Что такое кухня-ниша в новостройке и как с ней жить

Кухня-ниша это место для готовки рядом с комнатой или прихожей, отдельным помещением её не выделяют. По строительным нормам в ней стоят мойка, электроплита и вентиляция, а площадь может быть меньше, чем у отдельной кухни.

Как устроена кухня-ниша по нормам

В своде правил для многоквартирных жилых домов у кухни-ниши есть точное определение. Это зона для готовки рядом с жилой комнатой или со вспомогательным помещением квартиры. Вспомогательные помещения нужны для быта: кухня, прихожая, холл и коридор внутри квартиры, ванная или душевая. Нишу там называют зоной, отдельным помещением её не считают.

Что стоит в нише. Обязательных вещей три: мойка, электрическая плита и вентиляция. Вместо плиты можно поставить электрическую варочную панель и электрический духовой шкаф. Про газ в определении нет ни слова.

Как дышит ниша. Вентиляция в ней приточно-вытяжная. Свежий воздух заходит в квартиру, отработанный уходит. Гонит воздух вентилятор, или он идёт сам, за счёт естественной тяги.

Где ниша разрешена. Нишу вместо кухни можно делать в однокомнатной квартире. Про квартиры с двумя комнатами и больше в этой норме ничего нет. Если ниша нарисована на плане двухкомнатной квартиры, брокер Art Estate отдельно проверит её по проекту дома.

Слово «студия». В своде правил слова «студия» нет. Брокер Art Estate сверит, как квартира названа в проекте и в договоре, чтобы в бумагах и на плане было одно и то же.

Чем ниша отличается от кухни и кухни-столовой

В нормах три вида кухни, и у каждого свой порог площади. Порог это наименьший размер: меньше кухню в проекте не делают. На плане все три вида бывают похожи, хотя правила у них разные.

Кухня-столовая. Это вспомогательное помещение с обеденной зоной, где за стол садится сразу вся семья. Там же стоят кухонная техника и мойка, хранятся посуда и утварь. Порог площади считают только для кухонной зоны внутри такой комнаты, обеденная часть идёт сверху.

Отдельная кухня. По нормам это вспомогательное помещение квартиры, как прихожая, коридор и ванная.

Однокомнатная квартира. Будет в такой квартире отдельная кухня или ниша, решают в проекте дома. Брокер Art Estate до подписи проверит по проекту, какая площадь у кухни.

Мебель и техника. У Правительства в требованиях к жилому помещению есть ещё одно условие: в комнатах и вспомогательных помещениях должны помещаться нужная мебель и оборудование с учётом эргономики. Эргономика тут значит, что человеку удобно двигаться: подойти к плите, открыть духовку, пройти мимо стола. Какой именно шкаф или холодильник, в норме не сказано.

Возьмите план квартиры с размерами и расставьте на нём технику и мебель, которые собираетесь купить: холодильник, плиту, рабочую поверхность и обеденный стол. Сразу видно, где останется проход и куда встанет диван или кровать. План с размерами пришлёт брокер Art Estate.

Как ниша входит в площадь квартиры

Если ниша высотой от двух метров, её метры считают в площади того помещения, где она стоит. Ниша в комнате прибавляет метры комнате, а вместе с комнатой и общей площади квартиры.

Из чего складывается общая площадь. По Жилищному кодексу это площадь всех частей квартиры, вспомогательные тоже считают. Что относится к вспомогательным, перечислено в правилах Росреестра, ведомства, которое регистрирует права на недвижимость: кухни, коридоры, ванные, санузлы, встроенные шкафы и кладовые. Балконы, лоджии, веранды и террасы в общую площадь не входят.

Точность замера. Площадь меряют в квадратных метрах и округляют до 0,1 м². Эту цифру потом и пишут в документах на квартиру.

Два вида ниш. В строительных нормах названы только два вида ниш. Первый это кухня-ниша, второй это хозяйственный встроенный шкаф.

