Что такое Oqood в Дубае и как регистрируют покупку строящейся квартиры

Oqood это электронная система Земельного департамента Дубая, через которую регистрируют продажи квартир в строящихся домах. Через неё застройщик вносит ваш договор купли-продажи во временный реестр, и вам на почту приходит электронный сертификат. Сертификат защищает ваше право на квартиру: без вашего ведома её не продадут и не передадут другому человеку.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

СВАО

МИРАПОЛИС

бизнес-класс · строится

Подобрать квартиру

ЗАО · Раменки

Сторис на Мосфильмовской

премиум-класс · введён

Подобрать квартиру

Красногвардейский район

AKZENT

от 23,6 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Адмиралтейский район

Болконский

от 13,5 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Как устроена система Oqood

Oqood разработал Земельный департамент Дубая, по-английски Dubai Land Department, коротко DLD. За системой следит RERA, это управление департамента, которое регулирует рынок недвижимости эмирата. Через Oqood департамент наводит порядок в продажах квартир, которые ещё строятся.

Строящимся объектом закон называет квартиру, которую продают по проекту или пока не достроили. По-английски такая продажа называется off-plan. Если это слово есть в договоре или письме застройщика, речь о квартире в доме, который ещё не сдан.

В 2026 году департамент запустил платформу Initial Registration. В ней регистрируют проекты и сделки и ведут эскроу-счета. Программа с искусственным интеллектом читает Emirates ID, паспорт и договор купли-продажи и сама заполняет поля. Emirates ID это удостоверение личности, которое выдают в ОАЭ. Если сделка подходит под правила, платформа одобряет её сразу после подачи. В разделе Project 360 можно посмотреть статус квартир проекта, эскроу-счёт, финансы и первые признаки проблем.

Oqood работает в Дубае. Если покупаете квартиру в Абу-Даби или другом эмирате, брокер Art Estate узнает у застройщика, в каком реестре и в какой срок зарегистрируют договор. Как вообще покупают жильё в стране, мы рассказали в гайде как купить недвижимость в ОАЭ.

Почему без регистрации договор не действует

Любую сделку со строящейся квартирой вносят во временный реестр. Продажа или другая сделка, которая передаёт или ограничивает право собственности, без этой записи ничтожна. Ничтожная значит недействительная с первого дня, как будто договора не было.

Правила действуют ещё до того, как вы подписали договор. Застройщик не вправе запускать проект и продавать квартиры, пока земля не перешла к нему и власти не одобрили проект. Одобренный проект департамент отмечает в реестре как строящийся. Договор, который застройщик подписал до одобрения проекта и до его регистрации в департаменте, тоже ничтожен.

Зарегистрировать договор должен застройщик. Иногда он берёт регистрационные сборы на себя, но регистрировать договор всё равно должен. Требуйте свой сертификат Oqood, даже если застройщик торопит с оплатой и обещает прислать бумаги позже.

У записи в реестре есть и плюс для вас. Квартиру из временного реестра можно продать, заложить или совершить с ней другую сделку ещё до сдачи дома. Свои сборы за продажу, перепродажу и другие сделки застройщик брать не вправе. Он берёт только административные расходы, которые одобрил департамент. Если в счёте застройщика за перепродажу есть платёж без такого одобрения, брокер Art Estate запросит у застройщика, на каком основании его берут.

Как проходит регистрация по шагам

Заявку подаёт застройщик. Для этого у него есть портал застройщиков Oqood на сайте департамента. Услуга называется регистрацией первичной продажи. Через неё же регистрируют участки, за которые ещё не заплатили полностью.

Подать заявку можно, когда вы подписали договор купли-продажи и внесли первый взнос. Договор купли-продажи в Дубае часто называют SPA, от английского Sales Purchase Agreement.

1. После подписи и первого взноса
   Застройщик входит в портал Oqood
   Он выбирает услугу регистрации первичной продажи
2. На портале
   Застройщик заполняет заявку
   Он отмечает квартиру, вносит данные, загружает документы и выбирает способ оплаты
3. После одобрения
   Вам приходит письмо
   В письме электронный сертификат предварительной регистрации

Департамент оформляет регистрацию за рабочий день. Сертификат называют Oqood certificate, а на странице услуги у него другое имя, Provisional registration e-certificate. Это доказательство ваших прав на строящуюся квартиру, поэтому храните письмо и файл вместе с договором.

