Как продать квартиру в Дубае: порядок сделки, сборы и сроки

Когда в Дубае регистрируют договор купли-продажи, платят сбор: процент от цены покупки. Продавец и покупатель делят его поровну, если не договорились иначе. Регистрирует сделку Земельный департамент Дубая, Dubai Land Department, и он же выдаёт новому владельцу свидетельство о праве собственности. Так продают готовую квартиру целиком или долю в ней.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

ЦАО · Замоскворечье

Монблан

элитный-класс · квартиры

Подобрать квартиру

ЦАО · Пресненский

Lucky

премиум-класс · сдан

Подобрать квартиру

Центральный район

МИРЪ

от 21,9 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Центральный район

BAKUNINA 33

от 39,8 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Как устроена продажа квартиры в Дубае

В сделке три участника: вы, покупатель и Земельный департамент. Департамент проверяет документы, регистрирует переход права и выдаёт новому владельцу электронное свидетельство о праве собственности и электронный план квартиры.

Кто подаёт. Заявление на регистрацию подают продавец и покупатель или их законные представители. Если за вас придёт представитель, в день сделки вам не нужно быть в Дубае.

Два способа. Первый способ: центр регистрации, там документы проверяет сотрудник. Второй: онлайн-сервис Dubai Now. Он подходит не каждой квартире, и условия у него свои.

Договор. У Земельного департамента есть типовая форма договора между продавцом и покупателем. В ней расписано, как стороны передают деньги и что будет, если сделка сорвётся. Форму составили для сделки без посредника.

Справки. Чтобы продать квартиру в районе свободного владения, фрихолде, нужна электронная справка застройщика: он подтверждает, что не возражает против продажи. Без неё регистрацию не начнут, поэтому получите справку ещё до того, как начнёте искать покупателя.

Что подготовить до поиска покупателя

Подготовка занимает больше времени, чем сама регистрация. Покупатель охотнее платит, когда справки уже на руках, а долги по квартире закрыты.

Справка застройщика. Она называется e-NOC: в ней застройщик подтверждает, что не возражает против продажи. Справка приходит в приложении Dubai REST, и без неё продажу в районе свободного владения не зарегистрируют. Сколько она стоит для вашей квартиры, брокер Art Estate узнает у застройщика.

Долги по квартире. Пока право не перешло к покупателю, вы гасите долги, штрафы, налоги и сборы перед застройщиком и всеми остальными. Брокер Art Estate заранее запросит сумму долга, и вы спокойно закроете её до дня сделки.

Управляющая компания. Готовым домом часто занимается управляющая компания. Тогда счета за содержание квартиры приходят владельцу через Mollak, систему таких счетов. Справку управляющей компании, eNOC, для такой квартиры готовят от трёх до пяти рабочих дней. Как устроены эти счета, мы разобрали в статье о содержании квартиры в Дубае.

Личность. Резидент ОАЭ показывает Emirates ID, удостоверение личности резидента. Иностранец без резидентства приносит действующий паспорт.

Посредник. Если продаёте через посредника, проверьте его до того, как подпишете соглашение. Утверждённые посредники перечислены на сайте Земельного департамента и в приложении Dubai REST.

Комиссия посредника. Единой ставки нет: сколько платить, вы решаете с посредником в соглашении. Впишите туда сумму и кто её платит. Если комиссии в соглашении нет, её считают по сложившемуся обычаю, а обычай каждая сторона понимает по-своему.

Что брокер узнает у застройщика. Брокер Art Estate запросит у застройщика, сколько стоит справка e-NOC для вашей квартиры и нет ли за ней долгов, штрафов или неоплаченных сборов. Единой платы за справку нет, у каждого дома она своя.

Что брокер узнает у управляющей компании. Брокер Art Estate узнает, нужна ли вашей квартире справка через Mollak и закрыты ли счета за содержание. Если справка нужна, брокер запросит её заранее: готовят её несколько рабочих дней.

Как проверить посредника. Найдите его в списке утверждённых посредников на сайте Земельного департамента или в приложении Dubai REST. Потом узнайте, какую комиссию он берёт и кто её платит, и проверьте, что оба ответа есть в соглашении.