Что решает проект. Что такое ниша, в законе не сказано. Какое это помещение и для чего оно, смотрят в проектной документации дома, которая прошла экспертизу, то есть проверку у специалистов. Если спорят, ниша перед вами или отдельная кухня, прав будет проект. Как помещение назвали в рекламе, ничего не решает.

Что видно на плане в договоре

Квартиру в строящемся доме покупают по договору участия в долевом строительстве, и план квартиры в нём есть обязательно. Его рисуют схемой или чертежом. По плану видно, где комнаты, вспомогательные помещения, лоджии, веранды, балконы и террасы и как они стоят друг к другу.

По тому же пункту закона в договоре пишут, какую именно квартиру вам передадут, так, как она есть в проектной документации. По плану и описанию вместе видно, где окажется ниша и к какой части квартиры она примыкает.

Сторона ниши. Посмотрите, к чему примыкает кухонная зона: к комнате или к прихожей. От этого зависит, где встанет обеденный стол и сколько места останется для сна и отдыха. С нишей у входа и с нишей у окна получаются совсем разные квартиры, хотя общая площадь одна и та же.

Соседние этажи. На плане квартиры не видно, что этажом выше и этажом ниже. Брокер Art Estate запросит у застройщика поэтажные планы и проверит, не стоит ли над нишей чужой санузел и не окажется ли кухня над жилой комнатой соседей, если вы потом решите её перенести.

Совпадение с проектом. Мойка, плита и вентиляция на плане в договоре должны стоять там же, где в проектной документации. Если они разъехались, лучше заметить это до подписи, пока об условиях ещё можно договориться.

1. До брони
   Получаете план квартиры с размерами
   Брокер Art Estate присылает план и описание квартиры по проекту
2. До подписания договора
   Сверяете план в договоре с проектом
   Ниша, мойка и плита стоят там же, где в проектной документации
3. До оплаты
   Проверяете этажи сверху и снизу
   Брокер запрашивает поэтажные планы и смотрит, что стоит над нишей

Где кухню-нишу ставить нельзя

Кухню, кухню-нишу и кухонную зону кухни-столовой нельзя ставить над жилыми комнатами. В требованиях Правительства к жилому помещению запрет шире: над комнатами нельзя ставить уборную, ванную, душевую и кухню.

Санузел над нишей. Туалет, ванную, душевую или совмещённый санузел нельзя ставить над жилыми комнатами и над кухнями, в том числе над кухнями-нишами и кухнями-столовыми. Эту норму Верховный суд привёл в обзоре споров о перепланировке. Она работает в обе стороны: сверху над вашей нишей санузел не поставят, но и вам она не даст поставить санузел над кухней или комнатой соседей.

Квартира на двух уровнях. Тут есть исключение. В двухуровневой квартире ванную или уборную на верхнем уровне можно ставить над кухней.

Вентиляционные каналы. Это шахты, по которым воздух уходит из квартиры. Каналы кухни и санузлов нельзя объединять с каналами жилых комнат.

Отказ в сохранении переделки. Верховный суд разбирал дело, где межведомственная комиссия отказалась сохранить перепланировку. В такой комиссии сидят люди из разных ведомств. Отказ она объяснила прямо: ванные и туалеты нельзя ставить над комнатами и кухнями, а кухню нельзя ставить над жилой комнатой.

Газовая плита и открытая кухня

С газовой кухней правила строже, чем с электрической. Помещение с газовой плитой нельзя объединять с жилой комнатой. Открытую кухню, которая переходит в комнату, в квартире с газом сделать нельзя.

Проём без двери. В тот же список недопустимых работ входит проём без двери между жилой комнатой и газовой кухней. Арку или широкий проход на месте двери в такой квартире тоже делать нельзя.

Этажи сверху и снизу. Газовую кухню нельзя ставить над жилыми комнатами и под ними. Если кухню в квартире с газом переносят, этот запрет добавляется к общим правилам.

Замена плиты. Если вместо газовой плиты ставят бытовую электроплиту, это переустройство. Верховный суд считает переустройством и перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов. Переустройство, как и перепланировку, надо согласовать. Как это делают, подробно рассказываем в главе о переносе ниши.

