С чего начать отделку квартиры в новостройке: приёмка, согласование и порядок работ

Отделка квартиры в новостройке начинается с приёмки. Пока вы не подписали передаточный акт, найденные недостатки можно записать в отдельный акт и не подписывать передачу, пока застройщик их не устранит. Второй шаг: решить, будете ли вы переносить стены, санузел или инженерные сети. Такие работы согласуют до начала ремонта, и решение принимают в течение 45 дней.

Как устроена отделка новостройки: четыре этапа

Ремонт в новом доме проходит четыре этапа. Первый: приёмка квартиры у застройщика. Второй: проект и согласование, если вы меняете планировку или инженерные сети. Третий: сами работы с учётом часов тишины. Четвёртый: сдача перепланировки комиссии, если она была.

Закон описывает отдельные шаги: как принять квартиру, какие работы согласовать, когда можно шуметь. Технологическую очерёдность внутри квартиры, например когда класть стяжку и когда тянуть электрику, вы выбираете вместе с подрядчиком. Поэтому старт отделки держится на трёх вопросах: что застройщик уже сделал, что вы будете менять и какие правила города при этом действуют.

Что сделал застройщик. Квартира по договору должна соответствовать условиям договора, проектной документации и обязательным требованиям. Значит, проверяют квартиру по конкретному перечню работ в договоре и проекте. Слово «предчистовая» или «white box» в рекламе такого перечня не заменяет.

Что вы будете менять. Покраска стен, укладка пола, замена смесителя на том же месте относятся к отделке. Перенос перегородки, санузла или радиатора относится к перепланировке или переустройству. Для них нужен проект и решение органа власти.

Какие правила у города. Москва и Петербург по-разному решают, какие работы можно согласовать, и по-разному считают часы тишины. Об этом отдельные главы ниже.

Если дом только сдают, полезно разобраться, что значит ввод в эксплуатацию и когда застройщик вправе выдать ключи. Подробно об этом в статье о сдаче дома в эксплуатацию.

Приёмка квартиры: с чего начинается отделка

Застройщик передаёт квартиру только после разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Это документ власти о том, что дом построен и готов к жизни. До него ключи выдать нельзя. Передать квартиру раньше срока в договоре застройщик может, только если такую возможность прямо записали в договор.

Договор здесь один: ДДУ, договор участия в долевом строительстве. По нему вы купили квартиру у застройщика до сдачи дома. В ДДУ записан срок передачи, и застройщик обязан уложиться в него.

Письмо о готовности и ваш срок

Письмо застройщика. Застройщик присылает сообщение о готовности квартиры минимум за месяц до срока передачи по договору. Если в ДДУ записана дата начала передачи, письмо приходит минимум за четырнадцать рабочих дней до неё.

Ваш срок. Вы обязаны приступить к приёмке в срок по договору. Если договор срока не называет, приступают в течение семи рабочих дней после того, как вы получили письмо.

1. Минимум за месяц до срока
   Застройщик присылает письмо о готовности
   Если в ДДУ есть дата начала передачи, письмо приходит минимум за четырнадцать рабочих дней
2. Семь рабочих дней после письма
   Вы приступаете к приёмке
   Этот срок действует, если в договоре нет своего
3. День осмотра
   Вы проверяете квартиру и записываете недостатки
   Замечания вносят в отдельный акт о несоответствиях
4. После устранения
   Вы подписываете передаточный акт
   В акте стоят дата передачи и основные характеристики квартиры

Акт о несоответствиях

Что это. Передаточный акт подтверждает, что квартира перешла к вам. В нём указывают дату передачи и основные характеристики квартиры. До его подписания вы вправе потребовать другой акт, где перечислены все несоответствия: что сделано не так, как в договоре и проекте.

Зачем он нужен. С таким актом вы вправе не подписывать передачу, пока застройщик не устранит недостатки. Для отделки это главный момент: всё, что вы закроете своей плиткой или краской, проверить потом будет труднее.

Что получить на руки. Вместе с квартирой застройщик выдаёт инструкцию по эксплуатации. В ней правила безопасного использования квартиры и сроки службы самой квартиры, отделки, инженерных систем, конструкций и изделий. Прочитайте её до сметы: подрядчик должен знать, что можно сверлить и что трогать нельзя.

Гарантии застройщика: что остаётся за ним после приёмки

Подписанный акт не снимает с застройщика ответственность. Если недостатки ухудшают квартиру или делают её непригодной для жизни по договору, вы вправе выбрать одно из трёх требований:

• устранить недостатки бесплатно в разумный срок;
• уменьшить цену квартиры соразмерно недостаткам;
• возместить ваши расходы на их устранение.

