Когда действовал мораторий на неустойку с застройщика и сколько дольщику платят с 2026 года

С 1 января 2026 года застройщик снова платит неустойку за каждый день, на который опоздал с квартирой. За день просрочки берут одну трёхсотую ключевой ставки Банка России от цены договора, а гражданину закон эту сумму удваивает.

Как устроен мораторий на неустойку

Неустойку, то есть деньги, которые застройщик платит вам за опоздание с квартирой, назначает закон о долевом строительстве. Правительство своим постановлением на время поменяло правила её расчёта, эту паузу и называют мораторием. Постановление заработало в день публикации, и с 22 марта 2024 года дни просрочки перестали превращаться в деньги.

Что выпало из расчёта. Застройщик мог опаздывать весь 2024 и 2025 год, но дни с начала моратория по 31 декабря 2025 года в неустойку не входят. Речь о неустойке за опоздание с квартирой по договору участия в долевом строительстве. Дальше будем звать этот договор коротко, ДДУ, как говорят в банках и в суде.

Старые договоры. Мораторий касается и договоров, подписанных до его начала. Допустим, вы подписали ДДУ в 2021 году, а квартиру вам должны были отдать летом, когда мораторий уже шёл. Дни моратория выпадут и из вашего расчёта.

Убытки за 2025 год. Для договоров, которые граждане подписали для личных и семейных нужд, есть отдельное правило. Неустойку за 2025 год по ним не начисляют, и убытки за этот год при возмещении тоже не считают. Убытки здесь это ваши расходы, которые появились из-за просрочки.

Проценты при расторжении. Бывает, что дольщик уже вышел из договора и ждёт свои деньги назад. Проценты за все дни моратория, до последнего, ему тоже не начисляют.

Из-за этого длинная просрочка почти всегда задевает хотя бы одну паузу. Перед расчётом разложите её по датам, и сразу станет видно, за какие месяцы деньги положены, а за какие нет.

Какие месяцы выпали из расчёта неустойки

С 2022 года правила расчёта менялись несколько раз, поэтому одну просрочку приходится делить на отрезки. В таблице видно, что начисляется на каждом из них.

Потолок ставки. После прежнего моратория и по конец 2025 года неустойку считают от ключевой ставки, но не выше той, что действовала в первый день после него. В тот день ключевая ставка Банка России была 7,5%. Весной следующего года она стояла уже на 16%, а дольщику за месяцы до моратория всё равно считали по потолку.

Ставка на день передачи. По закону берут ставку, которая действует в день, когда обязательство исполнено. При просрочке это день, когда застройщик отдал вам квартиру. Ставку этого дня берут для всех дней просрочки сразу.

Ставка рефинансирования. Закон о долевом строительстве говорит о ставке рефинансирования. С 1 января 2016 года Банк России приравнял её к ключевой, так что считайте по ключевой. Это главная ставка Банка России, её меняет совет директоров банка.

Дома с особыми характеристиками. В Градостроительном кодексе есть отдельная группа: дома с уникальными строительными характеристиками. Для них закон поставил свой предел. Если ДДУ на такой дом подписан до 15 августа 2023 года, а просрочка не дольше 30 месяцев, неустойка не может быть больше 5% от цены договора.

Как считается неустойка за просрочку квартиры

Для расчёта нужны три числа: цена договора, ключевая ставка на день передачи и сколько дней длилась просрочка. Формула у всех одна: за каждый день одна трёхсотая ставки от цены договора. Компания получает эту сумму как есть, гражданин вдвое больше.

1. Первым
   Цена договора
   Возьмите сумму из ДДУ, от неё считают всю неустойку
2. Вторым
   Дни просрочки
   Посчитайте дни после срока передачи из договора и вычеркните дни моратория
3. Третьим
   Ставка
   Возьмите ключевую ставку на день передачи, а для отрезка до моратория не выше потолка
4. Четвёртым
   Сумма
   Умножьте 1/300 ставки от цены договора на число дней просрочки, гражданину сумму удвойте

Срок из договора. Просрочка начинается на следующий день после даты передачи из ДДУ. Не путайте день, когда дом ввели в эксплуатацию, с днём, когда вы подписали акт приёма-передачи. Въехать в квартиру можно только после акта, и просрочку тоже считайте до него.

