Что лучше, новостройка или вторичка в Москве, и как сравнить два варианта

Новостройку в Москве можно купить в семейную ипотеку, а квартиру на вторичке в столице по этой программе не купить. Остальное решают три вопроса: где лежат ваши деньги, пока вы ждёте ключи, кто отвечает за недостатки квартиры и что тянется за ней из прошлого.

Как устроена покупка новостройки и вторички

Квартиру в строящемся доме покупают по договору участия в долевом строительстве, коротко ДДУ. Одной подписи мало: договор начинает действовать только после государственной регистрации. Пока регистрации нет, договора по закону нет, даже если подписи уже стоят.

Обязательные условия. В договоре обязательно пишут, какую квартиру вы покупаете, с планом и основными характеристиками, когда её передадут, сколько она стоит, как и когда за неё платить и какой гарантийный срок. Ещё в договоре пишут, как застройщик собирает деньги дольщиков. Если хотя бы одного из этих условий нет, договор считается незаключённым.

Договор на вторичке. Готовую квартиру вы покупаете у собственника по договору продажи. У такого договора своё обязательное условие: если в квартире живут люди, которые сохранят право пользоваться ею после продажи, их перечисляют в договоре и пишут, какие у них права.

Где разница для вас. В новостройке вы платите за квартиру, которой ещё нет, поэтому по закону деньги лежат в банке, пока дом не сдадут. На вторичке квартира уже готова, и риски прячутся в её прошлом. Новостройку проверяют по документам застройщика и по тому, как идёт стройка, вторичку по истории владельцев и обязательствам прежнего собственника.

Кто проверяет. Брокер Art Estate проверит, есть ли в проекте ДДУ все обязательные условия. По квартире на вторичке он собирает выписки и справки до того, как вы подпишете договор и отдадите деньги.

1. До подписи
   брокер Art Estate читает документы застройщика и проект договора
   видно, что и когда строят
2. Подпись
   вы подписываете ДДУ
   сверяете план квартиры, цену и срок передачи
3. Регистрация
   договор регистрирует государство
   с этого дня вы дольщик
4. Оплата
   вы вносите деньги на счёт эскроу
   деньги лежат в банке, пока идёт стройка
5. Ввод дома
   застройщик получает разрешение на ввод
   вы ждёте приглашения на приёмку
6. Приёмка
   вы осматриваете квартиру и подписываете передаточный акт
   начинается гарантия

Где лежат деньги, пока дом строится

Если застройщик работает через эскроу, все дольщики дома платят за квартиры на счета эскроу в уполномоченном банке, то есть в банке, которому разрешено вести такие счета. Счёт эскроу похож на сейф: деньги ваши, банк их хранит и отдаёт застройщику только тогда, когда это разрешает закон.

Когда вы платите. Деньги на эскроу вы вносите после регистрации договора. Пока договор не зарегистрирован, ничего не переводите, даже если он уже подписан.

Сколько лежат деньги. Деньги лежат в банке, пока дом не сдадут. Счёт может действовать дольше срока ввода дома в эксплуатацию, но не больше чем на шесть месяцев.

Когда деньги уходят застройщику. Застройщик показывает банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию, документ о том, что дом готов. После этого банк переводит ему деньги не позже чем через десять рабочих дней. До этого дня ваши деньги застройщику недоступны, и стройку он ведёт без них.

Если сделку расторгли. Если ДДУ расторгли, договор счёта эскроу тоже прекращается. Банк возвращает деньги вам, а застройщик их так и не получает.

Что видно о стройке заранее. Застройщик обязан выкладывать сведения о доме в единую информационную систему жилищного строительства, и посмотреть их может любой. Там лежат проектная декларация со всеми изменениями, проект договора, фотографии стройки и сведения о банкротстве, если оно уже началось. До того как вы подпишете договор, брокер Art Estate прочитает изменения в декларации и сравнит фотографии стройки с обещанным сроком.

Когда дадут ключи и что будет при просрочке

Застройщик передаёт квартиру только после того, как получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Пока этого документа нет, ключей не будет, даже если снаружи стройка выглядит законченной.

