Виды новостроек: монолит, кирпич, панель и чем они отличаются для жизни

По тому, как их строят, новостройки делят на три вида: панельные, монолитные и кирпичные. От вида дома зависит, сколько шума дойдёт до вас от соседей, получится ли перенести стену при ремонте и как долго дом будут строить. Всё это потом чувствуется каждый день: вечером за стеной, когда затеваете ремонт, и когда ждёте ключи.

Как устроена монолитная, панельная и кирпичная новостройка

Три вида домов различаются тем, как делают стены. Их отливают из бетона, складывают из железобетонных плит или кладут из кирпича. У монолита есть ещё две разновидности, и в описании дома обе часто называют просто монолитом.

Монолит. Каркас здания, внешние стены и основные перекрытия отливают из бетона. Перекрытиями здесь и дальше мы называем плиты между этажами: это ваш пол и потолок соседа снизу. Дом получается цельным, без швов, и этим монолит сильнее всего отличается от панели.

Монолитно-каркасный дом. В нём стоят колонны и бетонные стены. Перекрытия делают из вспененного бетона или из панелей. Такой дом тоже называют монолитом, хотя пол между этажами у него может быть собран из плит.

Монолитно-кирпичный дом. Стены внутри такого дома сложены из кирпича, часто пустотелого. Снаружи дом выглядит как обычный монолит, и разницу видно только по документам.

Панель. Панельный дом складывают из больших железобетонных плит, как конструктор. Главная беда такого дома в стыках между плитами.

Кирпич. Стены кирпичного дома кладут вручную. От ручной работы зависят и цена, и срок стройки.

Главные отличия трёх видов проще увидеть в одной таблице. В ней то, что вы заметите в жизни и в бюджете.

Тишина и тепло: в каком доме слышно соседей

По шуму и теплу три вида домов заметно различаются. Причина у каждого своя, и от неё зависит, на что потом уйдут деньги в ремонте.

Кирпич. Кирпичный дом хорошо держит и звук, и тепло. Если тишина для вас важнее всего, начинайте с кирпичных домов.

Монолит. Звук и тепло монолитный дом держит лучше панельного, но хуже кирпичного. Ремонт у соседей в монолите слышно хорошо, так что звукоизоляцию полов в монолитной квартире закладывают в ремонт сразу.

Панель. Шум в панельном доме проходит через швы между стенами, полом и потолком. Сама панельная стена держит тепло так же, как кирпичная стена толщиной 80-90 см. Но в быту главный минус панели всё равно в том, что она плохо держит звук и тепло.

Норма. Требования к звукоизоляции жилья в России записаны в своде правил «Защита от шума». Норма там одна для монолита, панели и кирпича, от вида дома она не меняется.

Вид дома определяет, какие у него стены и перекрытия. А тишина в конкретной квартире зависит ещё и от ремонта: звукоизоляция пола в монолите стоит денег, и их лучше заложить в смету до покупки.

Планировка: где можно двигать стены

Что можно переделать в ремонте, зависит от того, на чём стоит дом. Несущие стены держат дом на себе. Чем больше таких стен внутри квартиры, тем меньше вариантов перестроить комнаты.

Панель. Планировка в панельном доме типовая, потому что внутри стоят несущие стены. Часто в такой квартире несущими оказываются все стены. Переделать в панели почти ничего не получится, и план «объединим кухню с комнатой» здесь обычно не выйдет.

Монолит. Монолитный дом стоит на несущих колоннах, поэтому планировку в нём можно менять свободнее. Кроме колонн, дом держат внешние стены. Внутренние стены можно двигать и убирать и собрать комнаты под свою семью.

Согласование. Стены двигают только после согласования, и в монолите тоже. При свободной планировке перестроить комнаты технически можно. А право на это даёт согласование.

Ремонт. В монолитном доме ремонт делать проще: на стенах нет стыков. Залить соседей в монолите мало шансов, так что и сосед снизу может меньше волноваться за свою дорогую отделку.