Письмо о задержке. Если дом не успевают достроить, застройщик обязан не позже чем за два месяца до срока написать вам об этом и предложить изменить договор. Пришло такое письмо, готовьтесь к просрочке. С этого дня начинайте собирать документы, и к сроку передачи у вас будет всё для требования.

Ставка ещё может измениться. Неустойку за 2026 год считают по ставке того дня, когда вы получите квартиру. Снизит Банк России ставку к этому дню, и сумма уменьшится сразу за все дни, повысит, и она вырастет. Сначала посчитайте по нынешней ставке, а в день подписания акта пересчитайте.

Дни моратория. Если просрочка началась в 2024 году, а квартиру передали в 2026 году, после моратория в расчёт идут только дни с начала этого года. Дни перед мораторием считают отдельно и по потолку ставки. Сложите оба отрезка, это и будет сумма требования.

Во что обойдётся просрочка застройщику

Допустим, квартиру за 10 млн ₽ застройщик отдал на 30 дней позже срока. Ставку возьмём 14% годовых: на этом уровне Банк России оставил ключевую ставку 23 октября.

Сумму по вашему договору и вашим датам посчитает брокер Art Estate.

Штраф суд добавит, только если застройщик не выполнил ваше требование добровольно. Компенсацию морального вреда суд определяет сам, так что заранее её не посчитать.

Отрезок перед мораторием. Если просрочка пришлась на месяцы между двумя мораториями, ставку берут не выше потолка из таблицы.

В требовании для каждого отрезка просрочки ставьте свою ставку: до моратория не выше потолка, после него ставку на день передачи.

Длинная просрочка. Теперь та же квартира и просрочка 151 день, с 1 января по 1 июня этого года. Ставка 15,5%, такой она была с 16 февраля.

У дома с особыми характеристиками сумма упирается в предел от цены договора. Попадает ли ваш договор под этот предел, проверит брокер Art Estate.

Отсрочка выплат до 31 декабря 2026 года

Отсрочка, то есть право застройщика заплатить по требованию позже, осталась и после конца моратория. Она действовала и раньше, а постановление правительства продлило её до конца этого года. Новые правила работают с 1 января.

Какие требования попали под отсрочку. Во-первых, требования о неустойке, штрафах, пенях, процентах и убытках, которые дольщики предъявили до начала моратория. Во-вторых, требования о неустойке и убытках, поданные до начала этого года.

Когда ждать денег. Если вы потребовали неустойку в 2025 году, застройщик вправе перечислить деньги в любой день до конца декабря. Требования, поданные уже в этом году, под отсрочку не попадают.

Штраф тоже ждёт. Верховный суд разъяснил: штраф взыскивают, если срок на добровольную выплату истёк до начала моратория, и неважно, когда суд вынес решение. Выплату такого штрафа застройщик вправе отложить до конца моратория.

Как было в 2024 году. Требования, поданные до начала моратория, суды рассматривали уже после его конца, и выплаты по ним тоже ждали этого срока.

Из-за отсрочки деньги по старому требованию лучше не закладывать в ремонт или первый взнос по ипотеке, пока год не закончится.

Штраф, моральный вред и убытки сверх неустойки

Кроме неустойки, суд взыскивает с застройщика ещё три суммы: штраф, компенсацию морального вреда и убытки. У каждой свои условия.

Штраф. Если застройщик не выполнил ваше требование добровольно, суд добавляет к присуждённой сумме штраф в вашу пользу, его размер в таблице выше. Размер снизили законом, который подписали 8 августа того же года. По этому же закону гарантия на квартиру длится не меньше трёх лет со дня передачи.

Прошлые периоды. Конституционный суд решил, что сниженный штраф применяют только с 1 сентября. За более ранний период неустойку и штраф суд считает по прежним правилам.

Когда штрафа нет. Если срок на добровольную выплату истёк во время моратория, штраф не взыскивают. Для штрафа мало, чтобы сама просрочка была вне моратория. Вне моратория должен закончиться и срок на добровольную выплату.

Снижение штрафа. Сам суд штраф по закону о защите прав потребителей не снижает, нужно заявление застройщика. Подать его застройщик вправе в любой момент спора в суде первой инстанции, пока судья не ушёл выносить решение.

Моральный вред. Компенсацию морального вреда, то есть деньги за переживания из-за просрочки, суд назначает, если застройщик виноват. Сколько платить, решает суд, и с суммой неустойки и убытков это не связано.

