Когда застройщик платит неустойку за просрочку по договору купли-продажи

Если вы купили квартиру у застройщика по договору купли-продажи, заплатили вперёд и не получили её в срок, продавец платит неустойку: половину процента от суммы предоплаты за каждый день просрочки. Это правило из закона о защите прав потребителей, и действует оно, когда вы покупаете квартиру, чтобы жить в ней с семьёй. Правило одно для всей России, в Москве всё так же.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

САО · Хорошёвский

Queen Elizabeth

премиум-класс · сдан

Подобрать квартиру

СЗАО · Щукино

RAKURS

Бизнес-класс

Подобрать квартиру

Центральный район

BAKUNINA 33

от 39,8 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Петроградский район

Familia

от 53,3 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Как устроена неустойка по договору купли-продажи

Чтобы получить неустойку по договору купли-продажи с застройщиком, нужны три условия. Вы внесли деньги вперёд. В договоре записан срок, когда вам передадут квартиру. Срок прошёл. Квартиру вам не передали. Если выполнены все три условия, вы вправе требовать деньги за просрочку.

Срок передачи. По закону в договоре купли-продажи с предоплатой должен быть записан срок, когда вам передадут квартиру. От этой даты потом и считают просрочку. Брокер Art Estate до подписи проверит, что срок передачи записан в самом договоре и совпадает с тем, о чём вы договорились устно.

Потребитель. Закон о защите прав потребителей защищает гражданина, который покупает для личных, семейных и домашних нужд, не связанных с бизнесом. Сюда подходит квартира, где вы будете жить сами, с детьми или с родителями. Если вы берёте квартиру для бизнеса, этот закон вас не защищает, и неустойку по нему вы не получите.

Предоплата. Неустойку считают от суммы, которую вы заплатили заранее. Полную цену квартиры в расчёт не берут. Внесли половину цены, и неустойку посчитают от этой половины. Сохраните платёжку на каждый взнос, который сделали до передачи квартиры.

Второй закон. По закону о долевом строительстве неустойку считают по другой формуле, и потолок со штрафом там тоже другие. Какой из двух законов применят к вам, решает суд: он смотрит, что за договор вы подписали по существу.

Какой договор вы подписали

Суд читает договор по содержанию: сколько и когда вы платите, что и когда получаете взамен. Как договор назван на первой странице, для суда почти не важно. От того, что в нём написано, зависит закон, по которому считают неустойку, и её сумма.

Предварительный договор. По нему стороны обещают заключить основной договор позже, на условиях, которые уже записаны. Если дату основного договора не указали, его заключают в течение года с подписания предварительного. Бывает, что продавец уклоняется и основной договор не подписывает. Тогда вы вправе через суд потребовать его заключить, и на это у вас шесть месяцев с момента, когда продавец не выполнил обещание.

Предварительный договор с оплатой. Иногда по предварительному договору вы платите цену квартиры или её существенную часть ещё до основного. Суд считает такой договор договором купли-продажи с условием о предоплате. Для вас это довод в споре: деньги уже у продавца, и спрашивать с него можно как с продавца, который получил предоплату. Согласится ли с этим суд в вашем деле, зависит от текста договора и от того, как вы платили.

Договор, за которым стоит долевое участие. Сделку могут назвать как угодно. Суд может установить, что стороны на деле имели в виду участие в долевом строительстве. Тогда суд применит закон о долевом строительстве, и отвечать застройщик будет по нему. Неустойку в таком деле считают по другой формуле.

Основной договор купли-продажи. Если вы сразу подписали договор купли-продажи и заплатили вперёд, расклад проще. Срок передачи стоит в договоре, неустойка идёт от предоплаты. Спорить о том, какой это договор, придётся меньше.

Ваш случай. Положите рядом договор и платёжки. Посмотрите, когда и сколько вы платили, есть ли в тексте дата передачи и есть ли обещание подписать ещё один договор. По этим трём ответам уже видно, на какой из случаев больше похожа ваша сделка.