Если срок подходит к концу, а письма нет, брокер Art Estate запросит у застройщика дату подачи заявки и копию сертификата. Ответ придёт письмом, и в споре такое письмо покажет, что регистрацию требовали вовремя.

Пункт о регистрации. До подписи найдите в договоре, кто и когда подаёт заявку во временный реестр. Подавать заявку должен застройщик, и в договоре это должно быть написано прямо. Если такого пункта нет, брокер Art Estate попросит застройщика вписать его до подписи. Обещание в переписке пункт договора не заменит.

Сверка сертификата. Когда письмо придёт, откройте сертификат рядом с договором. Проверьте своё имя и квартиру: номер, дом и проект должны совпадать с договором. Если нашли ошибку, сразу скажите брокеру Art Estate: он запросит у застройщика исправление до следующего взноса.

Сколько стоит регистрация Oqood

За регистрацию договора на строящуюся квартиру департамент берёт 4% цены договора и ещё небольшие административные платежи. Этот сбор вы и застройщик платите поровну, если в договоре не сказано иначе. Перед подписью найдите в договоре пункт о сборах и проверьте, какую долю платите вы.

Knowledge и innovation это два небольших фиксированных сбора департамента. Их же берут при ипотечной регистрации, при снятии регистрации и при выдаче title deed. AED это дирхам ОАЭ.

Покупка в ипотеку. Если берёте кредит, застройщик регистрирует продажу вместе с залогом банка. Сбор с цены остаётся прежним. К нему добавляются ипотечный сбор с суммы кредита и фиксированные платежи за документы. Ипотечную регистрацию делают за шесть рабочих дней. В итоге у вас будут сертификат предварительной регистрации ипотеки и электронная карта объекта.

Замена квартиры. Бывает, что вы с застройщиком договорились перейти на другую квартиру. Если она у того же застройщика, регистрацию переносят на новый объект отдельной услугой. Сбор берут только с разницы в цене, когда новая квартира дороже. Перенос занимает столько же, сколько ипотечная регистрация, и тоже идёт через портал Oqood.

Перепродажа до сдачи. Продавцу строящейся квартиры нужно письмо застройщика о том, что он не возражает против сделки. Такое письмо называют NOC. Обычно его оплачивает продавец. Сколько стоит письмо и какую долю цены надо выплатить до перепродажи, брокер Art Estate узнает у застройщика до того, как вы подпишете свой договор.

Как сравнить предложения. У двух застройщиков может быть одна цена и разные расходы. Сложите цену квартиры, свою долю сбора департамента с цены и фиксированные платежи. Отдельно отметьте, кто платит за регистрацию через портал Oqood и за выдачу title deed. Сравнивайте варианты по этой сумме: цена в рекламе её не покажет.

Сбор за счёт застройщика. Если застройщик берёт сбор департамента на себя, вы экономите, а сертификат Oqood всё равно должны получить. Брокер Art Estate проверит, что условие о сборе записано в договоре. Письма из отдела продаж для этого мало.

Счёт перед оплатой. Сверьте каждую строку счёта с пунктом о сборах в договоре. Если видите платёж, которого нет ни в договоре, ни среди сборов департамента, не платите сразу. Брокер Art Estate письменно запросит у застройщика, за что этот платёж и одобрил ли его департамент.

Как платить частями до ключей, мы рассказали в гайде о рассрочке от застройщика в ОАЭ.

Где лежат ваши деньги до сдачи дома

Платежи за строящуюся квартиру идут на эскроу-счёт. Эскроу-счёт это отдельный банковский счёт проекта, деньги с которого тратят только на стройку и то, что с ней связано. Такой счёт для любой продажи строящихся квартир должен одобрить департамент. Сюда приходят платежи покупателей и деньги тех, кто финансирует проект.

Со счёта платят только двум получателям:

• подрядчикам, которые строят дом;
• консультантам проекта.

Когда застройщик получил completion certificate, справку о завершении строительства, банк оставляет на счёте 5% всех денег. Они лежат там как гарантия ещё год после окончания проекта.

Если проект отменили. Эскроу-счёт передают в отдел департамента, который ликвидирует отменённые проекты. Порядок и сроки возврата денег брокер Art Estate проверит по договору до подписи. Если у RERA есть причины отложить возврат, срок продлевают. Если застройщик так и не вернул деньги, дело уходит в суд. Если стройка не началась по причинам, на которые застройщик не мог повлиять, или проект отменила RERA, застройщик возвращает все платежи по правилам закона об эскроу.

