Кто подписывает договор счета эскроу, какие условия в нём обязательны и что проверить

По договору счета эскроу банк открывает особый счёт. На нём деньги за вашу квартиру в новостройке лежат под замком, пока строится дом. До ввода дома в эксплуатацию эти деньги ваши, права на них переходят к застройщику только после ввода.

Как устроен договор счета эскроу

На счёте эскроу банк учитывает и блокирует деньги, которые вы вносите за квартиру, а когда наступит условие из договора, передаёт их застройщику. Само слово взято из Гражданского кодекса. Закон о долевом строительстве добавил к нему свои правила для новостроек. Для квартиры условие одно: дом построен и получил разрешение на ввод в эксплуатацию.

Три роли. В законе у каждой стороны своё имя. Депонент кладёт деньги на счёт, в сделке с квартирой это вы. Бенефициар получает деньги в конце, это застройщик. Эскроу-агент держит счёт и следит за условием, это уполномоченный банк.

Чьи деньги. Пока дом строится, права на деньги на счёте остаются за вами. Когда наступает основание для передачи, они переходят к застройщику, и только с этого дня он может взять деньги.

Обязательность. Если застройщик продаёт квартиры с эскроу, каждый дольщик платит цену своего договора на счёт эскроу в уполномоченном банке. К такому договору применяют и общие правила о банковском счёте, если правила об эскроу не говорят другого.

Два договора. Квартиру покупают по двум бумагам. Первая у вас с застройщиком: договор участия в долевом строительстве, коротко ДДУ. В нём квартира, цена и срок передачи. Во втором договоре, договоре счета эскроу, к вам и застройщику добавляется банк. В нём счёт, сумма и условие, при котором банк отдаёт деньги. Бумаги связаны, и ошибка в одной бьёт по другой.

Что это даёт вам. Пока дом не готов, застройщик не может потратить ваши деньги на стройку. Если сделка сорвётся, банк вернёт их со счёта. Как это происходит, рассказываем в главе о расторжении.

Кто подписывает договор и в каком порядке

Договор счета эскроу подписывают трое: вы, застройщик и банк. Искать банк самим не нужно. Застройщик предложит банк из особого перечня на сайте Центрального банка.

Какой банк. Такие счета открывает только уполномоченный банк. Он создан по российским законам, и его кредитный рейтинг, то есть оценка надёжности по национальной шкале, не ниже уровня, который задало Правительство. Нужно минимум два рейтинга по национальной шкале: «BBB-(RU)» или «ruBBB-» и выше.

Подпись в приложении. Если банк обслуживает клиентов через приложение или интернет-банк, заявление об открытии счёта и сам договор можно подписать простой электронной подписью. Её ставят прямо в приложении по правилам банка, ехать в отделение не нужно.

Кто подписывает первым. Возьмём приложение Сбербанка. Сначала договор подписывает застройщик. Потом вы сканируете QR-код или ищете договор в приложении по слову «эскроу», читаете его и подписываете в один клик.

Подпись за другого. Владелец счёта по закону тот, кто платит цену по ДДУ, то есть дольщик. Поэтому договор эскроу подписывает тот же человек, что и ДДУ. Если квартиру оформляют на родственника, счёт тоже открывают на него.

Что делает брокер. Брокер Art Estate заранее узнаёт у застройщика, в каком банке открывают счета по дому, и проверяет, хватает ли банку рейтингов. К дню подписи вы уже знаете, с каким банком заключаете договор и где будут лежать ваши деньги.

Существенные условия в двух договорах

Договор заключён, когда стороны договорились обо всех существенных условиях. По закону это условия о предмете договора, условия, которые закон делает обязательными для такого вида договоров, и любые условия, о которых одна из сторон попросила договориться. При покупке квартиры обязательные условия разнесены по двум бумагам, поэтому читать нужно обе.

Сумма. В договоре счета эскроу записывают депонируемую сумму. Так закон называет деньги, которые вы кладёте на счёт. Ничего сверх этой суммы на счёт не зачислят. Сколько и когда платить, решает ДДУ, поэтому цифры в двух договорах должны сходиться до рубля.

