Сколько стоит эскроу счет и кто платит банку при покупке новостройки

Счёт эскроу при покупке квартиры в новостройке вам ничего не стоит. Закон о долевом строительстве прямо запрещает банку брать деньги за такой счёт, если вы платите по договору долевого участия. Так называют договор, по которому вы платите за квартиру, пока дом ещё строится. Банк своё всё равно получает: под эти деньги он даёт застройщику кредит на стройку, а проценты по кредиту платит застройщик. Вам остаётся заплатить только госпошлины за регистрацию.

Как устроен счёт эскроу при покупке новостройки

Эскроу называют счёт, на котором банк держит ваши деньги за квартиру, пока дом строится. По договору долевого участия застройщику платят только так: вы вносите цену квартиры на счёт эскроу, и деньги лежат в банке до сдачи дома. В сделке трое: вы, застройщик и банк, и у каждого своё дело.

Вы. По закону вы депонент, то есть владелец счёта, который положил на него деньги. Счёт открывают на ваше имя, и в договоре счёта владельцем записаны вы.

Застройщик. Он бенефициар: деньги в конце достанутся ему. Получит он их, когда введёт дом в эксплуатацию, так записано в договоре. Для этого застройщик получает разрешение на ввод, документ о том, что дом достроен и принят.

Банк. По закону он эскроу-агент. Открыть такой счёт может только уполномоченный банк, то есть тот, кому разрешено вести такие счета. Банк обязан сберечь деньги и отдать их застройщику, когда выполнены условия договора.

Договор. В договор долевого участия вписывают банк, где откроют ваш счёт: его название, адрес, электронную почту и телефон.

Момент оплаты. Квартира считается оплаченной, когда деньги пришли на счёт эскроу в уполномоченном банке. Если перевести деньги прямо застройщику, по договору это не оплата.

Что это даёт вам. Пока дом строится, деньги лежат в банке, у застройщика их нет. Он не потратит их на соседний дом и не отдаст своим кредиторам. Целиком застройщик получит их только после ввода дома, а до этого дня всё, что с ними может случиться, записано в договоре счёта.

Сколько стоит счёт эскроу и что закон говорит о плате банку

В законе о долевом строительстве на это одна фраза: вознаграждение банку за счёт эскроу не выплачивается. Это касается и открытия, и ведения счёта, в каком бы банке вы его ни открыли. Плату не берут ни с вас, ни с застройщика.

Открытие и ведение. Банк не берёт комиссию ни за то, что открыл счёт, ни за то, что хранит деньги и потом переведёт их застройщику. Если в договоре счёта эскроу по долевому участию вы увидели строку о плате, подписывать его рано.

Проценты. Процентов на счёт эскроу не начисляют. Сколько вы внесли, столько и будет лежать через два года стройки. В законе процентов по такому счёту нет, и Банк России это подтверждает.

Общее правило кодекса. В других сделках работает Гражданский кодекс. По нему банк может брать плату за эскроу, если в договоре не написано иначе. Платят её владелец денег и получатель вместе, солидарно: банк вправе взять всю сумму с любого из двоих. Для долевого строительства закон сделал исключение и плату запретил.

Условия банков. Некоторые банки пишут на своих страницах, что эскроу бесплатно, если ипотека взята у них. Это условие банк придумал сам. В законе о долевом строительстве его нет: счёт по договору долевого участия бесплатен, как бы вы ни платили.

Готовое жильё. Бесплатный счёт закон даёт только по договорам долевого участия. Если вы покупаете готовую квартиру у владельца, деньги часто кладут в банковскую ячейку или на аккредитив. Аккредитив это счёт, с которого банк отдаст деньги продавцу после регистрации. За ячейку и аккредитив платят, и чем дольше тянется сделка, тем дороже они выходят.

Что сравнить. Счёт во всех банках стоит одинаково, ноль рублей. Разница в удобстве и сроках: где можно открыть счёт онлайн и как быстро банк отвечает.

Кто в итоге платит банку

Банк ведёт ваш счёт бесплатно, потому что зарабатывает на другом: на кредите застройщику, под который и лежат деньги на эскроу. Застройщик строит дом в долг у банка, и такой кредит называют проектным финансированием. Проценты по нему платит застройщик, а сколько он заплатит, зависит от того, сколько денег дольщиков лежит на счетах эскроу.

Цена кредита. Чем больше денег на эскроу, тем дешевле кредит застройщику: ставка падает по мере того, как наполняются счета. Так каждая проданная квартира удешевляет застройщику стройку.

Ключевая ставка. Это главная ставка Банка России. Когда её снижают, кредиты застройщикам под деньги с эскроу от этого не дешевеют: эта часть кредита и так стоит дёшево.

Средняя ставка. По кредитам застройщикам на жильё она впервые с января 2025 года опустилась ниже десяти процентов.

