Когда для ремонта в новостройке нужен проект квартиры и как его согласовать в Москве

Проект квартиры нужен, когда ремонт меняет планировку или переносит инженерные сети, сантехнику и электрику. Поменять обои, покрасить стены, уложить плитку, поставить встроенный шкаф и заменить двери в прежних проёмах можно без всякого согласования с городом.

Как устроены перепланировка и переустройство

Жилищный кодекс делит работы в квартире на две группы. От группы зависит, понадобятся ли проект и решение города, поэтому сначала разберитесь, куда попадает ваш ремонт.

Переустройство. Так закон называет установку, замену или перенос инженерных сетей, сантехники, электрики и другого оборудования, если после работ надо править технический паспорт квартиры. В техпаспорте нарисован план квартиры и записано её оборудование.

Перепланировка. Так называют работы, после которых у квартиры меняются границы или площадь, появляются новые помещения или меняется внутренняя планировка. Новая планировка засчитывается, даже если площадь осталась прежней: перенесли перегородку внутри квартиры, и это уже перепланировка.

Правило с 1 апреля 2024 года. До этой даты перепланировкой считали только те изменения, после которых правили техпаспорт. Новое определение шире, и согласовывать приходится больше работ, чем раньше.

Запись в госреестре. После перепланировки меняют сведения о границах и площади квартиры в Едином государственном реестре недвижимости. Если из одного помещения получились новые, их ставят на учёт, и право на них регистрируют заново.

Проверьте свой план ремонта по этим двум группам ещё до встречи с дизайнером. Если в плане нет ни одной работы из них, решение города не нужно. Если есть хотя бы одна, порядок другой: сначала проект, потом заявление, потом стройка.

Что нельзя закладывать в проект квартиры

Если проект нарушает закон, город его не согласует. Запреты лучше знать до того, как проектировщик начнёт чертить, иначе часть чертежей придётся выбросить, а с ними деньги и недели.

Кухня и санузел над комнатами. Туалет, ванную, душевую и кухню нельзя ставить над жилыми комнатами. Исключение одно: в двухуровневой квартире туалет и ванную можно поставить на верхнем уровне над своей кухней.

Вентиляция. Вентиляционные каналы кухни и санузла нельзя объединять с жилыми комнатами. Короб вентиляции тоже не разбирают и не уменьшают, даже если он мешает шкафу: через него проходит вентиляция всего дома.

Батареи на лоджии. В Москве радиаторы центрального отопления нельзя переносить на балконы, лоджии и веранды. Площадь балкона и лоджии в общую площадь квартиры тоже не включают, поэтому тёплая комната на месте лоджии в проект не пройдёт.

Общие трубы через соседние комнаты. Общие сети дома, которые идут через квартиру транзитом к соседям, нельзя прокладывать через смежные помещения.

Несущие конструкции. Нельзя делать ничего, что ослабит несущие стены, перекрытия и другие конструкции дома. Если работы затрагивают несущие конструкции, проект делает автор исходного проекта дома или организация, которую утвердила Мосжилинспекция, городская жилищная инспекция.

Большая часть запретов касается сетей, которые идут через квартиру: стояков, вентиляции и отопления. Где они проходят, решили в проекте дома, и переносить их вы не вправе.

Когда заказывать проект: от ключей до ремонта

У новостройки цепочка длиннее, чем у готовой квартиры. Сначала дом вводят в эксплуатацию, потом вы принимаете квартиру, потом застройщик регистрирует ваше право, и только после решения города можно начинать ремонт с перепланировкой.

1. За месяц до передачи
   Приходит сообщение о завершении строительства
   Квартиру передают только после разрешения на ввод дома в эксплуатацию
2. Семь рабочих дней после сообщения
   Вы приступаете к приёмке
   Срок такой, если в договоре нет своего
3. При приёмке
   Вы подписываете передаточный акт или требуете акт о несоответствии
   Подписали передаточный акт, значит, квартира ваша
4. До 30 рабочих дней после акта
   Заявление на регистрацию права собственности подают за вас
   Его отправляют в электронном виде, доверенность не нужна
5. После регистрации
   Вы подаёте заявление о перепланировке
   Документов понадобится меньше

Почему удобно дождаться регистрации. Если право уже записано в госреестре, документы о праве собственности и технический паспорт можно не приносить. Город сам запросит их у других ведомств.