Когда начинается просрочка и когда она заканчивается

Просрочку считают по дням, и закон точно говорит, когда она начинается и когда кончается. Первый день берут из договора. Конец зависит от того, что выберете вы и что сделает продавец.

Первый день. Неустойка идёт со дня, когда квартиру должны были передать по договору. Если в договоре стоит конкретная дата, с неё и начинается счёт.

Последний день. Счёт останавливается в двух случаях. Первый: продавец передал вам квартиру. Второй: вы потребовали вернуть деньги, и продавец это требование выполнил.

Передаточный акт. Передачу квартиры оформляют передаточным актом, то есть документом о передаче, который подписывают обе стороны. Продавец выполнил своё обязательство, когда отдал вам квартиру и вы оба подписали акт. Договор или закон могут установить другой порядок. Брокер Art Estate покажет вам этот пункт договора до подписи.

Подпись под актом. Если сторона уклоняется от подписи, закон считает это отказом. Тянет продавец с актом на условиях договора, значит, он отказывается передать квартиру. Не подписываете акт на условиях договора вы, значит, вы отказываетесь квартиру принять. Второй случай бьёт по вам: у продавца появляется довод, что срок сорван по вашей вине.

Новый срок или деньги назад. Если продавец взял предоплату и не передал квартиру вовремя, выбирать вам. Можно назначить новый срок передачи. Можно потребовать вернуть деньги за непереданную квартиру. Вдобавок вы вправе требовать, чтобы продавец полностью возместил убытки, то есть расходы и потери из-за просрочки.

Десять дней на возврат. Вернуть деньги и возместить убытки продавец должен за десять дней с того дня, как вы это потребовали. Десять дней даны именно на возврат денег и убытков.

Исключения для продавца. Требования о новом сроке и возврате предоплаты продавец вправе не выполнять, если докажет одно из двух. Первое: срок сорвала непреодолимая сила, то есть чрезвычайное событие, которое нельзя было предотвратить. Второе: срок сорван по вашей вине. Доказывать это должен сам продавец.

Сколько стоит просрочка застройщику

Неустойка по договору купли-продажи растёт каждый день и упирается в потолок. Сумма неустойки не может быть больше суммы предоплаты.

Суд может неустойку снизить. Когда так бывает, разбираем ниже, в главе о рисках.

Штраф. Допустим, продавец не выполнил ваши требования добровольно. Потом суд их удовлетворил. Тогда суд взыщет с продавца ещё и штраф от присуждённой суммы. Требование о неустойке продавец должен выполнить добровольно. Письменная претензия до суда нужна как раз для штрафа. По ней видно, что вы просили заплатить. И видно, что продавец не заплатил.

Из-за штрафа продавцу выгоднее заплатить до суда, поэтому начинайте с претензии.

Моральный вред. Кроме неустойки закон даёт право на компенсацию морального вреда, то есть на деньги за переживания из-за того, что нарушили ваши права. Её присуждают, если продавец виноват. Сколько заплатят, решает суд, и эта сумма не зависит от того, сколько вам возмещают за денежные потери.

Если суд признает договор долевым

Когда суд видит за договором долевое участие, неустойку считают по закону о долевом строительстве. Там её считают от ставки Банка России и от цены всего договора. Для вас меняется и сумма, и то, когда придут деньги.

Формула. За каждый день просрочки застройщик платит одну трёхсотую ставки рефинансирования Банка России от цены договора. Ставку берут ту, что действует на день исполнения обязательства. Если в сделке участвует гражданин, неустойку платят вдвойне.

Дома с признаками уникального объекта. В законе перечислены признаки уникального объекта, и для квартир в таких домах есть исключение. При просрочке не больше тридцати месяцев неустойка составляет одну трёхсотую ставки от цены договора за день, но не больше 5 % цены договора. Брокер Art Estate узнает у застройщика, подпадает ли дом под эти признаки.