Приёмка. Сначала вы осматриваете квартиру, потом подписываете передаточный акт, документ, по которому застройщик передаёт её вам. Если квартира не такая, как в договоре, или не дотягивает до требований к качеству, потребуйте, чтобы застройщик составил акт и перечислил в нём все несоответствия. Пока застройщик не выполнит свои обязанности по недостаткам, передаточный акт можно не подписывать.

Неустойка. Если застройщик опоздал с передачей квартиры, он платит вам неустойку. За каждый день задержки это одна трёхсотая ставки рефинансирования от цены договора. Ставка рефинансирования, это ставка Банка России для таких расчётов, и берут её на тот день, когда застройщик выполнил обязательство. Если дольщик гражданин, неустойка вдвое больше.

Отсрочка до конца года. Правительство дало застройщикам отсрочку. До 31 декабря 2026 года включительно они вправе не платить неустойку, штрафы и убытки. Выплату просто переносят на потом, а право требовать деньги остаётся у вас.

Запас по срокам. Брокер Art Estate сравнит срок передачи из договора с фотографиями стройки и скажет, успевает ли дом к этому сроку. Если вы рассчитываете на продажу старой квартиры или у вас заканчивается аренда, оставьте себе запас по времени на случай задержки.

Кто отвечает за недостатки квартиры

В новостройке за качество отвечает застройщик, а закон задаёт самый короткий срок гарантии. В договоре срок может быть дольше, короче, чем в законе, нельзя.

Оборудование. Гарантию на инженерное оборудование считают с первого передаточного акта во всём доме. Если вы принимаете квартиру позже соседей, часть этого срока к вашей приёмке уже прошла. Проверьте оборудование в первые же недели после ключей.

Три требования. Если нашли недостаток, выберите одно из трёх: застройщик бесплатно исправит его в разумный срок, снизит цену договора или вернёт ваши расходы на исправление. Так бывает, если в договоре не написано иначе. Брокер Art Estate до подписи проверит, нет ли в проекте договора такой оговорки.

Вторичка. В готовой квартире качество видно до сделки: ремонт, окна и трубы перед глазами. Приёмки здесь нет, вместо неё вы осматриваете квартиру вместе с брокером Art Estate. Смотрите на стены, окна, следы протечек и всё, что похоже на перенесённые перегородки.

Что проверить в квартире на вторичке

На вторичке вы покупаете квартиру вместе с её историей, поэтому всё проверяют до подписи договора. Каждый пункт ниже закрывает свой риск.

Владельцы. Брокер Art Estate закажет выписку из ЕГРН, государственного реестра недвижимости, о переходе прав на квартиру. В ней видно, кто и после кого владел квартирой. Выписку готовят до трёх рабочих дней после запроса.

Супруг продавца. Если продавец в браке и квартира общая с супругом, для продажи нужно нотариальное согласие второго супруга. Без такого согласия супруг может пойти в суд и потребовать признать сделку недействительной. На это у него есть год с того дня, когда он узнал или должен был узнать о продаже.

Жильцы. В квартире могут жить люди, которые по закону сохраняют право пользоваться ею после продажи. Брокер выяснит, есть ли такие люди, до того как вы внесёте деньги. Если есть, их права заранее пропишут в договоре.

Взносы на капремонт. Если прежний владелец не платил взносы на капитальный ремонт дома, его долг переходит к новому собственнику. До сделки брокер Art Estate попросит у продавца справку, что долга нет.

Перепланировка. Если стены перенесли без согласования, собственник обязан в разумный срок вернуть квартиру в прежний вид. После сделки собственник вы, и переделывать придётся вам. Оставить перепланировку можно по решению суда, если она не нарушает права других людей.

