Закон об эскроу счетах: с какого года действует и кто владелец денег

Закон об эскроу счетах работает в долевом строительстве с 1 июля 2019 года. Застройщик принимает деньги граждан только через счёт эскроу, если договор с первым дольщиком дома сдали на регистрацию после этой даты. Счёт эскроу похож на сейф в банке: деньги на нём заблокированы, пока не случится событие из договора. У новостройки это сдача дома: застройщик получит деньги только после ввода дома в эксплуатацию, то есть когда дом официально сдадут.

С какого года действует закон об эскроу

Счета эскроу появились в стройке жилья вместе с поправками к закону о долевом строительстве. У закона с этими поправками дата 1 июля 2018 года, и в тот же день он вступил в силу, кроме двух абзацев. Обязательным для новых домов правило стало через год.

Первый дольщик. Здесь считается договор с первым дольщиком дома. Если его сдали на регистрацию, когда счета уже стали обязательными, деньги граждан застройщик берёт только через счета эскроу. Когда подписан ваш собственный договор, неважно: всё решает первый договор в этом доме.

Старые правила. Часть домов разрешили достраивать без эскроу. Правительство отбирало их по тому, насколько готова стройка и сколько договоров уже заключено. Остаться на старых правилах мог дом, где стройка готова от 30% и заключено не меньше 10% договоров. В таких домах деньги дольщиков идут застройщику без счёта эскроу.

Реновация. Проект этих правил Минстрой показал весной 2019 года. В нём же от счетов эскроу освобождали стройки по программе реновации в Москве.

Первые счета. Когда счета стали обязательными, в семи банках уже открыли больше 3,8 тыс. счетов эскроу. Денег на них было 11 млрд рублей, и с тех пор сумма выросла до триллионов.

Москва. Правила об эскроу общие для всей России, Москва живёт по ним же. Брокер Art Estate до подписи выяснит, по каким правилам строится выбранный дом и попадут ли ваши деньги на счёт эскроу.

Как устроена сделка со счётом эскроу

В сделке со счётом эскроу три стороны: вы, застройщик и банк. Деньги идут от вас к застройщику через банк, и права у каждого свои.

Вы. В договоре счёта вы депонент, то есть владелец денег на счёте. Вы вносите на счёт цену квартиры из договора долевого участия.

Застройщик. Он бенефициар, то есть получатель денег. Стройку он ведёт на проектное финансирование, то есть на кредит банка под этот проект. Ваши деньги он получит со счёта после сдачи дома.

Банк. Счёт открывает уполномоченный банк: у него есть аккредитация и право вести такие счета. Банк принимает на счёт деньги дольщика и потом передаёт их застройщику. Счёт эскроу для такой сделки открывают по правилам Гражданского кодекса.

Порядок. Шаги идут строго по очереди. Деньги на счёт вносят только после регистрации договора, так что в день подписи платить не нужно.

1. Первым делом
   Вы подписываете договор участия в долевом строительстве
   По этому договору вы покупаете квартиру в строящемся доме
2. Следом
   Росреестр регистрирует договор
   До регистрации деньги на счёт не вносят
3. После регистрации
   Вы, банк и застройщик подписываете договор счёта эскроу
   Банк открывает счёт на ваше имя
4. Счёт открыт
   Вы вносите деньги на счёт
   Банк держит их до сдачи дома

Где помогает брокер. Брокер Art Estate следит, чтобы шаги шли в этом порядке. Он заранее добудет проект договора счёта, и вы прочитаете его до подписи, без спешки.

Кто владелец денег на счёте эскроу

Владелец денег на счёте эскроу вы, пока у застройщика нет оснований их получить. Права на деньги переходят к застройщику только в день, когда эти основания появляются. В долевом строительстве такое основание появляется, когда дом сдают.

Распоряжение. Пока деньги на счёте, ни вы, ни застройщик ими не распоряжаетесь, если в договоре не написано по-другому. Вы не снимете их по желанию в середине стройки. Застройщик тоже не возьмёт их на текущие расходы.

Долги застройщика. Деньги на счёте нельзя арестовать или списать по долгам застройщика. Банк не может из-за его долгов остановить операции по счёту.

Ваши долги. С вашими долгами перед другими людьми и компаниями так же. Арестовать или списать по ним деньги со счёта нельзя.

Остаток. Если договор счёта расторгнут, банк перечислит или выдаст остаток вам. Застройщику остаток уйдёт, только если к этому дню у него уже появились основания на эти деньги. Если вы с застройщиком договорились о другом порядке, работает ваше соглашение.

Недостроенный дом. Если дом не достроят в срок, например из-за банкротства застройщика, вам вернут деньги полностью. Сверху вам положена неустойка, то есть деньги за сорванный срок.

Чтение договора. Всё, что написано выше, работает, пока договор не меняет общих правил о деньгах. Пункты о распоряжении деньгами и об остатке брокер Art Estate разберёт с вами до подписи.