Период без неустойки. Дни с 22 марта 2024 года до 31 декабря 2025 года включительно в расчёт неустойки по закону о долевом строительстве не входят. Этот перерыв называют мораторием. Если ваша просрочка пришлась и на эти даты, их из счёта вычеркнут.

Отсрочка выплаты. Правительство дало застройщикам отсрочку до 31 декабря 2026 года включительно по отдельным требованиям о неустойках и убытках, если их предъявили до 1 января 2025 года. Попадёт ли под отсрочку ваше требование, зависит от того, что вы требуете и когда предъявили.

Штраф по долевому закону. Его платят гражданину, который заключил договор для личных нужд. Если суд удовлетворил его требования, а застройщик не выполнил их добровольно, суд взыщет штраф 5 % от присуждённой суммы. Так штраф считают с 1 сентября 2024 года, и к тому, что было раньше, этот порядок не применяют.

Порядок взыскания: от претензии до суда

Деньги получают в два шага: сначала вы просите продавца заплатить добровольно, потом идёте в суд. Первый шаг нужен ещё и ради штрафа: его взыскивают, если продавец отказался платить по-хорошему.

1. Первый день просрочки
   Зафиксируйте просрочку
   Сохраните договор, платёжки и переписку о сроке передачи
2. Следом
   Решите, что требовать
   Новый срок передачи или возврат предоплаты, плюс неустойка и убытки
3. Сразу после решения
   Отправьте письменную претензию
   Требование о неустойке продавец обязан выполнить добровольно
4. 10 дней после требования о возврате
   Ждите денег и возмещения убытков
   Этот срок закон даёт на возврат предоплаты и убытков
5. Нет ответа или пришёл отказ
   Подайте иск
   Суд можно выбрать по месту вашего жительства

Претензия. Составьте требование на бумаге и сохраните доказательство, что продавец его получил. В претензии назовите дату передачи по договору, сумму предоплаты и расчёт неустойки по дням. Отдельной строкой напишите, что вы выбираете: новый срок или возврат денег.

Выбор суда. Иск о защите прав потребителя подают в суд по вашему выбору. Подходит суд по месту нахождения продавца, по месту вашего жительства или пребывания, по месту заключения или исполнения договора. Если вы живёте в Москве, проще всего выбрать суд рядом с домом.

Госпошлина. Госпошлина это сбор за подачу иска. Налоговый кодекс освобождает от неё имущественный иск о защите прав потребителя, если цена иска не больше 1 000 000 рублей. При цене выше из пошлины вычитают ту сумму, которую платили бы при иске на миллион.

Ответ продавца. Продавец может предложить заплатить часть неустойки до суда. Сравните предложение со своим расчётом и с тем, что добавят штраф и моральный вред. Если договорились, запишите это на бумаге: сумму и дату оплаты.

Риски: когда неустойка выходит меньше расчёта

Сумма в решении суда бывает меньше вашего расчёта. Почему так выходит, известно заранее, и к части причин можно подготовиться ещё до претензии.

Снижение судом. Суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям просрочки. Застройщик ведёт бизнес, поэтому суд снижает неустойку только по его заявлению. Это правило действует и для неустойки по закону о защите прав потребителей. Готовьтесь объяснить суду, чем просрочка обернулась для вас: аренда, переезд, сорванные планы.

Спор о законе. Применит ли суд к вашему договору правило о неустойке за предоплаченный товар, заранее не скажет никто. Итог зависит от текста договора и от того, как суд прочитает сделку. Расчёт по второму закону сделайте сразу и держите под рукой.

Ваши действия после срока. Продавцу выгодно показать, что срок сорван по вашей вине. Отвечайте на приглашения принять квартиру письменно и вовремя. Замечания к квартире записывайте в документ о передаче, чтобы было видно, почему вы не подписали его сразу.

Отсрочка по долевым требованиям. Если суд перейдёт на закон о долевом строительстве, часть денег может прийти позже из-за отсрочки до конца 2026 года. Планируйте следующую покупку так, чтобы она не зависела от даты выплаты неустойки.

