Застрахованы ли эскроу-счета: лимит 10 млн ₽ и что делать, если сумма больше

Да, деньги на счёте эскроу застрахованы. Если банк лишится лицензии, Агентство по страхованию вкладов вернёт всю сумму на счёте, но не больше 10 млн рублей.

Что застраховано на счёте эскроу и кто платит

Счёт эскроу открывают в банке, и деньги за жильё лежат на нём до срока, записанного в договоре. Такой счёт защищает закон о страховании вкладов. Платит Агентство по страхованию вкладов, через него государство и страхует деньги в банках.

Для эскроу в законе три отдельных правила. Срок защиты у каждого свой, предел выплаты у всех один:

• эскроу по ДДУ, то есть договору участия в долевом строительстве: по нему покупают квартиру в строящемся доме;
• эскроу при покупке готового жилья по договору купли-продажи;
• эскроу при стройке частного дома по договору строительного подряда.

Когда страховка срабатывает. Агентство платит, когда наступает страховой случай: так закон называет событие, после которого банк сам деньги не вернёт. Таких событий два. Первое: Банк России отзывает у банка лицензию на банковские операции. Второе: Банк России вводит мораторий, то есть на время запрещает банку расплачиваться с кредиторами.

Кого защищает. Страховка по эскроу положена только людям. Деньги компании на таком счёте не застрахованы, даже если компания совсем маленькая. Оформляете покупку на фирму, на эту защиту не рассчитывайте.

Сколько возвращают. Агентство возвращает 100% суммы на счёте в пределах лимита. Предел для обычного вклада тут ни при чём. Выплату по эскроу считают и переводят отдельно, поэтому вклад в том же банке лимит по эскроу не уменьшает.

Допустим, в одном банке у вас лежали вклад на 1,4 млн рублей и полный лимит на эскроу по ДДУ. Если у банка отзовут лицензию, Агентство вернёт обе суммы, каждую по своему правилу, и одну в счёт другой не засчитает.

Как устроена страховка эскроу при покупке новостройки

Когда вы покупаете квартиру в строящемся доме, банк для эскроу выбирает застройщик. Этот банк работает со стройкой до сдачи дома, и в нём все дольщики, то есть покупатели квартир по ДДУ, открывают свои счета.

Какой банк подходит. Счёт эскроу для ДДУ открывает только уполномоченный банк. Так закон о долевом строительстве называет российский банк, чей кредитный рейтинг, то есть оценка надёжности по национальной шкале, подходит под требования Правительства.

Проценты. Процентов на эскроу не начисляют. Пока идёт стройка, сумма на счёте не растёт, и с лимитом сравнивают ровно то, что вы внесли.

Несколько квартир в одном банке. Бывает, что у вас в одном банке несколько счетов эскроу по разным ДДУ. Лимит от этого не растёт. Если вместе на счетах больше лимита, Агентство поделит выплату между ними пропорционально, и в сумме вы получите не больше одного лимита.

Переуступка. Переуступкой называют покупку прав по ДДУ у прежнего дольщика. Страховка в этом случае переходит к вам. Право на выплату есть у человека, к которому права и обязанности по договору перешли до страхового случая.

Банк потерял рейтинг. Под требования банк должен подходить всю стройку. Если банк застройщика под них подходить перестал, дольщики вносят деньги на эскроу в другом уполномоченном банке.

Когда страховка начинается и когда кончается

Деньги по ДДУ застрахованы с того дня, как легли на счёт эскроу. Страховка кончается, когда случится одно из двух: застройщик принесёт в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию или истечёт срок условного депонирования.

Срок депонирования. Так называют срок, на который банк по договору держит ваши деньги на счёте. Закон о долевом строительстве его ограничивает: закончиться позже срока ввода дома в эксплуатацию он может не больше чем на шесть месяцев.