Банк в ДДУ. В ДДУ с эскроу вы обязуетесь заплатить цену до ввода дома на счёт, открытый в банке. Там же закон требует написать о банке: название, место нахождения и адрес, электронную почту и телефон.

Остальные обязательные условия ДДУ мы собрали в одну таблицу, чтобы они были перед глазами.

Незаключённый договор. Если в ДДУ не хватает хотя бы одного условия из таблицы, закон считает такой договор незаключённым. Брокер Art Estate проверит проект ДДУ по этим строкам до того, как вы его подпишете.

Форма и регистрация. ДДУ заключают письменно, и заключённым он становится только с того дня, когда его зарегистрировало государство. До регистрации одних подписей на бумаге мало.

Ипотека. Если вы берёте квартиру в кредит, при прекращении договора деньги уходят на ваш залоговый счёт. Права по нему заложены банку, который дал кредит. Так будет, только если это условие есть в вашем кредитном договоре, поэтому брокер сверяет кредитный договор вместе с ДДУ.

Способ связи. В договоре счета эскроу написано, как застройщик передаёт банку разрешение на ввод и как банк сообщает вам о важном. Впишите туда почту и телефон, которыми пользуетесь каждый день.

Порядок сделки от подписи до перевода денег

В любом уполномоченном банке сделка с эскроу идёт одинаково. Разница только в мелочах: где вы подписываете договор и сколько ждать регистрацию.

1. До подписи
   Выбор банка
   Застройщик предлагает уполномоченный банк, брокер Art Estate проверяет, хватает ли ему рейтингов
2. Подписание
   Два договора
   Вы подписываете ДДУ с застройщиком и договор счета эскроу с застройщиком и банком, в отделении или в приложении
3. Регистрация
   Запись о ДДУ в реестре
   Государство регистрирует ДДУ, и с этого дня договор действует
4. Оплата
   Деньги на счёт
   Вы вносите цену квартиры на счёт эскроу по графику из ДДУ
5. Стройка
   Деньги под замком
   Ни вы, ни застройщик не распоряжаетесь деньгами, проценты на них не идут
6. Ввод дома
   Перевод застройщику
   Не позже десяти рабочих дней после разрешения на ввод банк перечисляет деньги застройщику или в счёт его кредита

Когда платёж засчитан. Квартира считается оплаченной в тот день, когда деньги пришли на счёт эскроу. Вы отправили платёж в один день, а на счёт он может прийти в другой. Отправляйте платёж по графику на пару дней раньше срока.

Ввод дома. Застройщик передаёт банку разрешение на ввод так, как записано в договоре эскроу. Банк может обойтись без бумаги и взять сведения о вводе из единой информационной системы жилищного строительства, это государственный сайт о новостройках. Дальше деньги уходят застройщику, от вас ничего не нужно.

Во что обойдётся счёт эскроу и сколько длятся сроки

Платить банку за такой счёт закон запрещает: открыть и вести его бесплатно. Процентов на деньги на счёте банк тоже не начисляет.

Цена ожидания. Пока дом строится, деньги на счёте ничего не приносят. Помните об этом, когда решаете, платить всю сумму сразу или частями.

Рассрочка. При расчётах через эскроу закон рассрочку не ограничивает. График и суммы платежей записывают в ДДУ, потому что сроки и порядок оплаты входят в его обязательные условия. Каждый платёж по графику идёт на тот же счёт эскроу.

Срок счёта. Счёт открывают на срок условного депонирования, то есть на время, пока деньги заблокированы. Дом, сроки стройки и срок ввода записаны в проектной декларации заранее. Срок счёта может быть дольше срока ввода, но не больше чем на шесть месяцев.

Продление. Когда эти полгода прошли, срок продлевают по вашему заявлению, но не больше чем на два года.

Сам по себе срок не продлится: без вашего заявления лишнего времени у счёта не будет. Брокер Art Estate следит за сроком ввода вашего дома и скажет, когда подавать заявление.

Сроки по шагам. Остальные сроки сделки мы свели в таблицу. Все они в рабочих днях.

Электронная подача. Последующим называют договор в доме, где первый ДДУ уже зарегистрирован. Подадите такой договор на регистрацию через интернет, и деньги на счёт попадут на два рабочих дня раньше.