Как проходит сделка в центре регистрации

В центре регистрации продажа идёт так:

1. До поиска покупателя
   Справки и долги
   Вы получаете справку застройщика, справку управляющей компании и гасите долги по квартире
2. При подписании договора
   Договор и обеспечительный чек
   Вы с покупателем подписываете договор, обеспечительный чек хранится до перехода права
3. В день регистрации
   Проверка в центре
   Сотрудник проверяет документы, вносит данные сделки и сверяет их
4. В тот же день
   Оплата остатка и сборов
   Покупатель платит остаток цены, стороны платят сборы и получают квитанцию
5. После регистрации
   Новое свидетельство
   Новый владелец получает свидетельство о праве собственности и план квартиры в электронном виде

Обеспечительный чек. Этим чеком покупатель подтверждает сделку, пока её не зарегистрировали. По типовому договору чек лежит на доверительном хранении. Обналичить его или распорядиться им можно, только если вы с покупателем оба дали письменное распоряжение.

Остаток цены. Покупатель платит его банковским чеком менеджера, такой чек выписывает сам банк. Можно заплатить и другим гарантированным способом, если его принимает Земельный департамент.

Срок услуги. Саму продажу в центре регистрируют за минуты. Поиск покупателя, переговоры и сбор справок сюда не входят, и по этим минутам срок всей продажи не посчитать.

Что проверить в договоре. Перед подписанием посмотрите, кто хранит обеспечительный чек и по чьему распоряжению его можно обналичить. В типовом договоре для этого нужно письменное распоряжение вас обоих, и продавца, и покупателя. Проверьте и то, как покупатель заплатит остаток: банковским чеком менеджера или другим гарантированным способом, который принимает Земельный департамент.

Даты в договоре. Дату перехода права ставьте с запасом на справки, а если квартира в ипотеке, то и на письмо банка. Если сделка сорвётся по вашей вине, вы вернёте обеспечительный платёж и заплатите сверху столько же, если стороны не договорились о других датах.

Долги в договоре. В типовом договоре вы обещаете закрыть долги, штрафы, налоги и сборы перед застройщиком и всеми остальными до перехода права. Подписывайте это условие, когда уже знаете сумму долга и из каких денег её закроете.

Сколько стоит продажа квартиры

Продавец платит процент от цены продажи и несколько фиксированных сборов в дирхамах ОАЭ, AED. Фиксированные сборы от цены не зависят. Исключение одно: сбор сервисного партнёра, то есть центра, через который идёт регистрация.

Как делят процент. Общий сбор вы с покупателем делите поровну, если не договорились иначе. Если покупатель берёт сбор на себя или вы платите его целиком, впишите это в договор до подписания.

VAT. Так называют налог на добавленную стоимость, его начисляют на сбор сервисного партнёра. Брокер Art Estate посчитает VAT и внесёт его в смету сделки.

Смета до цены. Соберите в одну смету вашу долю сбора за регистрацию, плату за свидетельство и план, сборы за знания и инновации, сбор сервисного партнёра с VAT, плату за справку застройщика и долги по квартире. Так вы увидите, сколько останется на руках, ещё до того, как назовёте цену.

Свидетельство и план. Кто платит за свидетельство и план квартиры, тоже впишите в договор. Тогда в центре регистрации не придётся спорить о мелких суммах.

Плата за справку застройщика и долги по квартире в эти сборы не входят.

Продажа онлайн через Dubai Now

В Dubai Now всю продажу проходят онлайн, от запроса до свидетельства о праве собственности. Ехать в центр не нужно, сделку сервис проводит сразу.

1. Первый день
   Запрос и договор
   Вы создаёте в Dubai Now запрос на продажу и договор купли-продажи
2. В течение семи дней
   Подписание
   Вы с покупателем подписываете договор в сервисе
3. После подписания
   Оплата
   Цена и сборы уходят на эскроу-счёт, специальный счёт сделки
4. Сразу после оплаты
   Свидетельство
   Вы с покупателем получаете доступ к свидетельству о праве собственности и квитанции

Кому подходит. Сервис работает с частными лицами, у которых есть Emirates ID. Квартира должна быть в районе свободного владения, без ограничений и ипотеки.

Сборы. Процент от цены и плата за свидетельство и план здесь такие же, как в центре. Дешевле выходят сбор партнёра и сумма сборов за знания и инновации.

Отмена. Пока договор не подписан, любая сторона отменяет сделку в Dubai Now без согласия другой. Если с запроса прошло больше семи дней, а договор так и не подписали, сервис сам отменяет сделку.

