Дополнительное соглашение к договору долевого участия, когда его подписывают и как регистрируют

Дополнительное соглашение к договору долевого участия меняет условия договора, который уже прошёл регистрацию: дату передачи квартиры, цену, порядок оплаты. По Гражданскому кодексу такое соглашение оформляют в той же форме, что и сам договор, поэтому его подписывают письменно и регистрируют в Росреестре, государственной службе, которая ведёт реестр недвижимости.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

ЦАО · Тверской

КАМЕРГЕР

Deluxe-класс · апартаменты

Подобрать квартиру

ЦАО · Мещанский

Капельский 5

элитный-класс · квартиры

Подобрать квартиру

Петроградский район

Familia

от 53,3 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Петроградский район

Futurist

от 30,5 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Как устроен договор участия и почему его меняют только соглашением

Договор участия в долевом строительстве, коротко ДДУ, держится на двух обещаниях. Застройщик строит дом в срок из договора и после разрешения на ввод дома в эксплуатацию передаёт вам квартиру. Вы платите цену из договора и принимаете квартиру, когда такое разрешение у дома есть. Любое соглашение к договору меняет одно из этих обещаний или условия вокруг них.

Регистрация. Договор заключают письменно, и заключённым он считается только после государственной регистрации. Подписать его можно и в виде электронного документа. Для этого нужна электронная подпись, которую закон называет усиленной квалифицированной.

Обязательные условия. В договоре всегда есть описание квартиры и дома: план, основные характеристики, условный номер квартиры. В нём же записаны срок, к которому застройщик передаёт вам квартиру, цена, сроки и порядок оплаты. Обязательно вписывают гарантийный срок и способ, которым застройщик собирает деньги дольщиков: через компенсационный фонд или через счета эскроу, специальные банковские счета.

Изменение по согласию. Гражданский кодекс разрешает менять и расторгать договор по соглашению сторон, если в законе или в самом договоре нет других правил. Соглашение оформляют в той же форме, что и договор. Договор участия подписывают письменно и регистрируют, поэтому и соглашение так же регистрируют в Росреестре.

Если одна сторона против. Через суд договор по требованию одной стороны меняют только в двух случаях. Первый: другая сторона существенно нарушила договор. Второй: такой случай прямо назван в кодексе, другом законе или в самом договоре.

Сначала предложение. Перед судом сторона обязана предложить второй стороне изменить договор. Идти в суд можно после отказа или если ответа не было в срок, который назван в предложении, законе или договоре. Если срок нигде не назван, ответ ждут 30 дней.

Перенос срока сдачи: что застройщик обязан сделать до вашей подписи

Дату передачи квартиры застройщик меняет по правилам Гражданского кодекса: соглашением с вами или через суд. Закон о долевом строительстве добавляет к этим правилам несколько обязанностей застройщика. Они берегут ваши деньги и время.

Один срок для всех. Застройщик передаёт квартиру не позже срока из договора. По закону срок один для всех дольщиков в доме: у соседа по этажу он такой же, как у вас.

Предупреждение заранее. Если стройку не успевают закончить вовремя, застройщик не позже чем за два месяца до конца срока сообщает вам о задержке и предлагает изменить договор. Проект соглашения о новой дате и есть такое предложение. Отвечать на него в тот же день по закону не нужно.

Неустойка. За просрочку застройщик платит неустойку, деньги, которые он должен вам за опоздание с передачей квартиры. По закону её считают от одной трёхсотой ставки рефинансирования. Сколько это по вашему договору и с какого дня считать, брокер Art Estate посчитает по тексту договора и соглашения.

Право выйти из договора. Если застройщик опоздал с передачей квартиры больше чем на два месяца сверх срока из договора, вы вправе выйти из договора. Эти два месяца тоже считают от даты в договоре.

Что меняет ваша подпись. Когда соглашение о переносе зарегистрируют, в договоре появится новая дата, и просрочку с правом выйти из договора будут считать уже от неё. Подписывая перенос, вы сами меняете прежнюю дату на новую, так что решайте без спешки.

Цена, площадь и гарантия: что ещё меняют соглашением

Другие поводы касаются денег и самой квартиры. На каждый случай в законе о долевом строительстве свои правила, и соглашение сверяют с ними до подписи.

Цена. Цена договора это деньги, которые вы платите застройщику за строительство квартиры. После подписи договора её меняют по соглашению сторон. Условие одно: в самом договоре заранее записано, что цену можно изменить, в каких случаях и на каких условиях. Брокер Art Estate найдёт это место в вашем договоре до любого разговора о новой цене.

Оплата. Цену платят после государственной регистрации договора, сразу всю или частями в срок из договора. Платят только безналично, наличными застройщику цену договора не отдают.

Площадь. В договоре можно записать, насколько общая площадь квартиры может отличаться от проекта. По закону не больше чем на пять процентов. Если расхождение вышло за допуск из договора, вы вправе расторгнуть договор через суд. То же право у вас есть, если существенно изменили проект дома, где находится квартира.