Если вы покупаете квартиру с мыслью переделать её под себя, от вида дома зависит почти всё. Брокер Art Estate заранее посмотрит план квартиры вместе с вами и подскажет, какие стены в ней держат дом.

Сколько служит дом и что покрывает гарантия

Ни в одной другой цифре оценки трёх видов не расходятся так сильно, как в сроке службы. Больше всего спорят о панели.

Монолит. Монолитный дом служит 100-150 лет. Если вы покупаете квартиру надолго или хотите оставить её детям, запас у монолита самый большой.

Панель. По скромной оценке панельный дом служит 40-50 лет. Официально срок у панели до полувека. Но советские хрущёвки показывают, что панельный дом может простоять столько же, сколько монолит.

Новые серии. Новые панельные серии рассчитаны на 100 лет. Панельный дом последних лет и панельную пятиэтажку прошлого века рассчитывали по-разному.

Кирпич. Кирпичный дом служит долго. Точную цифру брокер Art Estate наугад называть не станет.

Гарантия. Гарантия застройщика от материала стен не зависит. Её срок записывают в договор участия в долевом строительстве, по которому вы покупаете квартиру в строящемся доме. Закон о долевом строительстве один для всей России, и он говорит, меньше какого срока гарантия быть не может.

Короче всего гарантия на отделку. Если вы берёте квартиру с ремонтом от застройщика, в первый год после ключей присматривайтесь к ней внимательнее.

Сколько стоит и как быстро строят разные дома

Вид дома влияет и на цену, и на срок, когда вы получите ключи. Панель выходит дешевле и быстрее, монолит дороже панели, а кирпич стоит дорого и строится долго.

Панель. Панельный дом строят от трёх месяцев до года, смотря сколько в нём этажей. Коробку 17-этажного дома собирают за три-пять месяцев. Погода панельной стройке не мешает. И стоит панель сравнительно недорого.

Монолит. Многоэтажный монолитный дом строят за год-два. Монолитной стройке нужна подходящая температура. Монолит дороже панели, зато дом получается прочный и без стыков.

Кирпич. Кирпичный дом строят долго. И стоит он дорого из-за материалов и ручной кладки.

Себестоимость. Себестоимостью называют деньги, которые застройщик тратит на стройку дома. У панельного дома себестоимость на 20-40 % ниже, чем у монолитного.

Цена квартиры из одной себестоимости не складывается: на неё влияют ещё место и сам дом. Поэтому разницу в цене брокер Art Estate посчитает на тех квартирах, которые вы сравниваете.

Москва: монолит и новая панель в реновации

Москва выбирала между монолитом и панелью, когда запускала реновацию. Для жителей пятиэтажек город решил строить в основном монолитные дома, а остальные панельные.

Почему монолит. Монолит для реновации взяли в первую очередь потому, что в панельных домах планировка не гибкая.

Новые серии. Московский комбинат ДСК-1 начал проектировать новые серии панельных домов для программы реновации. Серией называют типовой проект, по которому строят много одинаковых домов. На проект новых серий ушло больше года.

Новые требования. В новых домах реновации раздельные санузлы, улучшенная отделка и кухни от 10 кв. м. Такая квартира заметно отличается от квартиры в старой пятиэтажке, хотя дом тоже собран из плит.

Панельная новостройка в Москве и советская пятиэтажка сильно различаются. К новым сериям другие требования, поэтому судите о доме по его планировкам, кухне и санузлам.

Как узнать, из чего строят дом

Из чего строят дом, видно по документам ещё до договора. Главный из них проектная декларация. Её застройщик составляет на строящийся дом по форме Минстроя.

Строки о материале. В проектной декларации есть отдельные строки: материал наружных стен и каркаса, материал перекрытий, класс энергоэффективности и сейсмостойкость. По классу энергоэффективности видно, насколько экономно дом расходует тепло, а по сейсмостойкости, как он выдержит землетрясение.

Новая форма. В 2022 году Минстрой утвердил новую форму проектной декларации. Брокер Art Estate откроет декларацию нужного дома и покажет, что там написано о стенах, каркасе и перекрытиях.