Сроки гарантии разные для разных частей квартиры. Их полезно знать до ремонта: ваша отделка поверх отделки застройщика усложнит спор о том, чья это вина.

Срок для квартиры. Гарантию на саму квартиру устанавливает договор, но она не может быть короче трёх лет.

Срок для оборудования. Гарантию на трубы, счётчики и другое инженерное оборудование считают с первого акта передачи в доме. Дата вашего акта здесь не важна. Если вы приняли квартиру через полгода после соседей, у вас осталось меньше трёх лет. Проверяйте трубы, батареи и вентиляцию в первые месяцы.

Срок для отделки. Отделка застройщика под гарантией минимум год со дня передачи. Если вы планируете оставить его стены и пол, первые месяцы проживания покажут трещины и щели раньше, чем гарантия закончится.

Какие работы нужно согласовать

Согласование нужно двум видам работ. Первый вид называется переустройство: установка, замена или перенос инженерных сетей, сантехники, электрического и другого оборудования, после которых меняется технический паспорт помещения. Технический паспорт описывает квартиру и её план. Второй вид называется перепланировка: изменение конфигурации квартиры, тоже с изменением технического паспорта. Верховный суд среди примеров перепланировки называет перенос и разборку перегородок.

В многоквартирном доме обе работы проводят только после согласования с органом власти и на основании его решения. Документ о согласовании и служит основанием для работ. Без него ремонт считается самовольным.

Сроки и порядок

Сколько ждать. Орган согласования принимает решение в течение 45 дней со дня, когда вы подали обязательные документы. Документ о решении выдают или присылают в течение трёх рабочих дней.

Общее имущество дома. Если для работ нужно присоединить часть общего имущества, например часть коридора, к проекту прикладывают протокол общего собрания. Протокол должен подтвердить согласие всех собственников помещений в доме. На практике это самая долгая часть, поэтому такие планы лучше обсуждать до покупки.

Санузел. Санузел нельзя размещать над жилыми комнатами и кухнями соседей снизу. Над кухней санузел допускается только в двухуровневой квартире. Перед тем как рисовать новую ванную, посмотрите план квартиры под вашей.

Москва: что нельзя при перепланировке

В Москве проект обязателен, в частности, для таких работ:

• устройство или перенос ванной и туалета;
• проёмы в несущих стенах и межквартирных перегородках;
• изменение конструкции полов;
• объединение лоджии с комнатой или кухней.

Часть работ в Москве запрещена совсем. Нельзя ухудшать условия эксплуатации дома, в том числе затруднять доступ к инженерным коммуникациям и кранам, которые перекрывают воду. Нельзя убирать вентиляционные каналы или уменьшать их сечение. Нельзя нагружать несущие конструкции сверх нагрузки по проекту, в том числе толстой стяжкой пола или заменой лёгких перегородок тяжёлыми.

Отопление и тёплый пол. В Москве нельзя переносить радиаторы отопления на лоджии, балконы и веранды. Нельзя делать полы с подогревом от общедомовой горячей воды или отопления. Электрический тёплый пол под этот запрет не подпадает, но его мощность и разводку стоит обсудить с проектировщиком.

Как сдают работы

Акт о завершении. После согласованных работ оформляют акт о завершённом переустройстве или перепланировке. Без акта перепланировка не закончена, даже если ремонт готов.

Кто принимает. В приёмочную комиссию входят представители Мосжилинспекции, городской жилищной инспекции. Ещё в комиссии проектная организация, то есть компания, которая делала проект, и исполнитель работ. Если работы затронули общее имущество дома, в комиссию входит и управляющая организация.

Петербург: комиссия района и запреты

В Петербурге перепланировку согласует межведомственная комиссия района: орган, где собраны службы, которые проверяют проект. Ей нужны работы, которые меняют конфигурацию квартиры или переносят инженерные сети. Косметический ремонт, отделка и замена оборудования в пределах существующих сетей разрешения не требуют.

Три работы в Петербурге согласовать нельзя:

• перенести радиаторы отопления на балкон;
• объединить балкон с жилой комнатой;
• сделать тёплый пол с подключением к общедомовым стоякам.