День ввода. Страховка эскроу по ДДУ действует, пока идёт стройка. Как только застройщик принёс в банк разрешение на ввод, страховка по этому счёту кончается. Так что за надёжность банка стоит переживать в годы стройки, а после ввода дома для эскроу этот вопрос снят.

Если договор расторгли. Если ДДУ прекратили, деньги со счёта эскроу вернут вам или переведут на ваш залоговый счёт. Но есть тонкость. Если к тому дню, когда вы обратились в Агентство, уже внесли запись о расторжении, прекращении договора или одностороннем отказе от него, особые правила выплаты по эскроу для ДДУ к вам не применят.

Сроки разных видов эскроу. У готового жилья и частного дома свой срок: защита действует ещё три месяца после регистрации права. Подробнее об этом в главе о готовом жилье.

Куда приходят деньги, если банк лишился лицензии

Деньги по эскроу для ДДУ на руки не выдают. Агентство переводит их на новый счёт эскроу по тому же ДДУ, который по закону о долевом строительстве открывают в другом банке. Деньги так и остаются за вашей квартирой, меняется только банк.

1. День страхового случая
   Банк России отзывает лицензию или вводит мораторий
   Страховка срабатывает, если застройщик ещё не принёс в банк разрешение на ввод
2. Следом
   Вы и застройщик заключаете договор счёта эскроу с другим уполномоченным банком
   Закон о долевом строительстве обязывает к этому обе стороны
3. Заявление
   Вы подаёте документы в Агентство по страхованию вкладов
   С этого дня считают срок выплаты
4. Выплата
   Агентство переводит деньги на новый счёт эскроу
   В течение 20 рабочих дней после подачи документов

Срок выплаты. Агентство платит в течение 20 рабочих дней после того, как вы подали документы. Слишком рано деньги тоже не придут: не раньше трёх рабочих дней после того, как Агентство получит сведения о государственной регистрации от органа, который регистрирует права.

Кто получает. Деньги получает тот, на кого открыт счёт эскроу. Если вы купили права по ДДУ до страхового случая, выплата тоже ваша.

Чего ждать. У банка отозвали лицензию, а ваш договор с застройщиком действует дальше. Деньгам нужно переехать в новый банк и снова лечь на эскроу. Оставить их без счёта закон не даёт ни застройщику, ни вам: договор с новым банком обязаны заключить обе стороны.

Во что обойдётся квартира дороже лимита

Всё, что лежит на эскроу сверх лимита, не застраховано. Если квартира дороже лимита, есть риск, что её полную цену вам не вернут.

Если квартира стоит 11 млн рублей, страховка вернёт 10 млн. Оставшийся миллион придётся требовать с банка, у которого отозвали лицензию.

Москва. Нынешний лимит установили в 2019 году. С тех пор жильё дорожало, а лимит остался прежним, и на всю цену квартиры его часто не хватает. В Москве так почти везде: 89,7% квартир в новостройках стоят дороже лимита.

Ипотека. Если вы взяли ипотеку, а застройщик не достроит дом, проценты, которые вы заплатили банку, не вернут. Страховка эскроу их не касается. Когда считаете риск, складывайте сумму на счёте и проценты, которые уже заплатили.

Сумма сверх лимита. Деньги выше лимита сами по себе не пропадают. Если банк признают банкротом, людям по счетам эскроу платят в первую очередь, раньше кредиторов следующих очередей.

Кого первая очередь не касается. Индивидуальные предприниматели, адвокаты, нотариусы и другие люди, которые ведут профессиональную деятельность, в первую очередь не попадают.

Чего нет у первой очереди. Государство гарантирует только сумму в пределах лимита. Сколько вернут сверх него и когда, никто не обещает. Если квартира дороже лимита, считайте эту часть денег рискованной до самого ввода дома.

Сроки страховки для готового жилья и частного дома

Эскроу при покупке готового жилья и при стройке частного дома застрахован с тем же лимитом. Сроки другие: защита кончается через три месяца после регистрации права.