Во что обойдётся кухня-ниша: плита и тариф на свет

С электроплитой в нише меняется счёт за свет. Если в городском доме стационарные электроплиты для готовки поставлены по правилам, к тарифу на электроэнергию применяют понижающий коэффициент от 0,7 до 1. Коэффициент это множитель: тариф умножают на него, и киловатт-час стоит меньше или столько же, сколько раньше.

Сильнее всего свет дешевеет при самом низком коэффициенте. Если коэффициент равен единице, тариф остаётся прежним.

Московский тариф. Тарифы на электроэнергию для жителей Москвы на 2026 год установлены приказом городского Департамента экономической политики и развития. В том же приказе стоят и понижающие коэффициенты. Сколько стоит киловатт-час в квартире с электроплитой, брокер Art Estate посмотрит в действующем приказе.

Документ на плиту. Для тарифа электроплита должна быть записана в техническом паспорте квартиры или в других документах, где видно, что такое оборудование есть. В техническом паспорте описаны квартира и её инженерное оборудование, и после переустройства его исправляют.

Самовольная плита. Верховный суд решил так: если жильцы поставили электроплиту сами, тариф из-за этого не меняют и понижающий коэффициент не применяют. Поставить плиту без согласования и платить за свет меньше не получится.

Как законно перенести или отгородить нишу

Серьёзную переделку ниши согласуют с органом местного самоуправления, то есть с местными властями. Жилищный кодекс делит такие работы на два вида, и для каждого нужен проект.

Перепланировка. Так называют работы, когда меняют границы или площадь помещения, делают новые помещения или меняют внутреннюю планировку, даже если границы и площадь остаются прежними. Перегородка вокруг ниши меняет внутреннюю планировку квартиры, значит, это перепланировка.

Переустройство. Так называют работы, когда ставят, меняют или переносят инженерные сети, сантехническое, электрическое и другое оборудование и после этого надо исправлять технический паспорт. Перенести мойку или плиту в другую часть квартиры тоже значит сделать переустройство.

Что подают. На согласование подают заявление, документы, которые подтверждают ваше право на квартиру, и проект переустройства или перепланировки. Проект готовят и оформляют по установленным правилам.

1. До ремонта
   Заказываете проект переделки
   Проект готовят и оформляют по установленным правилам
2. Подача
   Отдаёте заявление, документы на квартиру и проект
   Документы принимает орган местного самоуправления
3. Решение
   Получаете ответ
   Власти решают самое позднее через 45 дней после того, как вы подали документы

Порядок в Москве. В столице порядок прописан в постановлении Правительства Москвы, оно действует с 1 декабря 2011 года. Вместе с ним приняли регламент согласования, требования к составу проекта и требования к журналу работ, куда записывают, как идёт ремонт.

Риски квартиры с кухней-нишей

С нишей бывают проблемы в двух случаях: когда её переделывают после ключей и когда нет документов на плиту. Пока квартира остаётся такой, как в проекте, вопросов к ней нет. Они появляются, когда кухню меняют без согласования.

Самовольная переделка. Перепланировка самовольная, если её сделали без решения о согласовании или не так, как в проекте. Отступить от согласованного проекта так же опасно, как обойтись без него.

Возврат в прежний вид. Собственник обязан в разумный срок вернуть помещение в прежний вид. Суд может оставить переделку, если она не нарушает права и законные интересы людей и не угрожает их жизни или здоровью. Но решает суд, и заранее на это рассчитывать нельзя.

Штраф. За самовольные переустройство и перепланировку гражданин платит штраф от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Вернуть всё как было после штрафа всё равно придётся, а демонтаж обычно стоит дороже штрафа.

Тариф без документов. Если электроплиты нет в техническом паспорте или в другом документе, понижающий коэффициент к тарифу не применят. Документы на квартиру храните вместе с договором.