Когда деньги уходят застройщику

Банк перечисляет деньги застройщику не позже десяти рабочих дней после того, как застройщик покажет банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Само разрешение можно не показывать: банку хватит сведений о нём в единой информационной системе жилищного строительства. Это общая база, где собраны данные о стройках жилья.

Куда идут деньги. Банк либо перечисляет деньги самому застройщику, либо гасит ими его кредит или заём. Как именно, написано в договоре счёта.

Срок счёта. Счёт открывают на срок, который кончается не позже чем через шесть месяцев после срока сдачи дома. У застройщика есть проектная декларация, документ с описанием проекта. В ней стоит срок сдачи дома.

Продление. Если дом не сдают вовремя, срок счёта продлевают по вашему заявлению. Подать его можно, когда пройдут шесть месяцев. Продлить счёт можно не больше чем на два года.

Заработок банка. Пока деньги лежат на счёте, банк держит их у себя до последнего дня, который разрешает закон. Минстрой посчитал, что за 2024 год банки заработали на остатках эскроу 22,49 млрд рублей.

Новый срок. 30 сентября 2026 года Минстрой предложил сократить срок перевода денег застройщику до трёх рабочих дней. Проект закона выложили для обсуждения. Пока его не приняли, работает прежний срок.

Во что обойдётся счёт эскроу

За счёт эскроу в долевом строительстве банку ничего не платят. Пока дом строится, деньги на комиссии не уходят.

Общее правило. В любых сделках с эскроу плату банку не берут из денег на счёте, если в договоре не написано по-другому. В долевом строительстве строже: банк не получает за счёт ничего.

Проценты. На деньги на счёте эскроу проценты не начисляются. В день сдачи дома на счёте та же сумма, которую вы внесли.

Расходов на счёт нет, но и дохода он не даёт. Если до покупки деньги лежат на вкладе, учтите это в бюджете: после перевода на эскроу они перестанут приносить доход до сдачи дома.

Время. Деньги попадут на счёт не в день подписи договора. Сначала договор регистрируют, потом открывают счёт, и на то и другое уходят дни.

Росреестр регистрирует договор до девяти дней. Счёт после регистрации открывают примерно за три дня, если в договоре нет других условий. Деньги вы вносите уже потом, а до этого держите их под рукой.

Когда деньги вернутся к вам

Деньги со счёта эскроу вернутся к вам, если договор долевого участия расторгнут или вы отказались от него в одностороннем порядке, то есть без согласия застройщика. В обоих случаях вместе с ним заканчивается и договор счёта эскроу.

Основания для отказа. Отказаться от договора в одностороннем порядке закон разрешает в нескольких случаях. Два из них касаются застройщика напрямую: суд признал его банкротом или вступило в силу решение суда о ликвидации его компании.

Без ипотеки. Банк возвращает деньги вам. Срок он считает со дня, когда сведения об этом появятся в единой информационной системе жилищного строительства.

С ипотекой. Деньги уходят на ваш залоговый счёт. Права по нему в залоге у банка, который дал вам кредит на квартиру.

1. Расторжение или отказ
   Договор долевого участия прекращается
   Вместе с ним прекращается договор счёта эскроу
2. Запись в системе
   Сведения появляются в единой информационной системе жилищного строительства
   С этого дня банк считает срок возврата
3. Не позже трёх рабочих дней
   Банк возвращает деньги
   Если ипотеки нет, деньги приходят вам

Выход из сделки. Прежде чем писать застройщику о расторжении, обсудите это с брокером Art Estate. Брокер проверит, есть ли у вас основание для одностороннего отказа и куда уйдут деньги после расторжения.

Риски эскроу, если с банком случится беда

Деньги на счёте эскроу застрахованы по закону о страховании вкладов. Страховка действует со дня, когда деньги легли на счёт, до дня, когда застройщик покажет банку разрешение на ввод дома.

Сколько вернут. Если случится страховой случай, то есть такая беда с банком, когда платит страховка вкладов, вам вернут 100% суммы, которая была на счёте в этот день. Но не больше 10 млн рублей.

Отдельно от вкладов. Выплату по эскроу для долевого строительства считают отдельно от выплаты по вкладам. Если у вас есть ещё и вклад, страховка по нему не съедает страховку по эскроу.

Кто получит. Выплату получает владелец счёта. Агентство, которое страхует вклады, платит в течение 20 рабочих дней после того, как вы подали документы.

Новый банк. Если беда с банком случилась до сдачи дома и регистрации права собственности, вы и застройщик обязаны заключить договор счёта эскроу с другим уполномоченным банком.

Сумма выше предела. Если цена квартиры выше предела страховки, брокер Art Estate до подписи выяснит у банка, как защищена остальная сумма.

Новый предел. Есть законопроект, который поднимает страховку по счетам эскроу до 30 млн рублей. Он касается сделок купли-продажи недвижимости, договоров долевого участия и строительного подряда. Госдума одобрила его в первом чтении 1 октября 2026 года. Если закон примут, он вступит в силу с 1 января 2027 года и коснётся страховых случаев после этой даты.

