сдан. Брокер Art Estate узнает у застройщика, когда и где вы получите свидетельство о собственности, какие бумаги застройщик сам отнесёт в муниципалитет, а какие нужно принести вам.

Если продадите квартиру позже. Чтобы продать квартиру в зоне freehold, муниципалитет просит письмо застройщика о том, что он не возражает против сделки. Ещё при покупке брокер Art Estate узнает, сколько застройщик берёт за такое письмо и как быстро его выдаёт.

Общий порядок сделки для всех эмиратов есть в статье как купить недвижимость в ОАЭ.

Сколько стоит оформление и какие налоги вы платите

Продажу готовой квартиры муниципалитет регистрирует за три рабочих дня. После этого вы получаете Title Deed, свидетельство о собственности на ваше имя.

Сбор за регистрацию платите и вы, и продавец. Каждый отдаёт процент от рыночной стоимости квартиры, то есть от цены, за которую такие квартиры продают. Сверху ещё два платежа: за план объекта и за свидетельство.

Сбор от рыночной стоимости вы с продавцом делите поровну. Кто из вас платит пошлины за план и свидетельство, запишите в договоре. Чем дороже квартира, тем больше сбор, так что закладывайте его в бюджет сразу.

НДС. Налог на добавленную стоимость в ОАЭ равен пяти процентам. Его ввели по всей стране в 2018 году, и в Рас-эль-Хайме, Дубае и Абу-Даби правило одно.

С продажи жилья НДС обычно не берут. Если квартиру продают первый раз в течение трёх лет после того, как дом достроили, ставка нулевая. К цене квартиры в новом доме налог не прибавляют.

Подоходный налог. Подоходного налога для жителей эмирата нет. Как облагают доход иностранца от аренды и надо ли платить налог в стране, где вы живёте, спросите у налогового консультанта до сделки. Про налоги подробнее рассказываем в статье о налогах в ОАЭ.

Что ещё заложить. Сколько стоит обслуживание дома и какие ещё расходы на квартиру будут каждый год, брокер Art Estate запросит у застройщика письменно, с суммой за год. Эти деньги платят каждый год, поэтому на доход от аренды они влияют сильнее, чем разовые сборы.

Ипотека на квартиру в Рас-эль-Хайме

На квартиру в строящемся доме банк даёт кредит до половины её стоимости. Остальное вы платите своими деньгами. Такой предел установил Центральный банк ОАЭ, и он один для всех банков страны.

Сколько вам дадут и на какой срок, решают ещё три правила Центрального банка:

• у срока кредита есть предел;
• иностранец должен вернуть кредит до предельного возраста, который назначил Центральный банк;
• все платежи по вашим кредитам вместе не больше половины месячного дохода.

Чем вы старше, тем короче срок. Банк отсчитывает его от вашего возраста до предельного: чем позже вы берёте кредит, тем короче срок и тем больше платёж каждый месяц.

Вот как это выглядит в RAKBANK. Первый взнос там зависит от цены квартиры: за дорогое жильё он выше. Годовую ставку банк начисляет на остаток долга и фиксирует на три года.

С остатком долга всё просто. Проценты начисляют на ту часть кредита, которую вы ещё не вернули. С каждым платежом остаток уменьшается, и процентов становится меньше. Первые три года ставка не меняется. Какой она станет потом, брокер Art Estate узнает в банке до подписания.

При той же цене за квартиру в строящемся доме своих денег нужно больше. Если берёте ипотеку, считайте, что половину цены вы платите сами.

Ипотеку, как и продажу, регистрирует муниципалитет. Квартира становится залогом у банка: пока вы не вернули долг, у банка есть на неё право.

Золотая виза для собственника квартиры

Золотая виза это долгая резидентская виза ОАЭ, и её продлевают. Её дают инвесторам, в том числе тем, кто вложил в недвижимость от двух миллионов дирхамов. Правила визы федеральные, одни на все эмираты.

За вложения в недвижимость визу дают на пять лет. Бывает и виза на десять лет, поэтому какой срок дадут за вашу квартиру, выясняют при подаче. Владелец визы оформляет визы супругу и детям.

Квартира должна быть целиком ваша. Строящееся жильё от двух миллионов дирхамов тоже подходит, если застройщика одобрили в ОАЭ. Квартира в ипотеке подходит, если кредит дал одобренный местный банк.

Визу выдаёт федеральное ведомство ICP. Для собственника недвижимости оно расписало восемь шагов.

1. Первый шаг
   Проверка права на визу
   ведомство проверяет цену квартиры и то, что она ваша
2. Второй шаг
   Подача заявления
   вы подаёте заявление в ICP
3. Третий шаг
   Выпуск визы
   ведомство выпускает визу
4. Четвёртый шаг
   Отмена прежней визы
   если у вас уже есть резидентская виза
5. Пятый шаг
   Смена статуса
   в стране вы теперь живёте по новой визе
6. Шестой шаг
   Медосмотр и страховка
   медосмотр с 18 лет, страховка на два года
7. Седьмой шаг
   Биометрия
   если ведомство её запросит
8. Восьмой шаг
   Emirates ID
   вы получаете удостоверение личности жителя ОАЭ

Как подают на визу именно в Рас-эль-Хайме, какие бумаги о квартире нужны и сколько стоит подача, брокер Art Estate узнает в ICP и муниципалитете до сделки. Если вы покупаете квартиру прежде всего ради визы, начните с этого вопроса, ещё до выбора дома.