1. До показа
   брокер заказывает выписку о переходе прав
   видно всех владельцев по очереди
2. До договора
   супруг продавца оформляет согласие у нотариуса
   согласие лежит в пакете сделки
3. До договора
   брокер выясняет, кто сохраняет право жить в квартире
   список нужен до подписи
4. До оплаты
   продавец показывает справку по взносам на капремонт
   справка лежит в пакете сделки
5. До оплаты
   брокер сверяет планировку с документами
   перенесённые стены видно заранее

Что будет с квартирой, если дом попадёт в реновацию

Старый дом на вторичке в Москве может войти в программу реновации. Собственник квартиры в таком доме получает взамен равнозначное жильё.

Равнозначная квартира. Равнозначной закон считает квартиру, где жилая площадь и число комнат не меньше, чем в старой. Новую квартиру дают в том же районе Москвы. Эти гарантии есть в законе о статусе столицы, и действуют они для московских домов.

Деньги вместо квартиры. Вместо новой квартиры собственник вправе взять равноценное возмещение деньгами.

Жилая площадь. Новую квартиру сравнивают со старой по жилой площади и числу комнат, поэтому эти цифры по документам лучше знать заранее. Если для вас важна будущая замена, брокер Art Estate сверит их до сделки.

Дом в программе или нет. Брокер узнает, входит ли дом в программу, ещё до того, как вы выберете квартиру. Тогда вы заранее знаете, на что рассчитывать при сносе: на квартиру в своём районе или на деньги.

Какую ипотеку дадут на новостройку и на вторичку

Семейная ипотека, это кредит с господдержкой для семей с детьми, под 6 % годовых. Ставка Банка России при этом 14 %. С такой разницей платёж заметно меняется, поэтому часто сначала выбирают программу, а уже под неё квартиру.

Взнос и лимит. Первоначальный взнос по семейной ипотеке от 20 % цены квартиры. В Москве по ней дают не больше 12 млн рублей.

Один кредит на семью. На семью дают один такой кредит. Оба супруга обязательно становятся созаёмщиками, то есть вместе отвечают перед банком за долг.

Вторичка по семейной ипотеке. На вторичку семейную ипотеку дают с 1 апреля 2025 года, и только в городах из перечня, их там 901. Это города, где строят не больше двух многоквартирных домов в год. Дом должен быть не старше 20 лет и не аварийным. Москвы в перечне нет, поэтому вторичку в столице по семейной ипотеке не купить.

Всё, что сверх лимита кредита, вы платите своими деньгами. Брокер Art Estate посчитает взнос под вашу квартиру ещё до подписи.

Если семейная не подходит. Брокер Art Estate сравнит, что предлагают банки под вашу квартиру и ваш доход, и покажет, сколько выходит на новостройку и сколько на вторичку.

Сколько стоит оформление и какие налоги

За регистрацию в государственном реестре вы платите пошлину, это сбор государства. Сколько платить, зависит от того, что регистрируют и во сколько государство оценило квартиру.

Дорогая квартира. Если государство оценило квартиру выше порога из таблицы, пошлину считают от этой оценки: чем выше оценка, тем больше пошлина. Точную сумму брокер Art Estate посчитает до сделки.

Налог при будущей продаже. Продать квартиру без налога на доход можно, если вы владели ею не меньше минимального срока. Обычно это пять лет. Трёх лет хватает в отдельных случаях, например если квартира досталась по наследству или её подарил член семьи или близкий родственник.

Срок для новостройки. Если квартира куплена по ДДУ, срок владения считают со дня, когда вы полностью оплатили договор. Если после стройки площадь выросла и вы доплатили, эта дата не сдвигается.

Считают от последнего платежа по договору. Если вы платите частями до ключей, срок до продажи без налога начнётся только с последнего взноса.

Налоговый вычет. Имущественный вычет возвращает часть налога на доходы, который вы заплатили, с ваших расходов на жильё. Расходы на покупку берут в расчёт до 2 000 000 рублей, проценты по ипотеке считают отдельно, у них свой предел.

Отделка в вычете. Если в договоре прямо написано, что квартира без отделки, в вычет входят и расходы на отделку: материалы, работы, проект и смета.

Какие риски у новостройки и вторички

У каждого варианта свой главный риск. В новостройке это сроки и качество стройки, на вторичке люди и обязательства прежнего владельца.

