Ремонт квартиры в Дубае: какие разрешения нужны и с чего начать

Ремонт квартиры в Дубае начинается с разрешений. Перестраивать конструкцию квартиры, менять её внешний вид или трогать общие части дома закон Дубая о домах с общей собственностью разрешает только после согласия трёх сторон: мастер-девелопера, Земельного департамента Дубая и профильного ведомства. Мастер-девелопером называют главного застройщика района. Земельный департамент Дубая коротко зовут DLD.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

ЮВАО · Печатники

Портленд

бизнес-класс · старт продаж

Подобрать квартиру

ЦАО · Красносельский

Клубный Дом TURGENEV

deluxe-класс · квартиры

Подобрать квартиру

Московский район

ARTSTUDIO M103

от 9 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Петроградский район

Futurist

от 30,5 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Как устроены правила ремонта в доме с общей собственностью

В многоквартирном доме Дубая у вас есть своя квартира и доля в общих частях: коридорах, лифтах, холлах, всём, чем пользуются соседи. Поэтому ремонт задевает и то, что за стенами квартиры. Работы, которые меняют конструкцию или внешний вид, согласуют с тремя сторонами. Работы попроще согласуют с застройщиком или управляющей компанией.

Правила дома входят в документы на собственность. Планы дома, свод правил района и правила управления домом закон считает частью свидетельства о собственности. Это свидетельство в Дубае называют title deed. Правила управления домом утверждает RERA, агентство Дубая по регулированию рынка недвижимости. Утверждает ещё до того, как застройщик начнёт продавать квартиры, так что правила есть у любого дома, где квартиры уже проданы.

Попросите эти правила у управляющей компании до того, как звать подрядчика. В них записано, что в доме можно делать, а что нельзя. Подрядчик прочитает их и сразу скажет, какие работы из вашего плана потребуют разрешений.

Общие части нельзя присвоить. Закон запрещает превращать общие части дома в частную собственность, делить их и распоряжаться ими отдельно от квартир. Кусок коридора перед дверью к квартире не присоединить, даже если соседи согласны.

Общими частями пользуются по назначению. Лифт, коридор и холл нужны всем жильцам. Закон требует пользоваться ими так, чтобы не мешать другим, не тревожить их и не создавать угрозу ни людям, ни дому. При ремонте выходит так. Строительный мусор не лежит в коридоре. Материалы не загораживают проход. Лифт не стоит занятым весь день.

Как устроена сама покупка, разобрано в гайде как купить недвижимость в ОАЭ. Расходы на квартиру после покупки собраны в статье содержание квартиры в Дубае.

Гарантия застройщика: что проверить до ремонта

Первым делом выясните, что ещё обязан исправить застройщик. После ремонта отличить его дефект от работы подрядчика труднее. Пока стены не вскрыты и трубы на месте, проще показать, что проблема была с самого начала.

Закон Дубая даёт собственнику две гарантии. Одна на конструкцию дома, другая на инженерные системы квартиры.

Свидетельство о завершении строительства дом получает, когда стройка закончена. От этой даты считают десять лет гарантии на конструкцию. Эту дату узнает брокер Art Estate, её знает и управляющая компания.

Договор гарантию не урезает. Остальные права собственника закон тоже сохраняет. Пункт договора, который противоречит гарантиям закона, недействителен. Если в договоре купли-продажи написан срок короче, действует срок из закона.

Разрешение на переделки дают после ключей. У одного из застройщиков Дубая так прямо и написано: разрешение на изменения в квартире просят только после того, как квартиру передали со всеми формальностями. Есть ли такой порядок у вашего застройщика, узнает брокер Art Estate. Если есть, ремонт планируйте заранее, а заявку подавайте только после передачи.

Подробный разбор осмотра новой квартиры есть в статье приёмка квартиры в новостройке. Часть советов оттуда подходит и для Дубая: смотреть стены, окна, слив и розетки при хорошем свете, с подрядчиком рядом.

Разрешение застройщика или управляющей компании

Главная бумага ремонта называется NOC. Расшифровывается она как No Objection Certificate: это письмо о том, что застройщик или управляющая компания не возражают против работ. NOC подтверждает, что ваши изменения не расходятся с правилами района, и защищает от штрафов.

Что нужно согласовать. Согласуют работы, которые затрагивают конструкцию, инженерные сети, внешний вид, общие части дома или инфраструктуру района. Если план ремонта задевает хоть что-то из этого, без NOC подрядчик работать не начнёт.