Исключения из штрафа. Штраф за отказ платить добровольно взыскивают не всегда. В законе перечислены случаи, когда его не взыскивают. В расчёт будущих денег штраф ставьте отдельной строкой, как возможную сумму.

Ошибки при взыскании неустойки

Часть денег легко потерять на шагах, которые несложно сделать вовремя. Вот пять ошибок, на которых в таких спорах спотыкаются чаще всего.

Две следующие ошибки связаны со сроками. Заметит их только тот, кто считает дни и следит за бумагами.

Документы для претензии и иска

Суд считает неустойку по бумагам. Чем полнее комплект, тем меньше вопросов к дате, сумме и вашему выбору.

Расчёт. В расчёте укажите дату передачи по договору, число дней просрочки, сумму предоплаты и итог. Если суд может признать сделку долевой, приложите второй расчёт от цены всего договора.

Убытки. Расходы, которые вызвала просрочка, подтверждайте чеками и договорами. Без них требование о полном возмещении убытков доказать трудно.

Платежи. Соберите платёжки за каждый взнос, с датой и суммой. По ним видно, сколько и когда вы внесли заранее. От этого зависит, с какой суммы считать неустойку и какой у вас договор.

Что делать с деньгами при каждом исходе

После просрочки у вас три сценария, и в каждом деньги приходят по-своему. Решите сразу, чего хотите, и запишите это в претензии.

Вы ждёте квартиру. Назначьте продавцу новый срок передачи письменно. Неустойка идёт до дня, когда вам передадут квартиру. Предоплата остаётся у продавца, поэтому раз в месяц сверяйте сумму неустойки с потолком.

Вы хотите деньги назад. Потребуйте вернуть предоплату и возместить убытки. Продавец обязан сделать это в срок, который даёт закон. Неустойку начисляют до дня, когда он выполнил требование о возврате. Когда деньги вернутся, их можно сразу вложить в другую квартиру.

Суд может признать сделку долевой. Тогда деньги по неустойке могут прийти позже, если требование попадёт под отсрочку. Покупку новой квартиры планируйте без расчёта на неустойку к определённой дате.

Если вы решили вернуть деньги и купить другую квартиру в Москве, оставьте заявку на подбор. Брокер Art Estate подберёт варианты и до подписи разберёт с вами договор: срок передачи, порядок оплаты и закон, по которому пойдёт неустойка при просрочке.

Какой бы сценарий вы ни выбрали, решение о новом сроке или возврате денег записывайте на бумаге и ставьте дату. От этой даты зависит, когда остановится счёт неустойки.

Частые вопросы

Можно ли взыскать неустойку, если подписан только предварительный договор?
Шанс есть, если по нему вы заранее заплатили цену квартиры или её существенную часть. Суд считает такой договор куплей-продажей с предоплатой. Итог зависит от текста договора и ваших платежей.

С какого дня считают просрочку?
Со дня, когда квартиру должны были передать по договору. Если в договоре несколько дат, брокер Art Estate покажет, какая из них относится к передаче квартиры.

Сколько максимум можно получить?
Неустойка по договору купли-продажи не бывает больше суммы предоплаты. Сверх неё суд может присудить штраф за отказ платить добровольно и компенсацию морального вреда. Отдельно можно потребовать, чтобы продавец возместил убытки.

Может ли суд уменьшить неустойку?
Может, если она явно несоразмерна последствиям просрочки и застройщик сам попросил об этом суд. Без заявления застройщика суд неустойку не снижает.

Действует ли мораторий на неустойку по договору купли-продажи?
Мораторий убирает часть дней из расчёта неустойки по закону о долевом строительстве. Если суд признает ваш договор долевым, эти дни выпадут из счёта.

В какой суд подавать иск?
В тот, который выберете вы: по месту нахождения продавца, по месту вашего жительства или пребывания, по месту заключения или исполнения договора.