Что будет с квартирой и деньгами дольщика при банкротстве застройщика

Закон о банкротстве даёт дольщику три способа получить квартиру и два источника денег. Квартиру передают через кооператив дольщиков, в достроенном доме или через нового застройщика. Деньги платят государственный Фонд развития территорий и сам застройщик-банкрот.

Как устроена защита дольщика при банкротстве застройщика

В законе о банкротстве для застройщиков есть отдельный раздел. По нему дольщики стоят особняком от остальных кредиторов, и порядок для них свой. С того дня, как застройщика признали банкротом, все споры о вашей квартире и деньгах идут в одном арбитражном деле.

У закона свои слова, и от них зависит, что вы получите. Вот четыре, которые встретятся в любом письме по делу.

Участник строительства по закону только гражданин. Ему и достаются особые правила: место в списке требований, голос на собрании, выплата Фонда.

Ваше положение в деле определяют три вещи. Первая: есть ли ваше требование в списке. Вторая: чего вы хотите, квартиру или деньги. Третья: как шли деньги, через счёт эскроу или напрямую застройщику. С этих трёх вопросов брокер Art Estate начинает разбор вашего договора, когда застройщик попадает в беду.

Сколько банкротств и что с ними в Москве

К концу 2025 года в Москве достроили и ввели в эксплуатацию все новостройки, где были обманутые дольщики. Городской план по проблемным домам закрыт, и жилых долгостроев с такими людьми в столице не осталось.

Итоги города. На это у Москвы ушло 14 лет, и дольщики, которые годами ждали ключей от долгостроев, их дождались.

Страна. По России за год выросло число дел о банкротстве строительных компаний. В этом счёте все строительные компании, застройщиков жилья отдельно не считали. Больше всего банкротств у застройщиков в регионах.

Выплаты государства. Фонд развития территорий с 2019 года решает, кому из обманутых дольщиков заплатить. Выплаты Фонда получили 51,2 тыс. дольщиков. Больше всего их в Московской области: 10,8 тыс. человек. В конце 2023 года вице-премьер Марат Хуснуллин объявил, что федеральные обязательства перед обманутыми дольщиками закрыты. За это время помощь получили больше 195 тыс. дольщиков.

Выплата зависит от площади квартиры и рыночной цены метра в вашем районе на дату оценки.

Что происходит с деньгами на счёте эскроу

Счёт эскроу снимает главный страх дольщика. Это счёт в банке, куда вы вносите цену квартиры по договору долевого участия. Деньги лежат там до ввода дома, и застройщик не может потратить их на стройку или на долги.

Когда платёж засчитан. Цену договора вы заплатили в тот момент, когда деньги пришли на счёт эскроу. С этой минуты долгов перед застройщиком по оплате у вас нет.

Когда деньги уходят застройщику. Банк перечисляет их не позже чем через десять рабочих дней после того, как застройщик покажет разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Пока разрешения нет, деньги остаются в банке.

Если застройщик обанкротился до сдачи. Ваше требование попадает в список требований дольщиков. Оно стоит там, пока вы сами не откажетесь от договора.

Если вы отказались от договора. Закон разрешает отказаться в любой момент. Договор счёта эскроу прекращается, и банк возвращает деньги вам. Ваше требование при этом исключают из списка дольщиков, которые ждут квартиру.

Если квартира в ипотеке. При отказе банк переводит деньги со счёта эскроу на ваш счёт, а права по этому счёту заложены банку, который дал кредит.

Если дом достроили. Дольщикам передали квартиры, или стройку взял новый застройщик. Тогда деньги с их счетов эскроу уходят на отдельный счёт должника, его открывает конкурсный управляющий.

Если банк лишится лицензии. Деньги на счёте эскроу защищает страхование вкладов. Вы с застройщиком должны открыть новый счёт эскроу в другом банке, который ведёт такие счета. Агентство по страхованию вкладов переводит возмещение прямо на этот новый счёт.

В Москве квартиры часто стоят дороже этого предела. Если ваша сумма выше, брокер Art Estate ещё до подписания договора проверит банк, где застройщик открывает счета эскроу.