Мелкие и крупные изменения согласуют по-разному. У одного из застройщиков Дубая порядок такой.

С крупными изменениями срок зависит от чужих подписей. Если для работ нужны согласования других сторон, срок считают с того дня, когда они пришли, поэтому закладывайте в план запас времени.

За что отвечаете вы. Собственник обычно отвечает за то, что внутри квартиры: отделку, свой кондиционер, сантехнику. Всё, что за стенами квартиры, относится к дому.

Правила для подрядчика. Подрядчик обычно обязан соблюдать правила дома: как входить в дом, в какие часы работать, как привозить материалы и вывозить мусор, как вести себя на объекте. Он защищает общие части от повреждений, не складывает материалы где попало, следит за шумом и сразу убирает строительный мусор.

Спросите у управляющей компании три вещи до начала работ:

• в какие часы разрешены шумные работы;
• нужен ли залог за ремонт и как его вернуть;
• куда и как вывозить строительный мусор.

Ответы впишите в договор с подрядчиком. Тогда за нарушение правил дома отвечает тот, кто его допустил.

Разрешения властей Дубая

Письмо застройщика закрывает вопрос с домом. Для некоторых работ внутри квартиры нужно ещё и разрешение городских властей. В Дубае такие разрешения выдают муниципалитет Дубая и DDA, управление развития Дубая.

Муниципалитет Дубая. Муниципалитет выдаёт разрешение на самостоятельную отделку, оно называется Self-decor permit. Его оформляют на подвесные потолки, полы, полки и внутренние перегородки. Заявку подают через Dubai BPS, городскую систему разрешений на строительство. За самовольные переделки и перегородки в квартирах Дубая штрафуют как за нарушение.

У муниципалитета есть и разрешение на самостоятельное обслуживание здания, Building Self-Maintenance Permit. Его выдают в трёх видах: простое обслуживание, самостоятельное обслуживание и специализированное обслуживание. Получить его напрямую могут собственники, подрядные компании, консультанты и инженерные фирмы. С ним можно в том числе менять пол и красить внутри и снаружи.

Управление развития Дубая. В районах DDA отделку разрешает само управление. Разрешение на отделку называется Fit-Out Permit. Заявку подаёт подрядчик, и с этим разрешением он может начинать работы. Если вы добавляете элементы конструкции, меняете назначение помещения или увеличиваете площадь, нужно другое разрешение, Building Modification. Его выдают только после того, как дом получил свидетельство о завершении строительства. Заявку тоже подаёт подрядчик.

Какое ведомство ваше. Это зависит от района, где стоит дом. Спросите управляющую компанию, куда подавать заявку на отделку в вашем доме. Ответ попросите письменно и передайте подрядчику: от него зависят пошлина, сроки и список документов.

За безопасностью зданий в ОАЭ следят по единым строительным нормам. Разрешение властей защищает и вас: перегородку или потолок проверят до того, как вы в них вложились.

Во что обойдутся разрешения

Стоимость ремонта складывается из сметы подрядчика и платы за разрешения. Цену работ подрядчик назовёт после осмотра квартиры. Просите смету по статьям: демонтаж, материалы, работы, вывоз мусора. Плату за разрешения можно посчитать заранее, если дом стоит в районе DDA.

Пошлину за отделку считают по площади. Если площадь маленькая, пошлину поднимут до нижней границы, если очень большая, срежут до верхней. Сверху к любой сумме добавляют два сбора.

Продление нужно, если работы не уложились в срок разрешения. Продлевать можно несколько раз, но не дольше года с выдачи. Сложные работы с конструкцией планируйте так, чтобы закончить их за первый год.

Пошлина муниципалитета. Сколько муниципалитет Дубая берёт за отделку жилой квартиры, видно при подаче заявки в Dubai BPS. Подрядчик, который часто оформляет такие разрешения, назовёт сумму до подписания договора.

Что ещё заложить в бюджет. Возможный залог управляющей компании, вывоз мусора, защиту лифта и коридора на время работ. Спросите о них до того, как утвердите смету.

Порядок ремонта по шагам

Согласования идут строго по очереди. Шаг не перескочить: для следующей бумаги часто нужна предыдущая.