Убытки. Убытки застройщик возмещает целиком, сверх неустойки. Исключение одно: по договорам граждан для личных нужд убытки за 2025 год не считают.

Как действовать, если застройщик опоздал

Порядок у любой просрочки один. Начинается он за два месяца до срока, а заканчивается выбором: ждать квартиру дальше или выходить из договора.

1. За два месяца до срока
   Письмо о задержке
   Придёт письмо о задержке с предложением изменить договор, с ответом не торопитесь
2. В день срока из ДДУ
   Сверка с актом
   Въехать можно только после акта приёма-передачи, ввод дома его не заменяет
3. После срока
   Письменное требование
   Потребуйте неустойку по ДДУ письменно и сохраните копию с отметкой о вручении
4. После отказа
   Иск в суд
   Если цена иска не выше порога, о котором ниже, госпошлину не платят
5. Через два месяца просрочки
   Решение
   Ждите квартиру дальше или откажитесь от договора

Требование. Опоздал застройщик, вы требуете с него компенсацию по ДДУ, отказал, идёте в суд. Письменное требование с датой вручения нужно для штрафа. Штраф назначают за отказ платить добровольно. Нет требования, нет и отказа.

Предложение изменить договор. Письмо с предложением сдвинуть срок обычно приходит вместе с дополнительным соглашением. Прежде чем его подписывать, покажите соглашение юристу: с новой датой в договоре просрочку начнут считать с другого дня.

Расчёт в требовании. Разбейте сумму по отрезкам, у каждого даты и ставка. Отдельной строкой напишите, что дни моратория вы не считали. Такой расчёт легко проверить и трудно оспорить.

Суд. Иск о защите прав потребителя ценой до 1 млн ₽ подают без госпошлины, с иска дороже пошлину платят. Успеть подать нужно за общий срок исковой давности, а это три года.

Помощь брокера. Если вы покупали квартиру с брокером Art Estate, он поднимет переписку по сделке и поможет восстановить даты: когда подписали ДДУ, когда платили и какой срок обещан в договоре.

Расторжение договора и возврат денег с эскроу

Если застройщик опоздал с квартирой больше чем на два месяца, вы вправе отказаться от договора. Как вернутся деньги, зависит от того, где они лежали.

Деньги у застройщика. Застройщик возвращает их с процентами: одна трёхсотая ставки рефинансирования, гражданину вдвое больше. Обычно на это у него 20 рабочих дней со дня расторжения, а по части оснований закон даёт десять рабочих дней.

Деньги на эскроу. Эскроу это счёт в банке, где деньги дольщика лежат, но застройщику не принадлежат. Когда расторжение зарегистрируют, счёт закроют, и банк вернёт деньги вам.

Как банк узнаёт о расторжении. Росреестр вносит запись о расторжении в реестр недвижимости и за пять рабочих дней передаёт сведения в государственную систему жилищного строительства. Оттуда их получает банк.

Процентов на эскроу нет. Застройщик этими деньгами не владел, поэтому одну трёхсотую ставки сверху при эскроу не платят. Неустойку за дни просрочки до расторжения требуйте с застройщика отдельно.

Суд при расторжении. Когда у расторжения есть объективные причины, суд, как правило, встаёт на сторону гражданина.

Когда ещё возвращают деньги с эскроу. Банк вернёт деньги со счёта, если договор расторгли по соглашению сторон, если застройщик сорвал сроки сдачи или обанкротился. И ещё один случай: застройщик передал квартиру ненадлежащего качества.

Риски дольщика при просрочке

Опаздывают застройщики часто. В 2025 году по России 35% многоквартирного жилья сдали с задержкой, в среднем на пять месяцев.

Деньги позже срока. По требованиям прошлых лет застройщик вправе тянуть с оплатой до конца этого года, и решение суда в вашу пользу этого не меняет.

Ставка в день передачи. Ставку 14% Банк России оставил в октябре, а следующее заседание назначил на 18 декабря. Если квартиру передадут после снижения ставки, неустойка выйдет меньше той, что вы посчитали заранее.

Предел для особых домов. Если дом уникальный и ДДУ на него подписан до срока, который назвал закон, неустойка не растёт выше предела от цены договора. Проверьте это, прежде чем считать сумму требования.

Банкротство застройщика. При банкротстве у вас три варианта: расторгнуть договор и получить деньги с эскроу, ждать достройки за счёт Фонда защиты прав дольщиков или получить компенсацию от фонда.

