Где посмотреть счёт эскроу и выписку по нему

Счёт эскроу видно в приложении и интернет-банке того банка, где вы его открыли, и выписку по нему заказывают там же. По первым пяти цифрам номера видно, что перед вами счёт эскроу по договору долевого участия: у карты и вклада в том же приложении номер начинается иначе.

Как устроена оплата через счёт эскроу

На счёте эскроу банк держит ваши деньги за квартиру и не отдаёт их никому, пока дом строится. Участников в этой схеме трое. У каждого в законе своё название, и если их знать, бумаги по сделке читать проще.

Банк. Он эскроу-агент. Банк открывает специальный счёт, принимает на него ваши деньги и не выпускает их, пока не выполнено условие из договора.

Вы. Вы депонент: счёт ваш, и деньги на него кладёте вы. Деньги остаются вашими до того дня, когда появится основание отдать их застройщику.

Застройщик. Он бенефициар, то есть тот, кто в итоге получит деньги. Поэтому договор счёта трёхсторонний, и подпись под ним ставит каждый из троих.

С какого года. Если договор долевого участия зарегистрировали после 1 июля 2019 года, деньги дольщика принимают только через счёт эскроу. Исключение сделали для домов, которые подходили под критерии готовности, заданные правительством.

Где записаны правила. Общие правила счёта эскроу записаны в Гражданском кодексе. Закон о долевом строительстве добавляет к ним свои: как открыть счёт без визита в банк, когда вносить деньги, сколько они лежат и когда уходят застройщику. Правила общие для всей России, в Москве они те же.

В каком банке открыт ваш счёт

Название банка ищите в договоре долевого участия. Договор обязан сказать, что вы платите через счёт эскроу в уполномоченном банке, и тут же дать сведения о банке: наименование и фирменное наименование, место нахождения и адрес, электронную почту и телефон.

Кто выбирает банк. Банк выбирает застройщик ещё тогда, когда готовит проект. Счёт вы откроете в его банке, даже если карта и зарплата у вас в другом.

Какой банк годится. Счёт эскроу открывают только в банке из перечня на официальном сайте Банка России. В перечень попадают банки, которые подходят под критерии правительства, их и называют уполномоченными.

Как найти банк в договоре. Сведения о банке ищите там, где сказано, что вы вносите деньги на счёт эскроу. Если в договоре не хватает адреса, почты или телефона банка, покажите текст брокеру Art Estate до подписи. Эти сведения в договоре обязательны, и пропуск проще исправить сразу.

Что узнает брокер. Брокер Art Estate узнает у застройщика, в каком банке открывают счета эскроу по этому дому, и сверит ответ с проектом договора: наименование банка, адрес, почта и телефон должны совпасть.

Ипотека в другом банке. Если кредит вам одобрил один банк, а договор называет другой, сделка от этого не ломается: ипотеку и счёт эскроу можно оформить в разных банках. Заранее узнайте, как стать клиентом банка из договора, чтобы счёт открылся без задержки.

Проверка застройщика. Перед покупкой стоит проверить и самого застройщика. Для этого есть сервис проверки строительства на портале наш.дом.рф, Единый реестр застройщиков и Единый реестр проблемных объектов. Ещё смотрят разрешение на строительство и проектную декларацию, где описан весь проект. Брокер Art Estate соберёт эти бумаги и разберёт их с вами до подписи.

Как открывают счёт и где он появляется

Открыть счёт эскроу можно до регистрации договора долевого участия или после неё. В банке на это уходит от десяти до пятнадцати минут. Дальше всё зависит от банка: где-то счёт открывают прямо в приложении, где-то номер сначала резервируют.

Без визита в офис. Если банк работает с клиентами через приложение и интернет-банк, заявление на счёт и договор счёта подписывают простой электронной подписью. Это подтверждение в приложении банка, которое заменяет подпись ручкой.

Сбербанк. Счёт эскроу открывают в мобильном приложении. Сначала застройщик подписывает договор счёта, и этот договор появляется у вас в приложении. Вы сканируете QR-код от застройщика или ищете договор по слову «эскроу», читаете его и подписываете одним нажатием.