Как попасть в список требований и голосовать

В законе этот список называется реестром требований участников строительства. Кто в нём есть, голосует на собрании дольщиков и решает, что будет с домом. Попадают в список по своему порядку, и у каждого шага свой срок.

1. До десяти календарных дней
   Руководитель застройщика передаёт управляющему сведения о дольщиках
   Из них управляющий узнаёт, кому писать
2. Затем до пяти дней
   Управляющий пишет о банкротстве дольщикам, которых знает
   В письме будет срок, до которого надо заявить требование
3. 45 дней со дня получения письма
   Вы заявляете своё требование
   Успели в этот срок, и требование включат в список

Зарегистрированный договор. Если договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре, управляющий сам вносит требование в список. Сведения он берёт из единой информационной системы жилищного строительства, туда их передаёт Росреестр.

Остальные договоры. Если договор не зарегистрирован, требование заявляете вы сами. Срок считают со дня, когда вы получили письмо управляющего, поэтому дату получения не теряйте: она останется на конверте или в почте.

Отказ от договора. Когда суд признаёт застройщика банкротом, начинается стадия, которую называют конкурсным производством. С этого времени вы вправе сами, без согласия застройщика, отказаться от договора и заявить денежное требование. Отказ заявляют в том же деле о банкротстве.

Собрание дольщиков. Голосуют те, чьё требование стоит в списке на день собрания. Голосов у каждого столько, сколько весит его требование в деньгах или в квартирах. Для решения собранию нужны три четверти голосов.

Список требований работает как пропуск в дело. Без него вы не голосуете за кооператив и за нового застройщика. Решение примут без вас. Брокер Art Estate проверит, попал ли ваш договор в список, и подскажет, что сделать, если его там нет.

Три способа получить квартиру

Если дольщики хотят жильё, у закона есть три способа довести дело до ключей. Какой из них выберут, зависит от готовности дома, от прав на землю и от того, хватит ли квартир на всех.

Кооператив дольщиков. Недостроенный дом передают жилищно-строительному или другому потребительскому кооперативу, который создают сами дольщики. Решение принимает собрание. Нужны все условия сразу:

• застройщик владеет недостроенным домом;
• у него есть право на землю, в собственности или в аренде;
• квартир хватит на требования всех дольщиков;
• имущества хватает на текущие платежи и на долги перед первой и второй очередью кредиторов.

Квартиры в достроенном доме. Дом получил разрешение на ввод, и квартир, машино-мест и нежилых помещений хватает на требования всех дольщиков. Тогда помещения передают дольщикам. Какую квартиру получит каждый, решает арбитражный суд.

Новый застройщик. Стройку принимает другая компания, и к ней переходит обязанность передать квартиры дольщикам. Договор остаётся в силе, меняется только тот, кто его выполняет. Решение о передаче имущества и обязательств арбитражный суд выносит не позже трёх дней после ходатайства конкурсного управляющего.

Фонд развития территорий. Это государственная компания, и своё имущество она тратит на два дела: достраивает проблемные дома и платит гражданам возмещение. Если Фонд решил выкупить права застройщика, он идёт в арбитражный суд не позже 60 дней со дня решения о финансировании.

Какой способ выберут, почти всегда решают голоса на собрании и состояние стройки. Кому нужна именно квартира, тому выгодно оставаться в списке и не спешить с отказом от договора.

Во что обойдётся банкротство застройщика и кто вернёт деньги

Если ждать квартиру не хочется или дом не достроят, у вас два источника денег. Первый: выплата Фонда развития территорий. Второй: денежное требование к самому застройщику в деле о банкротстве. Одно другого не отменяет.

Кому платит Фонд. Гражданам-дольщикам, у которых есть требование о передаче квартиры, машино-места или нежилого помещения. Заплатить Фонд должен до конца конкурсного производства.

Как считают сумму. Площадь квартиры из договора умножают на рыночную цену метра такого же жилья. Площадь квартиры для выплаты берут не больше 120 м². Итог не бывает меньше цены, которую вы заплатили по договору, или ваших паевых взносов в кооператив.

Кто считает цену метра. Оценщик, которого зовёт Фонд. Между датой оценки и решением Фонда о выплате проходит не больше шести месяцев.