1. До ремонта
   Подготовить проект
   Проект описывает, что и как меняется в квартире
2. После проекта
   Подать заявление с документами
   Подают в МФЦ, через Госуслуги или в районную комиссию
3. До 45 дней
   Дождаться решения комиссии
   Работы начинают только после решения
4. После работ
   Отправить уведомление о готовности
   Сроки итоговой приёмки уточните в районной комиссии

МФЦ здесь многофункциональный центр госуслуг: туда приносят заявление, если не хотите подавать его через Госуслуги.

Строка про покраску в Москве опирается на общее правило: согласование нужно работам, которые меняют технический паспорт. Покраска и обои его не меняют.

Во что обойдётся отделка без согласования

Цену отделки в рублях закон не задаёт: её считают подрядчики по вашему перечню работ. Закон задаёт другую цену: сколько стоит ошибка в порядке. Её считают во времени, в переделках и в праве собственности.

Самовольные работы. Самовольными считают работы без решения о согласовании или с отступлением от проекта, который вы подали. Собственник обязан вернуть квартиру в прежнее состояние в срок и порядке, которые установит орган согласования. Значит, придётся разобрать новую стену, вернуть радиатор и заново сделать отделку вокруг.

Если не вернуть. Когда собственник не возвращает квартиру в прежний вид, суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Это аукцион, где квартиру продают по решению суда без вашего выбора покупателя.

Деньги от застройщика. Обратная сторона: недостатки застройщика оплачивает он. Вы вправе требовать бесплатного устранения, уменьшения цены или возмещения ваших расходов на ремонт. Поэтому сначала закройте спор о недостатках и только потом тратьте бюджет на свою отделку.

Сколько времени закладывать

Время в графике ремонта стоит денег: пока ждёте решения, вы платите за аренду или откладываете переезд. В Петербурге два официальных срока известны заранее.

К сроку решения прибавьте время на проект и на сами работы. Их сроки зависят от подрядчика и объёма, поэтому спросите их письменно до договора. В Москве решение о согласовании принимают в те же 45 дней, документ выдают ещё в течение трёх рабочих дней.

Когда можно шуметь: режим ремонта в двух городах

Часы тишины в Москве и Петербурге устроены по-разному. От них зависит, сколько часов в день бригада сможет сверлить и штробить стены, то есть прорезать каналы под проводку.

Москва

Запрещённые часы. В Москве ремонт с нарушением покоя соседей нельзя вести с 19:00 до 9:00 и с 13:00 до 15:00. В воскресенье и в нерабочие праздничные дни такой ремонт запрещён целиком.

Исключение для новостроек. Запрет не действует на ремонт в течение полутора лет со дня ввода дома в эксплуатацию. Если вы получили ключи в первые месяцы после ввода, шумные работы лучше уложить в этот срок.

Если начать демонтаж и штробление после полутора лет, они растянутся дольше. Спросите подрядчика, сколько дней шумных работ в его плане, и сверьте с разрешёнными часами.

Петербург

Часы тишины в Петербурге уточните в управляющей организации до начала шумных работ.

Риски отделки в новостройке

Главные риски старта отделки связаны с тем, что вы делаете до проверки и до решения.

Скрытые недостатки. Ваша отделка закрывает работу застройщика. Если трещина или протечка появится под новой плиткой, спор о том, чья это вина, станет сложнее. Защита одна: записать недостатки до подписания акта и снять квартиру до ремонта.

Гарантия на оборудование идёт с первого акта в доме. Если вы принимаете квартиру позже соседей, часть трёхлетнего срока уже прошла. Проверяйте инженерные системы в первые месяцы.

Самовольная перепланировка. Работы без решения придётся вернуть в прежний вид. Если этого не сделать, суд может продать квартиру с торгов.

Нагрузка и вентиляция. В Москве нельзя превышать нагрузку на несущие конструкции и уменьшать вентиляционные каналы. Толстая стяжка или кирпичная перегородка вместо лёгкой подпадают под первый запрет. Короб, который сужает вентиляционную шахту, подпадает под второй.

Доступ к коммуникациям. В Москве нельзя затруднять доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам. Глухой короб из плитки на месте ревизионного люка придётся вскрывать при первой аварии.

Соседи снизу. Санузел нельзя ставить над жилыми комнатами и кухнями соседей. Исключение для кухни есть только в двухуровневой квартире.

Ошибки при старте отделки

Ниже ошибки, которые чаще всего ломают график ремонта в новом доме. Каждая обходится переделкой или потерей рычага в споре с застройщиком.

Ещё одна частая ошибка: начинать смету до чтения инструкции по эксплуатации. В ней сроки службы отделки, инженерных систем и конструкций. Подрядчик, который её не видел, может предложить работы, которые противоречат правилам дома.