Когда ждать договор. Брокер Art Estate узнает у застройщика, когда тот подпишет договор счёта и пришлёт QR-код. Пока застройщик не подписал, договор в приложении Сбербанка не появится, и искать его по слову «эскроу» бесполезно.

Газпромбанк. Для счёта нужны паспорт, проект или зарегистрированный договор долевого участия и выписка из ЕГРН, государственного реестра недвижимости, если договор уже зарегистрирован. Если вы ещё не клиент банка, сначала станьте им через Госуслуги или по биометрии в приложении. Дальше счёт открывают в три шага.

1. Первый день
   Заявка на счёт эскроу
   Банк резервирует номер счёта не позднее следующего рабочего дня
2. После резерва
   Активация счёта
   В приложении, в интернет-банке, по ссылке из смс или в офисе
3. После регистрации договора
   Взнос на счёт
   Деньги на счёт вносят только после регистрации договора долевого участия

Когда открывать счёт. Лучше заранее, ещё до регистрации договора. Платить на него до регистрации всё равно нельзя, зато после неё останется один шаг: перевести сумму из договора.

Когда платёж засчитан. Вы заплатили по договору в тот момент, когда деньги пришли на счёт эскроу. Дата поступления в выписке и есть дата вашей оплаты. Если в договоре есть срок оплаты, считайте по этой дате и закладывайте время на перевод из своего банка.

Где посмотреть выписку по счёту эскроу

Выписка лежит там же, где счёт: в приложении или интернет-банке банка из договора. Вот где её найти в Газпромбанке и Сбербанке.

Почта в профиле. Газпромбанк присылает выписку на электронную почту за несколько минут. Если письма нет, проверьте адрес в профиле банка: выписка уходит на тот ящик, который записан там.

Отметка о поступлении. Сбербанк отмечает, что деньги пришли на счёт эскроу, за один рабочий день. Раньше на это уходило до пяти дней. Если вы отправили деньги утром и к вечеру отметки нет, подождите рабочий день.

Что сверить. В выписке смотрят сумму, дату поступления и номер счёта. Сумма должна совпасть с ценой из договора. По дате видно, когда вы заплатили, а по номеру, что деньги пришли именно на счёт эскроу.

Если застройщик не видит оплату. Сведения о счёте получаете не только вы, застройщик тоже. Если застройщик не видит денег, откройте свою выписку с датой поступления. Брокер Art Estate покажет её застройщику, и спор о сроке решится по документу.

Другие банки. В приложениях других банков разделы называются по-своему. Брокер Art Estate подскажет, где выписка в приложении вашего банка. Если нужна бумажная выписка с печатью, он узнает в банке, как её заказать и сколько она стоит.

Как прочитать номер счёта эскроу

Номер лицевого счёта, то есть вашего личного счёта в банке, читают слева направо. По первым восьми знакам видно, что это за счёт и в какой валюте он открыт.

Балансовый счёт. Так называют раздел учёта в банке, куда собирают счета одного вида. У счетов эскроу, которые люди открывают по договорам участия в долевом строительстве и договорам строительного подряда, раздел свой, и его номер стоит в первых пяти знаках.

Защитный ключ. Это девятый знак номера. Номер переписывайте целиком, без пропусков и перестановок, и сверяйте с выпиской знак за знаком.

Длина номера. Всего в номере лицевого счёта 20 знаков. Если в выписке или в реквизитах знаков меньше или больше, номер переписали с ошибкой, и деньги по нему пока не переводите.

Зачем вам номер. В приложении карты, вклады и счёт эскроу стоят рядом. По первым знакам вы сразу найдёте нужный счёт и не перепутаете его со вкладом, когда переводите деньги или заказываете выписку.

Готовая квартира. Если вы сравниваете новостройку с готовым жильём и там расчёт тоже идёт через эскроу, начало номера будет другим. У счёта эскроу по сделке купли-продажи недвижимости первые пять знаков 40826. Так по номеру сразу понятно, к какому договору относится счёт.