Как сравнить два способа. Сначала проверьте условия Dubai Now: у вас и покупателя есть Emirates ID, квартира в районе свободного владения, на ней нет ипотеки и ограничений. Если хоть одного условия нет, остаётся центр регистрации. Если есть все, сравните сбор партнёра и сборы за знания и инновации: процент и плата за свидетельство и план в обоих способах одинаковые.

Когда создавать запрос. Создавайте запрос в Dubai Now, только когда покупатель уже готов подписать договор. Если подписание затянется дольше семи дней, сервис отменит сделку, и запрос придётся создавать заново.

Если у покупателя нет Emirates ID. Тогда Dubai Now не подойдёт, и сделка пойдёт через центр регистрации. Там иностранец без резидентства подтверждает личность действующим паспортом.

Что проверить перед оплатой. Прежде чем переводить цену и сборы на эскроу-счёт, сверьте суммы с договором, который подписали в сервисе. После оплаты Dubai Now сразу проводит сделку, и вы с покупателем получаете доступ к свидетельству о праве собственности и квитанции.

Как продать квартиру в ипотеке

Квартира в ипотеке заложена банку, и без согласия банка с ней ничего не сделать. Продажа начинается с того, что вы снимаете ипотеку.

Где подавать. Если сразу после снятия ипотеки идёт продажа, заявление подают через офис регистратора. С собой нужны письмо банка о снятии ипотеки и Emirates ID собственника.

Сколько стоит. За снятие ипотеки платят фиксированный сбор. Сервисный партнёр берёт за услугу свою плату и VAT сверху. Если ипотека обычная, а на квартиру выдано обычное свидетельство о собственности или свидетельство на узуфрукт, к этому прибавляются AED 250 за выдачу свидетельства, а ещё AED 10 сбора за знания и AED 10 сбора за инновации за каждый чертёж.

Всё это вы платите сверх сборов за регистрацию продажи.

Время. Саму ипотеку снимают от десяти до пятнадцати минут. Дольше всего обычно ждут письма банка, поэтому брокер Art Estate заранее узнает в банке, сколько его готовят и как погасить остаток кредита.

Что брокер узнает в банке. Брокер Art Estate спросит в банке, когда тот выдаст письмо о снятии ипотеки и какие бумаги для этого нужны от вас. Без письма банка заявление на снятие ипотеки не подать, поэтому дату сделки ставьте только после ответа банка.

Квартира с арендатором

Арендатор продаже не мешает, но договор аренды переходит к покупателю вместе с квартирой. Договор Ejari, то есть договор аренды в системе Ejari, одна сторона не может расторгнуть до конца срока. Расторгнуть его можно в случаях, которые прямо названы в законе, или если арендатор согласен.

Что получает новый владелец. Если покупатель оставляет арендатора, он становится его арендодателем. К нему переходят ваши обязательства перед арендатором, в том числе особые условия первого договора.

Что сделать вам. Отдайте покупателю копию договора аренды до того, как подпишете договор купли-продажи. Если в договоре аренды есть особые условия, покупатель должен узнать о них заранее, ещё до дня регистрации.

Если нужна пустая квартира. Договоритесь с арендатором о расторжении письменно и до того, как пообещаете покупателю свободную квартиру. Без такой договорённости, когда освободится квартира, решает арендатор.

Что проверить в договоре аренды. Перечитайте договор Ejari до того, как выставите квартиру на продажу: срок, скидки, право продлить договор и другие особые условия. Всё это переходит к новому владельцу, и лучше показать это покупателю сразу, чем объяснять после сделки.

Налог с продажи квартиры в ОАЭ

Если вы продаёте своё жильё и лицензия на такую продажу не требовалась, доход считают инвестицией в недвижимость. Под корпоративный налог ОАЭ такой доход не попадает. Правило федеральное, оно одно для всех эмиратов.

Когда налог возможен. Если квартира или доход от неё связаны с делом, которое вы ведёте или должны вести по лицензии, это исключение не работает. Тогда доход попадает под корпоративный налог.

Налог в стране резидентства. Платить ли налог в стране, где вы налоговый резидент, зависит от этой страны и вашего случая. Разберитесь с этим до сделки, чтобы знать, сколько останется после всех платежей.

Как проверить свой случай. Подумайте, покупали и продавали ли вы квартиры как дело, на которое нужна лицензия. Если нет и квартира была вашим жильём, под корпоративный налог ОАЭ доход не попадает. Если да или сомневаетесь, разберите сделку с налоговым консультантом до того, как подпишете договор.