Низкая ставка ипотеки. В 2022-2023 годах застройщики продавали квартиры в ипотеку под ставку вплоть до 0,1%. Такой ставки добивались тем, что завышали цену квартиры на 20-30%. Эту разницу застройщик потом платил банку комиссией. Банк России принял для банков правило, ипотечный стандарт. По нему банк не может брать плату за снижение ставки, если цена жилья при этом растёт.

Комиссии при льготной ипотеке. Комиссии банкам застройщики платили и тогда, когда покупатель брал льготную ипотеку с господдержкой. Такие комиссии доходили до пяти, а то и до десяти процентов. Руководители Сбербанка и ВТБ согласились их отменять.

Как это касается вас. За счёт эскроу вы не платите в любом случае. За низкую ставку банку платит застройщик, и заложил ли он эти деньги в цену квартиры, видно только при сравнении. Брокер Art Estate проверит это до подписи.

Сколько госпошлин вы заплатите на сделке с эскроу

За счёт эскроу вы не платите, но сделку регистрирует государство и берёт за это госпошлину. За регистрацию договора участия в долевом строительстве физическое лицо платит 700 рублей. С ипотекой регистрируют ещё и залог квартиры у банка, а после сдачи дома вы регистрируете право собственности.

Изменение договора. Если вы с застройщиком меняете условия договора, за регистрацию изменений платите 350 рублей. Расторжение договора регистрируют за ту же сумму.

Переуступка. При переуступке вы продаёте другому человеку права по договору долевого участия, то есть своё место в очереди за квартиру. Регистрируют её за ту же пошлину, что и изменение договора. Отдельной платы банку за переоформление счёта при уступке в законе нет.

Где не переплатить. Пошлины у всех одинаковые, и сэкономить на них не получится. Деньги теряют на другом: на комиссии за эскроу, которой не должно быть, и на цене квартиры, в которую заложена скидка на ставку.

Как деньги идут от вас к застройщику

От вашего кошелька до застройщика деньги идут весь срок стройки. На каждом шаге свой срок и своя бумага.

1. До подписи
   Сверьте банк в договоре
   В договоре должны быть название банка, адрес, почта и телефон
2. День подписи
   Вы подписываете договор долевого участия и заявление об открытии счёта эскроу
   Договор регистрируют, пошлина для физического лица 700 рублей
3. Оплата
   Вы или ваш банк переводите деньги на счёт эскроу
   Квартира оплачена, когда деньги пришли на счёт
4. Стройка
   Деньги лежат на счёте
   Процентов на них нет, арестовать их по чужим долгам нельзя
5. Ввод дома
   Застройщик приносит банку разрешение на ввод
   Банк переводит ему деньги не позже чем через десять рабочих дней

Открытие без визита. Если у банка есть онлайн-банк, заявление об открытии счёта и договор счёта можно подписать там простой электронной подписью. Ехать в отделение ради эскроу не нужно.

Ипотека. Банк, который дал кредит, сам переводит на счёт эскроу первоначальный взнос и сумму кредита. Деньги идут безналичным переводом, наличными их не вносят.

Предельный срок. Деньги лежат на эскроу самое большее до срока ввода дома по договору и ещё шесть месяцев сверху. Эти полгода оставлены на случай, если стройка немного затянется.

Пауза с оплатой. Если деньги не приходят на счёт дольше трёх месяцев, банк вправе отказаться от договора счёта эскроу без вашего согласия. Платёж лучше не откладывать.

Риски для денег на счёте эскроу

Деньги на эскроу защищены лучше, чем на обычном вкладе, но и у этой защиты есть границы. Рисков три: проблемы банка, сумма выше предела страховки и выход из договора.

Проблемы банка. Если у банка наступит страховой случай, деньги со счёта эскроу вернёт Агентство по страхованию вкладов. Оно вернёт весь остаток на счёте, 100%, но не больше 10 млн рублей.

Отдельный предел. Возмещение по эскроу считают отдельно от возмещения по вашим вкладам в том же банке. И отдельно от эскроу по сделке купли-продажи. Если у вас в одном банке и вклад, и эскроу за новостройку, у каждого свой предел, в одну сумму они не складываются.

Законопроект. 21 мая 2026 года правительство внесло в Госдуму законопроект, который увеличивает страховое покрытие по счетам эскроу с 10 млн до 30 млн рублей. Он касается купли-продажи жилья, договоров долевого участия и стройподряда, то есть подряда на строительство дома. Закон должен заработать с 1 января 2027 года. До тех пор действует нынешний предел.

Сумма выше предела. Если квартира стоит дороже предела, всё, что сверх него, страховка не покроет. С дорогими квартирами в Москве так бывает сплошь и рядом, и знать об этом надо до того, как выбрали банк.

Срок выплаты. Агентство платит возмещение в течение 20 рабочих дней после того, как вы подали документы. Но не раньше чем через три рабочих дня после того, как оно получит сведения из органа, который регистрирует права на недвижимость.

