Ремонт квартиры с предчистовой отделкой в новостройке

Что осталось сделать после предчистовой отделки, написано в договоре долевого участия и в стандарте застройщика. Если договор ссылается на стандарт, качество отделки проверяют по нему. Гарантия на отделочные работы длится не меньше одного года со дня передачи квартиры. В Москве перенос санузла или кухни и проёмы в несущих стенах согласуют до начала работ.

Порядок такой. Сначала бумаги, из которых видно, что именно вам передают. Потом приёмка и гарантия. Дальше граница, за которой ремонт становится перепланировкой. Потом правила Москвы и Петербурга: что запрещено, сколько ждать решения, когда нельзя шуметь.

Как устроена передача квартиры с предчистовой отделкой

Договор долевого участия, сокращённо ДДУ, это договор о покупке квартиры в строящемся доме. В ДДУ есть план квартиры. На плане видно, где квартира стоит на этаже. В договоре записаны общая площадь, число комнат и площадь каждой комнаты. Подсобные помещения, лоджии, веранды, балконы и террасы идут в договоре отдельным списком. Сверьте квартиру с этим планом до того, как ломать первую перегородку.

Застройщик обязан передать квартиру того качества, которое записано в договоре и проектной документации. Квартира должна отвечать и правилам застройки, и другим обязательным нормам. Отделка не совпадает с договором? Найдите в нём пункт, на который можно сослаться в претензии к застройщику.

Стандарт застройщика. Это внутренний документ застройщика: в нём написано, какой должна быть отделка. Если договор ссылается на стандарт, отделку проверяют по нему, и стандарт становится частью договора. Брокер Art Estate запросит стандарт у застройщика до приёмки, и вы заранее будете знать, какую отделку вам должны сдать.

Инструкция по эксплуатации. Вместе с квартирой застройщик обязан отдать инструкцию. В ней написано, как безопасно пользоваться квартирой. Там же сроки службы, отдельно для отделки, инженерных систем, конструкций и изделий. Инструкция нужна и вам, и мастерам: прочитайте её до начала ремонта.

Выходит так. По договору и плану видно, какая у вас квартира, по стандарту, какая в ней отделка, по инструкции, как всем этим пользоваться. Положите эти бумаги рядом со своим планом ремонта и сверьте. Как защищены деньги за квартиру до передачи, мы разобрали в статье про эскроу-счёт и договор долевого участия.

Что проверить в бумагах до первого рабочего дня

Сведения о стройке застройщик обязан выкладывать в открытый доступ в единую информационную систему жилищного строительства. Это государственный сайт, где лежат документы по домам. Пока документа там нет, считается, что застройщик его не раскрыл. Там же лежат проектная декларация и изменения к ней.

Проектная декларация. В ней описаны застройщик и дом. Последнюю версию декларации найдёте в той же системе. Откройте её и сравните со своим договором.

План из договора. Сверьте площади комнат, где стоят санузел и кухня, где выход на лоджию или балкон. Ремонт обычно начинают с разметки, и ошибка в плане потом оборачивается переделкой.

Стандарт и приложения. Найдите в приложениях к договору список работ по отделке. Отметьте, что застройщик уже сделал и что осталось вам. По этому списку потом и сверяете квартиру на приёмке.

Составьте для себя короткую таблицу: что сделал застройщик, что делаете вы, кто отвечает за результат. С такой таблицей проще и на приёмке, и в разговоре с мастерами.

Приёмка квартиры: акт и право не подписывать

Квартиру передают по передаточному акту или другому документу о передаче. В нём пишут дату передачи и основные характеристики квартиры. С этой даты идёт гарантия на отделку, так что дату в акте проверьте внимательно: от неё зависят ваши деньги.

Пока передаточный акт не подписан, вы вправе потребовать акт о несоответствии. В нём записывают, чем квартира не отвечает требованиям закона. Пока застройщик не исправит недостатки, передаточный акт можно не подписывать.