Готовое жильё. При купле-продаже страховку эскроу считают со дня, когда документы приняли на регистрацию, и срок у неё ограничен. Если в регистрации отказали или её прекратили, защита тоже действует ещё три месяца.

Отдельный лимит. Эскроу при купле-продаже считают отдельно от других вкладов и от эскроу по ДДУ тоже. С несколькими счетами всё так же: если их в одном банке несколько и вместе на них больше лимита, выплату делят пропорционально и в сумме дают не больше лимита.

Частный дом. С 1 марта 2025 года счета эскроу, через которые платят за стройку частного дома, застрахованы в тех же пределах. Выплата по ним идёт отдельно от других вкладов. Её отдельно считают и отдельно переводят.

Другие способы расчёта. За готовое жильё можно заплатить и без эскроу, но защищены деньги при этом по-разному.

При аккредитиве банк по вашему поручению переводит деньги продавцу. Эти деньги не застрахованы, поэтому, если квартира дорогая, брокер Art Estate до подписания договора сравнит с вами все три способа.

Что делать, если сумма больше лимита

Обойти лимит нельзя, несколько счетов эскроу по ДДУ в одном банке тоже не помогут. Зато можно заранее узнать, какая сумма под риском, в каком банке она лежит и сколько продлится защита. Что делать, зависит от того, как вы покупаете.

Квартира в пределах лимита. Вся сумма на эскроу застрахована. До ввода дома держите под рукой ДДУ и договор счёта эскроу. Если банк лишится лицензии, деньги целиком переедут на новый счёт.

Квартира дороже лимита на свои деньги. Посчитайте, на сколько цена выше лимита. Если у банка отзовут лицензию, эту разницу вы будете требовать с него как кредитор первой очереди. Брокер Art Estate до подписания ДДУ узнает, в каком банке откроют эскроу по вашей квартире. Если выбираете между двумя похожими квартирами, сравните и банки.

Квартира в ипотеку. Прибавьте к сумме риска проценты, которые заплатите банку, пока идёт стройка. Если застройщик не достроит дом, страховка эскроу их не вернёт. Брокер Art Estate до выбора квартиры узнает срок стройки и посчитает с вами платёж в месяц.

Готовая квартира. Сравните эскроу, аккредитив и банковскую ячейку. Эскроу застрахован в пределах лимита и только три месяца после регистрации. У аккредитива страховки нет. Ячейку банкротство банка не затрагивает.

Ожидание нового лимита. Закон о нём пока не принят, и рассчитывать на новый лимит при покупке рано.

1. До выбора квартиры
   Сравните цену с лимитом
   Сразу видно, сколько останется без страховки
2. До подписания ДДУ
   Брокер Art Estate узнаёт банк эскроу
   Банк выбирает застройщик, и это должен быть уполномоченный банк
3. При оплате
   Деньги ложатся на счёт эскроу
   С этого дня они застрахованы
4. До ввода дома
   Храните ДДУ и договор счёта эскроу
   Они понадобятся, если банк лишится лицензии

Что известно о лимите 30 млн ₽

Правительство внесло в Госдуму законопроект, который поднимает лимит по эскроу втрое. Новый лимит касается всех трёх видов эскроу: по ДДУ, при купле-продаже жилья и по договору строительного подряда.

Почему лимит поднимают. Нынешний лимит отстал от цен на квартиры в крупных городах. Поднять его втрое предложил Минфин. Банк России раньше предлагал поднять лимит до 20 млн.

Что это даст Москве. С новым лимитом доля квартир в московских новостройках, которые стоят дороже страховки, упадёт с 89,7% до 23,6%. Квартира за 11 млн рублей тогда будет застрахована целиком.

Где законопроект. Комитет Госдумы по финансовому рынку его поддержал, потом Госдума приняла законопроект в первом чтении. Так называют первое голосование: после него текст ещё можно править. Вступить в силу закон должен с 1 января 2027 года.

К каким случаям применят. Новый лимит собираются применять к страховым случаям, которые наступят, когда закон вступит в силу. До этого по эскроу действует прежний лимит.