Документы для приёмки и согласования

Документов три группы: те, что вы получаете от застройщика, те, что подаёте на согласование, и те, что оформляют после работ.

Часть бумаг можно не нести. Если право на квартиру уже записано в ЕГРН, государственный реестр прав на недвижимость, документы о праве орган согласования запросит сам. Технический паспорт и заключение органа охраны памятников тоже можно не прикладывать: их запросят без вас.

Где хранить. Держите акт о несоответствиях, передаточный акт и инструкцию вместе с ДДУ. Они понадобятся в любом споре по гарантии. О том, как устроен сам договор и счёт, куда вы платите за квартиру, подробно в статье про эскроу и ДДУ.

С чего начать: порядок действий и бюджета

Последовательность ниже собрана из сроков закона и запретов двух городов. Она помогает не потратить деньги раньше, чем станет ясно, что можно делать в квартире.

1. До письма застройщика
   Решить, что вы будете менять
   Перенос стен, санузла и сетей требует проекта, покраска и обои нет
2. После письма
   Приступить к приёмке в срок
   Если в договоре срока нет, у вас семь рабочих дней
3. День осмотра
   Записать недостатки в акт о несоответствиях
   Передачу не подписывают, пока застройщик их не устранит
4. После передаточного акта
   Прочитать инструкцию и снять квартиру
   Снимки и инструкция нужны подрядчику и для споров по гарантии
5. Если меняете планировку
   Заказать проект и подать документы
   Решение принимают в течение 45 дней
6. После решения
   Начать работы в разрешённые часы
   В Москве первые полтора года после ввода дома запрета на шум нет
7. После работ
   Сдать перепланировку
   В Москве акт комиссии, порядок в Петербурге уточните в районной комиссии

Деньги по шагам. Не платите подрядчику за отделку, пока не закрыт вопрос с недостатками застройщика. Их устранение, уменьшение цены или возмещение расходов оплачивает застройщик. Если вы меняете планировку, первые деньги уходят на проект. Материалы покупайте потом. Без решения они могут не понадобиться. Отделку стен и полов закладывайте в график после решения о согласовании, чтобы не переделывать её дважды.

Два сценария. Если вы оставляете планировку как есть, ремонт можно начинать сразу после передаточного акта, учитывая часы тишины. Если меняете стены или сети, сначала проект и решение о согласовании, его принимают не позднее чем через 45 дней со дня подачи документов. Потом работы и приёмка комиссией.

Порядок работ внутри квартиры, от перегородок до чистовой отделки, обсуждайте с подрядчиком письменно. Просите у него план по этапам с датами шумных работ и сверяйте их с правилами вашего города.

Коротко о частом

С чего начать отделку квартиры в новостройке?
С приёмки. Осмотрите квартиру, запишите недостатки в акт о несоответствиях и не подписывайте передачу, пока застройщик их не устранит. Потом решите, нужна ли перепланировка, и только после этого составляйте смету.

Нужно ли согласовывать ремонт, если стены остаются на месте?
Согласование нужно работам, после которых меняется технический паспорт: перенос стен, сетей, сантехники. В Петербурге косметический ремонт, отделка и замена оборудования в пределах существующих сетей разрешения не требуют. В Москве проект обязателен для переноса ванной и туалета, проёмов в несущих стенах, изменения полов и объединения лоджии с комнатой.

Сколько ждать решения по перепланировке?
Решение принимают в течение 45 дней после подачи обязательных документов. Документ выдают или присылают ещё в течение трёх рабочих дней.

Можно ли шуметь в новостройке в выходные?
В Москве ремонт в течение полутора лет после ввода дома в эксплуатацию под запреты на шум не подпадает. Позже в воскресенье и праздники шумный ремонт запрещён. Часы тишины в Петербурге уточните в управляющей организации.

Какая гарантия на отделку от застройщика и что делать, если нашли недостатки после переезда?
На отделку застройщика гарантия минимум год, на квартиру и инженерное оборудование минимум три года. В эти сроки вы вправе потребовать бесплатного устранения недостатков, уменьшения цены или возмещения своих расходов на ремонт. Гарантию на оборудование считают с первого акта передачи в доме.

Как выбрать квартиру, чтобы переделывать меньше?
Смотрите на планировку до покупки: где стоят санузлы, стояки и вентиляционные шахты, есть ли балкон или лоджия. Чем меньше переносов вам нужно, тем короче путь до переезда. Оставьте заявку на подбор квартиры: брокер Art Estate подберёт варианты в Москве и Петербурге с планировкой под ваши планы.