Документы для регистрации квартиры

Чтобы зарегистрировать готовую квартиру, муниципалитету нужно немного бумаг. Соберите их заранее: три рабочих дня отсчитывают с того дня, когда принесли всё.

Emirates ID это удостоверение личности жителя ОАЭ. В письме застройщик подтверждает, что он не против сделки. Если квартира в зоне freehold, без такого письма муниципалитет продажу не зарегистрирует.

Если одна из сторон сделки компания, список длиннее.

Заявление подают в центре обслуживания муниципалитета, он называется Customer Happiness Center. Сборы платят в терминалах или в приложении муниципалитета mRAK.

Риски при покупке новостройки и как их снизить

Для каждого риска ниже есть своя проверка. Большую часть из них снимает один вопрос, заданный до первого платежа.

Квартира вне зоны freehold. Иностранцу такую квартиру в собственность не оформят. Брокер Art Estate проверит зону участка в муниципалитете, даже если она есть в описании проекта.

Проект без регистрации. Если застройщик не зарегистрировал проект, он нарушает правила эмирата, и ведомство за его стройкой не следит. Брокер Art Estate запросит подтверждение регистрации письменно и сверит его в RERA-RAK.

Срыв срока или отмена проекта. Перед подписанием брокер Art Estate проверит, что в договоре есть срок сдачи дома и порядок возврата денег, если срок сорвут или проект отменят. Если такого пункта нет, его нужно добавить до подписи: на то, чего нет в договоре, потом трудно сослаться.

Нехватка своих денег при ипотеке. На строящуюся квартиру банк даёт до половины цены. Если вы рассчитывали на кредит, как за готовое жильё, где-то в середине графика платежей вам не хватит своей части. Возьмите предложение банка раньше, чем выберете дом.

Цена ниже порога визы. Квартира дешевле двух миллионов дирхамов золотую визу не даёт. Если вам нужна виза, сверьте цену с порогом до задатка.

Налоги в вашей стране. Подоходного налога в эмирате нет, но ваша страна может облагать доход от аренды по своим правилам. Спросите налогового консультанта до сделки.

Ошибки при покупке квартиры в Рас-эль-Хайме

На этих ошибках теряют деньги и время. Каждую можно заметить заранее, если знать, куда смотреть.

Что делать с деньгами перед покупкой

Что делать, зависит от того, как вы платите и зачем покупаете. Разберём три случая.

Если платите своими деньгами. Сначала проверьте зону и застройщика. Данные эскроу-счёта берите письменно. Платите частями по графику из договора, только на этот счёт, и храните каждое подтверждение из банка.

Если берёте ипотеку. Сначала получите предложение банка, потом выбирайте дом. На строящуюся квартиру приготовьте половину цены своими деньгами. Проверьте, что с вашим возрастом срок кредита и платёж укладываются в правило половины дохода.

Если покупаете ради визы. Выбирайте квартиру от двух миллионов дирхамов у застройщика, которого одобрили в ОАЭ. Как подают на визу в Рас-эль-Хайме, брокер Art Estate узнает до задатка. Если берёте ипотеку, проверьте, что банк одобрен для визы.

Подобрать дом в зоне freehold под вашу сумму и цель поможет брокер Art Estate. Оставьте заявку на подбор квартиры, и он соберёт подходящие проекты.

Перед первым платежом у вас на руках должны быть три бумаги: подтверждение регистрации проекта, данные эскроу-счёта и договор с порядком возврата денег.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить квартиру в Рас-эль-Хайме в собственность?
Да, в зонах freehold. Вне этих зон собственником станет только гражданин ОАЭ или другой страны Персидского залива. Зону участка брокер Art Estate проверит в муниципалитете до задатка.

Сколько стоит регистрация квартиры?
Когда регистрируют продажу готовой квартиры, вы и продавец платите каждый свою долю от рыночной стоимости. Сверху пошлина за план объекта и отдельная пошлина за свидетельство. Сколько стоит регистрация покупки в строящемся доме, брокер Art Estate узнает в муниципалитете.

Платят ли НДС при покупке квартиры в новом доме?
Нет. С первой продажи квартиры в течение трёх лет после окончания стройки НДС не берут. Пять процентов НДС платят за коммерческую недвижимость.

Сколько банк даст на квартиру в строящемся доме?
До половины цены квартиры. Срок кредита зависит от вашего возраста: иностранец должен вернуть долг до предельного возраста. Точную сумму банк напишет в предложении.

Даёт ли квартира в Рас-эль-Хайме право на визу?
Да, если вы вложили в недвижимость от двух миллионов дирхамов. За такие вложения золотую визу дают на пять лет, и владелец оформляет визы супругу и детям.

Нужен ли Emirates ID, чтобы купить квартиру?
Чтобы зарегистрировать готовую квартиру, муниципалитет просит Emirates ID обеих сторон. Если резидентской визы у вас нет, брокер Art Estate ещё до подписания договора узнает в муниципалитете, как оформляют сделку в таком случае.