1. До осмотра
   Перечитайте договор и стандарт
   Выпишите, какую отделку вам должны сдать
2. На осмотре
   Сверьте квартиру с планом и стандартом
   Смотрите площади, стены, пол, окна, разводку сетей
3. Нашли расхождение
   Потребуйте акт о несоответствии
   Передаточный акт пока не подписывайте
4. После исправления
   Подпишите передаточный акт
   Проверьте дату и характеристики квартиры в нём

Если недостатки нашлись. Дефект ухудшил квартиру или ею нельзя пользоваться так, как записано в договоре? Тогда вы сами выбираете, чего требовать от застройщика, если договор не задаёт другой порядок. Можно потребовать на выбор: бесплатно исправить недостаток в разумный срок, снизить цену с учётом дефекта или вернуть ваши расходы на исправление.

Условие «застройщик не отвечает». Иногда в договоре пишут, что застройщик не отвечает за недостатки квартиры. Такое условие ничтожно, то есть не действует с самого начала. Прежде чем писать требование, перечитайте остальные условия договора. Брокер Art Estate проверит договор вместе с вами.

Гарантия застройщика на квартиру, отделку и инженерию

У квартиры три гарантийных срока, и считают их от разных дат. Застройщик может дать больше, меньше закон не разрешает.

Отделка. Здесь гарантия самая короткая из трёх. Посмотрите, какой срок записан в договоре, и до начала работ осмотрите стяжку и штукатурку. Первыми делайте работы, на которых сразу видно, хорошее ли основание: выравнивание, укладку пола, монтаж дверей. Дефекты, которые нашли, запишите и сфотографируйте до начала ремонта.

Инженерия. Гарантия на оборудование идёт от первого передаточного акта во всём доме. Если вы принимаете квартиру позже соседей, часть этого срока уже прошла. Дату первого акта узнает брокер Art Estate, а срок гарантии на инженерное оборудование посмотрите в договоре.

Квартира целиком. На саму квартиру, без оборудования и отделки, гарантия по длине такая же, как на инженерию. Её считают со дня передачи, если в договоре не написано иное. Срок и дату его начала проверьте в договоре.

Перед тем как ломать или закрывать отделку застройщика, загляните в инструкцию по эксплуатации. Там сроки службы и правила, как пользоваться квартирой. Если мастера сделали не так, как в инструкции, застройщик сможет спорить, чья это вина.

Когда ремонт становится перепланировкой

Жилищный кодекс делит изменения в квартире на два вида. От вида зависит, нужно ли разрешение.

Переустройство. Это когда ставят, меняют или переносят инженерные сети, сантехнику, электрику или другое оборудование. Но переустройством это считают, только если потом нужно менять технический паспорт квартиры. Так называют документ, где описаны помещение и его оборудование.

Перепланировка. Это когда меняют границы, площадь или внутреннюю планировку квартиры. Сюда же относится перенос стен, даже если площадь осталась прежней. Перепланировкой работы считают, если после них надо менять запись о квартире в реестре недвижимости или появляются новые помещения, которые ставят на учёт и регистрируют.

И переустройство, и перепланировку начинают только после того, как их согласовал уполномоченный орган. Согласие или отказ орган присылает не позже чем через 45 дней после того, как вы подали все обязательные документы. Если подаёте через МФЦ, срок идёт со дня, когда МФЦ передал документы органу.

Общее имущество. Так называют то, что принадлежит всем собственникам дома вместе. Если для работ придётся присоединить к квартире часть общего имущества, нужно согласие всех собственников дома.

Самовольные работы. Так называют работы, которые сделали без согласования или не так, как в согласованном проекте. После них собственник обязан вернуть квартиру в прежний вид к сроку, который ему назначат. Если собственник так и не вернул всё как было и квартиру не сохранили в новом виде, суд может продать её с публичных торгов, то есть с аукциона.

Для сметы отсюда следует простая вещь. Некоторые работы не требуют менять технический паспорт и не трогают границы и планировку. Это обычный ремонт, его можно начинать сразу. Для переустройства и перепланировки нужны проект и согласование заранее.