Сколько денег лежит на эскроу и как это касается вас

Деньги дольщиков на эскроу растут, но медленнее, чем долг застройщиков перед банками. Вот цифры за год.

Почему так. Стройка дорожает, и ей нужно больше денег. Продажи тормозит дорогая ипотека, и деньги дольщиков отстают от долга.

Как давно. Такой низкой доли кредитов, закрытых деньгами дольщиков, не было с первой половины 2020 года.

Сколько счетов. Счетов эскроу с деньгами больше 933 тыс., и за каждым стоит квартира в строящемся доме.

Ваши деньги. Вашу сумму эти цифры не двигают. До сдачи дома она лежит на счёте, стройку оплачивает кредит банка, и права на деньги остаются у вас.

Ошибки дольщика со счётом эскроу

Со счётом эскроу ошибаются до подписи, когда договор ещё можно обсудить и поправить. После подписи исправить что-то труднее.

Каждый из этих пунктов брокер Art Estate проверит вместе с вами до подписи. Он сверит порядок оплаты, правила дома, срок счёта и договор с банком.

Документы для сделки со счётом эскроу

Бумаги по эскроу пригодятся в трёх случаях: когда продлеваете срок счёта, когда расторгаете договор и когда получаете страховку. Храните их вместе, в бумаге и в электронном виде.

Договор счёта. В нём найдите срок счёта, способ перевода денег застройщику и пункты, которые меняют общие правила о деньгах. Брокер Art Estate разберёт эти пункты вместе с вами.

Декларация. Срок счёта считают от срока сдачи дома, который записан в проектной декларации. Сверьте эти два срока до подписи, чтобы знать, когда понадобится заявление о продлении.

Переуступка. Если вы приняли права по договору от прошлого дольщика, держите договор переуступки рядом с остальными бумагами. Он подтвердит ваше право на деньги и на страховку.

Что делать с деньгами при покупке с эскроу

Что делать, зависит от того, чем вы платите и какая сумма стоит в договоре. Разберём каждый случай.

Свои деньги. Держите их на своём счёте до регистрации договора и открытия счёта эскроу. Когда оба шага позади, переведите на счёт эскроу сумму из договора по реквизитам из договора счёта.

Ипотека. До подписи сверьте с брокером кредитный договор и договор счёта. При расторжении деньги уйдут на залоговый счёт банка, и брокер покажет, как это записано в ваших бумагах.

Крупная сумма. Если цена квартиры выше предела страховки, сначала разберите покупку с брокером Art Estate, а потом решайте. Он покажет, в каком банке будет счёт и что в договоре сказано о сумме сверх страховки.

Дом по старым правилам. Если дом достраивают без эскроу, деньги уходят застройщику сразу. Такой дом брокер разберёт с вами отдельно, до первого платежа.

Выход из сделки. Если вы решили расторгнуть договор, деньги вернёт банк со счёта эскроу. Брокер проверит основание для отказа и проследит, чтобы сведения о расторжении вовремя появились в системе.

Частые вопросы

Можно ли снять деньги со счёта эскроу до сдачи дома?
Нет, пока действует договор долевого участия, если в нём нет других условий. Забрать деньги раньше сдачи дома можно, только если договор расторгнут или вы от него отказались в одностороннем порядке.

Что будет с деньгами, если застройщик обанкротится?
Если суд признал застройщика банкротом, у вас появляется право отказаться от договора. Деньги вернутся со счёта эскроу полностью, и за сорванный срок вам положена неустойка.

Сколько стоит открыть счёт эскроу?
Нисколько. За счёт для долевого строительства банк ничего не берёт, но и процентов на эти деньги не начисляет.

Можно ли открыть счёт без похода в банк?
Да. Документы об открытии счёта эскроу можно подписать простой электронной подписью через интернет-банк.

Что будет со счётом, если застройщик возьмёт кредит в другом банке?
Уже открытые счета не переоформляют. Кто подписал договор после нового кредита, платит на счёт эскроу в банке, который этот кредит дал.

С чего начать, если вы решили купить квартиру с эскроу?
Сначала выберите дом и проверьте, по каким правилам он строится. Дальше по порядку:
1. Брокер Art Estate узнаёт, строится ли дом со счетами эскроу. Ещё он запрашивает проект договора счёта.
2. До подписи вы с брокером читаете оба договора: долевого участия и счёта.
3. Договор регистрируют. Банк открывает счёт эскроу. Всё это время деньги остаются у вас.
4. Вы переводите деньги на счёт эскроу. Бумаги храните вместе.

Поможет ли брокер подобрать дом со счётом эскроу?
Да. Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер Art Estate подберёт дома под ваш бюджет. В каждом он заранее проверит, пойдут ли деньги на счёт эскроу, и проведёт сделку по этим шагам.