Расторжение договора. Если договор долевого участия расторгли или вы сами от него отказались, договор счёта эскроу прекращается, и деньги возвращаются вам. Если квартира куплена в ипотеку, деньги уходят на ваш залоговый счёт, права по которому в залоге у банка, давшего кредит.

Ошибки при оплате через эскроу

Счёт эскроу устроен просто, и ошибаются с ним почти всегда одинаково. Во что обойдётся каждая ошибка, легко посчитать заранее.

Платёж мимо счёта. По закону квартира оплачена, только когда деньги пришли на эскроу. Брокер Art Estate проверит это до подписи.

Условие банка вместо закона. Фраза «эскроу бесплатно с нашей ипотекой» звучит так, будто без ипотеки счёт платный. Для договора долевого участия это неправда. Ипотеку выбирайте по ставке и условиям кредита, а платы за счёт не бойтесь: её не будет.

Низкая ставка без сравнения цен. За ставку ниже рыночной часто заплатил застройщик. Пока у вас нет второй цены квартиры, при оплате своими деньгами, не понять, во сколько эта ставка обходится вам.

Какие документы нужны для эскроу, пошлин и расторжения

Бумаг по эскроу немного, но храните каждую до получения ключей. Они понадобятся, если банк закроется, договор расторгнут или вы захотите переуступить квартиру.

Подпись онлайн. Заявление и договор счёта, подписанные простой электронной подписью в онлайн-банке, имеют ту же силу, что и бумажные. Копии сохраните у себя, одного приложения банка для этого мало.

Данные банка. Название, адрес, почта и телефон банка записаны в договоре долевого участия. Банк сменил название? Эти данные подскажут, куда идти за возвратом.

Документы для страховки. Агентство выплачивает возмещение в течение 20 рабочих дней со дня, когда вы подали ему документы. Чем быстрее найдёте договор счёта и подтверждение оплаты, тем раньше придут деньги.

Что делать с деньгами, шаг за шагом

Что делать, зависит от того, как вы платите и сколько стоит квартира. Счёт эскроу бесплатен всегда, а разница в ставке, страховке и бумагах.

Платите своими деньгами. Деньги переводите только на счёт эскроу и только после того, как сверили банк в договоре. Проценты на эскроу не идут, так что до дня платежа деньгам выгоднее полежать на вкладе, чем уйти на счёт раньше времени.

Берёте ипотеку. Взнос и кредит на эскроу переводит банк. Если за низкую ставку заплатили ростом цены, она обходится дороже, чем кажется.

Квартира дороже предела страховки. Сумму сверх предела страховка на эскроу не покроет. Если законопроект примут, с 1 января 2027 года предел вырастет с 10 млн до 30 млн рублей.

Хотите выйти из договора. Если договор расторгнут, деньги вернутся вам, а при ипотеке на залоговый счёт банка. Пошлина за регистрацию расторжения та же, что за изменение договора, и столько же стоит уступка договора другому человеку.

Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер пройдёт с вами эти шаги до ключей.

1. До выбора квартиры
   Решите, платите своими деньгами или в ипотеку
   От этого зависят пошлины и выбор банка
2. До подписи
   Получите две цены квартиры и проверьте банк в договоре
   Брокер Art Estate проверит это до подписи
3. День подписи
   Откройте счёт эскроу без комиссии
   Строку о плате в договоре счёта не подписывайте
4. Оплата
   Переводите деньги на эскроу так, чтобы между платежами не проходило больше трёх месяцев
   Сохраните подтверждение, что деньги пришли

Частые вопросы

Нужно ли платить банку за открытие счёта эскроу?
Нет. По договору долевого участия банк не берёт денег ни за открытие, ни за ведение счёта. Так записано в законе о долевом строительстве, и правило одно для любого уполномоченного банка.

Начисляют ли проценты на деньги на эскроу?
Не начисляют. Деньги лежат на счёте без дохода до ввода дома. Если до платежа по графику есть время, держите сумму на своём вкладе и переводите на эскроу в срок.

Почему банк говорит, что эскроу бесплатно только с его ипотекой?
Это условие банк придумал сам. В законе о долевом строительстве его нет: счёт по договору долевого участия бесплатен и при оплате своими деньгами, и с ипотекой в другом банке.

Что будет с деньгами, если договор расторгнут?
Договор счёта эскроу прекращается, и банк возвращает деньги вам. Если брали ипотеку, деньги придут на залоговый счёт, о котором мы писали в разделе о рисках. За регистрацию расторжения платят ту же пошлину, что за изменение договора.

Можно ли открыть счёт эскроу без визита в банк?
Можно, если у банка есть онлайн-банк. Заявление об открытии и договор счёта подписывают простой электронной подписью прямо в приложении или на сайте банка.

Сколько стоит переоформить договор при переуступке?
Зарегистрировать уступку прав по договору долевого участия стоит 350 рублей. Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер посчитает все расходы по вашей сделке заранее.