Сколько стоит счёт эскроу и что происходит с деньгами

За счёт эскроу по договору долевого участия банку ничего не платят: вознаграждения уполномоченному банку здесь нет. Но и процентов на деньги на счёте банк не начисляет.

В Газпромбанке открыть и вести счёт эскроу тоже бесплатно, так что сам счёт вам ничего не стоит. Только и сумма на нём до ввода дома не вырастет.

Кто распоряжается деньгами. Пока действует договор, деньги на счёте эскроу не трогает никто: ни вы, ни застройщик, если в договоре нет другого условия. Перевести их на вклад или снять на ремонт не получится.

Сколько деньги лежат. Срок, пока деньги заблокированы, называют сроком условного депонирования. Он может быть дольше срока ввода дома в эксплуатацию самое большее на шесть месяцев.

Когда деньги уходят застройщику. Застройщик приносит в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию, то есть документ о том, что дом достроен. После этого банк переводит ему деньги не позже чем через десять рабочих дней.

Когда счёт закрывают. Банк закрывает счёт, когда кончился срок договора эскроу или договор прекратился по другой причине, если в самом договоре не сказано иначе. Последнюю выписку сохраните до закрытия счёта.

Бюджет на ремонт. Ремонт, мебель и переезд планируйте из других денег, отложенных отдельно. Деньги со счёта эскроу на эти траты до ввода дома не пойдут.

Риски для денег на счёте и страховка

Деньги на счёте эскроу защищены с трёх сторон. По долгам их не забирают, при расторжении договора возвращают, а если у банка случится страховой случай, то есть государство начнёт выплачивать вклады, их покроет страховка, но не выше потолка.

Долги. Если у вас есть долги перед другими людьми или компаниями, банк из-за них операции по счёту эскроу не останавливает. С долгами застройщика то же самое. Арестовать или списать деньги со счёта по таким долгам нельзя.

Расторжение. Если договор долевого участия расторгли или одна из сторон сама от него отказалась, договор счёта эскроу тоже прекращается. Деньги возвращают вам, а если так требует кредитный договор по ипотеке, переводят на залоговый счёт.

Страховка. Страховка по счёту эскроу для долевого участия возмещает 100 процентов суммы, которая лежала на счёте в день страхового случая, но не выше потолка. Выплату по такому счёту считают и платят отдельно от выплаты по вашим обычным вкладам в том же банке. Если в одном банке у вас несколько счетов эскроу и вместе на них больше потолка, выплату делят между ними пропорционально, а потолок остаётся один на всех.

Правительство внесло в Госдуму законопроект, чтобы поднять потолок страховки по счетам эскроу втрое. Речь о счетах по долевому участию, строительному подряду и купле-продаже недвижимости. Нынешнего потолка часто не хватает, чтобы покрыть цену квартиры. Брокер Art Estate проверит, вступил ли закон в силу на дату вашей сделки.

Несколько договоров в одном банке. Если вы покупаете несколько квартир и счета эскроу по всем договорам открыты в одном банке, потолок страховки у них общий. Когда вы сравниваете варианты, брокер Art Estate узнает у застройщика, в каком банке откроют счёт по следующему договору.

Ошибки со счётом эскроу и выпиской

Ошибку со счётом эскроу легко не заметить: деньги ушли, приложение молчит, договор лежит в папке. Ниже четыре случая на разных этапах оплаты, от выбора банка до проверки выписки.

Сверка перед первым платежом. Перед переводом сравните банк из договора, номер счёта в приложении и сумму к оплате. Брокер Art Estate сделает эту сверку вместе с вами, и платёж уйдёт с первого раза.

Спешка в последний день. Деньги из одного банка в другой идут не сразу. Если срок оплаты по договору близко, отправляйте их заранее и держите выписку под рукой.

Документы по счёту эскроу и для вычета

Бумаги по счёту эскроу понадобятся дважды: когда вы открываете счёт и когда оформляете налоговый вычет после получения квартиры.