1. Первая неделя после ключей
   Проверка гарантии
   Осмотрите квартиру с подрядчиком и отправьте застройщику список дефектов
2. После осмотра
   Правила дома
   Запросите у управляющей компании правила о ремонте и узнайте, какое ведомство выдаёт разрешения в вашем доме
3. До выбора подрядчика
   План работ
   Опишите, что меняете, и решите вместе с подрядчиком, мелкие это изменения или крупные
4. Подрядчик выбран
   Проверка лицензии
   Попросите копию лицензии и сверьте название компании с договором
5. До начала работ
   Заявка на NOC
   Подайте застройщику или управляющей компании письмо с объёмом работ, планом и документами
6. После NOC
   Разрешение властей
   Подрядчик подаёт заявку в муниципалитет Дубая или в DDA с вашим NOC
7. Во время работ
   Порядок в доме
   Подрядчик соблюдает часы работ, защищает общие части и сразу вывозит мусор

Все полученные бумаги держите в одной папке, бумажной и электронной. NOC, разрешение властей и переписка с управляющей компанией понадобятся при продаже квартиры, при споре с соседями и при любой проверке.

Подрядчику безопаснее платить по шагам. Первую часть отдайте после NOC, следующую после разрешения властей. Тогда вы не платите за работы, которые могут не разрешить.

Ремонт в сданной квартире

Если в квартире живёт арендатор, к правилам дома добавляется закон Дубая об аренде. Он делит права собственника и жильца так, чтобы ремонт никого не лишал положенного.

Что вправе жилец. Жилец ничего не меняет в квартире и не делает ремонт или обслуживание без разрешения собственника. Кроме согласия собственника, ему нужны лицензии профильных ведомств. Если жилец хочет перекрасить стены или поставить шкаф, пусть пришлёт план письменно. Ответ дайте тоже письменно.

Что вправе собственник. Собственник не делает в квартире и в её частях изменений, которые мешают жильцу в ней жить. Перепланировку при арендаторе можно затеять только так, чтобы он и дальше жил в квартире.

Кто чинит. Пока действует договор аренды, собственник отвечает за обслуживание квартиры. Он чинит неисправности и повреждения, которые мешают жильцу жить так, как договорились. Протечку крана или сломанный кондиционер у жильца чините вы, если в договоре не записано иначе.

Выселение ради ремонта. Попросить жильца съехать ради ремонта можно только по окончании договора. Условие одно: квартире нужен восстановительный или капитальный ремонт, который невозможно сделать, пока в ней живут. Это подтверждает технический отчёт, который выдаёт или заверяет муниципалитет Дубая. Предупредить жильца нужно не меньше чем за двенадцать месяцев до выселения. Уведомление отправляют через нотариуса или заказным письмом.

Если хотите большой ремонт в сданной квартире, план простой. Посмотрите дату окончания договора. Отсчитайте от неё год назад: это последний день для уведомления. Если год уже не набирается, сдвигайте ремонт на следующий срок или договаривайтесь с жильцом.

Общий ремонт дома и сервисные сборы

Ремонтируют и квартиры, и сам дом. За ремонт дома платят все собственники через сервисные сборы. Сервисным сбором называют ежегодный взнос собственника на содержание общих частей дома.

Кто платит. Собственник платит управляющей компании свою долю ежегодных сервисных сборов. Сборы за пользование общими частями тоже на нём. Если квартира сдана, всё равно платит он, когда в договоре аренды не договорились иначе.

Как защищены деньги. Управляющая компания не берёт денег с собственников без одобрения RERA. Деньги на управление, эксплуатацию, обслуживание и ремонт дома заранее проходят одобрение RERA. Хранят их на отдельном счёте в одном из лицензированных банков.

Куда идти со спором. Споры по общим частям дома рассматривает Rental Disputes Center, центр по разрешению арендных споров. Суды Дубая такие дела не ведут.

Перед своим ремонтом спросите управляющую компанию, какие работы в доме запланированы. Если через полгода в доме меняют трубы или фасад, ваш ремонт может задеть те же места. Лучше узнать об этом до того, как подрядчик закажет материалы.

Риски ремонта без согласования

Самовольный ремонт обходится дороже согласованного. Риски идут с трёх сторон: от управляющей компании, от регулятора и от городских властей.

Предписание убрать переделки. Если переделать квартиру против правил района и без NOC, собственнику пришлют уведомление о нарушении. В нём стоит срок, к которому переделки нужно убрать. Перегородку, потолок или пол, на которые ушли деньги и недели, придётся разобрать за свой счёт.

Ущерб дому за ваш счёт. Тот, кто перестроил квартиру или общие части без трёх согласий, исправляет ущерб от своих работ сам и за свой счёт. Исправляет так, как скажет мастер-девелопер или RERA. Порядок работ выбираете уже не вы.