Кто выплату не получит. Гражданин, который купил право требования на квартиру после того, как застройщика признали банкротом и открыли конкурсное производство. По такому требованию Фонд не платит.

Налог. Выплаты за счёт имущества Фонда налогом на доходы не облагаются. В мае 2023 года подписали закон, который освободил от этого налога и региональные компенсации обманутым дольщикам.

Реальный ущерб. Если вы отказались от договора и заявили денежное требование, в него входят и убытки. Это реальный ущерб, разница между стоимостью квартиры на дату первой процедуры банкротства и суммой, которую вы заплатили. Стоимость определяет оценщик, которого зовёт конкурсный управляющий.

Переплата. Бывает, что на дату оценки квартира стоит меньше уплаченного по договору. Требование из-за этого не уменьшают.

Доплата после Фонда. Выплата Фонда не лишает вас права на компенсацию от застройщика-банкрота. Верховный суд решил, что дольщик вправе требовать разницу между полученной суммой и реальной стоимостью квартиры-аналога на дату первой процедуры банкротства. На сумму основного долга при этом начисляют мораторные проценты.

Больше всего доплата у тех, у кого в Москве большая квартира. Фонд не считает метры сверх потолка. Требование к застройщику идёт от полной стоимости квартиры-аналога.

Очередь кредиторов: где в ней дольщик

Деньги застройщика-банкрота делят строго по очереди. Дольщики-граждане стоят в ней третьими, и внутри этой очереди есть свой порядок.

Внутри третьей очереди. Сначала платят по денежным требованиям граждан-дольщиков. Следом идут требования Фонда, которые перешли к нему после выплат гражданам. Последними гасят требования дольщиков о возмещении убытков, тот самый реальный ущерб.

Залог. Если у банка или другого кредитора в залоге стройка или земля, деньги от их продажи делят по особым правилам.

Деньги по требованию и по убыткам дольщик получает в разное время: сначала возвращают уплаченное, разницу до стоимости квартиры позже. Заявляйте в деле обе части сразу.

Риски дольщика при банкротстве застройщика

Закон защищает дольщика, если тот соблюдает его правила. Чаще всего деньги теряют из-за пропущенных сроков и решений наспех.

Пропущенный срок. Договор без регистрации в Росреестре сам в список требований не попадёт. Срок на заявление отсчитывают от письма управляющего. Пропустили его, и в списке вас нет.

Письмо не дошло. Управляющий пишет только тем дольщикам, о которых знает. Если в договоре старый адрес или неверный телефон, вы узнаете о банкротстве позже остальных. Брокер Art Estate проверит, что адрес и телефон в договоре свежие.

Купленное требование. Право требования, купленное после признания застройщика банкротом, права на выплату Фонда не даёт. Продавец получит ваши деньги, а вы получите только место в деле о банкротстве.

Большая квартира. Площадь Фонд считает только до потолка. Разницу до стоимости квартиры-аналога остаётся требовать с застройщика, и эти деньги стоят в очереди после возврата уплаченного.

Отказ раньше времени. Отказ от договора закрывает счёт эскроу и исключает вас из списка тех, кто ждёт квартиру. Вернуть место в этом списке тем же заявлением уже не получится.

Собрание без вас. Для решения о кооперативе и о передаче дома нужно подавляющее большинство голосов. Если вашего требования нет в списке на день собрания, ваш голос в подсчёт не войдёт.

Сумма выше страховки. Пока дом строится, деньги лежат в банке. Если банк лишится лицензии, страховка покроет счёт эскроу только до предела. Что будет с суммой сверх него, зависит от того, как пройдёт банкротство самого банка.

Ошибки дольщика, которые стоят денег

Чаще всего дольщики ошибаются в первые недели после новости о банкротстве, от спешки и паники. А расплачиваются позже, когда остальные дольщики уже получают квартиры или выплаты.

Этих ошибок легко избежать: в первые дни после новости о банкротстве разберите договор и сроки по нему. Брокер Art Estate проверит, какой у вас договор, где деньги и что нужно заявить в деле.

Документы дольщика на случай банкротства

Документы по квартире нужны в деле о банкротстве уже на первом шаге: требование без бумаг не заявить. Соберите их в одну папку, бумажную и электронную, ещё до письма управляющего.