Если хочется раньше. Можно ли подать заявление сразу после передаточного акта, ещё до регистрации права, брокер Art Estate выяснит для вашей квартиры. А проект можно готовить по планировке из договора, пока дом ещё достраивают: так вы выиграете время.

Срок приёмки в договоре. Найдите в договоре пункт о том, когда вы обязаны приступить к приёмке. Если своего срока там нет, действует срок из закона, и считают его со дня, когда пришло сообщение застройщика. Освободите эти дни заранее.

Срок ввода дома. Брокер Art Estate узнает у застройщика, когда тот ждёт разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Сообщение о завершении строительства приходит за месяц до передачи, и к этому времени проект перепланировки лучше иметь на руках.

Когда можно шуметь. В Москве шумный ремонт запрещён с 19:00 до 09:00, по воскресеньям и в праздники. Для новостроек есть исключение: первые полтора года после официальной сдачи дома закон о тишине в них не действует. Гражданин за шум платит штраф от 1 000 до 2 000 рублей.

Расчёт тут простой: чем быстрее вы получите решение города, тем больше шумных работ успеете сделать за эти полтора года.

Как согласовать проект в Москве

Перепланировку разрешает только одно: решение города о согласовании. Без него работы самовольные, как бы аккуратно их ни сделали.

1. До подачи
   Получаете проект и, если нужно, техническое заключение
   Заключение нужно для работ с несущими конструкциями или инженерными системами: в нём подтверждают, что изменения допустимы и безопасны
2. День подачи
   Отправляете заявление через mos.ru
   Москва принимает его только в электронном виде, бумаг на руки не выдаёт
3. До 20 рабочих дней
   Город рассматривает заявление
   Москва укладывается быстрее, чем требует федеральный закон
4. После решения
   Начинаете работы
   Строго по согласованному проекту

Документ о согласовании. Его выдают не позже чем через три рабочих дня после решения, так требует федеральный закон. С этим документом можно начинать перепланировку.

Упрощённый порядок. Часть работ Москва согласует по эскизу, без проекта. В этот перечень добавили закладку проёмов в несущих стенах, а ещё работы с подиумами, пандусами и ступенями. Попадает ваша работа в перечень, значит, на проекте можно сэкономить.

Общее имущество дома. Иногда для работ нужна часть общего имущества дома. Тогда к заявлению прикладывают протокол общего собрания, на котором согласились все собственники.

Причины отказа. Отказать город может по нескольким причинам. Чаще всего проект спотыкается о запреты из прошлой главы.

Кто готовит проект. Проект для согласования делает проектная организация или автор проекта дома. Ещё можно взять типовой проект из каталога Мосжилинспекции.

Что спросить у исполнителя. До договора с проектировщиком узнайте у него три вещи. Попадает ли ваша работа в перечень, который Москва согласует по эскизу. Затрагивает ли проект несущие конструкции и кто его тогда подготовит: автор проекта дома или организация, которую утвердила Мосжилинспекция. И нужно ли для ваших работ с сетями техническое заключение.

Слухи о проверках. Ходил слух, что с 1 июля 2026 года в Москве начнут массово проверять квартиры и ужесточат требования к переустройству. Мосжилинспекция его опровергла. Порядок прежний, его задаёт постановление правительства Москвы 2011 года.

Во что обойдётся проект и согласование

Само согласование в Москве бесплатное. Платить придётся за проект, а если трогаете несущие конструкции или сети, ещё и за техническое заключение. Единой цены на проект нет, исполнитель считает её под ваш объём работ.

Ещё одна статья расходов в смету не попадает: время. Пока решения нет, ремонт с перепланировкой начинать нельзя. Приёмка, регистрация права и рассмотрение заявления идут одно за другим, а проект можно начать ещё до ключей и сделать за эти же недели.

Бюджет ремонта. Закладывайте проект и заключение отдельной строкой ещё до выбора отделки. Если согласовывать не придётся, эти деньги останутся на мебель.

Когда ремонт снимает гарантию застройщика

На новую квартиру действует гарантия застройщика, и ремонт вы делаете, пока она идёт. Когда и как вы начнёте работы, решает, получится ли потом предъявить застройщику претензию.