Гарантия. Гарантийный срок на квартиру записывают в договоре, и короче трёх лет он быть не может. На технологическое и инженерное оборудование, на отделку и её элементы это правило не действует. Если соглашение меняет гарантию, брокер Art Estate проверит, что новый срок не короче трёх лет.

Несколько правок сразу. В одно соглашение можно вписать перенос срока, новую цену и новую площадь вместе. Читайте его целиком, от первой строки до подписей. Правка в середине текста меняет договор так же, как дата в начале.

Как зарегистрировать соглашение в Росреестре

Соглашение регистрирует Росреестр, а заявление подают обе стороны договора: застройщик и вы как участник долевого строительства. Порядок регистрации установлен федеральным законом и один для всей России, в Москве тоже.

1. Получили проект
   Брокер Art Estate читает соглашение
   сверяет новые условия с договором и законом
2. Договорились
   Стороны подписывают соглашение
   электронной подписью или от руки на бумажном оригинале
3. Подача
   Стороны подают заявление
   в Росреестр напрямую или через многофункциональный центр
4. После проверки
   Росреестр вносит запись о соглашении
   запись о договоре остаётся на месте

Две записи в реестре. Когда договор меняют соглашением сторон, Росреестр делает две вещи. Сначала заводит новую запись о сделке, о регистрации соглашения. Потом вносит изменения в прежнюю запись о регистрации договора и добавляет туда сведения о дополнительном соглашении.

Прежняя запись живёт дальше. Запись о регистрации договора участия при этом не погашают. Договор и соглашение остаются в реестре рядом, и условия по квартире читают по обоим документам вместе.

Сроки. По общему правилу регистрация прав занимает семь рабочих дней с того дня, как Росреестр принял заявление. Через многофункциональный центр, офис для приёма документов в госорганы, выходит девять рабочих дней. Сколько займёт регистрация именно вашего соглашения, брокер Art Estate скажет при подаче.

Пока регистрации нет. Соглашение оформляют так же, как договор, а договор считается заключённым только после регистрации. Пока записи в реестре нет, не рассчитывайте ни на новую дату, ни на новую цену.

Электронная подпись и файл: в каком виде подают соглашение

С 1 марта 2025 года договоры участия подают на регистрацию только в электронном виде. С соглашениями к ним сложнее: бумага или файл, зависит от того, кто подаёт и как подписан договор.

Организации. С той же даты организации подают в Росреестр только электронные заявления и документы. Бумажные им возвращают без рассмотрения. Застройщик тоже организация, и правило касается его заявлений. На бумаге сделку подают, если её заключили с гражданином и договор участия при этом не электронный.

Скан. Скан бумажного документа с подписями от руки электронным документом не считается. Бумажный договор или соглашение подают в оригинале. Электронный подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью, и подписей от руки на нём быть не должно. Если смешать оба способа, получатся два разных документа.

Подпись. Электронный договор и соглашение к нему составляют одним электронным документом. Подписывают его усиленной квалифицированной электронной подписью обеих сторон. В случаях, которые перечислены в законе, вместо сторон подписывает нотариус, и тоже такой подписью.

Файл. У Росреестра свои требования к электронному договору участия и к соглашению о его изменении. Документ готовят как XML-файл по схемам Росреестра или как PDF/A с текстовым слоем, где текст можно выделить и скопировать. Файл PDF/A нельзя получить, переделав обычный PDF.

Что проверить до подачи. От вида подписи и формата файла зависит, примут ли документ вообще. Брокер Art Estate до подачи проверит, что соглашение собрано одним документом и подписано так, как требует Росреестр.

Во что обойдётся регистрация соглашения

При регистрации соглашения обязательно платят госпошлину: это деньги государству за запись в реестр. Размер пошлины записан в Налоговом кодексе, и за соглашение она меньше, чем за сам договор.

Уступка прав значит, что вы передаёте свои права по договору другому человеку. Пошлина за неё та же, что за соглашение об изменении договора.

Заявление подают обе стороны, и кто из них платит пошлину, брокер Art Estate обсудит с застройщиком до подачи.

Другие расходы. Если квартира в ипотеке, к пошлине может добавиться плата банку за согласование изменений. Об этом в следующем разделе.

Соглашение, когда квартира в ипотеке

При ипотеке ваши права по договору участия в залоге у банка. Залог возникает с того дня, как его внесли в государственный реестр недвижимости. Поэтому любое изменение договора задевает то, что заложено в банке.

Что говорит закон. В статье закона об ипотеке про залог прав дольщика правила о согласии банка на изменение договора нет. Нужно ли такое согласие по вашему кредиту, решают кредитный договор и сам банк.

Что делают банки. Банки дают такое согласие отдельной услугой. В Газпромбанке в списке услуг по ипотеке есть «Согласование банка на внесение изменений в договор долевого участия». Сколько она стоит, в списке не сказано.

Порядок. Сначала узнайте, что скажет банк, потом подписывайте соглашение. Брокер Art Estate запросит у вашего банка, нужно ли согласование, сколько оно стоит и сколько займёт, и соглашение уйдёт на подпись только после ответа банка.