Запреты по этажам. Куда можно перенести нишу, зависит от того, что у соседей снизу и сверху. Кухню нельзя ставить над жилой комнатой, и санузел соседей над вашей новой кухней тоже будет нарушением норм.

Ошибки при выборе квартиры с кухней-нишей

В день сделки ошибки с нишей обычно не видны. Они вылезают позже, когда начинается ремонт или приходит первый счёт за свет.

По площади видно, сколько в квартире метров, но не видно, как расставить в них технику. Это покажет план с размерами, если до брони расставить на нём мебель.

План без соседей. Ещё одна частая ошибка: ниша кажется удобной, а перенести её потом нельзя из-за того, что этажом ниже. Поэтажные планы закрывают этот вопрос до покупки, их запросит брокер Art Estate.

Документы для согласования и тарифа

Бумаги по нише понадобятся три раза: когда подписываете договор, когда переделываете кухню и когда оформляете тариф. Каждый раз их немного.

Журнал работ. В Москве к журналу работ при перепланировке есть свои требования. В журнал записывают, как идёт ремонт. Храните его вместе с проектом и решением о согласовании.

Где держать бумаги. Договор, проект, решение о согласовании и технический паспорт храните в одной папке. Они понадобятся, когда будете оформлять тариф и продавать квартиру.

Что делать перед покупкой квартиры с нишей

Про квартиру с нишей лучше решить до брони, пока деньги ещё у вас. Что делать дальше, зависит от того, что вы задумали сделать с кухней.

Ниша устраивает как есть. Платите за квартиру, когда план в договоре сошёлся с проектом и тип плиты подтвердился. Сохраните документы на плиту, они нужны для тарифа.

Хотите отгородить кухню. Заложите в бюджет проект перепланировки и время на согласование. Ремонт и мебель под новую планировку оплачивайте только после решения властей.

Хотите перенести мойку и плиту. Это переустройство, и для него тоже нужен проект. До покупки брокер Art Estate проверит по поэтажным планам, нет ли под новым местом кухни жилой комнаты соседей.

Сомневаетесь между нишей и отдельной кухней. Сравните планы двух квартир с расставленной мебелью, и разница в площади кухни будет видна сразу. Оба плана с размерами пришлёт брокер Art Estate.

Брокер Art Estate проверяет план, проект и поэтажные планы до того, как вы вносите деньги. Все вопросы к нише решаются на бумаге, и после ключей ничего не приходится переделывать.

Частые вопросы

Входит ли кухня-ниша в площадь квартиры?
Да, если ниша высотой от двух метров. Её метры считают в площади комнаты, где она стоит, а вместе с комнатой и в общей площади квартиры. Балкон и лоджия в общую площадь не попадают. Площадь в договоре брокер Art Estate сверит с проектом до оплаты.

Можно ли поставить в нише газовую плиту?
В определении кухни-ниши про газ ничего нет, там названа электрическая техника. Какая плита заложена в квартире, видно по проекту дома, брокер Art Estate проверит это до брони. Менять плиту самовольно нельзя, это надо согласовать.

Можно ли отгородить нишу перегородкой?
Можно, но только после согласования. Перегородка меняет внутреннюю планировку квартиры, и для неё нужен проект. Без решения властей такую переделку считают самовольной.

Дадут ли льготный тариф на свет?
Понижающий коэффициент применяют, если электроплиту поставили по правилам и она записана в техническом паспорте или в другом документе. Плита, которую жильцы поставили сами, права на него не даёт.

Можно ли перенести нишу в другую часть квартиры?
Можно, если новое место не окажется над жилой комнатой соседей снизу и под чужим санузлом. Перенести мойку и плиту значит сделать переустройство, и для него нужен согласованный проект. Поэтажные планы брокер Art Estate запросит до покупки.

С чего начать, если ниша вас смущает?
Начните с плана с размерами и списка техники, которую хотите поставить. Оставьте заявку на подбор квартиры: брокер Art Estate подберёт варианты с нишей и с отдельной кухней, сверит план в договоре с проектом и проверит этажи сверху и снизу.