Дом и оборудование. Гарантийный срок на квартиру пишут в договоре, и меньше трёх лет он быть не может. На технологическое и инженерное оборудование гарантия тоже от трёх лет. Оба срока считают со дня, когда в доме подписали первый передаточный акт. Три года действуют с 1 сентября 2024 года, раньше было пять лет.

Отделка. С 1 января 2025 года на отделку, установку окон и сантехники дают один год гарантии. Взыскать с застройщика по иску можно не больше 3 % цены договора.

Стандарт застройщика. С 1 марта 2025 года в договоре можно написать, что отделку делают по стандарту застройщика. Такой стандарт не может быть ниже минимальных требований Минстроя. Эти требования действуют с 11 марта 2025 года, и срок у них шесть лет.

Ремонт и ответственность. Застройщик не отвечает за недостатки, если докажет, что их вызвал плохо сделанный ремонт. Кто делал ремонт, сам владелец или нанятые им мастера, для закона не важно.

Срок в договоре. Прочитайте пункт о гарантии до того, как подпишете договор, и посмотрите, какой срок там записан на квартиру. На отделку, окна и сантехнику срок короче, поэтому отделку проверяйте на приёмке.

Стандарт отделки. Если договор ссылается на стандарт застройщика, брокер Art Estate запросит у застройщика сам стандарт и сверит его с минимальными требованиями Минстроя до того, как вы подпишете договор.

Допуски из таблицы проверяют на приёмке, до первого удара перфоратора. Стену, которую закрыли плиткой, уже не измерить.

Как закончить перепланировку после ремонта

По закону перепланировка не заканчивается вместе с ремонтом. Её закрывают отдельно, и пока это не сделано, документы на квартиру расходятся с тем, что в ней построено.

1. После окончания работ
   Вы отправляете уведомление о завершении туда же, где согласовали работы
   При перепланировке к нему прикладывают технический план и сведения об уплате госпошлины
2. До 30 дней с уведомления
   Приёмочная комиссия утверждает акт
   С этого дня переустройство закончено
3. После акта
   Новые данные вносят в госреестр
   С этого дня закончена и перепланировка

Технический план. В нём для госреестра записаны новые сведения о квартире: границы, площадь, помещения.

Две даты окончания. Если вы делали и переустройство, и перепланировку, работы закончены только в день, когда изменения внесли в госреестр. Утверждённый акт комиссии здесь ещё не конец.

Сверка с проектом. Комиссия смотрит, что построено, и сравнивает с согласованным проектом. Здесь и всплывает любое отступление, которое мастера сделали по ходу работ.

Риски перепланировки без решения

Самовольными закон считает два вида работ: сделанные без решения города и сделанные с решением, но не по проекту.

Возврат в прежний вид. Владелец обязан вернуть квартиру в прежнее состояние в разумный срок. Перенесённую стену ставят обратно, сантехнику возвращают на место.

Суд. Сохранить самовольную перепланировку можно только по решению суда. Суд сохранит её, если она не нарушает права и интересы людей и не угрожает их жизни или здоровью.

Штраф. За самовольную перепланировку гражданин платит штраф из таблицы выше. Должностному лицу грозит от четырёх до пяти тысяч рублей, компании от сорока до пятидесяти тысяч рублей. Квартиру после штрафа всё равно придётся вернуть в прежний вид.

Претензии к застройщику. Ремонт без проекта часто делают без расчётов. Если из-за него появились трещины или протечки, застройщик может доказать, что виноват ремонт, и отказать в претензии.

Ещё один риск появляется уже после ремонта, и его легко не заметить. Пока перепланировку не закрыли в госреестре, квартира записана там в старом виде, и так будет, пока вы не отправите уведомление и не пройдёте комиссию.

Ошибки при заказе проекта и ремонте

Чаще всего ошибаются из-за спешки: ключи на руках, мастера свободны, и ждать решения города не хочется. А каждая такая ошибка обходится дороже, чем ожидание.

Проект с запретами. Заказали проект с кухней над соседской спальней или с батареей на лоджии, получили отказ и потеряли время. Сначала проверьте запреты, потом рисуйте.

Ремонт поверх недостатков. Приняли квартиру с кривыми стенами и сразу закрыли их плиткой. А о стене, которую уже не видно, спорить с застройщиком гораздо труднее. Требуйте акт о несоответствии на приёмке.

Заключение забыли. Затронули несущие конструкции или инженерные системы, а техническое заключение к заявлению не приложили. Пакет неполный, и заявление вернут.