Ремонт в Москве: запреты, сроки и тишина

В Москве свои правила перепланировки. По проекту согласуют, например, такие работы:

• сделать или перенести совмещённый санузел, ванную или уборную;
• сделать проёмы в несущих стенах и перекрытиях;
• перенести кухню или кухню-нишу.

Что запрещено. Нельзя делать так, чтобы в доме стало хуже жить и сложнее его обслуживать. Нельзя мешать доступу к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам. Нельзя ослаблять прочность и устойчивость несущих стен и перекрытий.

Вентиляция. Каналы естественной вентиляции нельзя убирать или сужать. Вентиляционные и технические короба нельзя разбирать. Под запрет попадают и красивые идеи вроде ниши на месте короба.

Отопление. Радиаторы, подключённые к общему отоплению или горячей воде дома, нельзя выносить на лоджии, балконы, веранды и террасы. Тёплый пол тоже нельзя подключать к общим стоякам горячей воды или отопления. Хотите тёплый пол, берите такой, который к общим системам дома не подключают.

Сроки. Сколько ждать согласования и сколько оформляют акт после работ, узнайте до того, как подадите заявление.

Решение нужно получить до начала работ, а акт оформляют, когда работы закончены. Закладывайте в план оба срока.

Тишина. В Москве нельзя шуметь при ремонте с 13 до 15 часов и с 19 до 9 часов. По воскресеньям и в нерабочие праздники шуметь нельзя весь день. Когда дом вводят в эксплуатацию, его официально признают готовым. Первые полтора года после этого закон ремонт по этим часам не ограничивает. Узнайте, когда ввели ваш дом: от этого зависит, в какие часы могут работать мастера.

Ремонт в Петербурге: согласование и часы тишины

В Петербурге переустройство и перепланировку тоже согласуют до начала работ. Проверьте, придётся ли по вашему проекту менять технический паспорт или запись о квартире в реестре недвижимости.

Что подать. Нужны заявление и проект переустройства или перепланировки. Присоединяете к квартире часть общего имущества, добавьте согласие всех собственников дома.

Сколько ждать. Срок тот же, что мы разобрали в разделе о перепланировке. Подаёте через МФЦ, считайте от дня, когда документы попали в орган.

Во что обойдутся согласование и нарушения

Сколько стоит сам ремонт, зависит от того, что застройщик уже сделал по договору. Смету считайте от списка работ в стандарте: за то, что вам должны были сдать, второй раз не платите. Дефект ухудшил квартиру или мешает жить в ней по договору? Тогда можно потребовать снизить цену или вернуть деньги за исправление.

Согласование. Чтобы согласовать переустройство или перепланировку, понадобится проект. Его стоимость закладывайте в смету сразу.

Нарушения. Деньги теряют на работах без согласования и на шуме в запрещённые часы.

Штраф за самовольную перепланировку небольшой. Дорого обходится другое: квартиру придётся вернуть в прежний вид. Снести новые стены, вернуть сети на место и второй раз заплатить мастерам.

Часы работы пропишите в договоре с бригадой, чтобы штраф за шум не пришлось платить вам.

Риски ремонта после предчистовой отделки

Чужая отделка закрыта вашей. Если вы положили плитку поверх стяжки застройщика и стяжка треснула, спор начнётся с вопроса, кто виноват. По снимкам до ремонта и акту приёмки видно, каким было основание.

Гарантия на отделку истекла. Если ремонт затянулся, гарантийный срок на отделку пролетает быстро. Проверьте основание до того, как мастера начнут работу.

Гарантия на оборудование ушла раньше. Срок на инженерию считают с первого акта в доме. Если принимаете квартиру поздно, часть срока уже прошла, а заметите вы это только при поломке.

Перепланировка без решения. Сначала штраф, потом обязанность вернуть всё как было, а если собственник отказывается, суд может продать квартиру с торгов.