Чем вы рискуете и как закон защищает деньги

Пока дом строится, деньги на счёте не трогает никто. Ни вы, ни застройщик не вправе ими пользоваться, если договор не разрешает другого.

Долги. Операции по счёту эскроу никто не вправе приостановить. Арестовать деньги или списать их за ваши долги перед другими людьми или за долги застройщика тоже нельзя. Не заберут с него и неоплаченные штрафы, налоги или алименты.

Беда с банком. Деньги на счёте эскроу застрахованы на 100 % суммы, но не больше 10 млн рублей. Страховка действует со дня, когда деньги легли на счёт, до дня, когда застройщик представил банку разрешение на ввод.

Выплата. Страховую выплату перечисляют в течение 20 рабочих дней после того, как вы подали документы. Но раньше трёх рабочих дней после того, как страховщик узнал о страховом случае, денег не будет.

Сумма выше лимита. Если квартира стоит дороже лимита, страховка вернёт только сумму в пределах лимита. Перед крупной сделкой брокер Art Estate вместе с вами решит, как разложить платежи.

Новый банк. Если у банка страховой случай наступил до ввода дома и регистрации права собственности, вы и застройщик обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Сделка при этом идёт дальше, меняется только банк, где лежит счёт.

Смена банка застройщиком. Застройщик может взять кредит на стройку в другом банке вместо прежнего. Переводить уже открытые счета эскроу в новый банк закон не предусматривает. Новые дольщики платят в банк, который дал новый кредит, а у прежних счета остаются там, где были.

Сведения о счёте. Движение денег по счёту эскроу защищает банковская тайна. Требовать эти сведения у банка вправе и вы, и застройщик.

Расторжение договора и возврат денег

Договор счета эскроу прекращается вместе с ДДУ: когда ДДУ расторгли или когда одна из сторон сама отказалась от него.

Общие основания. Вы вправе отказаться от ДДУ, если застройщик опоздал с передачей квартиры больше чем на два месяца после срока из договора. Ещё одно основание: квартиру построили с существенным нарушением требований к качеству.

Основания для договоров с эскроу. У ДДУ с эскроу есть ещё три основания для отказа. Первое: кредитор застройщика потребовал досрочно вернуть кредит и обратил взыскание на заложенный участок и дом. Второе: застройщика признали банкротом и открыли конкурсное производство, это процедура расчётов по его долгам. Третье: вступило в силу решение арбитражного суда о ликвидации застройщика.

Сообщение банка. О первом основании банк сообщает вам сам, тем способом, что записан в договоре счета эскроу. Срок считают со дня, когда основание наступило. Если застройщику дал кредит другой банк, срок идёт со дня, когда от застройщика пришло уведомление.

Как деньги идут назад. Деньги возвращаются в три шага, и согласие застройщика ни на одном из них не нужно.

1. Отказ или расторжение
   Запись в реестре
   В государственный реестр недвижимости вносят запись о расторжении ДДУ или об отказе от него
2. Росреестр
   Сведения на государственный сайт
   Не позже пяти рабочих дней после записи Росреестр сообщает в системе жилищного строительства, что запись о ДДУ погашена
3. Банк
   Возврат денег
   Получив эти сведения, банк возвращает деньги вам или переводит их на залоговый счёт, если так требует кредитный договор

Остаток. Когда договор счета эскроу расторгают, остаток денег на счёте получаете вы, если с застройщиком не договорились по-другому. Застройщику деньги достанутся, только если к этому дню наступило основание для передачи.

Ошибки при подписании договора счета эскроу

Ошибаются с эскроу почти всегда в мелочах: не та сумма, старый телефон, забытый кредитный договор. Но обойтись такие мелочи могут дорого, потому что узнаёте вы о них поздно.

Банк вне перечня. Договор с банком без нужных рейтингов закон не считает договором с уполномоченным банком. Брокер Art Estate проверит банк до подписи, пока вы ничего не заплатили.

Подпись вслепую. Договор подписывается в один клик, и тем легче подписать его не читая. Прочитайте его целиком до клика. Сумма, сведения о банке и способ связи записаны в нём отдельными строками, сравните каждую с ДДУ.