Перекрытия. На перекрытия смотрите отдельно от стен. В монолитно-каркасном доме перекрытия делают из вспененного бетона или из панелей, а в описании дома всё равно напишут «монолит». От перекрытий зависит, как вы будете слышать соседа сверху.

Стены внутри. Если в строке о стенах кроме бетона есть кирпич, дом монолитно-кирпичный. Кирпич внутри таких домов часто пустотелый. Брокер Art Estate узнает у застройщика, из чего сложены стены между квартирами, и сверит ответ с декларацией.

Класс энергоэффективности. Эта строка в декларации стоит рядом с материалом стен и перекрытий. Сравните её у домов, из которых выбираете: так видно, насколько экономно каждый дом расходует тепло.

Выбирать дом по виду удобно в четыре шага. На каждом решается свой вопрос, и к договору вы подходите без сюрпризов.

1. До подбора
   Решите, что вам важнее
   Тишина, своя планировка, срок ключей или бюджет
2. При подборе
   Брокер Art Estate открывает декларацию дома
   Он смотрит, из чего стены, каркас и перекрытия
3. Перед договором
   Брокер сверяет сроки гарантии
   Сроки на квартиру, оборудование и отделку записаны в договоре
4. После ключей
   Согласуйте перепланировку
   Как это делать в Москве, записано в постановлении правительства города

Риски каждого вида дома

У каждого вида дома свои слабые места. Их лучше знать до покупки, пока деньги ещё у вас.

Шум в монолите. Монолит часто выбирают ради тишины, но соседский ремонт в нём слышно хорошо. Звукоизоляция полов добавит в ремонт работы и расходов, поэтому сразу заложите её в смету.

Стыки панели. Главная беда панельного дома в стыках между плитами: через швы проходит шум. Если вы выбираете панель, брокер Art Estate поможет сравнить квартиры в разных частях дома.

Несущие стены панели. В панельной квартире часто все стены несущие. Если вы уже придумали ремонт с переносом стен, в панельном доме он не получится.

Долгая стройка кирпича. Кирпичный дом строят долго. Ключи придётся ждать дольше, учтите это, если продаёте старую квартиру или снимаете жильё.

Зима для монолита. Монолитной стройке нужна подходящая температура, панельной погода не мешает. Если монолитный дом строят зимой, брокер Art Estate узнает у застройщика, заложена ли зима в сроки.

Общее слово для разных домов. Монолитно-каркасный и монолитно-кирпичный дом в рекламе называют просто «монолит». Что перекрытия собраны из панелей или стены внутри кирпичные, видно только по документам.

Ошибки при выборе по материалу стен

Чаще всего ошибаются, когда выбирают дом по одному слову в описании. А выясняется ошибка уже после ключей.

Всех пяти ошибок можно избежать до договора. Хватит одного разговора с брокером о ваших планах и одного взгляда на документы дома.

Документы, по которым видно материал дома

Из чего стены и какие сроки гарантии, видно по двум бумагам: по проектной декларации и по договору. Перед подписанием брокер Art Estate проверяет всё по списку ниже.

Из декларации видно, из чего строят дом. Из договора видно, сколько лет застройщик отвечает за то, что построил. План ремонта брокер сверяет с видом дома, чтобы перенос стены не упёрся в несущую.

Договор. Откройте раздел о гарантии и найдите три срока: на квартиру, на оборудование и на отделку. Закон говорит, меньше какого срока они быть не могут. Точный срок записан в договоре. Застройщик может поставить срок длиннее законного. Если строки об отделке в договоре нет, брокер Art Estate до подписания выяснит у застройщика, какая на неё гарантия.

Квартира с отделкой. На отделку закон даёт самый короткий срок, один год. Если вы берёте квартиру с ремонтом от застройщика, запишите дату, когда получили ключи, и осмотрите отделку целиком до конца первого года.

Что выяснит брокер. Брокер Art Estate узнает у застройщика, из чего сделаны каркас, наружные стены и перекрытия и какие стены в выбранной квартире несущие. Ещё он выяснит, сколько продлится стройка и придётся ли монолитная часть работ на зиму. Все ответы брокер сверит с декларацией дома.