Риски при подписании соглашения

Соглашение выглядит короткой бумагой на две страницы, но оно меняет договор на всю оставшуюся стройку. Опасные места обычно в датах, в деньгах и в том, что подписывают раньше.

Новая дата без встречных условий. Подпись под переносом меняет день, от которого считают просрочку. Если взамен соглашение вам ничего не даёт, вы отдаёте прежнюю дату даром. Брокер Art Estate обсудит с застройщиком встречные условия до подписи.

Деньги раньше записи. Цену договора платят после регистрации договора, и с соглашением лучше поступать так же. Доплату по новой цене вносите только после регистрации соглашения и только безналичным платежом.

Акт приёмки раньше соглашения. По закону застройщик выполнил свои обязательства, как только стороны подписали передаточный акт, документ о передаче квартиры. Вы свои выполнили, когда полностью оплатили цену и подписали акт. Все споры о сроке, цене и площади закрывайте соглашением до подписи акта.

Правка мимо договора. Соглашение может задеть пункт, который по закону должен быть в каждом договоре: описание квартиры, цену, срок передачи. Брокер Art Estate сравнит договор и соглашение по каждому такому пункту.

Ошибки, из-за которых соглашение не регистрируют или оно работает против вас

Чаще всего с соглашением ошибаются в последний день, когда документ подписывают в спешке. Вот пять таких ошибок и чем они оборачиваются.

Документы для регистрации соглашения

Документы собирают до подачи, и большую часть бумаг стороны готовят вместе. Подаёт их на регистрацию застройщик вместе с вами.

Электронный пакет. Файл соглашения готовят в формате, который принимает Росреестр: XML по его схемам или PDF/A с текстовым слоем. Брокер Art Estate проверит пакет до отправки, чтобы его не вернули из-за формата.

Подписи. Ваша подпись должна быть того же вида, что у застройщика: усиленная квалифицированная электронная. Если такой подписи у вас нет, брокер Art Estate заранее обсудит с застройщиком, как подписать соглашение.

Что делать с деньгами при каждом повороте

Соглашение приходит по одному из четырёх поводов. На каждый свой порядок действий.

Перенос сдачи. Не подписывайте новую дату в день получения письма. Сначала посчитайте с брокером, сколько стоит прежняя дата: неустойку за опоздание и право выйти из договора. Потом решайте, подписывать перенос как есть, просить встречные условия или отказаться.

Новая цена. Найдите в договоре пункт, который разрешает менять цену, и посмотрите, в каких случаях и на каких условиях. Если такой пункт есть, доплату вносите только после регистрации соглашения и безналичным платежом. Если пункта нет, брокер Art Estate обсудит с застройщиком основания для новой цены до подписи.

Изменилась площадь. Сравните площадь из соглашения с допуском в договоре. Если расхождение в пределах допуска, сумму пересчитывают по правилам договора. Если оно больше допуска, вы вправе расторгнуть договор через суд, и прежде чем подписывать новую площадь, обсудите её с брокером.

Ипотека. Начните с банка. Пока банк не ответил, соглашение не подписывайте. Доплату по новой цене тоже не вносите.

Пришлите договор и проект соглашения брокеру Art Estate. Он разберёт каждую правку, поговорит за вас с застройщиком и с банком и проследит за регистрацией. Если вы только выбираете новостройку, оставьте заявку на подбор квартиры: брокер покажет договоры, где срок передачи, цена и допуск по площади записаны понятно.

Зарегистрированное соглашение храните вместе с договором. При приёмке квартиры и в любом споре условия читают по обоим документам сразу.

Частые вопросы

Обязательно ли подписывать соглашение о переносе срока?
Нет. Изменить договор без вашего согласия застройщик может только через суд. Перед этим он обязан прислать вам предложение и дождаться отказа или конца срока на ответ.

Можно ли выйти из договора, если дом задерживают?
Да, если застройщик опоздал с передачей квартиры больше чем на два месяца сверх срока из договора. Опоздание считают от даты в договоре, поэтому подписанный перенос сдвигает и этот отсчёт.

Кто подаёт соглашение на регистрацию?
Обе стороны договора: застройщик и вы. Заявление принимает Росреестр напрямую или многофункциональный центр.

Можно ли подписать соглашение на бумаге?
Можно, если сделку заключили с гражданином, а договор участия не электронный. Тогда в Росреестр идёт бумажный оригинал, скан с подписями от руки не годится. Как подать именно ваше соглашение, брокер Art Estate скажет по тексту договора.

Когда подписывать соглашение, до акта приёмки или после?
До акта. Когда передаточный акт подписан, по закону застройщик свои обязательства выполнил, поэтому все вопросы к договору закрывайте раньше.

Нужен ли нотариус для электронного соглашения?
Как правило, электронное соглашение подписывают сами стороны своей усиленной квалифицированной электронной подписью. Нотариус подписывает вместо них только в случаях, которые прямо назвал закон.