Запрещённые работы. Часть работ в Москве запрещена совсем: выносить радиаторы от общих сетей на балкон, подключать тёплый пол к общим стоякам, убирать вентиляционные каналы и короба. Такое не исправить бумагами, только переделкой.

Соседи и общее имущество. Если для перепланировки нужно присоединить к квартире часть общего имущества, нужно согласие всех собственников дома. Заложите время, чтобы оформить их согласие.

Ошибки при ремонте в новостройке

Чтобы не попасть ни в одну из этих ловушек, проверьте документы и список работ до начала ремонта.

Документы для приёмки и согласования

Соберите папку до того, как первый раз поедете в квартиру. Бумаги понадобятся на приёмке и когда будете подавать заявление.

В Москве, когда работы закончены, понадобится акт о завершённых согласованных работах.

Храните копии в двух местах: бумажные в квартире для мастеров, электронные у себя. Фото квартиры до ремонта положите туда же.

Как распорядиться деньгами и временем

На что тратить деньги в первую очередь, зависит от того, какой ремонт вы задумали. Вариантов три.

Ремонт без изменения сетей и стен. Отделка, покрытия, двери, замена оборудования без переноса сетей. Тратьте деньги, когда акт подписан и основание проверено. Тогда гарантия застройщика на отделку работает на вас.

Ремонт с переносом сетей или стен. Сначала подготовьте проект и подайте заявление на переустройство или перепланировку. Работы начинайте, когда пришло решение. До решения деньги на эти работы не тратьте: в Петербурге его ждут не дольше общего срока из раздела о перепланировке, московский срок узнайте, когда будете подавать заявление. Пока ждёте, займитесь комнатами, которых проект не касается.

Ремонт с дефектами застройщика. Не подписывайте передаточный акт, пока не составлен акт о несоответствии. Решите, чего требовать: чтобы застройщик исправил дефект, снизил цену или вернул ваши расходы. Часть бюджета на исправление может вернуться к вам.

1. До ключей
   Соберите договор, стандарт и декларацию
   Составьте список работ, которые остаются вам
2. На приёмке
   Сверьте квартиру со стандартом
   Дефекты внесите в акт о несоответствии
3. После акта
   Закажите проект, если работы требуют согласования
   Подайте заявление на согласование
4. Пока ждёте решения
   Делайте отделку там, где проект не нужен
   Соблюдайте часы тишины своего города
5. После решения
   Проведите согласованные работы
   Оформите завершение работ

В таком порядке приёмка и согласование сразу стоят в плане ремонта и не застают вас врасплох.

Частые вопросы

Что входит в предчистовую отделку?
Что входит, написано в договоре и приложениях к нему, а если договор ссылается на стандарт застройщика, то и в стандарте. Ещё пригодятся проектная декларация и инструкция по эксплуатации. По этим бумагам видно, что сделано и что осталось вам.

Можно ли не подписывать акт, если отделка с дефектами?
Да. Если есть недостатки, требуйте акт о несоответствии. Передаточный акт можно не подписывать, пока застройщик не сделает то, что обязан.

От какой даты считать гарантию на инженерное оборудование?
С первого передаточного акта во всём доме. По длине эта гарантия такая же, как на квартиру. Дата первого акта может быть раньше вашей приёмки, её узнает брокер Art Estate.

Нужно ли согласовывать замену смесителя или унитаза?
Если после замены или переноса сантехники или сетей надо менять технический паспорт квартиры, это переустройство. Его согласуют заранее.

Когда можно шуметь в новом доме?
В Москве в только что введённом доме закон ремонт по часам тишины не ограничивает. Сколько это длится и какие часы действуют потом, расписано в разделе про Москву.

С чего начать, если квартира ещё строится?
Стандарт отделки запросит у застройщика брокер Art Estate, а проектную декларацию вы найдёте в единой информационной системе жилищного строительства. Собираетесь двигать сети или стены? Отложите деньги на проект и заложите в план срок согласования. Если квартиру ещё выбираете, брокер Art Estate сравнит отделку и документы нескольких домов.