План квартиры. Брокер Art Estate запросит у застройщика план с отметкой несущих стен. В монолите несущие внешние стены и колонны, в панели часто все стены. Положите рядом свой план ремонта: если перенос стены упирается в несущую, от такого плана лучше отказаться до покупки.

Как выбрать дом под ваши планы и деньги

Вид дома выбирайте под то, что для вас главное. Ниже четыре частых сценария и что делать с деньгами в каждом.

Тишина на первом месте. Смотрите кирпичные дома и монолит. В монолите сразу закладывайте в бюджет звукоизоляцию полов: без неё соседский ремонт будет слышен.

Своя планировка. Берите монолит: там дом держат внешние стены и колонны. Когда закладываете деньги на перепланировку, считайте и согласование, в Москве без него стены не двигают.

Срок и бюджет. Панель строится быстрее и стоит дешевле. В Москве новые панельные серии проектируют с раздельными санузлами и просторной кухней, и такой дом стоит посмотреть наравне с монолитом.

Квартира надолго. Дольше всех служит монолит. Новые панельные серии тоже рассчитаны на долгий срок, поэтому сравнивайте конкретные дома.

Сравнение двух домов. Выпишите для каждого дома одни и те же строки: материал стен и каркаса, материал перекрытий, класс энергоэффективности, срок стройки и сроки гарантии в договоре. Так вы сравните дома по делу, и слово «монолит» или «панель» из рекламы больше не решает за вас.

Монолит или новая панель. Если вы сравниваете монолит с новой панельной серией в Москве, смотрите на кухню, санузлы и отделку. В новых домах реновации раздельные санузлы и кухни от 10 кв. м. У монолита свободнее планировка, у новой панели короче стройка и ниже цена.

Бюджет ремонта. Сравнивайте квартиры вместе с будущим ремонтом. В монолите в смету сразу входит звукоизоляция полов. В панели перенос стен обычно не выйдет, и ремонт сводится к отделке внутри тех же комнат.

Срок переезда. Если вы продаёте старую квартиру или снимаете жильё, посчитайте месяцы ожидания. Панельный дом строят быстрее всех, монолит год-два, кирпичный дом дольше. За каждый месяц стройки к цене квартиры прибавляется аренда.

Как бы вы ни выбирали, платите только после трёх проверок: вид дома подходит под ваши планы, материал совпадает с декларацией, сроки гарантии записаны в договоре.

Частые вопросы

Какой дом тише: монолит, панель или кирпич?
Тише всего кирпичный дом. Монолит держит звук лучше панели, но ремонт у соседей в нём слышно, и полам нужна звукоизоляция. В панели шум проходит через швы между стенами, полом и потолком.

Можно ли в монолите убрать любую стену?
Нет. Несущие в монолите внешние стены и колонны. Внутренние стены двигают и убирают, но только после того, как перепланировку согласуют по правилам Москвы. Брокер Art Estate по плану покажет, какие стены в квартире держат дом.

Сколько служит панельный дом?
Оценки расходятся. Официально панель служит до полувека, а старые пятиэтажки на деле стоят намного дольше. Новые панельные серии рассчитывают на долгую службу, поэтому новый панельный дом нельзя мерить меркой советского.

Отличается ли гарантия застройщика для панели и монолита?
Нет. Закон о долевом строительстве задаёт одинаковый самый короткий срок для любого дома. Застройщик может дать в договоре срок дольше, и это видно в договоре ещё до подписания.

Почему монолит дороже панели?
Стройка монолита обходится застройщику дороже: себестоимость панели ниже. Панель к тому же собирают быстрее, и ей не мешает погода. Доплачивая за монолит, вы получаете прочность, свободу планировки и стены без стыков для ремонта.

Как узнать, из чего построен конкретный дом?
Из чего стены, каркас и перекрытия, записано в проектной декларации, а сроки гарантии в договоре. Брокер Art Estate откроет оба документа, сверит их с вашими планами и подберёт дома под нужный вид и бюджет. Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер начнёт с вашего списка того, что для вас главное.