Выписка со счёта. Храните её рядом с договором и актом. По выписке видно, сколько денег пришло на счёт эскроу и когда, и любой спор о дате оплаты решается по ней.

Сумма для вычета. В вычет идёт сумма по цене договора, которую вы реально уплатили. Сверьте итог по выпискам с ценой в договоре, пока счёт открыт и выписку легко заказать в приложении.

Договор счёта. Если вы подписали его в приложении, сохраните копию себе. Он понадобится вам до самого закрытия счёта.

Одна папка. Договор долевого участия, договор счёта эскроу, выписки и акт держите вместе, на бумаге и в электронном виде. Когда дом введут, все бумаги для вычета будут на месте.

Порядок действий с деньгами

От подписи договора до ввода дома деньги проходят пять этапов. На каждом можно позвать брокера Art Estate, чтобы он сверил бумаги и счёт вместе с вами.

1. До подписи
   Сверка банка
   Брокер Art Estate покажет банк в проекте договора
2. После подписи
   Открытие счёта
   В банке из договора, в офисе или в приложении
3. Договор зарегистрирован
   Взнос на счёт
   Ровно сумма из договора
4. Через рабочий день
   Выписка
   Сохраните её рядом с договором
5. После ввода дома
   Перевод застройщику
   Банк переводит деньги по разрешению на ввод

До подписи. Банк счёта, его адрес и телефон проверьте до того, как ставить подпись. Если банк вам незнаком, заранее разберитесь, как стать его клиентом: через Госуслуги, по биометрии или в офисе.

Если берёте ипотеку. Посмотрите в кредитном договоре, куда пойдут деньги, если договор долевого участия расторгнут. Есть там условие про залоговый счёт, деньги уйдут туда. Нет такого условия, их вернут вам.

После перевода. Первым делом откройте выписку и сверьте сумму, дату и номер счёта. Если что-то не сходится, покажите выписку брокеру Art Estate в тот же день.

Пока дом строится. Деньги лежат на счёте без процентов. Следите за сроком ввода дома: от него зависит, сколько деньги пробудут заблокированными.

После ввода. Когда дом введут, деньги уйдут застройщику, а счёт банк закроет, когда кончится договор эскроу. Последнюю выписку и передаточный акт положите в папку с документами для вычета.

Частые вопросы

Видит ли застройщик мой счёт эскроу?
Да. Сведения о счёте закрыты банковской тайной, но и вы, и застройщик вправе их получать. Деньги застройщик получит после ввода дома, когда принесёт в банк разрешение на ввод.

Можно ли взять ипотеку в одном банке, а счёт эскроу открыть в другом?
Можно, разные банки здесь сделке не мешают. Кредит тогда выдаёт один банк, а деньги на счёте эскроу держит другой, тот, что назван в договоре долевого участия.

Можно ли открыть счёт эскроу, не приходя в банк?
Можно, если банк работает с клиентами через приложение и интернет-банк. Тогда все бумаги подписывают прямо в приложении, ручка не понадобится. В Сбербанке договор счёта приходит в приложение, и вы подписываете его одним нажатием.

Сколько ждать, пока откроют счёт?
Само открытие недолгое, от десяти до пятнадцати минут. В Газпромбанке номер счёта резервируют не позднее следующего рабочего дня, потом вы активируете счёт в приложении, интернет-банке, по ссылке из смс или в офисе.

Нужна ли выписка со счёта эскроу для налогового вычета?
Для вычета по договору долевого участия нужны сам договор и передаточный акт. Выписку сохраните вместе с ними: по ней видно, когда и сколько денег пришло на счёт, и с ней легко сверить сумму, которая пойдёт в вычет.

Что делать с деньгами, чтобы оплата прошла без сбоев?
Если платите своими деньгами, откройте счёт в банке из договора, дождитесь регистрации и переведите ровно сумму из договора. Если берёте ипотеку, держите под рукой приложения обоих банков и проверяйте выписку по счёту эскроу после каждого перевода. Если договор расторгли, проверьте, куда ушли деньги: вам или на залоговый счёт по кредиту. Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер Art Estate сверит банк, договор и счёт до первого платежа.