Забытый срок ввода. Срок счёта привязан к сроку ввода из проектной декларации. Если стройка сдвигается, срок продлевают только по вашему заявлению, так что не тяните с ним.

Документы для открытия счёта эскроу

Чтобы открыть счёт эскроу, банк просит три документа. Список короткий, и собрать его можно заранее, до дня подписи.

Проект или готовый договор. Банк принимает и проект ДДУ, и уже зарегистрированный договор. А деньги на счёт вы вносите только после регистрации, поэтому счёт часто открывают заранее, а платят потом.

Уступка. Уступка значит, что вы продаёте свои права по ДДУ другому человеку до ввода дома. Как только соглашение об уступке зарегистрируют, новый дольщик получает все права и обязанности по договору счета эскроу, который заключали вы. Новый счёт ему открывать не нужно.

Покупка уступкой. Если вы сами покупаете права у другого дольщика, к вам переходит и его счёт эскроу. Брокер Art Estate проверит, что сумма на счёте и сведения о банке в ДДУ сходятся с тем, что вам передают.

Что делать с деньгами при каждом исходе стройки

Что будет с деньгами на счёте эскроу, зависит от того, как идёт стройка. Ниже расскажем, что делать в каждом случае.

Дом сдают в срок. После разрешения на ввод банк переводит деньги застройщику сам. Вам остаётся принять квартиру и оформить право собственности.

Ввод сдвигается. Когда закончится запас после срока ввода, подайте заявление о продлении срока счёта. Если застройщик опоздал с квартирой дольше, чем разрешает закон, решите, ждать дальше или отказаться от ДДУ и вернуть деньги со счёта.

Застройщик в беде. Если застройщика признали банкротом, ликвидировали по решению суда или по его кредиту обратили взыскание, вы вправе отказаться от ДДУ. Дальше деньги возвращаются со счёта так, как описано в главе о расторжении.

Беда с банком. Страховой случай у банка до ввода дома сделку не останавливает. Вы с застройщиком заключаете договор счета эскроу с другим уполномоченным банком, а деньги в пределах лимита вернёт страховка.

Ипотека. При расторжении деньги идут по правилам кредитного договора, на залоговый счёт. Брокер Art Estate заранее проверит, что это условие в кредитном договоре есть.

1. До подписи
   Банк и два договора
   Брокер Art Estate проверяет банк, проект ДДУ и проект договора эскроу
2. После регистрации
   Платёж
   Вы платите на счёт за пару дней до даты в графике
3. Во время стройки
   Сроки
   Вы следите за сроком ввода и подаёте заявление о продлении, если стройка сдвигается
4. При беде
   Отказ и возврат
   Вы отказываетесь от ДДУ по основанию из закона, и банк возвращает деньги

Каждый из этих шагов опирается на строки договора, которые вы подписали в самом начале. Если прочитать договор до подписи, потом не придётся тратить время и деньги на исправления.

Частые вопросы

Можно ли подписать договор счета эскроу без поездки в банк?
Да, если банк обслуживает клиентов через приложение или интернет-банк. Сначала договор подписывает застройщик, потом вы подписываете заявление и договор простой электронной подписью прямо в приложении банка.

Начисляет ли банк проценты на деньги на счёте эскроу?
Нет. Пока идёт стройка, проценты на деньги не капают, зато и за сам счёт банк ничего не берёт.

Можно ли оплатить квартиру с эскроу в рассрочку?
Да, закон рассрочку при эскроу не ограничивает. График платежей записывают в ДДУ, и все платежи идут на один и тот же счёт.

Что будет с деньгами, если застройщик не достроит дом?
Если застройщика признали банкротом или ликвидировали, вы вправе отказаться от ДДУ. Тогда Росреестр сообщает, что запись о договоре погашена, и банк возвращает деньги вам или на залоговый счёт, если так требует кредитный договор.

Кто видит, сколько денег на счёте эскроу?
Только вы и застройщик. Движение денег по счёту защищено банковской тайной, посторонним банк о нём не расскажет.

С чего начать, если вы только выбираете квартиру в новостройке?
Сначала выберите квартиру, потом прочитайте оба договора: ДДУ и договор счета эскроу. Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер Art Estate подберёт варианты, узнает у застройщика банк и сверит оба договора до подписи.