Реквизиты в договоре. Найдите в договоре банк и номер эскроу-счёта проекта. Сверьте их с карточкой проекта в Dubai REST до первого взноса. Если данные расходятся, не платите: брокер Art Estate письменно запросит у застройщика объяснение.

Вопрос об отмене. Как застройщик вернёт деньги, если проект отменят, брокер Art Estate узнает у него письменно и сравнит ответ с пунктом договора о возврате и с порядком выше. Устное обещание в отделе продаж в споре не поможет.

Если вы перестали платить взносы

Если вы пропустили взнос, дальше всё идёт по шагам.

1. Вы пропустили взнос
   Застройщик извещает об этом департамент
   С этого шага всё начинается
2. После сообщения
   Департамент присылает вам письменное уведомление
   Сразу прочитайте его. Там будет сказано, что сделать и к какому сроку
3. В срок уведомления
   Департамент помогает вам и застройщику договориться
   Но договориться получается не всегда

Если срок прошёл, а договориться не вышло, застройщик может принять меры без суда и арбитража. Какие именно, зависит от того, насколько достроен дом. Какие меры и какое удержание разрешены для вашего дома, брокер Art Estate проверит по договору до подписи.

Остаток после удержания застройщик возвращает вам. Срок возврата смотрите в договоре. При любой мере у вас остаётся право на суд или арбитраж.

Снятие регистрации. Застройщик может попросить департамент снять вашу предварительную регистрацию, если вы не платите взносы. Так бывает при продаже до завершения проекта. Застройщик обязан предупредить вас не меньше чем за месяц. Сумма в его предупреждении должна совпадать с суммой в уведомлении департамента, без штрафов и дополнительных сборов. Услуга стоит 600 AED плюс те же knowledge и innovation.

Когда получите предупреждение, сверьте сумму с уведомлением департамента. Если сверху добавили штраф или сбор, напишите в департамент, а брокер Art Estate запросит у застройщика, откуда взялась эта сумма. Если не успеваете с графиком, договаривайтесь в срок из уведомления, пока застройщик не выбрал меру.

Пункт о просрочке. До подписи прочитайте в договоре, что считается просрочкой взноса и какие меры там названы. Порядок должен быть такой. Сначала застройщик извещает департамент о просрочке. Потом вам приходит уведомление. В нём дают срок, чтобы договориться. Сверьте с этим порядком меры из договора.

Риски строящейся квартиры и как их проверить

Четыре вещи проверьте до подписи и во время стройки. Для трёх из них хватит телефона и договора.

Проект без одобрения. Если проект одобрен, он есть в реестре департамента. Найдите его в приложении Dubai REST до первого платежа. Услуга называется Project Status (Mashrooi). Искать можно по названию или номеру проекта. В карточке видны номер проекта, даты начала и сдачи, данные застройщика и банк эскроу-счёта.

Стройка стоит. В той же карточке есть фотографии и отчёты инспекций. Сравните даты отчётов с графиком взносов. Если вы платите, а отчёты не обновляются, брокер Art Estate запросит у застройщика объяснение. Когда проект стоит или почти не движется, департамент связывается с застройщиком и даёт срок на исправление.

Площадь меньше обещанной. При передаче может оказаться, что площадь не совпадает с договором. Если квартира вышла больше, застройщик не вправе требовать доплату. Если меньше, он возмещает разницу. Исключение одно: если разница незначительная. Сверьте площадь при передаче и сразу запишите расхождение.

Платёж не на тот счёт. Деньги покупателей по закону идут на эскроу-счёт проекта. Если застройщик просит перевести взнос на другой счёт, не платите, пока брокер Art Estate не получит от застройщика письменное объяснение.

Вопросы письмом. Брокер Art Estate задаёт застройщику вопросы письмом, по телефону важное не обсуждает. Письменный ответ можно сравнить с договором и показать юристу, если начнётся спор. Устное обещание о сроке сдачи или сборах потом трудно доказать.

Сравнение проектов. Откройте в Dubai REST карточки нескольких проектов, которые рассматриваете. Сравните даты сдачи, банк эскроу-счёта и то, как давно обновляли отчёты инспекций. За деньги спокойнее там, где отчёты свежие и стройка идёт по графику.

После сдачи дома: как получить title deed

Title deed выдают из основного реестра, когда дом сдан. До этого ваше право подтверждает сертификат Oqood. Запись из одного реестра в другой переносит застройщик.