Пошлина на крупный иск. С иска дороже льготного порога госпошлину платят. На дорогой квартире и долгой просрочке неустойка переходит этот порог за несколько месяцев.

Срок давности. На иск у вас общий срок исковой давности, три года. Ни отсрочка выплат, ни ожидание квартиры его не продлевают, так что записывайте, когда подали требование и когда получили отказ.

Ошибки дольщика при просрочке

Чаще всего дольщики ошибаются в датах и ставке. Из-за таких ошибок сумма выходит меньше или деньги приходят позже.

Подписать перенос срока не глядя. Дополнительное соглашение с новой датой передачи меняет договор. Прочитайте его с юристом до подписи, даже если застройщик торопит.

Откладывать иск. Пока вы ждёте квартиру, срок исковой давности идёт. Если дом достраивают с опозданием в несколько лет, три года пролетят незаметно.

Документы для требования и иска

Документы понадобятся дважды: для требования о неустойке и для суда. Соберите их сразу после срока передачи, пока даты свежи в памяти.

Расчёт по отрезкам. Приложите таблицу: отрезок, число дней, ставка, сумма. Судья сразу увидит, что дни моратория вы убрали сами.

Даты вручения. Отметка о вручении требования нужна для штрафа. По ней суд поймёт, когда кончился срок на добровольную выплату и не попал ли он на мораторий.

Ответ застройщика. Если застройщик отказал, сохраните его письмо: оно доказывает, что добровольно он платить не стал.

Что делать с деньгами при каждом сценарии

Что делать, зависит от того, на каком этапе ваша сделка. Найдите свой случай и действуйте по нему.

Квартиру ещё не передали. Посчитайте неустойку по нынешней ставке, а в день акта пересчитайте. В счёт будущей неустойки ничего не покупайте, ни ремонт, ни мебель: сумма станет известна только в день передачи.

Квартиру передали с опозданием в 2026 году. Сразу предъявите письменное требование с расчётом. Если сумма укладывается в порог без госпошлины, за иск платить не придётся. Если нет, заложите пошлину в бюджет заранее.

Требование подано в прошлые годы. Покупку и ремонт до января планируйте без этих денег: застройщик вправе заплатить по такому требованию в последний день года.

Просрочка дольше двух месяцев, и ждать вы больше не хотите. Откажитесь от договора. С эскроу деньги вернёт банк без процентов, без эскроу застройщик вернёт их с процентами за 20 или десять рабочих дней. Чтобы деньги не лежали без дела, брокер Art Estate подберёт квартиру в доме, где уже подписывают акты, и посчитает, хватит ли суммы с учётом неустойки.

Застройщик обанкротился. Сравните три варианта: вернуть деньги с эскроу, ждать достройки за счёт фонда или получить компенсацию. Если деньги нужны на другую квартиру, первый вариант быстрее.

Частые вопросы

Действует ли мораторий на неустойку в 2026 году?
Нет. Мораторий кончился вместе с 2025 годом, и за новые дни просрочки неустойку снова начисляют. Отсрочка выплат по старым требованиям действует до конца этого года.

Можно ли получить неустойку за 2024 и 2025 годы?
За время моратория неустойку не начисляют, даже по договорам, подписанным раньше. За месяцы между прежним мораторием и последним она положена, только ставку для неё берут с потолком.

Когда застройщик заплатит по требованию, поданному в 2025 году?
Застройщик получил по таким требованиям отсрочку и вправе заплатить в любой день до 31 декабря. Долг за ним остаётся.

Нужно ли платить госпошлину за иск о неустойке?
Нет, если цена иска не больше 1 млн ₽: иски о защите прав потребителя до этой суммы пошлиной не облагаются. С иска дороже пошлину заплатить придётся.

Сколько времени есть, чтобы подать в суд?
Три года, это общий срок исковой давности. Его не останавливают ни отсрочка, ни ожидание ключей, поэтому подавайте иск сразу после отказа застройщика.

Что выгоднее: ждать квартиру или расторгнуть договор?
Если просрочка длится больше двух месяцев, выбирать вам. Дождётесь, и останутся квартира и неустойка за каждый день. Расторгнете, и деньги вернутся быстрее. Если решите выйти из сделки, оставьте заявку на подбор квартиры. Брокер Art Estate подберёт варианты в сданных домах и поможет спланировать покупку под сумму, которую вам вернут.