Как устроены налоги в Эмиратах, мы рассказали в статье о налогах в ОАЭ.

Риски продавца

Чаще всего продавец рискует деньгами, которые лежат в сделке до регистрации, и обязательствами, о которых вспоминают в последний день.

Срыв по вашей вине. Если переход права сорвался по вашей вине, вы возвращаете покупателю обеспечительный платёж и сверху платите ему столько же в виде компенсации. Это условие типового договора, и оно действует, если стороны не договорились о других датах.

Долги перед застройщиком. Вы обещаете погасить их до перехода права. Если долг всплывёт в день сделки, регистрацию отложат.

Залог банка. Пока ипотека не снята, квартиру не продать. Покупатель с готовыми деньгами будет ждать, пока банк выдаст письмо.

Отказ в Dubai Now. Пока договор не подписан, покупатель отменяет сделку без вашего согласия. Поэтому до подписания не отказывайте другим покупателям.

Арендатор. Покупатель получает договор аренды со всеми его особыми условиями. Если вы о них промолчали, спорить с вами будут уже после сделки.

Комиссия без соглашения. Если комиссии посредника нет в соглашении, её считают по сложившемуся обычаю. Запишите сумму и кто её платит ещё до первого показа.

Ошибки при продаже квартиры

Сама регистрация короткая, и ошибаются почти всегда раньше: в справках, долгах и обещаниях покупателю.

Справка позже покупателя. Запрашивайте справку застройщика и справку управляющей компании до первого показа. Справку через Mollak готовят несколько рабочих дней, и в день сделки это уже не ускорить.

Ипотека в последний момент. Брокер Art Estate заранее узнает в банке, как погасить кредит, и вы не потеряете покупателя, пока ждёте письмо.

Лишние сборы. Если квартира без ипотеки и ограничений, а у вас и покупателя есть Emirates ID, сравните оба способа до подписания договора.

Документы для продажи

Какие документы нужны, зависит от того, где идёт сделка и есть ли на квартире ипотека. Ниже три списка: для центра регистрации, для Dubai Now и для снятия ипотеки.

Договор аренды. Если в квартире живёт арендатор, приложите копию договора Ejari со всеми особыми условиями. Договор переходит к покупателю вместе с квартирой.

Если вас представляют. Если в день сделки вас не будет в Дубае, заявление на регистрацию подаёт ваш законный представитель. Решите это заранее, чтобы представитель успел подготовить бумаги к дате регистрации.

После сделки. Свидетельство о праве собственности и план квартиры новый владелец получает в электронном виде. Квитанцию об оплате сборов сохраните: в ней видно, сколько и за что вы заплатили.

Частые вопросы

Нужна ли справка застройщика, если дом давно построен?
Да, для квартиры в районе свободного владения электронная справка застройщика нужна при любой продаже. Справка управляющей компании через Mollak её не заменяет.

Можно ли продать квартиру без резидентства ОАЭ?
Можно. В центре регистрации иностранец без резидентства подтверждает личность действующим паспортом. Dubai Now работает только с владельцами Emirates ID, и без него продажа пойдёт через центр.

Сколько длится продажа квартиры целиком?
Одного срока на всю продажу нет. Можно назвать сроки отдельных шагов: справку управляющей компании готовят от трёх до пяти рабочих дней, ипотеку снимают и продажу регистрируют в центре за минуты. Сколько займут поиск покупателя и переговоры, зависит от квартиры и цены.

Можно ли передумать после старта в Dubai Now?
Пока договор не подписан, любая сторона отменяет сделку, согласие второй не нужно. После подписания цена и сборы уходят на эскроу-счёт, и сервис доводит сделку до конца.

Нужен ли посредник для продажи?
Типовую форму договора Земельный департамент составил для сделки без посредника. Брокер Art Estate сам сделает запросы застройщику, банку и управляющей компании, проследит за сроками справок и посчитает смету сборов.

Что делать с деньгами после продажи?
Сначала посчитайте, сколько останется: цена минус ваша доля сбора за регистрацию, фиксированные сборы, долги по квартире и остаток ипотеки, если она была. Если деньги нужны в другой стране, заранее узнайте, какой налог действует там, где вы налоговый резидент. Если хотите вложить их в другую квартиру в Эмиратах, оставьте заявку на подбор: брокер Art Estate подберёт варианты под сумму, которая останется после сделки.