Исполнителя назначат за вас. RERA или мастер-девелопер могут назначить своего исполнителя, который устранит ущерб. Платит за его работу жилец, который нарушил правила. Цену его работы с вами заранее не обсуждают.

От всех этих рисков спасает одно: согласовать работы до начала. Разрешения стоят денег и времени, но сколько, известно заранее. Во что обойдётся ремонт без разрешения, собственник узнаёт только из предписания.

Ошибки при ремонте квартиры в Дубае

Чаще всего ремонт в Дубае ломают две вещи: работы до разрешений и подрядчик без лицензии. Остальные ошибки связаны с гарантией, общими частями и арендой.

Ещё одна ошибка тише остальных: не спросить управляющую компанию о правилах дома. Подрядчик планирует работы на выходные, а в доме шумные работы в эти дни запрещены. Неделя уходит на перенос. Правила дома лучше прочитать до того, как утвердить график.

Документы для ремонта

Бумаги на ремонт собирают три стороны: вы, подрядчик и управляющая компания. Ниже списки разбиты по тому, куда идёт заявка.

Объём работ пишите подробно: какую стену переносите, какой пол меняете, где ставите потолок. Чем точнее письмо, тем меньше вопросов при проверке.

Состав пакета в разных районах разный. Возьмите у управляющей компании свой список и отдайте подрядчику целиком.

Какая бумага сойдёт за EJARI в вашем случае, узнайте у управляющей компании до подачи. Заявку на отделку подаёт подрядчик, но NOC от собственника здания он получает через вас.

Как спланировать деньги и время на ремонт

Бюджет ремонта в Дубае состоит из трёх частей: смета подрядчика, плата за разрешения и время ожидания. Третья часть тоже деньги. Пока идут согласования, квартиру не сдать и в ней не пожить.

Что сделать с деньгами по шагам.

1. До покупки или сразу после ключей запросите правила дома и узнайте, какое ведомство выдаёт разрешения.
2. Посчитайте пошлины заранее, по таблице для DDA или по ответу подрядчика для муниципалитета.
3. Отложите деньги на возможный залог управляющей компании и на вывоз мусора.
4. Разбейте оплату подрядчику на части: после NOC, после разрешения властей, после этапов работ.
5. Оставьте запас на сервисные сборы: их платят и во время ремонта.

Что сделать со временем. Сложите срок NOC, срок разрешения властей и срок работ. Сверьте сумму со сроком действия разрешения. Если работы дольше, сразу заложите продление.

Если квартиру вы покупаете под сдачу, ремонт удобнее сделать до первого арендатора. Тогда не нужно ни согласие жильца, ни год ожидания. Пока квартира пустая, все решения о ремонте за вами и управляющей компанией.

Частые вопросы

Нужно ли разрешение, чтобы покрасить стены?
Покраска внутри входит в работы, на которые муниципалитет Дубая выдаёт разрешение на самостоятельное обслуживание здания. Нужна ли такая бумага для вашей квартиры, спросите управляющую компанию до начала. Ответ попросите письменно.

Можно ли подать заявку на перепланировку до ключей?
У части застройщиков нет: заявку принимают только после того, как квартира передана со всеми формальностями. Подготовить план и смету до ключей можно. Подать заявку получится после передачи.

Кто подаёт заявку в DDA, я или подрядчик?
Подрядчик. Ваша часть работы: дать ему NOC, копию свидетельства о собственности и остальные бумаги из списка. Поэтому подрядчик без лицензии в районе DDA до работ не дойдёт.

Действуют ли эти правила в Абу-Даби и других эмиратах?
Законы в этом гайде дубайские. В ОАЭ безопасность зданий и строительства контролируют местные муниципалитеты, они применяют единые строительные нормы, в том числе по пожарной защите. Перед ремонтом в Абу-Даби или другом эмирате узнайте порядок у муниципалитета своего эмирата и у управляющей компании дома.

Что делать, если управляющая компания берёт сборы на ремонт дома без объяснений?
Попросите показать одобрение RERA: без него управляющая компания денег с собственников не берёт. Если спор не решается, его рассматривает Rental Disputes Center.

Как выбрать квартиру, в которой ремонт проще согласовать?
Попросите правила дома до сделки и прочитайте, какие изменения в нём согласуют и как. Узнайте, в чьей зоне дом, муниципалитета Дубая или DDA, и какой ремонт дома запланирован. Если хотите, чтобы эти вопросы задали за вас, оставьте заявку на подбор квартиры. Брокер Art Estate запросит правила ремонта у управляющей компании до того, как вы внесёте деньги.