Шум после льготного срока. Первые полтора года после сдачи дома шуметь можно и вечером. Позже за вечерний перфоратор придётся платить штраф, поэтому шумные работы ставьте в график как можно раньше.

Документы для согласования

Пакет зависит от того, что вы меняете и записано ли уже ваше право в госреестре. Начните с основного списка и добавьте к нему то, что относится к вашему ремонту.

Если право уже записано в госреестре, второй и третий пункт списка город возьмёт сам.

Договор и акт. Держите рядом с пакетом договор и передаточный акт. В договоре записан гарантийный срок, а от даты акта считают срок, за который застройщик должен подать заявление на регистрацию права.

Документ о согласовании и проект держите в квартире, пока идут работы. Мастера сверяют по ним каждую стену, а потом по ним же комиссия проверяет готовую квартиру.

Что делать с деньгами и сроками по шагам

План зависит от того, какой ремонт вы задумали. Найдите свой случай и действуйте по нему.

Только отделка. Если вы только отделываете квартиру, согласовывать ничего не нужно, и на проект деньги не тратьте. Вложите их в приёмку: проверьте стены и потолки по допускам и запишите недостатки в акт до ремонта.

Перегородки и новые комнаты. Даже перенос одной перегородки требует решения города. Закладывайте в бюджет проект, готовьте его ещё до ключей и подавайте заявление сразу после регистрации права.

Несущие стены и сети. Здесь нужны и проект от автора дома или от организации, которую утвердила Мосжилинспекция, и техническое заключение. Если работа есть в перечне для эскиза, на проекте можно сэкономить, а эти деньги оставить в запас на случай, если сроки сдвинутся.

Ремонт уже сделан без решения. Обычным порядком такую перепланировку не закрыть: её возвращают в прежний вид или отстаивают в суде. Посчитайте, что выйдет дешевле, переделка или суд, и решите это до проверок.

Квартира ещё не выбрана. Задуманный ремонт проще всего сделать в квартире, где стояки, вентиляция и кухня стоят так, что запреты не мешают. Брокер Art Estate сравнит планировки по этому признаку до того, как вы подпишете договор.

Сравнение планировок. Положите рядом планировки с отметками стояков и вентиляции. Смотрите, куда встанут кухня и санузел после переделки и не окажутся ли они над комнатами соседей снизу. Выигрывает квартира, где вентиляционный короб стоит удобно и не мешает новой планировке.

Двухуровневая квартира. Здесь исключение из главы о запретах работает на вас. Если хотите большую ванную наверху, сравнивайте и такие квартиры.

Лоджия. Хотите присоединить лоджию к комнате, помните о запрете на батарею. Площадь лоджии в общую площадь квартиры всё равно не войдёт, поэтому сравнивайте квартиры по площади без лоджии.

Перед бронью. Брокер Art Estate узнает у застройщика, ссылается ли договор на стандарт застройщика по отделке и какой гарантийный срок он задаёт. Ответ он запросит письменно, вместе с планировкой.

Частые вопросы

Нужен ли проект, если я только передвигаю перегородку и площадь не меняется?
Да. С 2024 года любое изменение внутренней планировки считается перепланировкой, даже если площадь та же. Начинать работы можно после решения города.

Можно ли перенести батарею на утеплённую лоджию?
Нет. Батарею центрального отопления в Москве на лоджию выносить запрещено, даже на утеплённую. И в общую площадь квартиры лоджия всё равно не войдёт.

Нужно ли ехать в ведомство с бумагами?
Нет. Всё делается через mos.ru: заявление уходит в электронном виде, и решение приходит так же.

Кто регистрирует право собственности на квартиру в новостройке?
Застройщик, сам и без вашей доверенности. Срок у него ограничен, и считают его от даты передаточного акта.

Можно ли сохранить перепланировку, которую сделали без решения?
Да, но только через суд, и суд оставит её, если она безопасна для людей и не нарушает их прав. Если нет, квартиру возвращают в прежний вид, а за сами работы штрафуют.

Сколько действует гарантия на отделку от застройщика?
Один год. На дом и инженерное оборудование срок дольше, его пишут в договоре. Если вы выбираете квартиру под будущую перепланировку, оставьте заявку на подбор: брокер Art Estate подберёт планировки, где задуманный ремонт не упрётся в запреты.