Срок. Дом могут сдать позже срока из договора. Деньги при этом остаются в банке, но переезд сдвигается вместе со стройкой.

Изменения проекта. Застройщик может менять проектную декларацию, и все изменения видны в открытой системе. Брокер Art Estate следит за ними и до подписи, и пока дом строится.

Качество. Недостатки находят на приёмке и в первые месяцы после переезда. По гарантии их можно предъявить застройщику, но на переписку и осмотры уходит ваше время.

Оспаривание сделки. Сделку на вторичке оспаривают те, чьё согласие или права не учли при продаже. Защититься можно одним способом: проверить всё до подписи и прийти на сделку с полным пакетом бумаг.

Чужие обязательства. Вместе с квартирой к вам переходят долги прежнего владельца за дом и его перепланировка. Справки и сверка планировки до сделки покажут это заранее.

Какие ошибки делают при выборе

Чаще всего ошибаются до подписи договора, когда кажется, что квартира уже ваша.

Сравнивать только цену квадратного метра. Считать надо ещё пошлины, ремонт, сколько ждать ключи и сколько стоит аренда на это время. Брокер Art Estate сложит эти расходы в одну сумму по каждому варианту.

Считать ипотеку одинаковой. Льготные программы для новостройки и вторички в Москве разные. Сначала узнайте, какой кредит вам дадут, потом выбирайте квартиру.

Продать раньше срока владения. Тогда с дохода от продажи придётся заплатить налог. Когда квартиру можно будет продать без налога, посчитайте ещё при покупке, особенно если платите частями.

Какие документы нужны для сделки

Для новостройки и вторички нужны разные бумаги. Брокер Art Estate соберёт весь пакет до дня сделки.

Что выбрать в вашей ситуации

Выбор зависит от того, откуда деньги и когда вам нужна квартира.

Семья с детьми и ипотека. В Москве семейную ипотеку дают на новостройку. Взнос считайте от цены квартиры, а на всё, что сверх лимита, закладывайте свои деньги.

Квартира нужна сразу. На вторичке ключи вы получаете сразу после сделки. Деньги продавцу отдавайте, только когда на руках выписка, согласия и справки.

Можете подождать. Новостройка подходит, если деньги могут пролежать в банке до сдачи дома и у вас есть запас по срокам переезда.

Планируете продать. Считайте срок владения с даты полной оплаты и не растягивайте платежи без нужды.

Оставьте заявку на подбор квартиры. Брокер Art Estate сравнит новостройку и вторичку под ваш бюджет, проверит документы и посчитает ипотеку для обоих вариантов.

1. Первым делом
   решите, нужна ли льготная ипотека
   от этого зависит, новостройка или вторичка
2. Потом
   сравните полную стоимость
   цена, пошлины, ремонт и сколько ждать ключи
3. Перед подписью
   проверьте всё по списку
   документы застройщика или история квартиры

Частые вопросы

Когда в новом доме начинают платить взносы на капремонт?
Позже, чем вы получите ключи. Срок задаёт регион, от трёх до восьми месяцев. Его считают с месяца, который идёт за публикацией региональной программы капремонта, куда включили дом.

Можно ли взять деньги вместо квартиры по реновации?
Да. Собственник вправе получить за старую квартиру равноценное возмещение деньгами. Брокер Art Estate сравнит этот вариант с новой квартирой в том же районе.

Вернут ли налог с расходов на ремонт в новостройке?
Вернут, если договор прямо называет квартиру без отделки. Тогда в вычет входят материалы, работы, проект и смета ремонта.

Заплатит ли застройщик неустойку за задержку ключей?
Право требовать неустойку у вас остаётся. Застройщик вправе отложить выплату до конца 2026 года, поэтому деньги вы получите позже.

Что будет, если в договоре долевого участия нет цены или срока передачи?
Такой договор считается незаключённым. До того как вы подпишете договор, брокер Art Estate проверит, есть ли в проекте все обязательные условия.

Как вернуть деньги с эскроу, если сделка сорвалась?
После расторжения ДДУ договор счёта эскроу прекращается, и банк возвращает деньги вам.