Дата получения письма. Сохраните конверт или скриншот письма с датой: с неё идёт срок на заявление требования.

Выписка по эскроу. Она показывает, сколько денег лежит на счёте и в каком банке. Эта цифра нужна и для страховки, если у банка отзовут лицензию.

От площади в договоре и цены, которую вы заплатили, зависит выплата Фонда. Если в бумагах есть расхождения, их лучше найти до того, как Фонд примет решение.

Что делать с деньгами при каждом сценарии

Порядок действий зависит от того, где вы сейчас: только выбираете квартиру, ждёте ключей в доме застройщика-банкрота или уже получили выплату. У каждого случая свой первый шаг.

Вы только выбираете квартиру. Платите за новостройку только на счёт эскроу по договору долевого участия с регистрацией. До ввода дома деньги остаются в банке, и банкротство застройщика их не забирает. Брокер Art Estate проверит застройщика и банк до подписания договора.

Застройщик в банкротстве, вы хотите квартиру. Держитесь за место в списке требований и ходите на собрания. От договора не отказывайтесь, пока не ясно, какой из трёх способов выберут дольщики и суд.

1. В день, когда пришло письмо
   Сохраните письмо и дату его получения
   От этой даты считают срок на требование
2. В срок из письма
   Заявите требование, если договор не зарегистрирован
   Без заявления вас не будет в списке
3. До собрания дольщиков
   Проверьте с брокером, что требование в списке
   Голосуют только те, кто в нём есть
4. После решения собрания
   Следите за определением арбитражного суда
   Суд решает, какую квартиру получит каждый

Вы хотите деньги. Сравните два источника. Фонд платит по рыночной цене метра и не меньше уплаченного по договору. Денежное требование к застройщику идёт в третьей очереди кредиторов. Отказ от договора заявляют в деле о банкротстве. Деньги со счёта эскроу банк вернёт вам, а если квартира в ипотеке, на заложенный счёт.

Вы получили выплату Фонда. Заявите в деле о банкротстве разницу до стоимости квартиры-аналога. На основной долг вам начислят ещё и мораторные проценты.

Вам предлагают купить требование. На выплату Фонда по такому требованию не рассчитывайте, если застройщика уже признали банкротом. Покупку оценивайте только как ставку на квартиру в доме, который ещё могут достроить.

Брокер Art Estate разберёт ваш договор, найдёт, в каком банке лежат деньги, и подберёт новостройку, где оплата идёт через счёт эскроу. Если вы ещё в начале выбора, проще всего сразу смотреть дома, где деньги до ввода остаются в банке.

Частые вопросы

Пропадут ли деньги на счёте эскроу, если застройщик обанкротится?
Нет. Застройщик получает их только после ввода дома. До этого вы вправе отказаться от договора, и банк вернёт деньги вам.

Что делать, если письма от конкурсного управляющего нет?
Если ваш договор долевого участия зарегистрирован, управляющий внесёт требование в список сам. Если регистрации нет, брокер Art Estate узнает, открыто ли дело и сколько времени у вас осталось.

Сколько заплатит Фонд развития территорий?
Площадь квартиры из договора, но не больше потолка, умножают на рыночную цену метра такого же жилья. Цену определяет оценщик Фонда. Выплата не бывает меньше цены договора или ваших паевых взносов.

Нужно ли платить налог с выплаты Фонда?
Нет. Налог на доходы с выплаты Фонда не берут, с компенсаций, которые обманутым дольщикам платят регионы, тоже.

Что будет с ипотечной квартирой?
Если вы откажетесь от договора, деньги со счёта эскроу уйдут на ваш счёт, права по которому заложены банку-кредитору. Порядок платежей по кредиту на время банкротства брокер Art Estate разберёт вместе с банком.

Насколько безопасно покупать новостройку в Москве?
Все московские новостройки, где были обманутые дольщики, достроены и введены. По договорам долевого участия последних лет деньги дольщиков идут только через счета эскроу. Хотите квартиру в доме, где деньги защищены так же? Оставьте заявку, и брокер Art Estate подберёт варианты под ваш бюджет.