1. Дом достроен
   Застройщик получает completion certificate
   Затем он вносит готовый проект в основной реестр
2. После справки
   Застройщик через портал просит перевести проект в статус «завершён на 100%»
   Запрос одобряет строительный отдел департамента
3. После одобрения
   Застройщик оплачивает итоговые сборы
   Квартиры оформляют на тех, кто выполнил договор

Департамент оформит квартиру на вас сам или по вашей просьбе, если вы выполнили всё, что обещали по договору. После completion certificate застройщик не вправе отказаться передать вам квартиру или оформить её на ваше имя.

Кто платит сборы за выдачу title deed, проверьте в договоре заранее. Когда застройщик подаст запрос на перевод проекта в статус «завершён на 100%», узнает брокер Art Estate: с этого запроса идёт выдача title deed.

Готовый title deed проверяют услугой Verify Title Deed на сайте департамента или в Dubai REST. Понадобятся номер и год документа и тип объекта. Проверьте документ сразу, как получили, до продажи или сдачи квартиры в аренду. Сколько стоит квартира после ключей каждый год, мы рассказали в гайде о содержании квартиры в Дубае.

Ошибки при покупке строящейся квартиры

Каждая из этих ошибок стоит денег, и каждую видно заранее, если держать под рукой договор и уведомления.

Документы для регистрации Oqood

Заявку загружает застройщик, копии документов даёте ему вы. Список для частного лица короткий.

На компанию список длиннее и зависит от её формы: торговая лицензия, доверенности, переведённый устав и другие бумаги. Список под вашу компанию брокер Art Estate запросит у застройщика до подписи, чтобы регистрация не встала из-за перевода устава.

Закон о временном реестре есть на арабском и в английском переводе. Если тексты расходятся, верным считают арабский. Если спор дошёл до юриста, попросите его сверить нужное место с арабским оригиналом.

С чего начать покупку строящейся квартиры

1. До договора
   Найдите проект в Dubai REST
   Сверьте даты сдачи и данные застройщика
2. При подписи
   Прочитайте пункты о сборах и графике взносов
   Найдите, какую долю сбора с цены платите вы
3. После первого взноса
   Застройщик запрашивает регистрацию
   Брокер Art Estate узнает и запишет дату подачи
4. До конца срока регистрации
   Проверьте почту
   Если письма с сертификатом нет, требуйте регистрацию письменно
5. Во время стройки
   Платите только на эскроу-счёт
   Сверяйте отчёты инспекций с графиком взносов
6. После сдачи
   Проверьте title deed
   Сверьте площадь с договором

До ключей важнее всего две вещи: сертификат Oqood у вас на руках и взносы на эскроу-счёте. С ними договор действует, а деньги идут на стройку, и за ними следят банк и департамент.

Частые вопросы

Oqood и title deed это одно и то же?
Нет. Сертификат Oqood подтверждает право на квартиру, пока дом строится, и запись о нём хранится во временном реестре. Title deed выдают из основного реестра после сдачи дома тем, кто выполнил договор.

Кто подаёт документы на регистрацию Oqood?
Застройщик, через портал Oqood на сайте департамента. От вас нужны копии документов из списка выше. Сертификат придёт вам на почту.

Защищает ли сертификат от продажи квартиры другому человеку?
Да. Пока запись в реестре, квартиру без вас никому не продадут и не передадут. Когда получите сертификат, проверьте, что в нём ваша квартира и ваше имя.

Можно ли продать строящуюся квартиру до сдачи дома?
Да, если она внесена во временный реестр. Продавцу нужно письмо застройщика NOC о том, что он не возражает. Условия перепродажи брокер Art Estate узнает заранее, ещё до покупки.

Можно ли взять ипотеку на строящуюся квартиру?
Да. Застройщик регистрирует продажу вместе с залогом банка отдельной услугой. Какие сборы добавятся и какие бумаги вы получите, мы рассказали выше, в разделе о стоимости.

Что делать с деньгами, если вы решили купить строящуюся квартиру в Дубае?
Если вы ещё не платили, сначала проверьте проект в Dubai REST и номер эскроу-счёта, затем прочитайте в договоре пункт о сборах. Если уже платите, держите на руках сертификат Oqood и вносите взносы только на эскроу-счёт. Если отстаёте с графиком, не ждите конца срока из уведомления департамента: договориться с застройщиком можно только до него. Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер Art Estate подберёт строящиеся дома в Дубае и поможет проверить проект до первого взноса.