Риски, которые страховка эскроу не закрывает

Страховка эскроу спасает в одном случае: банк, где лежат деньги, лишился лицензии или попал под мораторий. От части рисков она не защищает, и о них лучше знать до сделки.

Цена выше лимита. У большинства квартир в московских новостройках часть суммы на эскроу не застрахована. Её вернут только из имущества банка, и сколько именно, заранее не скажет никто.

Ипотечные проценты. Проценты, которые вы заплатили банку по кредиту, страховка не вернёт. Чем дольше стройка, тем больше их набегает.

Конец защиты. По ДДУ страховка кончается, когда застройщик принёс в банк разрешение на ввод. У готового жилья и частного дома она кончается через три месяца после регистрации права. Дальше деньги на эскроу без страховки.

Запись о расторжении. Если запись о расторжении ДДУ или отказе от него появилась раньше, чем вы обратились в Агентство, особые правила выплаты по эскроу для долевого строительства к вам не применят.

Покупка на компанию. Страховка эскроу положена только людям. Деньги фирмы на таком счёте не застрахованы.

Расчёт без эскроу. Деньги на аккредитиве не застрахованы. Помните об этом, когда выбираете, как платить за готовое жильё.

Законопроект. Новый лимит пока есть только в законопроекте, и в следующих чтениях его могут поменять.

Ошибки с эскроу, которые стоят денег

Чаще всего ошибаются, когда считают лимит. Вот ошибки, после которых деньги остаются без защиты.

Ошибка в обратную сторону. Иногда эскроу путают с обычным вкладом и думают, что застраховано только 1,4 млн рублей. По эскроу свой предел, и его считают отдельно от вкладов.

Документы для страховки эскроу

Чтобы получить выплату по эскроу, нужно подтвердить свои права по договору и сумму на счёте. Бумаги по сделке храните до ввода дома, а если покупаете готовое жильё, ещё три месяца после регистрации права.

Договор счёта эскроу. По нему видно, в каком банке и на какой срок лежат деньги. Если банк лишится лицензии, с другим банком придётся заключать новый такой договор.

Выписка о регистрации. У готового жилья три месяца страховки считают со дня регистрации права. По дате в выписке видно, до какого дня деньги на эскроу под защитой.

Список для Агентства. Какие бумаги нужны для заявления о выплате, брокер Art Estate сверит, когда придёт время подавать заявление.

Частые вопросы

Застрахованы ли эскроу-счета в Агентстве по страхованию вкладов?
Да. Агентство вернёт деньги на счёте в пределах лимита на один банк. Деньги начнут выплачивать, если Банк России отозвал у банка лицензию или ввёл мораторий.

Уменьшает ли вклад в том же банке лимит по эскроу?
Нет. Выплату по эскроу считают и переводят отдельно от обычных вкладов. Эскроу при купле-продаже тоже считают отдельно от эскроу по ДДУ.

Что будет с деньгами выше лимита?
Они не застрахованы. Если банк обанкротится, людям по счетам эскроу заплатят в первую очередь, но сколько удастся вернуть, заранее не знает никто.

Действует ли страховка после сдачи дома?
По ДДУ страховка кончается в день, когда застройщик принёс в банк разрешение на ввод дома или истёк срок депонирования. У готового жилья защита действует ещё три месяца после регистрации права.

Застрахованы ли деньги, если квартира куплена по переуступке?
Да, если права по ДДУ перешли к вам раньше страхового случая. Тогда деньги получите вы.

Когда заработает новый лимит?
Законопроект прошёл первое чтение, а вступить в силу закон должен с 1 января 2027 года. Новый лимит собираются применять к страховым случаям после этой даты, так что пока считайте по нынешнему. Если квартира, которую вы выбираете, дороже лимита, оставьте заявку на подбор: брокер Art Estate узнает банк эскроу по каждому варианту и посчитает с вами, сколько останется без страховки.